Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Магжанова Э.А., изучив кассационную жалобу представителя ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" Д., поступившую в Московский городской суд 11.09.2014 г., на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. по гражданскому делу по иску ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении, по встречному иску В. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения действительным, запрещении совершать действия по освобождению объекта аренды,
установил:
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" обратилось в суд с иском к В. о выселении из здания по адресу: ***, мотивируя свои требования тем, что 26.01.1998 г. между сторонами заключен договор аренды указанного помещения. Поскольку данный договор является бессрочным, 31.07.2013 г. арендодателем в адрес В. было направлено уведомление об отказе от его исполнения, которое получено адресатом 06.08.2013 г. Вместе с тем, освободить указанное здание в добровольном порядке арендатор отказывается.
В. иск не признал и предъявил к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" встречный иск о признании незаконным одностороннего отказа ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26.01.1998 г., признании указанного договора в редакции соглашения от 28.01.1998 г. действующим и запрещении арендодателю принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. постановлено:
В удовлетворении иска ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении отказать.
Признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26.01.1998 г. в редакции изменений от 28.01.1998 г.
Признать договор аренды N ПА-025/98 от 26.01.1998 г. в редакции, утвержденной Соглашением от 28.01.1998 г. об изменении и дополнении Договора аренды N ПА-025/98 от 26.01.1998 года дачного строения по адресу: ***, заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В., действующим.
В иске В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: *** от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Таких нарушений судебными инстанциями при рассмотрении дела допущено не было.
Судом установлено, что 26.01.1998 г. между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. заключен договор аренды N ПА-025/98 дачного помещения по адресу *** на условиях пожизненного наследуемого владения.
28.01.1998 г. стороны подписали соглашение к указанному договору, которым определили срок договора аренды в 49 календарных лет с момента его подписания.
31.07.2013 г. ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" направило в адрес В. уведомление об отказе от исполнения договора аренды и освобождении помещения и земельного участка, на котором оно расположено.
Нотариально заверенным заявлением *** Г.Ф., бывший генеральный директор ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", сообщил, что лично подписал договор аренды и соглашения к нему об установлении нового срока и уточнения предмета аренды. Данное обстоятельство было также подтверждено им в процессе рассмотрения дела при даче показаний в качестве свидетеля.
Исследованием Экспертно-криминалистического центра МВД России от 07.09.2006 г. подтверждена подпись *** Г.Ф. в соглашении от 28.01.1998 г. к договору аренды от 26.01.1998 г.
Подлинность данной подписи также установлена заключением специалиста Центра экспертных исследований АНО Стратегия от 27.01.2014 г., выполненным экспертом-криминалистом *** Н.В. В судебном заседании им было полностью подтверждено свое заключение.
Из п. 2 ст. 609 ГК РФ (в редакции, действующей 26.01.1998 г.) следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. п. 1 и 6 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 г. N 52 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" на момент подписания сторонами Договора аренды от 26.01.1998 г. N ПА-025/98 и Соглашения к договору аренды от 28.01.1998 г. на территории г. Москвы продолжал действовать до 29.01.1998 г. порядок государственной регистрации сделок по аренде жилых и нежилых помещений, государственную регистрацию таких сделок осуществляло Правительство Москвы.
Оспариваемый договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, однако стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, суду представлено не было.
По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование В. на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования В. вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В процессе рассмотрения настоящего гражданского дела представителем В. было заявлено ходатайство о пропуске ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" срока на обращение в суд с иском о выселении. При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, доказательств уважительности данного процессуального срока Обществом представлено не было.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, следует согласиться с выводами суда об отказе в удовлетворении требования ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о выселении и частичном удовлетворении иска В. о признании действующим договора аренды от 26.01.1998 г. в редакции соглашения от 28.01.1998 г., заключенного между сторонами, и признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от его исполнения.
Отказывая в удовлетворении требования В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическом освобождению объекта аренды, суд обоснованно исходил из того, что доказательств, свидетельствующих о подобных намерениях Общества у арендатора не имелось.
Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции правомерно оставил его без изменения.
Ссылка подателя кассационной жалобы на то, что судами первой и второй инстанции были отклонены заявленные им ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы установления срока давности изготовления соглашения от 28.01.1998 г. к договору аренды от 26.01.1998 г., основанием для отмены принятых по делу судебных постановлений быть не может. Согласно п. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Довод ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о том, что оспариваемое соглашение к договору аренды было подписано не 28.01.1998 г., а после указанной даты, не нашел своего подтверждения при разрешении спора и был опровергнут, в том числе, показаниями свидетеля *** Г.Ф. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для назначения по делу судебной экспертизы.
Довод Д. о том, что в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции отсутствует указание на время начала и окончания судебного заседания, также нельзя признать состоятельным, поскольку представители ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" присутствовали на заседании судебной коллегии 26.06.2014 г. и не были лишены возможности представить свои замечания на протокол судебного заседания в порядке статьи 231 ГПК РФ после ознакомления с материалами дела.
Никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда.
