Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Астапенко С.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре Г.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "..." на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...>, которым частично удовлетворен иск С.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью "...", обществу с ограниченной ответственностью "..." о признании сделки притворной, применении к сделке условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителей истца С.А.А. - С.А.В., действующего на основании доверенности от <...> сроком на три года, и П., действующего на основании доверенности от <...> сроком на три года, возражения представителя ответчика ООО "..." - З., действующей на основании доверенности от <...> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
истец С.А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "...", обществу с ограниченной ответственностью "...", в котором, с учетом принятых судом изменений оснований иска в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры притворной сделкой, применить к сделке условия договора участия в долевом строительстве жилья, обязать передать квартиру по акту приема-передачи, признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, взыскать неустойку в размере <...> рублей за период с <...> по <...>, а также возместить расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей.
В обоснование заявленных требований С.А.А. указал, что <...> между ним и ООО "...", действующим в интересах ООО "...", был заключен предварительный договор N, в соответствии с которым стороны - С.А.А. и ООО "..." выразили намерение заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с проектным строительным номером N в жилом доме по первоначальному строительному адресу: <адрес>. Согласно пункту <...> предварительного договора стоимость квартиры определена в размере <...> рублей, которая должна быть уплачена периодическими платежами согласно графику в срок до <...>. При этом, в соответствии с пунктом <...> предварительного договора передача квартиры истцу в пользование производится в течение <...> дней с момента ввода жилого дома путем подписания сторонами промежуточного акта приема-передачи квартиры. Согласно пункту <...> предварительного договора стороны предусмотрели заключение основного договора купли-продажи квартиры в течение <...>-ти месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию с учетом процедуры государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем истец должен был быть уведомлен продавцом - ООО "...".
С.А.А. ссылается на то обстоятельство, что дом введен в эксплуатацию в установленном законом порядке <...>, объекту договора купли-продажи присвоен адрес: <адрес>, однако, несмотря на выполнение с его стороны условий договора по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости, до настоящего времени квартира ему не передана, что свидетельствует о нарушении со стороны ответчика ООО "..." своих обязательств. В этой связи истец полагал, что приобрел право собственности на указанный объект недвижимости, а также посчитал правомерным предъявление требований о взыскании с ООО "..." неустойки за период с <...> (по истечении <...> дней с момента ввода дома в эксплуатацию согласно пункту <...> предварительного договора) по <...> из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, размер которой в <...> года составил <...>%, за каждый день просрочки.
При этом, истец полагал, что между ним и ООО "..." возникли отношения, фактически подпадающие под регулирование Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство дома было выдано ответчику <...>, и в соответствии с правилами указанного Закона N 214-ФЗ застройщик обязан был заключить с истцом договор участия в долевом строительстве. Таким образом, С.А.А. считает, что, несмотря на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, он фактически стал участником долевого строительства многоквартирного дома, результатом которого должно стать приобретение им права собственности на квартиру в данном доме. В этой связи истец указал, что предварительным договором купли-продажи осуществлено прикрытие иной сделки - договора участия в долевом строительстве, а потому указанный договор является ничтожным и к нему должны быть применены последствия той сделки, которые стороны имели в виду. С целью приведения возникших правоотношений в соответствие с действующим законодательством, регулирующим порядок участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, истец <...> обратился с заявлением в адрес ответчиков о переоформлении предварительного договора N от <...> на договор, отвечающий требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", однако ответа не получил.
При таких обстоятельствах, полагая, что к рассматриваемым правоотношениям также применяется Федеральный закон N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", после неоднократного уточнения исковых требований С.А.А. в итоге просил признать предварительный договор купли-продажи от <...> N притворной сделкой и применить к данной сделке условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"; обязать ООО "..." передать ему квартиру <адрес> по акту приема-передачи; признать право собственности на указанную квартиру; взыскать с ООО "..." неустойку в размере <...> рублей за период с <...> по <...>; взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> рублей (<...>).
В ходе рассмотрения дела ООО "..." исключено из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
В судебном заседании представители истца С.А.А. - С.А.В., действующий на основании доверенности от <...> сроком <...> года, и П., действующий на основании доверенности от <...> сроком <...> года, заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представители ответчика ООО "..." и третьего лица ООО "..." З., действующая на основании доверенности N от <...> сроком <...> год, и Д., действующая на основании доверенности N от <...> сроком <...> год, с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (<...>).
Третье лицо, Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга, своего представителя в судебное заседание не направил. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (<...>), а также письменные объяснения по делу (<...>).
Решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> иск С.А.А. удовлетворен частично.
Указанным решением предварительный договор купли-продажи от <...> N признан притворной сделкой; к данной сделке применены условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
ООО "..." обязано передать С.А.А. по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
За С.А.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Этим же решением с ООО "..." в пользу С.А.А. взысканы неустойка в размере <...> рубля <...> копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме <...> рубль <...> копеек, а всего <...>
В удовлетворении остальной части заявленных требований С.А.А. отказано.
Кроме того, с ООО "..." в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере <...> рубль <...> копеек.
Ответчик, ООО "...", не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> отменить и принять по делу новое решение. Податель жалобы полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено ошибочное толкование норм материального права, применяемых к спорным правоотношениям, нарушены нормы гражданского процессуального законодательства. Ответчик считает неправильным вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора купли-продажи квартиры, указав, что при его заключении обе стороны выразили волю на совершение именно такой сделки, намереваясь в будущем после завершения строительства дома и регистрации права собственности ООО "..." на возведенный объект недвижимости заключить основной договор купли-продажи квартиры. Подобная правовая конструкция, по мнению ответчика, не противоречит общим правилам заключения договоров, предусмотренным 420, 421, 429, 432, 554 ГК РФ. Также ответчик полагает ошибочным решение суда в части взыскания с него неустойки и штрафа за отказ в добровольном порядке выполнить требования потребителя, ссылаясь на отсутствие оснований, с возникновением которых закон "О защите прав потребителей" связывает возможность применения такого рода санкции. Кроме того, ответчик обратил внимание суда апелляционной инстанции на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в нарушение правила об исключительной подсудности разрешения споров, связанных с признанием права собственности на объект недвижимости.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <...> N и Протоколом подведения итогов открытого аукциона от <...> между <ФИО86> и ООО "..." <...> был заключен договор N аренды земельного участка на инвестиционных условиях (<...>). Предоставленный в аренду земельный участок площадью <...> кв. м расположен по адресу: <адрес>. Согласно пункту <...> договора аренды, участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта: проектирование и строительство жилых домов со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания. При этом, указанным положением договора аренды установлено, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным; изменение названных условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.
Раздел <...> указанного договора аренды содержит определения, применяемые в договоре.
Так, согласно п. <...> договора "инвестиционным проектом" является комплекс работ по осуществлению инвестиционной деятельности, тогда как под "инвестиционной деятельностью" понимается осуществляемая в порядке, установленном договором, деятельность арендатора (ООО "..."), связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство "результата инвестирования", а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение арендатором инвестиционных условий, связанных с результатом инвестирования. При этом, согласно пункту <...> договора "результатом инвестирования" является вновь созданная в результате инвестиционной деятельности вещь - недвижимое имущество. Также рассматриваемый договор содержит такое понятие, как "участник долевого строительства", которым признается физическое или юридическое лицо, передающее денежные средства арендатору в целях приобретения после окончания строительства "результата инвестирования" права собственности на объект жилищного (нежилого) фонда в "результате инвестирования" (пункт <...> договора) (<...>).
<...> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга арендатору земельного участка площадью <...> кв. м по указанному строительному адресу - ООО "..." выдано разрешение на строительство жилого дома с количеством этажей <...> со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания (<...>).
Ранее, <...>, между ООО "..." и ООО "..." был заключен договор N, предметом которого явилось обязательство ООО "..." (агент) совершать за вознаграждения от имени и по поручению ООО "..." (принципал) действия, связанные с поиском и привлечением лиц, имеющих намерение приобрести право собственности на квартиру/нежилое помещение, расположенные по адресу: <адрес> (далее по тексту - приобретатели), для последующего заключения соответствующих сделок (как то: предварительный договор купли-продажи квартиры либо соглашения о замене лица в обязательстве), на условиях, согласованных с принципалом. По условию данного договора все права и обязанности по заключенным между принципалом и приобретателями при содействии агента договорам возникают у принципала, то есть у ООО "...". При этом, пунктом <...> указанного договора предусмотрено, что денежные средства, причитающиеся принципалу по заключенным агентом от его имени договорам, вносятся приобретателями в кассу либо на расчетный счет агента, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон (<...>).
Таким образом, между ООО "..." и ООО "..." был заключен агентский договор, отвечающий требованиям абзаца 3 части 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по условиями которого у агента (ООО "...") не возникает никаких прав и обязанностей по сделке, заключенной с третьими лицами (в данном случае - приобретателями квартир или нежилых помещений в строящемся доме).
