Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Морозовой Д.Х. и Вьюговой Н.М.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе М.Ж. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 г., которым постановлено: иск М..... к ЗАО "Мосстройэкономбанк", С.З...... о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, - оставить без удовлетворения,
установила:
Истец М.Ж. обратился в суд с иском к ответчикам ЗАО "Мосстройэкономбанк", С.З. о признании за ним преимущественного права покупки, переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от...... года квартиры, расположенной по адресу: ....., обязании его выплатить в пользу ответчика..... рублей. Просит также указать в решении, что право собственности С.З. на квартиру утрачивается с момента получения указанной суммы, а решение является основанием для снятия С.З. и членов его семьи с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований М.Ж. указал, что работал в ООО "Тогоша". В связи с трудовыми отношениями ему на основании договора найма была выделена квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, принадлежащая ООО "Тогоша". Впоследствии, ООО "Тогоша" признан банкротом. В связи с наличием долгов, квартиру передали на торги, и по акту судебного пристава она передана ЗАО "Мосстройэкономбанк". Банк зарегистрировал за собой право собственности с обременением в виде права бессрочного пользования семьей истца данной квартирой. В иске о выселении М.Ж. и членов его семьи банку было отказано. В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 18 февраля 2013 года и дополнительным соглашением N 1 к договору, банк продал квартиру С.З. за 3 100 000 рублей. Последний зарегистрировался в спорной квартире вместе со своей семьей. Согласно дополнительному соглашению ответчики обязались уведомить истца об этой сделке, однако до настоящего времени этого не сделали.
Ссылаясь на положения п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года N 14, ст. 10, ст. 17, ст. 209, ст. 250, ст. 305, ст. 675 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ, ст. 1 ГПК РФ, истец считает, что банк нарушил действующее законодательство, должен был предложить истцу выкупить спорную квартиру и известить о предстоящей сделке; банк злоупотребил своим правом, действовал с намерением причинить вред семье истца, учитывая и то, что все эти годы истец с семьей проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные платежи, другого жилья не имеет.
Истец М.Ж., действующий в своих интересах и по доверенности в интересах третьих лиц М.Н., М.Э., Х.К. (действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Х.Т.), представитель М.Ж. по ордеру - Р.Т., в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ЗАО "Мосстройэкономбанк" К. в судебное заседание явился, иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях.
Представители ответчика С.З. В., Г. в судебное заседание явились, в удовлетворении иска просили отказать по доводам, изложенным в возражениях.
Третьи лица М.Н., М.Э., Х.К., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Х.Т., в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, согласно представленным заявлениям просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит М.Ж. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца М.Ж., представителя ответчика ЗАО "Мосстройэкономбанк" Б., представителей ответчика С.З. В., Р.Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную четырехкомнатную квартиру, общей площадью.... кв. м жилой площадью.... кв. м, расположенную по адресу: ...... В квартире по месту жительства зарегистрированы: М.Ж., М.Э., М.Н. - с 19 апреля 2000 года, С.А., С.М., С.Т. - с 03 декабря 2013 г., С.З. - с 19 ноября 2013 года, Х.К. с 25 апреля 2000 года и Х.Т. с 09 июля 2013 года.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2009 г., вступившим в законную силу, установлено, что спорная квартиры была предоставлена М.Ж. и членам его семьи в бессрочное пользование на основании договора найма от 01.12.1998 г. от ООО "ТОГОША", с которым М.Ж. состоял в трудовых отношениях. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСПГУ Министерства юстиции РФ по Москве от 03.05.2001 г. спорная квартира была передана ЗАО "Мосстройэкономбанк" в рамках исполнительного производства по акту передачи от 03.05.2001 г. Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 30.06.2004 г. установлено право пользования М.Ж. и членов его семьи М.Н., М.Э., М.К. спорным жилым помещением на основании договора найма жилого помещения от...... г., а АКБ "Мосстройэкономбанк" отказано в выселении М-вых из спорной квартиры.
На основании договора купли-продажи квартиры от.... г. между ЗАО "Мосстройэкономбанк" и С.З., последний стал собственником спорной квартиры.
