Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу в рассрочку по договору купли-продажи была передана квартира, во исполнение договора была оплачена часть денежных средств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Комаров И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Тришкиной М.А., Аршиновой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению У. к колхозу имени Свердлова о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности, о понуждении к составлению и подписанию передаточного акта, по встречному исковому заявлению колхоза имени Свердлова к У. о расторжении договора купли-продажи, по апелляционной жалобе представителя колхоза имени Свердлова Чернышевой О.Г. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 19 декабря 2014 года, которым исковые требования по первоначально поданному иску частично удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
У. обратилась в суд с исковым заявлением к колхозу имени Свердлова о признании права собственности на квартиру, о государственной регистрации перехода права собственности, о понуждении к составлению и подписанию передаточного акта.
В обоснование требований истец указала, что по договору купли-продажи от <дата> ей была передана ответчиком в собственность <адрес>А по <адрес> <адрес>. Стоимость квартиры по договору составила 100000 рублей, оплата стоимости квартиры должна была осуществляться покупателем в рассрочку. Во исполнение договора истцом было оплачено в кассу колхоза 11160 рублей. 17 апреля и <дата> ответчиком в адрес истца были направлены письма о расторжении договора купли-продажи квартиры. Истец обратилась к ответчику с просьбой провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в соответствии с договором купли-продажи, однако ответчик отказался.
Истец просила суд: признать за ней право собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от <дата>; провести государственную регистрацию перехода права собственности; понудить ответчика составить и подписать передаточный акт на спорную квартиру.
Ответчик не согласился с требованиями истца, обратился в суд со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от <дата>, заключенного в отношении <адрес>А по <адрес> <адрес>. Колхоз имени Свердлова указал, что колхозом была продана У. квартира по цене 100000 рублей с рассрочкой платежа. До настоящего времени У. денежные средства по договору в полном объеме не переданы, ею не оплачено по договору купли-продажи 88840 рублей, оплата производилась У. только один раз при заключении договора в сумме 11160 рублей. Поскольку У. на протяжении нескольких лет не исполнялись обязанности по договору купли-продажи квартиры, колхоз имени Свердлова полагает, что со стороны У. как покупателя по договору было допущено существенное нарушение условий договора, что является основанием для его расторжения. Колхозом был соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, <дата> в адрес У. направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи.
Решением Балаковского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования У. были частично удовлетворены, произведена государственная регистрация перехода права собственности на <адрес>А по <адрес> к У. по договору купли-продажи квартиры от <дата>. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Ответчик не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований У. в полном объеме и об удовлетворении встречных исковых требований колхоза имени Свердлова.
По мнению автора жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, принятым с нарушением норм материального права, действующих на момент заключения договора купли-продажи. Суд, удовлетворяя требования У. о проведении государственной регистрации перехода права собственности, не привел в решении доказательств того, что ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права, материалы дела подобных доказательств не содержат. Судом не принято во внимание, что условия договора покупателем У. не исполнены, оплата, предусмотренная договором, в полном объеме не произведена, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества сторонами договора не составлялся. Автор жалобы полагает, что судом неправомерно не применен к заявленным У. требованиям срок исковой давности, поскольку течение срока исковой давности необходимо исчислять с момента заключения договора купли-продажи. В резолютивной части решения отсутствует описание недвижимого имущества, необходимое для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В ходе судебного разбирательства не было установлено, какой объект являлся предметом договора купли-продажи - часть дома или квартира.
Лица, участвующие в деле, и их представители, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований У. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 - 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пунктов 1 - 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 420 ГК РФ (пункты 1, 3) предусматривает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В пункте 1 статьи 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как видно из материалов дела, <дата> между колхозом имени Свердлова, выступающим на стороне продавца, и У., выступающей на стороне покупателя, был подписан договор купли-продажи <адрес>А по <адрес> <адрес>. Из текста договора следует, что квартира, принадлежащая колхозу, была продана У. в рассрочку за 100000 рублей. Пунктом 3 договора оговорено, что расходы по оформлению в собственность квартиры и прилегающего земельного участка принимает на себя и оплачивает покупатель. В договоре купли-продажи не указана общая и жилая площадь квартиры, отсутствуют условия о рассрочке оплаты квартиры (в течение какого времени должна быть произведена оплата квартиры, какими суммами). Согласно договору квартира принадлежит колхозу имени Свердлова, однако в договоре отсутствует ссылка на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру.
В справке N от <дата>, выданной колхозом имени Свердлова, отражено, что У. в кассу колхоза в счет оплаты по договору купли-продажи от <дата> были внесены денежные средства в сумме 11160 рублей, долг по договору составляет 88840 рублей.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу положений статьи 6 приведенного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 11 января 2011 года (до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ), следовательно, сделка купли-продажи подлежала государственной регистрации и считается заключенной только с момента ее регистрации.
