Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Центер А.Л. (доверенность от 09.12.2013)
от ответчика: Гринько А.Г. (доверенность от 16.10.2013), Сахаров В.В. (доверенность от 11.03.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24916/2013) ООО "МетаСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 по делу N А56-13636/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Ремакс"
к ООО "МетаСтрой"
о взыскании задолженности по арендной плате, пеней,
и по встречному иску ООО "МетаСтрой"
к ООО "Ремакс"
о расторжении договора аренды и взыскании убытков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РЕМАКС" (далее - истец, ООО "РЕМАКС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МетаСтрой" (далее - ответчик, ООО "МетаСтрой") о взыскании 450 664 руб. задолженности по арендной плате по договору от 14.12.2011 N 3-МС за период с 01.11.2011 по 28.02.2013, 182 180 руб. 89 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 12.02.2012 по 28.02.2013.
ООО "МетаСтрой" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора аренды от 14.12.2011 N 3-МС и взыскании с ООО "РЕМАКС" 161 240 руб. убытков, причиненных невозможностью использовать по назначению арендуемое у истца помещение.
В порядке ст. 49 АПК РФ ООО "РЕМАКС" уменьшило исковые требования в связи с частичной оплатой задолженности ответчиком, просило взыскать с ответчика 307 105 руб. 71 коп. основной задолженности, 182 518 руб. 92 коп. пеней.
Решением от 01.10.2013 с ООО "МетаСтрой" в пользу ООО "РЕМАКС" взыскано 307 105 руб. 71 коп. задолженности, 182 518 руб. 92 коп. пеней, требование ООО "МетаСтрой" о расторжении договора аренды от 14.12.2011 N 3-МС оставлено без рассмотрения, в остальной части встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "РЕМАКС", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска ООО "РЕМАКС" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.10.2012 по 28.02.2013 и пени в размере 42 024 руб. 41 коп. за период с 17.10.2012 по 28.02.2013 отказать, взыскать с ООО "РЕМАКС" в пользу ООО "МетаСтрой" 161 240 руб. убытков.
В судебном заседании представитель ООО "РЕМАКС" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "РЕМАКС" (арендодатель) и ООО "МетаСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2011 N 3-МС нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, д. 16, пом. 23Н.
По акту приема-передачи от 30.12.2011 нежилое помещение передано арендатору.
Согласно пункту 1.5 договора срок договора аренды составляет 11 месяцев, начало срока аренды 01.01.2012.
При отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением по истечении срока аренды.
Согласно пункту 3.1 договора за пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 56 333 рубля в месяц.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за последующий месяц аренды вносится не позднее 15-го числа текущего месяца. Арендная плата за январь и февраль 2012 вносится до 12.02.2012.
Пунктом 5.4 договора установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,2% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по оплате арендной платы, ООО "РЕМАКС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "МетаСтрой", возражая предъявленным требованиям, указало на невозможность использовать арендуемое у истца помещение в соответствии с его целевым назначением (отсутствие энерго-, тепло- и водоснабжения), в связи с чем арендатор был вынужден заключить с ЗАО "Компания ЭХО" договор субаренды от 12.11.2012 N 59-Ар/13 нежилых помещений на срок с 12.11.2012 по 31.08.2013, арендная плата по которому составляла 34 800 рублей в месяц, в том числе НДС, таким образом, за период с ноября 2012 по февраль 2013 ООО "МетаСтрой" понесло убытки в размере уплаченной по договору субаренды арендной платы, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 161 240 руб. убытков и расторжении договора от 14.12.2011 N 3-МС.
Кроме того, ООО "МетаСтрой" ссылалось также на то, что между сторонами заключен договор подряда от 02.10.2012 N 1/2012 в редакции дополнительных соглашений от 02.10.2012 и от 25.10.2012, согласно которому произведенные ООО "МетаСтрой" работы засчитываются в счет арендной платы за помещение 23-Н, но в связи с невыполнением ООО "РЕМАКС" обязанности по передаче объекта ответчик не смог выполнить работы по данному договору, оплата которых должна быть зачтена в счет оплаты пролонгированного договора аренды. Таким образом, нарушение сроков внесения арендной платы вызвано неправомочными действиями истца, поэтому с ответчика не может взыскиваться неустойка за период с 17.10.2012.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 ГК РФ не допускаются.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Доказательства оплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки и размере ответчиком в материалы дела не представлены.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Однако ответчиком не представлены доказательства обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ до обращения истца с иском о взыскании задолженности по взысканию арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками.
Вместе с тем, ответчиком не подтвержден достоверными доказательствами довод о том, что заключение договора субаренды, оплата пользования по которому предъявлена ответчиком ко взысканию во встречном иске, обусловлена недостатками арендуемого по договору с истцом помещения, повлекшими невозможность его использования по назначению.
Из акта возврата помещений от 16.09.2013 следует, что арендатор не имеет претензий к арендодателю.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчика и, в отсутствие доказательств оплаты арендной платы по договору, отсутствие у ответчика оснований для отказа от исполнения обязательства по оплате арендной платы, удовлетворил требование истца.
Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные.
