Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Смирновой И.Ю. (доверенность от 31.07.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Смирновой И.Ю. (доверенность от 31.07.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-44208/2013,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана", место нахождения: 198216, Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 2, ОГРН 1037811019102 (далее - Общество), о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП купли-продажи нежилого помещения 23-Н площадью 124,90 кв. м с кадастровым номером 78:10:5542:26:38:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, и взыскании 574 400 руб. штрафа.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд имущества).
Суд первой инстанции решением от 12.11.2013 (с учетом определения от 28.04.2014 об исправлении опечатки в резолютивной части решении), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.02.2014, расторг названный договор купли-продажи и оставил без рассмотрения требование КУГИ о взыскании штрафа.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 12.11.2013 и постановление от 24.02.2014 в части расторжения договора и отказать в удовлетворении иска в этой части.
Податель жалобы указывает на следующее: с учетом того, что Общество признано банкротом, в его отношении введено конкурсное производство, КУГИ не вправе требовать расторжения договора; по условиям спорного договора в случае нарушения покупателем его условия об оплате продавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество - помещение, приобретенное по спорному договору; суды не учли, что отсутствие государственной регистрации права собственности Общества на спорное помещение не может являться препятствием для включения данного объекта в конкурсную массу должника с целью последующего удовлетворения требований кредиторов.
В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель КУГИ и Фонда имущества попросил оставить жалобу Общества без удовлетворения, а также сообщил, что Общество после заключения договора купли-продажи и до настоящего времени не обращалось ни в КУГИ, ни в Фонд имущества за получением документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.
Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, КУГИ в лице Фонда имущества (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 01.12.2011 N 1955-ПП купли-продажи нежилого помещения 23-Н площадью 124,90 кв. м с кадастровым номером 78:10:5542:26:38:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи объекта определена в размере 5 744 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Согласно пункту 2.2 договора Обществу предоставлена возможность внести указанную выкупную стоимость объекта с рассрочкой платежа на 3 года с даты заключения договора.
По условиям договора до полного исполнения покупателем обязательства по уплате выкупной цены объект признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга (пункт 4.1.1 договора).
В случае нарушения покупателем срока внесения очередного платежа два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки покупатель признается отказавшимся от оплаты объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от суммы договора (пункт 7.6.1 договора) или на объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункт 7.6.2 договора).
Пунктами 3.1.2 и 3.2.2 договора установлена обязанность продавца и покупателя в течение 14 дней с момента исполнения покупателем обязанности по внесению первого платежа совместно подать в регистрирующий орган необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Однако до настоящего времени переход права собственности к Обществу на спорный объект недвижимости не зарегистрирован.
Ввиду того, что Общество допустило просрочку по внесению третьего и последующих платежей, Фонд имущества, действующий от имени КУГИ, направил ответчику претензию от 10.12.2012 N 7781/28 с требованием уплатить задолженность и штрафные санкции в течение 10 календарных дней с момента получения претензии.
Поскольку Общество не ответило на претензию и не погасило долг, КУГИ в лице Фонда имущества 18.03.2013 направил Обществу предложение о расторжении договора купли-продажи, а не получив ответ, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам сторон, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 485, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), расторгли указанный договор купли-продажи. Суды оставили требование КУГИ о взыскании штрафа без рассмотрения, поскольку оно было заявлено после введения определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2013 по делу N А56-9252/2013 в отношении Общества процедуры наблюдения, а следовательно, подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве Общества.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора, суды исходили из следующего.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктами 7.6 и 7.6.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем срока уплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки, покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.
Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Сумма платежей, перечисленных ответчиком в рамках договора купли-продажи, не превысила половину выкупной цены.
Материалами дела подтверждается, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском Обществу неоднократно направлялись требования с предложением погасить образовавшуюся задолженность в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК Ф.
На момент рассмотрения настоящего дела переход права собственности на спорное нежилое помещение к Обществу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неоплата имущества в установленный договором срок может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения ответчиком очередного платежа два и более раз в течение 12 месяцев, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, обоснованно расторгли спорный договор купли-продажи.
Несостоятельны доводы жалобы о том, что спорный объект подлежит включению в конкурсную массу должника и КУГИ не вправе заявлять требование о расторжении договора вне рамок дела о банкротстве. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, обязывающих заявлять требование о расторжении договора только в рамках дела о банкротстве. Общество не может считаться собственником спорного объекта, поскольку до настоящего времени не зарегистрирован переход к нему права собственности на этот объект недвижимости, а следовательно, спорное имущество не может быть включено в конкурсную массу.
Неверен довод Общества о том, что КУГИ не вправе требовать расторжения договора купли-продажи, а может только обратить взыскание на заложенное имущество - спорное помещение. Поскольку не зарегистрирован переход к Обществу права собственности на спорное помещение и не возникла ипотека в пользу КУГИ, следовательно, у КУГИ не имеется правовой возможности обратить взыскание на это имущество.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили требование КУГИ о расторжении договора, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А56-44208/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.06.2014 ПО ДЕЛУ N А56-44208/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. по делу N А56-44208/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Смирновой И.Ю. (доверенность от 31.07.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Смирновой И.Ю. (доверенность от 31.07.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-44208/2013,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана", место нахождения: 198216, Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 2, ОГРН 1037811019102 (далее - Общество), о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП купли-продажи нежилого помещения 23-Н площадью 124,90 кв. м с кадастровым номером 78:10:5542:26:38:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, и взыскании 574 400 руб. штрафа.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд имущества).