В ходе судебного разбирательства установлено, что сделка купли-продажи в установленном порядке не была зарегистрирована, что не позволяет считать ее заключенной и порождающей для сторон какие-либо правовые последствия. Колхозом имени Свердлова право собственности на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, имеются только сведения о нахождении жилого дома на балансе, разрешение на строительство дома, акт приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию отсутствуют и суду не представлены.
Кроме того, по смыслу положений ст. 551 ГК РФ обращение стороны с иском о понуждении к государственной регистрации права возможно в том случае, если сделка исполнена сторонами договора, однако одна из сторон сделки уклоняется от регистрации перехода права собственности. При этом лицом, обратившимся с подобным требованием, должны быть представлены доказательства исполнения договора и уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. В ходе судебного разбирательства У. соответствующие доказательства в пределах заявленных требований представлены не были (ст. 56 ГПК РФ), договор ею не исполнен, доказательств обращения к колхозу имени Свердлова с предложением в определенный день зарегистрировать сделку и переход права собственности на объект недвижимости не представлено.
Судебная коллегия также принимает во внимание то обстоятельство, что из представленных сторонами документов (договора купли-продажи, технического паспорта на объект недвижимости) не ясно, о каком объекте идет речь в договоре купли-продажи - о квартире или о части жилого дома, каковы общая и жилая площадь спорного объекта, его состав.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру не соответствует нормам материального права и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела нарушил приведенные нормы материального права, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не принял во внимание исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, не дал им надлежащей правовой оценки, что в соответствии с пунктами 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части требований.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований У. о регистрации перехода права собственности на квартиру с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
Встречные исковые требования также не подлежат удовлетворению, поскольку сделка является незаключенной, не влекущей правовых последствий для сторон, в связи с чем договор купли-продажи не может быть расторгнут.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 19 декабря 2014 года отменить в части государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>А по <адрес> к У. по договору купли-продажи квартиры от <дата>.
Принять в указанной части требований новое решение, которым У. в удовлетворении исковых требований к колхозу имени Свердлова о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.
В остальной части оставить решение суда без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1173
Требование: О признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу в рассрочку по договору купли-продажи была передана квартира, во исполнение договора была оплачена часть денежных средств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N 33-1173
Судья: Комаров И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Тришкиной М.А., Аршиновой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению У. к колхозу имени Свердлова о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности, о понуждении к составлению и подписанию передаточного акта, по встречному исковому заявлению колхоза имени Свердлова к У. о расторжении договора купли-продажи, по апелляционной жалобе представителя колхоза имени Свердлова Чернышевой О.Г. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 19 декабря 2014 года, которым исковые требования по первоначально поданному иску частично удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
У. обратилась в суд с исковым заявлением к колхозу имени Свердлова о признании права собственности на квартиру, о государственной регистрации перехода права собственности, о понуждении к составлению и подписанию передаточного акта.
В обоснование требований истец указала, что по договору купли-продажи от <дата> ей была передана ответчиком в собственность <адрес>А по <адрес> <адрес>. Стоимость квартиры по договору составила 100000 рублей, оплата стоимости квартиры должна была осуществляться покупателем в рассрочку. Во исполнение договора истцом было оплачено в кассу колхоза 11160 рублей. 17 апреля и <дата> ответчиком в адрес истца были направлены письма о расторжении договора купли-продажи квартиры. Истец обратилась к ответчику с просьбой провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в соответствии с договором купли-продажи, однако ответчик отказался.
Истец просила суд: признать за ней право собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от <дата>; провести государственную регистрацию перехода права собственности; понудить ответчика составить и подписать передаточный акт на спорную квартиру.
Ответчик не согласился с требованиями истца, обратился в суд со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от <дата>, заключенного в отношении <адрес>А по <адрес> <адрес>. Колхоз имени Свердлова указал, что колхозом была продана У. квартира по цене 100000 рублей с рассрочкой платежа. До настоящего времени У. денежные средства по договору в полном объеме не переданы, ею не оплачено по договору купли-продажи 88840 рублей, оплата производилась У. только один раз при заключении договора в сумме 11160 рублей. Поскольку У. на протяжении нескольких лет не исполнялись обязанности по договору купли-продажи квартиры, колхоз имени Свердлова полагает, что со стороны У. как покупателя по договору было допущено существенное нарушение условий договора, что является основанием для его расторжения. Колхозом был соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, <дата> в адрес У. направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи.