Данная судом оценка имеющихся в деле доказательств соответствует положениям ст. 71 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 по делу N А56-13636/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N А56-13636/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N А56-13636/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Центер А.Л. (доверенность от 09.12.2013)
от ответчика: Гринько А.Г. (доверенность от 16.10.2013), Сахаров В.В. (доверенность от 11.03.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24916/2013) ООО "МетаСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 по делу N А56-13636/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Ремакс"
к ООО "МетаСтрой"
о взыскании задолженности по арендной плате, пеней,
и по встречному иску ООО "МетаСтрой"
к ООО "Ремакс"
о расторжении договора аренды и взыскании убытков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РЕМАКС" (далее - истец, ООО "РЕМАКС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МетаСтрой" (далее - ответчик, ООО "МетаСтрой") о взыскании 450 664 руб. задолженности по арендной плате по договору от 14.12.2011 N 3-МС за период с 01.11.2011 по 28.02.2013, 182 180 руб. 89 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 12.02.2012 по 28.02.2013.
ООО "МетаСтрой" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора аренды от 14.12.2011 N 3-МС и взыскании с ООО "РЕМАКС" 161 240 руб. убытков, причиненных невозможностью использовать по назначению арендуемое у истца помещение.
В порядке ст. 49 АПК РФ ООО "РЕМАКС" уменьшило исковые требования в связи с частичной оплатой задолженности ответчиком, просило взыскать с ответчика 307 105 руб. 71 коп. основной задолженности, 182 518 руб. 92 коп. пеней.
Решением от 01.10.2013 с ООО "МетаСтрой" в пользу ООО "РЕМАКС" взыскано 307 105 руб. 71 коп. задолженности, 182 518 руб. 92 коп. пеней, требование ООО "МетаСтрой" о расторжении договора аренды от 14.12.2011 N 3-МС оставлено без рассмотрения, в остальной части встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "РЕМАКС", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска ООО "РЕМАКС" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.10.2012 по 28.02.2013 и пени в размере 42 024 руб. 41 коп. за период с 17.10.2012 по 28.02.2013 отказать, взыскать с ООО "РЕМАКС" в пользу ООО "МетаСтрой" 161 240 руб. убытков.
В судебном заседании представитель ООО "РЕМАКС" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "РЕМАКС" (арендодатель) и ООО "МетаСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2011 N 3-МС нежилого помещения, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, д. 16, пом. 23Н.
По акту приема-передачи от 30.12.2011 нежилое помещение передано арендатору.
Согласно пункту 1.5 договора срок договора аренды составляет 11 месяцев, начало срока аренды 01.01.2012.
При отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением по истечении срока аренды.
Согласно пункту 3.1 договора за пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 56 333 рубля в месяц.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за последующий месяц аренды вносится не позднее 15-го числа текущего месяца. Арендная плата за январь и февраль 2012 вносится до 12.02.2012.
Пунктом 5.4 договора установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,2% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по оплате арендной платы, ООО "РЕМАКС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "МетаСтрой", возражая предъявленным требованиям, указало на невозможность использовать арендуемое у истца помещение в соответствии с его целевым назначением (отсутствие энерго-, тепло- и водоснабжения), в связи с чем арендатор был вынужден заключить с ЗАО "Компания ЭХО" договор субаренды от 12.11.2012 N 59-Ар/13 нежилых помещений на срок с 12.11.2012 по 31.08.2013, арендная плата по которому составляла 34 800 рублей в месяц, в том числе НДС, таким образом, за период с ноября 2012 по февраль 2013 ООО "МетаСтрой" понесло убытки в размере уплаченной по договору субаренды арендной платы, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 161 240 руб. убытков и расторжении договора от 14.12.2011 N 3-МС.
Кроме того, ООО "МетаСтрой" ссылалось также на то, что между сторонами заключен договор подряда от 02.10.2012 N 1/2012 в редакции дополнительных соглашений от 02.10.2012 и от 25.10.2012, согласно которому произведенные ООО "МетаСтрой" работы засчитываются в счет арендной платы за помещение 23-Н, но в связи с невыполнением ООО "РЕМАКС" обязанности по передаче объекта ответчик не смог выполнить работы по данному договору, оплата которых должна быть зачтена в счет оплаты пролонгированного договора аренды. Таким образом, нарушение сроков внесения арендной платы вызвано неправомочными действиями истца, поэтому с ответчика не может взыскиваться неустойка за период с 17.10.2012.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу статьи 310 ГК РФ не допускаются.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Доказательства оплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки и размере ответчиком в материалы дела не представлены.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Однако ответчиком не представлены доказательства обращения к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ до обращения истца с иском о взыскании задолженности по взысканию арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками.
Вместе с тем, ответчиком не подтвержден достоверными доказательствами довод о том, что заключение договора субаренды, оплата пользования по которому предъявлена ответчиком ко взысканию во встречном иске, обусловлена недостатками арендуемого по договору с истцом помещения, повлекшими невозможность его использования по назначению.
Из акта возврата помещений от 16.09.2013 следует, что арендатор не имеет претензий к арендодателю.
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчика и, в отсутствие доказательств оплаты арендной платы по договору, отсутствие у ответчика оснований для отказа от исполнения обязательства по оплате арендной платы, удовлетворил требование истца.
Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные.
Данная судом оценка имеющихся в деле доказательств соответствует положениям ст. 71 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 по делу N А56-13636/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)