Доводы кассационной жалобы Д. требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
При таких данных основания к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" Д. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. по гражданскому делу по иску ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении, по встречному иску В. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения действительным, запрещении совершать действия по освобождению объекта аренды - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.10.2014 N 4Г/1-9953
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. N 4г/1-9953
Судья Московского городского суда Магжанова Э.А., изучив кассационную жалобу представителя ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" Д., поступившую в Московский городской суд 11.09.2014 г., на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. по гражданскому делу по иску ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении, по встречному иску В. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения действительным, запрещении совершать действия по освобождению объекта аренды,
установил:
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" обратилось в суд с иском к В. о выселении из здания по адресу: ***, мотивируя свои требования тем, что 26.01.1998 г. между сторонами заключен договор аренды указанного помещения. Поскольку данный договор является бессрочным, 31.07.2013 г. арендодателем в адрес В. было направлено уведомление об отказе от его исполнения, которое получено адресатом 06.08.2013 г. Вместе с тем, освободить указанное здание в добровольном порядке арендатор отказывается.
В. иск не признал и предъявил к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" встречный иск о признании незаконным одностороннего отказа ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26.01.1998 г., признании указанного договора в редакции соглашения от 28.01.1998 г. действующим и запрещении арендодателю принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. постановлено:
В удовлетворении иска ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении отказать.
Признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26.01.1998 г. в редакции изменений от 28.01.1998 г.
Признать договор аренды N ПА-025/98 от 26.01.1998 г. в редакции, утвержденной Соглашением от 28.01.1998 г. об изменении и дополнении Договора аренды N ПА-025/98 от 26.01.1998 года дачного строения по адресу: ***, заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В., действующим.
В иске В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: *** от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Таких нарушений судебными инстанциями при рассмотрении дела допущено не было.
Судом установлено, что 26.01.1998 г. между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. заключен договор аренды N ПА-025/98 дачного помещения по адресу *** на условиях пожизненного наследуемого владения.
28.01.1998 г. стороны подписали соглашение к указанному договору, которым определили срок договора аренды в 49 календарных лет с момента его подписания.
31.07.2013 г. ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" направило в адрес В. уведомление об отказе от исполнения договора аренды и освобождении помещения и земельного участка, на котором оно расположено.
Нотариально заверенным заявлением *** Г.Ф., бывший генеральный директор ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", сообщил, что лично подписал договор аренды и соглашения к нему об установлении нового срока и уточнения предмета аренды. Данное обстоятельство было также подтверждено им в процессе рассмотрения дела при даче показаний в качестве свидетеля.
Исследованием Экспертно-криминалистического центра МВД России от 07.09.2006 г. подтверждена подпись *** Г.Ф. в соглашении от 28.01.1998 г. к договору аренды от 26.01.1998 г.
Подлинность данной подписи также установлена заключением специалиста Центра экспертных исследований АНО Стратегия от 27.01.2014 г., выполненным экспертом-криминалистом *** Н.В. В судебном заседании им было полностью подтверждено свое заключение.
Из п. 2 ст. 609 ГК РФ (в редакции, действующей 26.01.1998 г.) следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. п. 1 и 6 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 г. N 52 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" на момент подписания сторонами Договора аренды от 26.01.1998 г. N ПА-025/98 и Соглашения к договору аренды от 28.01.1998 г. на территории г. Москвы продолжал действовать до 29.01.1998 г. порядок государственной регистрации сделок по аренде жилых и нежилых помещений, государственную регистрацию таких сделок осуществляло Правительство Москвы.
Оспариваемый договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, однако стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, суду представлено не было.
По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование В. на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования В. вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В процессе рассмотрения настоящего гражданского дела представителем В. было заявлено ходатайство о пропуске ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" срока на обращение в суд с иском о выселении. При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, доказательств уважительности данного процессуального срока Обществом представлено не было.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, следует согласиться с выводами суда об отказе в удовлетворении требования ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о выселении и частичном удовлетворении иска В. о признании действующим договора аренды от 26.01.1998 г. в редакции соглашения от 28.01.1998 г., заключенного между сторонами, и признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от его исполнения.
Отказывая в удовлетворении требования В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическом освобождению объекта аренды, суд обоснованно исходил из того, что доказательств, свидетельствующих о подобных намерениях Общества у арендатора не имелось.
Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции правомерно оставил его без изменения.
Ссылка подателя кассационной жалобы на то, что судами первой и второй инстанции были отклонены заявленные им ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы установления срока давности изготовления соглашения от 28.01.1998 г. к договору аренды от 26.01.1998 г., основанием для отмены принятых по делу судебных постановлений быть не может. Согласно п. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Довод ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о том, что оспариваемое соглашение к договору аренды было подписано не 28.01.1998 г., а после указанной даты, не нашел своего подтверждения при разрешении спора и был опровергнут, в том числе, показаниями свидетеля *** Г.Ф. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для назначения по делу судебной экспертизы.
Довод Д. о том, что в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции отсутствует указание на время начала и окончания судебного заседания, также нельзя признать состоятельным, поскольку представители ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" присутствовали на заседании судебной коллегии 26.06.2014 г. и не были лишены возможности представить свои замечания на протокол судебного заседания в порядке статьи 231 ГПК РФ после ознакомления с материалами дела.
Никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда.
Доводы кассационной жалобы Д. требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
При таких данных основания к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" Д. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.06.2014 г. по гражданскому делу по иску ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении, по встречному иску В. к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды, признании договора аренды в редакции дополнительного соглашения действительным, запрещении совершать действия по освобождению объекта аренды - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
Судья
Московского городского суда
Э.А.МАГЖАНОВА
Московского городского суда
Э.А.МАГЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)