Решением Балаковского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования У. были частично удовлетворены, произведена государственная регистрация перехода права собственности на <адрес>А по <адрес> к У. по договору купли-продажи квартиры от <дата>. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Ответчик не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований У. в полном объеме и об удовлетворении встречных исковых требований колхоза имени Свердлова.
По мнению автора жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, принятым с нарушением норм материального права, действующих на момент заключения договора купли-продажи. Суд, удовлетворяя требования У. о проведении государственной регистрации перехода права собственности, не привел в решении доказательств того, что ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права, материалы дела подобных доказательств не содержат. Судом не принято во внимание, что условия договора покупателем У. не исполнены, оплата, предусмотренная договором, в полном объеме не произведена, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества сторонами договора не составлялся. Автор жалобы полагает, что судом неправомерно не применен к заявленным У. требованиям срок исковой давности, поскольку течение срока исковой давности необходимо исчислять с момента заключения договора купли-продажи. В резолютивной части решения отсутствует описание недвижимого имущества, необходимое для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. В ходе судебного разбирательства не было установлено, какой объект являлся предметом договора купли-продажи - часть дома или квартира.
Лица, участвующие в деле, и их представители, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований У. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 - 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пунктов 1 - 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 420 ГК РФ (пункты 1, 3) предусматривает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В пункте 1 статьи 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как видно из материалов дела, <дата> между колхозом имени Свердлова, выступающим на стороне продавца, и У., выступающей на стороне покупателя, был подписан договор купли-продажи <адрес>А по <адрес> <адрес>. Из текста договора следует, что квартира, принадлежащая колхозу, была продана У. в рассрочку за 100000 рублей. Пунктом 3 договора оговорено, что расходы по оформлению в собственность квартиры и прилегающего земельного участка принимает на себя и оплачивает покупатель. В договоре купли-продажи не указана общая и жилая площадь квартиры, отсутствуют условия о рассрочке оплаты квартиры (в течение какого времени должна быть произведена оплата квартиры, какими суммами). Согласно договору квартира принадлежит колхозу имени Свердлова, однако в договоре отсутствует ссылка на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру.
В справке N от <дата>, выданной колхозом имени Свердлова, отражено, что У. в кассу колхоза в счет оплаты по договору купли-продажи от <дата> были внесены денежные средства в сумме 11160 рублей, долг по договору составляет 88840 рублей.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу положений статьи 6 приведенного закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 11 января 2011 года (до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ), следовательно, сделка купли-продажи подлежала государственной регистрации и считается заключенной только с момента ее регистрации.
В ходе судебного разбирательства установлено, что сделка купли-продажи в установленном порядке не была зарегистрирована, что не позволяет считать ее заключенной и порождающей для сторон какие-либо правовые последствия. Колхозом имени Свердлова право собственности на спорную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, имеются только сведения о нахождении жилого дома на балансе, разрешение на строительство дома, акт приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию отсутствуют и суду не представлены.
Кроме того, по смыслу положений ст. 551 ГК РФ обращение стороны с иском о понуждении к государственной регистрации права возможно в том случае, если сделка исполнена сторонами договора, однако одна из сторон сделки уклоняется от регистрации перехода права собственности. При этом лицом, обратившимся с подобным требованием, должны быть представлены доказательства исполнения договора и уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. В ходе судебного разбирательства У. соответствующие доказательства в пределах заявленных требований представлены не были (ст. 56 ГПК РФ), договор ею не исполнен, доказательств обращения к колхозу имени Свердлова с предложением в определенный день зарегистрировать сделку и переход права собственности на объект недвижимости не представлено.
Судебная коллегия также принимает во внимание то обстоятельство, что из представленных сторонами документов (договора купли-продажи, технического паспорта на объект недвижимости) не ясно, о каком объекте идет речь в договоре купли-продажи - о квартире или о части жилого дома, каковы общая и жилая площадь спорного объекта, его состав.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру не соответствует нормам материального права и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела нарушил приведенные нормы материального права, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не принял во внимание исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, не дал им надлежащей правовой оценки, что в соответствии с пунктами 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части требований.
В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований У. о регистрации перехода права собственности на квартиру с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
Встречные исковые требования также не подлежат удовлетворению, поскольку сделка является незаключенной, не влекущей правовых последствий для сторон, в связи с чем договор купли-продажи не может быть расторгнут.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балаковского районного суда Саратовской области от 19 декабря 2014 года отменить в части государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>А по <адрес> к У. по договору купли-продажи квартиры от <дата>.
Принять в указанной части требований новое решение, которым У. в удовлетворении исковых требований к колхозу имени Свердлова о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.
В остальной части оставить решение суда без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)