В этой связи, ООО "..." судом обоснованно было исключено из числа ответчиков и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований.
Также, судом первой инстанции установлено, что <...> между ООО "..." в лице ООО "..." и С.А.А. заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1 которого стороны обязуются заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи (Основной договор) квартиры с проектным номером N в жилом доме по строительному адресу: <адрес> (Объект) на условиях и в срок, установленные настоящим предварительным договором. В этом же пункте Договора стороны предусмотрели, что предварительный договор не рассматривается как договор долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги.
В соответствии с пунктом <...> рассматриваемого Договора предметом сделки является однокомнатная квартира общей приведенной площадью <...> кв. м (из них: общая площадь (за исключением площади балкона/лоджии) - <...> кв. м, жилая площадь <...> кв. м, кухня - <...> кв. м, площадь балкона/лоджии с понижающим коэффициентом <...>) - <...> кв. м), расположенная на <...> этаже указанного дома.
Согласно пункту <...> Договора ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию - <...> года. Пунктом <...> Договора предусмотрено, что Основной договор стороны обязуются заключить в течение <...> месяцев с момента ввода Объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем продавец извещает покупателя. При этом, обязанность продавца по заключению Основного договора возникает только при условии надлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных предварительным договором (то есть осуществление полной оплаты стоимости квартиры, а также компенсации расходов по эксплуатации и управлению Объектом), в противном случае при регистрации права собственности покупателя на квартиру сторонами предусмотрено возникновение права залога продавца на квартиру (пункт <...> Договора).
В силу пункта <...> Договора стоимость квартиры составляет <...> рублей, которую покупатель обязался уплатить в рассрочку согласно установленному Договором графику в срок до <...>. Также стороны достигли соглашения о возможности досрочного исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости квартиры.
Пунктом <...> Договора предусмотрено, что стоимость квартиры при подписании Основного договора изменению не подлежит, за исключением следующих случаев: увеличение или уменьшение общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии на основании данных контрольного обмера ПИБ на <...>% относительно исходных параметров; при расхождении фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с первоначальными характеристиками, произошедшем в результате изменения проекта строительства Объекта, на сумму не более <...>% от стоимости квартиры; наличие затрат продавца при остеклении балконов (лоджий). При этом, окончательная цена квартиры определяется на основании данных технической инвентаризации Объекта к моменту ввода объекта в эксплуатацию а также с учетом выполнения работ по остеклению балконов (лоджий). В случае необходимости осуществления дополнительной оплаты покупатель обязан осуществить ее в течение <...> дней с момента получения от продавца уведомления об осуществлении такой доплаты либо в срок, указанный в уведомлении (<...>).
Разрешение на ввод построенного жилого дома, которому присвоен адрес: <адрес>, ООО "..." выдано <...> (<...>).
Дополнительным соглашением N к предварительному договору N от <...>, заключенным между ООО "..." и С.А.А. <...>, стороны изменили условия Договора, установив стоимость квартиры в размере <...> рублей, а срок последней выплаты - <...>, оставив в прежней редакции условие о том, что окончательная стоимость квартиры будет установлена согласно результатам обмера ПИБ (<...>).
Внесение С.А.А. обусловленной дополнительным соглашением денежной суммы подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру, а также актом сверки от <...>, согласно которому стороны подтвердили факт выполнения покупателем условий предварительного договора и соглашения к нему (<...>). Тогда же, <...>, С.А.А. выдан смотровой лист на квартиру <адрес>.
Признавая за С.А.А. право на передачу ему в собственность спорной квартиры, суд первой инстанции полагал, что такое право у С.А.А. возникло в связи с исполнением им в полном объеме обязательства по оплате строительства данного объекта недвижимости. При этом, суд посчитал ничтожным заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи, указав, что подобный договор прикрывает собой иную сделку, а именно - договор участия в долевом строительстве жилого дома, правоотношения по которому регулируются соответствующим законом. Кроме того, суд усмотрел наличие в действиях ООО "..." просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры приобретателю в течение <...> дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, как это было предусмотрено пунктом <...> Договора от <...>, что послужило основанием для взыскания в пользу С.А.А. неустойки, рассчитанной в соответствии с частью 2 статьи 6 от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", а также штрафа за невыполнение требований потребителя согласно части 6 статьи 13 Федерального закона N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей".