Дополнительным соглашением N.... от.... года к договору купли-продаже квартиры от..... года, внесены изменения в договор, п. 1.3 изложен в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом, запретом не состоит, за исключением следующего: В соответствии с договором найма жилого помещения от 01 декабря.... года, заключенным между ООО "ТОГОША" и М.Ж., квартира передана М.Ж. (далее наниматель) согласно условиями этого договора и приложения к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное безвозмездное пользование для проживания его и членов его семьи на период работы нанимателя в ООО "ТОГОША", о чем в ЕГРП 20 июня 2001 года сделана запись регистрации N..... В квартире зарегистрированы: наниматель М.Ж., .... года рождения; М.Э., .... года; М.Н., ... года рождения; Х.Т., ..... года рождения; Х.К., .... года рождения. Покупатель согласен на приобретение квартиры с учетом указанных выше обременений". Также вышеназванным дополнительным соглашением дополнен п. 4.2 договора купли-продажи от.... года подпунктом 4.2.4 следующего содержания: "В течение 3 рабочих дней с момента получения документов из регистрирующего органа о переходе права собственности на квартиру уведомить нанимателя квартиры о переходе прав собственности на квартиру от продавца к покупателю".
В соответствии с ч. ч. 1 - 2 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Разрешая спор и отказывая М.Ж. в удовлетворении заявленных требований, суд принял во внимание положения приведенной нормы закона и исходил из того, что ею регулируются отношения сторон при продаже доли в праве общей собственности, а, поскольку М.Ж. участником долевой собственности на квартиру не являлся, то данная норма не применима к возникшим правоотношениям. Являясь нанимателем спорной квартиры, М.Ж. не обладает правом ее преимущественной покупки; банк произвел отчуждение квартиры без нарушения прав истца и оснований для перевода на него прав и обязанностей покупателя не имеется.
Выводы суда основаны на правильно установленных обстоятельствах дела, представленных доказательствах и нормах материального права.
Доводы апелляционной жалобы М.Ж. о том, что банк должен был предложить ему выкупить занимаемую им квартиру, не основаны на законе. Обязанность предложить выкуп квартиры ее нанимателю до продажи любому лицу у собственника отсутствует. Аналогия статьи 250 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяется.
Доводы о том, что С.З. имеет намерение выселить истца из спорной квартиры, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-28521
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу N 33-28521
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Морозовой Д.Х. и Вьюговой Н.М.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе М.Ж. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 г., которым постановлено: иск М..... к ЗАО "Мосстройэкономбанк", С.З...... о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, - оставить без удовлетворения,
установила:
Истец М.Ж. обратился в суд с иском к ответчикам ЗАО "Мосстройэкономбанк", С.З. о признании за ним преимущественного права покупки, переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от...... года квартиры, расположенной по адресу: ....., обязании его выплатить в пользу ответчика..... рублей. Просит также указать в решении, что право собственности С.З. на квартиру утрачивается с момента получения указанной суммы, а решение является основанием для снятия С.З. и членов его семьи с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований М.Ж. указал, что работал в ООО "Тогоша". В связи с трудовыми отношениями ему на основании договора найма была выделена квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, принадлежащая ООО "Тогоша". Впоследствии, ООО "Тогоша" признан банкротом. В связи с наличием долгов, квартиру передали на торги, и по акту судебного пристава она передана ЗАО "Мосстройэкономбанк". Банк зарегистрировал за собой право собственности с обременением в виде права бессрочного пользования семьей истца данной квартирой. В иске о выселении М.Ж. и членов его семьи банку было отказано. В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 18 февраля 2013 года и дополнительным соглашением N 1 к договору, банк продал квартиру С.З. за 3 100 000 рублей. Последний зарегистрировался в спорной квартире вместе со своей семьей. Согласно дополнительному соглашению ответчики обязались уведомить истца об этой сделке, однако до настоящего времени этого не сделали.
Ссылаясь на положения п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года N 14, ст. 10, ст. 17, ст. 209, ст. 250, ст. 305, ст. 675 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ, ст. 1 ГПК РФ, истец считает, что банк нарушил действующее законодательство, должен был предложить истцу выкупить спорную квартиру и известить о предстоящей сделке; банк злоупотребил своим правом, действовал с намерением причинить вред семье истца, учитывая и то, что все эти годы истец с семьей проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные платежи, другого жилья не имеет.