Суд первой инстанции решением от 12.11.2013 (с учетом определения от 28.04.2014 об исправлении опечатки в резолютивной части решении), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.02.2014, расторг названный договор купли-продажи и оставил без рассмотрения требование КУГИ о взыскании штрафа.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 12.11.2013 и постановление от 24.02.2014 в части расторжения договора и отказать в удовлетворении иска в этой части.
Податель жалобы указывает на следующее: с учетом того, что Общество признано банкротом, в его отношении введено конкурсное производство, КУГИ не вправе требовать расторжения договора; по условиям спорного договора в случае нарушения покупателем его условия об оплате продавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество - помещение, приобретенное по спорному договору; суды не учли, что отсутствие государственной регистрации права собственности Общества на спорное помещение не может являться препятствием для включения данного объекта в конкурсную массу должника с целью последующего удовлетворения требований кредиторов.
В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель КУГИ и Фонда имущества попросил оставить жалобу Общества без удовлетворения, а также сообщил, что Общество после заключения договора купли-продажи и до настоящего времени не обращалось ни в КУГИ, ни в Фонд имущества за получением документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.
Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, КУГИ в лице Фонда имущества (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 01.12.2011 N 1955-ПП купли-продажи нежилого помещения 23-Н площадью 124,90 кв. м с кадастровым номером 78:10:5542:26:38:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи объекта определена в размере 5 744 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Согласно пункту 2.2 договора Обществу предоставлена возможность внести указанную выкупную стоимость объекта с рассрочкой платежа на 3 года с даты заключения договора.
По условиям договора до полного исполнения покупателем обязательства по уплате выкупной цены объект признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга (пункт 4.1.1 договора).
В случае нарушения покупателем срока внесения очередного платежа два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки покупатель признается отказавшимся от оплаты объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от суммы договора (пункт 7.6.1 договора) или на объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункт 7.6.2 договора).
Пунктами 3.1.2 и 3.2.2 договора установлена обязанность продавца и покупателя в течение 14 дней с момента исполнения покупателем обязанности по внесению первого платежа совместно подать в регистрирующий орган необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект.
Однако до настоящего времени переход права собственности к Обществу на спорный объект недвижимости не зарегистрирован.
Ввиду того, что Общество допустило просрочку по внесению третьего и последующих платежей, Фонд имущества, действующий от имени КУГИ, направил ответчику претензию от 10.12.2012 N 7781/28 с требованием уплатить задолженность и штрафные санкции в течение 10 календарных дней с момента получения претензии.
Поскольку Общество не ответило на претензию и не погасило долг, КУГИ в лице Фонда имущества 18.03.2013 направил Обществу предложение о расторжении договора купли-продажи, а не получив ответ, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам сторон, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 485, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), расторгли указанный договор купли-продажи. Суды оставили требование КУГИ о взыскании штрафа без рассмотрения, поскольку оно было заявлено после введения определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2013 по делу N А56-9252/2013 в отношении Общества процедуры наблюдения, а следовательно, подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве Общества.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора, суды исходили из следующего.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Пунктами 7.6 и 7.6.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем срока уплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки, покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.
Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Сумма платежей, перечисленных ответчиком в рамках договора купли-продажи, не превысила половину выкупной цены.
Материалами дела подтверждается, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском Обществу неоднократно направлялись требования с предложением погасить образовавшуюся задолженность в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК Ф.
На момент рассмотрения настоящего дела переход права собственности на спорное нежилое помещение к Обществу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неоплата имущества в установленный договором срок может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения ответчиком очередного платежа два и более раз в течение 12 месяцев, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, обоснованно расторгли спорный договор купли-продажи.
Несостоятельны доводы жалобы о том, что спорный объект подлежит включению в конкурсную массу должника и КУГИ не вправе заявлять требование о расторжении договора вне рамок дела о банкротстве. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, обязывающих заявлять требование о расторжении договора только в рамках дела о банкротстве. Общество не может считаться собственником спорного объекта, поскольку до настоящего времени не зарегистрирован переход к нему права собственности на этот объект недвижимости, а следовательно, спорное имущество не может быть включено в конкурсную массу.
Неверен довод Общества о том, что КУГИ не вправе требовать расторжения договора купли-продажи, а может только обратить взыскание на заложенное имущество - спорное помещение. Поскольку не зарегистрирован переход к Обществу права собственности на спорное помещение и не возникла ипотека в пользу КУГИ, следовательно, у КУГИ не имеется правовой возможности обратить взыскание на это имущество.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили требование КУГИ о расторжении договора, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу N А56-44208/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фергана" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)