Согласно положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключенного <...> между ООО "..." и <...> (вышеприведенные положения пунктов <...> указанного договора), а также заключенный <...> предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ООО "..." и С.А.А., свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные последним на счет ООО "...", были привлечены данным Обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства С.А.А. предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира. Данный вывод следует сделать также с учетом того обстоятельства, что доказательств обратному, то есть факту расходования ООО "..." переданных ему С.А.А. денежных средств на иные цели, ответчиком не представлено.
Между тем, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (статья 1 указанного Закона, именуемого далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 2 статьи 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, то есть с <...>.
Поскольку разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от <...> N форме было получено ООО "..." <...>, то к правоотношениям, связанным с привлечением ООО "..." денежных средств граждан для строительства данного дома должны применяться положения именно Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Пунктом 2.1 части 2 статьи 1 данного Закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доказательств тому, что ООО "..." выпускало жилищные сертификаты, не имеется, не является данное Общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом. Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться безусловно с учетом правила, закрепленного в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО "..." могло исключительно путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Подобный вывод также подтвержден правоприменительной практикой, в частности решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <...> по делу N, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> года и подтвержденным постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от <...>, Указанным судебным решением ООО "..." отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления N от <...>, вынесенного Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга, которым Общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде штрафа в размере <...> рублей (<...>).
Принятыми судебными актами установлено, что в сложившейся ситуации ООО "..." выступало в качестве застройщика, но привлекало денежные средства С.А.А. без заключения в установленном порядке договора об участии в долевом строительстве, чего делать был не вправе.
Между тем, высказанные как в ходе рассмотрения дела, так и в апелляционной жалобе, доводы ответчика о том, что при совершении сделки между С.А.А. и ООО "..." посредством ООО "..." стороны имели намерение заключить именно предварительный договор купли-продажи и их воля была направлена на достижение результата исключительно путем выполнения условий данного договора, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, с чем соглашается судебная коллегия.
Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.
При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в пункте 2 статьи 420 ГК РФ.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
При этом, согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ ничтожной является притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Следует признать, что заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Кроме того, сам застройщик - ООО "...", являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ, признал выполнение С.А.А. принятых на себя обязательств, направив ему <...> письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров ПИБ, а также произведя <...> сверку расчетов и тогда же выдав ему смотровой лист на квартиру.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным позицию суда первой инстанции о том, что заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.
Учитывая, что, несмотря на введение жилого дома в эксплуатацию <...>, до настоящего времени построенная за счет средств С.А.А. квартира <адрес> истцу не передана, суд первой инстанции посчитал возможным разрешить спор путем обязания ответчика передать истцу квартиру по акту приема-передачи и признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с таким выводом суда первой инстанции, однако, полагает необходимым дополнить следующее.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Между тем, в рассматриваемом случае новая вещь, коей является квартира в построенном доме, создавалась на основании заключенного между сторонами договора. Следовательно, в силу положений части 2 статьи 308, статьи 309 и части 3 статьи 420 ГК РФ право собственности приобретателя может возникнуть на указанный объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства С.А.А. о полной оплате стоимости квартиры, которая в окончательном объеме, согласно вышеприведенным положениям пункта <...> предварительного договора, признаваемого в качестве договора участия в долевом строительстве, определяется на основании данных контрольного обмера ПИБ.
При разрешении спора судом первой инстанции указанное обстоятельство не было принято во внимание, однако, судом апелляционной инстанции данная ошибка устранена путем истребования у сторон доказательств исполнения С.А.А. указанных обязательств.
Такие доказательства были представлены в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании <...> С.А.А. передан суду акт сверки к договору от <...>, составленный и подписанный обеими сторонами <...>, согласно которому С.А.А. доплатил ООО "..." сумму в размере <...> рублей за фактическое увеличение общей площади квартиры на основании данных контрольного обмера ПИБ, а также сумму в размере <...> рублей за остекление балкона. Таким образом, общая сумма уплаченных С.А.А. ответчику денежных средств составила <...> рублей. Данный акт также содержит указание на тот факт, что обязательства покупателя относительно оплаты стоимости квартиры С.А.А. выполнены полностью и продавец не имеет к покупателю претензий в этой части.
Также, суду апелляционной инстанции представлен кадастровый паспорт на спорную квартиру, который в соответствии с частью 3 статьи 1 и пунктом 1 части 2 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то есть внесение в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Суд первой инстанции не учел, что подобное доказательство необходимо для проверки существования недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.
В этой связи, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о возможности защиты имущественного права С.А.А. путем признания за ним права собственности на квартиру <адрес>.
