Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления от 13 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Михайловой А.И.
Судей: Песковой Т.Д., Меркуловой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рева Т.В.
при участии в судебном заседании:
- от некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска": представитель не явился;
- от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю: Кройтор В.В., специалист-эксперт по доверенности от 10.01.2008 N 01.0-022
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю
на решение от 18 февраля 2008 года
по делу N А73-12652/2007-63
Арбитражного суда Хабаровского края
Принятому судьей Шапошниковой В.А.
по заявлению некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска"
о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю от 16.11.2007
Некоммерческая организация "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска" (далее - НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю (Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю) от 16.11.2007.
Решением суда первой инстанции от 18.02.2008 требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представитель НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Заявленное им ходатайство об отложении рассмотрения жалобы судом не рассматривалось, поскольку данный документ не имеет подписи уполномоченного лица.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта первой инстанции и удовлетворения жалоб.
В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее - Закон N 214-ФЗ) государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Таким органом является Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. К полномочиям службы относятся, в том числе выдача предписаний изготовителям (исполнителям, продавцам, уполномоченным организациям или уполномоченным индивидуальным предпринимателям, импортерам) о прекращении нарушений прав потребителей, о необходимости соблюдения обязательных требований.
Как следует из материалов дела, Управлением Роспотребнадзора по Хабаровскому краю проведена проверка соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска".
По результатам проверки были выявлены нарушения законодательства о защите прав по потребителей и об участии в долевом строительстве при заключении НО "Фонд жилищного строительства" договора участия в долевом строительстве от 14.07.2007 N 3/34, заключенного с гражданами Савченко С.Г. и Савченко Н.Н.
Некоммерческой организации выдано обжалуемое по настоящему делу предписание от 16.11.2007, согласно которому предписано привести договоры, заключаемые с потребителями, в соответствие с законодательством Российской Федерации в срок до 31.12.2007.
Признавая недействительным указанное предписание, суд первой инстанции пришел к выводу о его незаконности и о соответствии договора долевого участия, разработанного НО "Фонд жилищного строительства администрации Хабаровского края" действующему законодательству.
Выводы суда являются правильными.
Так, в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон N 2300-1) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при предоставлении кредита размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно ст. 5 вышеназванного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю ссылается на то, что в нарушение вышеуказанных норм цена в договоре указана как предварительная, предусмотрена возможность ее изменения в одностороннем порядке, отсутствует информация об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра жилой площади.
Между тем, согласно п. 3.1 договора цена настоящего договора после его заключения по соглашению сторон может быть изменена не чаще, чем один раз в квартал по перечисленным ниже основаниям, к которым относятся, в частности, увеличение стоимости строительных материалов, коммунальных платежей, энергоносителей и т.д.
Возможность изменения условий договора по соглашению сторон предусмотрена ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.
Изменение цены договора в течение срока его действия согласовано сторонами в Приложении N 2 к договору.
Условия об одностороннем изменении цены договор не содержит. Обоснование экономической целесообразности при изменении цены договора ни гражданским законодательством, ни законодательством об участии в долевом строительстве не предусмотрено. Кроме того, договор указывает на возможные причины такого изменения (п. п. 3.1.1 - 3.1.7). Обоснование их возможно при решении вопроса о согласовании изменения цены договора.
Цена договора сторонами определена. Указание на цену договора как на предварительную, как правильно указал суд первой инстанции, не имеет существенного значения, поскольку возможность ее изменения по соглашению сторон предусмотрена, что не противоречит действующему законодательству.
Далее, в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно п. 4.2.4 договора Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости.
Из анализа указанных норм и пункта договора усматривается, что обязанность застройщика уведомить участника долевого строительства об изменении срока завершения строительства, предусмотренная законом, в условия договора включена.
Отсутствие указания на срок, в который должно быть направлено такое уведомление, а также на заключение в данном случае соглашения об изменении условий договора не отменяет этих обязанностей застройщика, поскольку их исполнение вменено ему законом. Иное является недействительным в силу ст. 16 Закона N 2300-1.
Далее, в соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии со ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 5.2.5 договора участник строительства обязан подписать в установленные настоящим договором сроки передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого участия. Содержание данного пункта не противоречит вышеуказанным правовым нормам.
При этом доводы Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю о том, что данное положение договора лишает права участника строительства при наличии несоответствия объекта требованиям, указанным в п. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ отказаться от подписания акта или иного документа до исполнения застройщиком своих обязанностей, правомерно отклонены судом первой инстанции.
Такие права заказчика содержатся в пункте 5.1.1 договора, а также обусловлены вышеуказанными положениями Закона N 214-ФЗ и Закона N 2300-1.
В связи с изложенным, условия договора от 14.07.2007 N 3/34 соответствуют условиям действующего законодательства, в связи с чем предписание Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю правомерно признано судом недействительным.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18 февраля 2008 года по делу N А73-12652/2007-63 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.Д.ПЕСКОВА
Н.В.МЕРКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2008 N 06АП-А73/2008-2/1374 ПО ДЕЛУ N А73-12652/2007-63
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2008 г. N 06АП-А73/2008-2/1374
Резолютивная часть постановления от 13 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Михайловой А.И.