Истец М.Ж., действующий в своих интересах и по доверенности в интересах третьих лиц М.Н., М.Э., Х.К. (действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Х.Т.), представитель М.Ж. по ордеру - Р.Т., в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ЗАО "Мосстройэкономбанк" К. в судебное заседание явился, иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях.
Представители ответчика С.З. В., Г. в судебное заседание явились, в удовлетворении иска просили отказать по доводам, изложенным в возражениях.
Третьи лица М.Н., М.Э., Х.К., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Х.Т., в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, согласно представленным заявлениям просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит М.Ж. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца М.Ж., представителя ответчика ЗАО "Мосстройэкономбанк" Б., представителей ответчика С.З. В., Р.Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную четырехкомнатную квартиру, общей площадью.... кв. м жилой площадью.... кв. м, расположенную по адресу: ...... В квартире по месту жительства зарегистрированы: М.Ж., М.Э., М.Н. - с 19 апреля 2000 года, С.А., С.М., С.Т. - с 03 декабря 2013 г., С.З. - с 19 ноября 2013 года, Х.К. с 25 апреля 2000 года и Х.Т. с 09 июля 2013 года.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2009 г., вступившим в законную силу, установлено, что спорная квартиры была предоставлена М.Ж. и членам его семьи в бессрочное пользование на основании договора найма от 01.12.1998 г. от ООО "ТОГОША", с которым М.Ж. состоял в трудовых отношениях. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСПГУ Министерства юстиции РФ по Москве от 03.05.2001 г. спорная квартира была передана ЗАО "Мосстройэкономбанк" в рамках исполнительного производства по акту передачи от 03.05.2001 г. Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 30.06.2004 г. установлено право пользования М.Ж. и членов его семьи М.Н., М.Э., М.К. спорным жилым помещением на основании договора найма жилого помещения от...... г., а АКБ "Мосстройэкономбанк" отказано в выселении М-вых из спорной квартиры.
На основании договора купли-продажи квартиры от.... г. между ЗАО "Мосстройэкономбанк" и С.З., последний стал собственником спорной квартиры.
Дополнительным соглашением N.... от.... года к договору купли-продаже квартиры от..... года, внесены изменения в договор, п. 1.3 изложен в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом, запретом не состоит, за исключением следующего: В соответствии с договором найма жилого помещения от 01 декабря.... года, заключенным между ООО "ТОГОША" и М.Ж., квартира передана М.Ж. (далее наниматель) согласно условиями этого договора и приложения к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное безвозмездное пользование для проживания его и членов его семьи на период работы нанимателя в ООО "ТОГОША", о чем в ЕГРП 20 июня 2001 года сделана запись регистрации N..... В квартире зарегистрированы: наниматель М.Ж., .... года рождения; М.Э., .... года; М.Н., ... года рождения; Х.Т., ..... года рождения; Х.К., .... года рождения. Покупатель согласен на приобретение квартиры с учетом указанных выше обременений". Также вышеназванным дополнительным соглашением дополнен п. 4.2 договора купли-продажи от.... года подпунктом 4.2.4 следующего содержания: "В течение 3 рабочих дней с момента получения документов из регистрирующего органа о переходе права собственности на квартиру уведомить нанимателя квартиры о переходе прав собственности на квартиру от продавца к покупателю".
В соответствии с ч. ч. 1 - 2 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Разрешая спор и отказывая М.Ж. в удовлетворении заявленных требований, суд принял во внимание положения приведенной нормы закона и исходил из того, что ею регулируются отношения сторон при продаже доли в праве общей собственности, а, поскольку М.Ж. участником долевой собственности на квартиру не являлся, то данная норма не применима к возникшим правоотношениям. Являясь нанимателем спорной квартиры, М.Ж. не обладает правом ее преимущественной покупки; банк произвел отчуждение квартиры без нарушения прав истца и оснований для перевода на него прав и обязанностей покупателя не имеется.
Выводы суда основаны на правильно установленных обстоятельствах дела, представленных доказательствах и нормах материального права.
Доводы апелляционной жалобы М.Ж. о том, что банк должен был предложить ему выкупить занимаемую им квартиру, не основаны на законе. Обязанность предложить выкуп квартиры ее нанимателю до продажи любому лицу у собственника отсутствует. Аналогия статьи 250 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяется.
Доводы о том, что С.З. имеет намерение выселить истца из спорной квартиры, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)