Доводы апелляционной жалобы ООО "..." о нарушении судом норм процессуального права, выразившемся в рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество с нарушением положения статьи 30 ГПК РФ об исключительной подсудности, в рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.
Как усматривается из материалов дела, изначально С.А.А. были заявлены требования о признании предварительного договора купли-продажи от <...> притворной сделкой, применении к ней положений Закона N 214-ФЗ, обязании ответчика передать квартиру в пользование, взыскании с ответчиков ООО "..." и ООО "..." неустойки за нарушение срока передачи квартиры в собственность.
Обращение в Сосновоборский городской суд с подобными требованиями было осуществлено С.А.А. по месту своего жительства в соответствии с положениями пункта 9 статьи 14 Закона N 214 ФЗ и Федерального закона N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", предусматривающего альтернативную подсудность предъявления иска, связанного с защитой прав потребителя. Требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости были заявлены в процессе рассмотрения дела, когда большинство доказательств уже было судом собрано.
Законом "О защите прав потребителей" не предусмотрен такой способ защиты, как признание права, а потому в случае заявления подобных требований должны действовать правила подсудности, установленные Гражданским процессуальным кодексом. Однако, в данном случае, исходя из совокупности заявленных требований, большая часть из которых подпадает под действие Закона "О защите прав потребителей", принимая во внимание признание судом обоснованными требования о праве собственности на спорную квартиру, а также учитывая принцип процессуальной экономии, судебная коллегия считает правомерными действия суда, отказавшего в удовлетворении ООО "..." ходатайства по передаче дела по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга.
Между тем, суд апелляционной инстанции находит неправильным постановленное решение в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, а также штрафа за отказ от добровольного исполнения требований потребителя.
Удовлетворяя требования в этой части, суд первой инстанции указал в решении на то обстоятельство, что пунктом <...> предварительного договора от <...> срок передачи квартиры истцу определен в течение <...> дней с момента ввода дома в эксплуатацию, тогда как данное событие наступило <...> года. В этой связи суд посчитал окончанием срока исполнения указанного обязательства со стороны ответчика <...> и, применив положения статьи 6 Закона N 214-ФЗ, произвел расчет неустойки с <...> по <...> в двойном размере исходя из стоимости квартиры в сумме <...> рублей за <...> дней просрочки с учетом 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, составлявшей в <...> года <...>%. Согласно приведенному судом расчету неустойка составила <...> рубля <...> копеек.
Кроме того, с учетом положения части 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" и пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" суд взыскал в пользу истца штраф в размере <...>% от суммы неустойки, который составил <...> рубль <...> копеек.
Однако, суд первой инстанции неправильно истолковал положения пункта <...> предварительного договора, в соответствии с которым взыскал неустойку.
Пунктом <...> договора в том изложении, в котором оно приведено в указанном документе, предусмотрена передача квартиры покупателю в пользование до момента заключения основного договора в течение <...> дней с момента ввода объекта в эксплуатацию (указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго", ГУП "ТЭК", ГУИОН, КУГИ и т.д.) путем подписания промежуточного акта приема-передачи квартиры при полном исполнении покупателем условий пунктов <...> настоящего договора. Указанные пункты договора содержат условия об оплате стоимости квартиры и понесенных ООО "..." эксплуатационных услуг.
Между тем, с учетом вышеприведенных выводов о возможности применения к заключенному сторонами предварительному договору купли-продажи условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 214-ФЗ, следует признать, что со стороны С.А.А. обязательства по указанному договору в полном объеме были исполнены только <...>; именно с этого времени у ООО "..." возникла обязанность по передаче квартиры в собственность истца.
Следовательно, со стороны ООО "..." не возникла просрочка исполнения обязательства, что дает основание к выводу о несостоятельности требований С.А.А. в части взыскания неустойки в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, а также штрафа за несвоевременное удовлетворение требований потребителя согласно части 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей".
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе С.А.А. в удовлетворении иска в части взыскания неустойки и штрафа.
В этой связи подлежит изменению решение суда в части взыскания с ответчика ООО "..." государственной пошлины, которая составит <...> рублей <...> копеек исходя из следующего расчета, произведенного в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ: ...
Следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда РФ) по нормативу 100% подлежит зачислению в бюджет муниципального района по месту государственной регистрации, совершения юридически значимых действий или выдачи документов.
Таким образом, государственная пошлина в указанном размере подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования Сосновоборский городской округ, а не в федеральный бюджет, как указал суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу С.А.А. неустойки в размере <...> рублей <...> копеек, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме <...> рубля <...> копеек.