Судей: Песковой Т.Д., Меркуловой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рева Т.В.
при участии в судебном заседании:
- от некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска": представитель не явился;
- от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю: Кройтор В.В., специалист-эксперт по доверенности от 10.01.2008 N 01.0-022
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю
на решение от 18 февраля 2008 года
по делу N А73-12652/2007-63
Арбитражного суда Хабаровского края
Принятому судьей Шапошниковой В.А.
по заявлению некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска"
о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю от 16.11.2007
Некоммерческая организация "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска" (далее - НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю (Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю) от 16.11.2007.
Решением суда первой инстанции от 18.02.2008 требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представитель НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Заявленное им ходатайство об отложении рассмотрения жалобы судом не рассматривалось, поскольку данный документ не имеет подписи уполномоченного лица.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта первой инстанции и удовлетворения жалоб.
В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее - Закон N 214-ФЗ) государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Таким органом является Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. К полномочиям службы относятся, в том числе выдача предписаний изготовителям (исполнителям, продавцам, уполномоченным организациям или уполномоченным индивидуальным предпринимателям, импортерам) о прекращении нарушений прав потребителей, о необходимости соблюдения обязательных требований.
Как следует из материалов дела, Управлением Роспотребнадзора по Хабаровскому краю проведена проверка соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей НО "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска".
По результатам проверки были выявлены нарушения законодательства о защите прав по потребителей и об участии в долевом строительстве при заключении НО "Фонд жилищного строительства" договора участия в долевом строительстве от 14.07.2007 N 3/34, заключенного с гражданами Савченко С.Г. и Савченко Н.Н.
Некоммерческой организации выдано обжалуемое по настоящему делу предписание от 16.11.2007, согласно которому предписано привести договоры, заключаемые с потребителями, в соответствие с законодательством Российской Федерации в срок до 31.12.2007.
Признавая недействительным указанное предписание, суд первой инстанции пришел к выводу о его незаконности и о соответствии договора долевого участия, разработанного НО "Фонд жилищного строительства администрации Хабаровского края" действующему законодательству.
Выводы суда являются правильными.
Так, в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон N 2300-1) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при предоставлении кредита размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно ст. 5 вышеназванного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю ссылается на то, что в нарушение вышеуказанных норм цена в договоре указана как предварительная, предусмотрена возможность ее изменения в одностороннем порядке, отсутствует информация об экономической обоснованности изменения стоимости одного квадратного метра жилой площади.
Между тем, согласно п. 3.1 договора цена настоящего договора после его заключения по соглашению сторон может быть изменена не чаще, чем один раз в квартал по перечисленным ниже основаниям, к которым относятся, в частности, увеличение стоимости строительных материалов, коммунальных платежей, энергоносителей и т.д.
Возможность изменения условий договора по соглашению сторон предусмотрена ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.
Изменение цены договора в течение срока его действия согласовано сторонами в Приложении N 2 к договору.
Условия об одностороннем изменении цены договор не содержит. Обоснование экономической целесообразности при изменении цены договора ни гражданским законодательством, ни законодательством об участии в долевом строительстве не предусмотрено. Кроме того, договор указывает на возможные причины такого изменения (п. п. 3.1.1 - 3.1.7). Обоснование их возможно при решении вопроса о согласовании изменения цены договора.
Цена договора сторонами определена. Указание на цену договора как на предварительную, как правильно указал суд первой инстанции, не имеет существенного значения, поскольку возможность ее изменения по соглашению сторон предусмотрена, что не противоречит действующему законодательству.
Далее, в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно п. 4.2.4 договора Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства в случае увеличения срока строительства объекта недвижимости.
Из анализа указанных норм и пункта договора усматривается, что обязанность застройщика уведомить участника долевого строительства об изменении срока завершения строительства, предусмотренная законом, в условия договора включена.
Отсутствие указания на срок, в который должно быть направлено такое уведомление, а также на заключение в данном случае соглашения об изменении условий договора не отменяет этих обязанностей застройщика, поскольку их исполнение вменено ему законом. Иное является недействительным в силу ст. 16 Закона N 2300-1.
Далее, в соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии со ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 5.2.5 договора участник строительства обязан подписать в установленные настоящим договором сроки передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого участия. Содержание данного пункта не противоречит вышеуказанным правовым нормам.
При этом доводы Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю о том, что данное положение договора лишает права участника строительства при наличии несоответствия объекта требованиям, указанным в п. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ отказаться от подписания акта или иного документа до исполнения застройщиком своих обязанностей, правомерно отклонены судом первой инстанции.
Такие права заказчика содержатся в пункте 5.1.1 договора, а также обусловлены вышеуказанными положениями Закона N 214-ФЗ и Закона N 2300-1.
В связи с изложенным, условия договора от 14.07.2007 N 3/34 соответствуют условиям действующего законодательства, в связи с чем предписание Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю правомерно признано судом недействительным.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18 февраля 2008 года по делу N А73-12652/2007-63 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.Д.ПЕСКОВА
Н.В.МЕРКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)