С.А.А. в удовлетворении иска в этой части отказать.
Изменить решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "..." государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в бюджет муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области государственную пошлину за подачу иска в суд в сумме <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2013 N 33-18/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. N 33-18/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Астапенко С.А., Пучковой Л.В.,
при секретаре Г.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "..." на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...>, которым частично удовлетворен иск С.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью "...", обществу с ограниченной ответственностью "..." о признании сделки притворной, применении к сделке условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителей истца С.А.А. - С.А.В., действующего на основании доверенности от <...> сроком на три года, и П., действующего на основании доверенности от <...> сроком на три года, возражения представителя ответчика ООО "..." - З., действующей на основании доверенности от <...> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
истец С.А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "...", обществу с ограниченной ответственностью "...", в котором, с учетом принятых судом изменений оснований иска в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры притворной сделкой, применить к сделке условия договора участия в долевом строительстве жилья, обязать передать квартиру по акту приема-передачи, признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, взыскать неустойку в размере <...> рублей за период с <...> по <...>, а также возместить расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей.
В обоснование заявленных требований С.А.А. указал, что <...> между ним и ООО "...", действующим в интересах ООО "...", был заключен предварительный договор N, в соответствии с которым стороны - С.А.А. и ООО "..." выразили намерение заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с проектным строительным номером N в жилом доме по первоначальному строительному адресу: <адрес>. Согласно пункту <...> предварительного договора стоимость квартиры определена в размере <...> рублей, которая должна быть уплачена периодическими платежами согласно графику в срок до <...>. При этом, в соответствии с пунктом <...> предварительного договора передача квартиры истцу в пользование производится в течение <...> дней с момента ввода жилого дома путем подписания сторонами промежуточного акта приема-передачи квартиры. Согласно пункту <...> предварительного договора стороны предусмотрели заключение основного договора купли-продажи квартиры в течение <...>-ти месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию с учетом процедуры государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем истец должен был быть уведомлен продавцом - ООО "...".
С.А.А. ссылается на то обстоятельство, что дом введен в эксплуатацию в установленном законом порядке <...>, объекту договора купли-продажи присвоен адрес: <адрес>, однако, несмотря на выполнение с его стороны условий договора по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости, до настоящего времени квартира ему не передана, что свидетельствует о нарушении со стороны ответчика ООО "..." своих обязательств. В этой связи истец полагал, что приобрел право собственности на указанный объект недвижимости, а также посчитал правомерным предъявление требований о взыскании с ООО "..." неустойки за период с <...> (по истечении <...> дней с момента ввода дома в эксплуатацию согласно пункту <...> предварительного договора) по <...> из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, размер которой в <...> года составил <...>%, за каждый день просрочки.
При этом, истец полагал, что между ним и ООО "..." возникли отношения, фактически подпадающие под регулирование Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство дома было выдано ответчику <...>, и в соответствии с правилами указанного Закона N 214-ФЗ застройщик обязан был заключить с истцом договор участия в долевом строительстве. Таким образом, С.А.А. считает, что, несмотря на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, он фактически стал участником долевого строительства многоквартирного дома, результатом которого должно стать приобретение им права собственности на квартиру в данном доме. В этой связи истец указал, что предварительным договором купли-продажи осуществлено прикрытие иной сделки - договора участия в долевом строительстве, а потому указанный договор является ничтожным и к нему должны быть применены последствия той сделки, которые стороны имели в виду. С целью приведения возникших правоотношений в соответствие с действующим законодательством, регулирующим порядок участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, истец <...> обратился с заявлением в адрес ответчиков о переоформлении предварительного договора N от <...> на договор, отвечающий требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", однако ответа не получил.
При таких обстоятельствах, полагая, что к рассматриваемым правоотношениям также применяется Федеральный закон N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", после неоднократного уточнения исковых требований С.А.А. в итоге просил признать предварительный договор купли-продажи от <...> N притворной сделкой и применить к данной сделке условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"; обязать ООО "..." передать ему квартиру <адрес> по акту приема-передачи; признать право собственности на указанную квартиру; взыскать с ООО "..." неустойку в размере <...> рублей за период с <...> по <...>; взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> рублей (<...>).
В ходе рассмотрения дела ООО "..." исключено из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
В судебном заседании представители истца С.А.А. - С.А.В., действующий на основании доверенности от <...> сроком <...> года, и П., действующий на основании доверенности от <...> сроком <...> года, заявленные требования поддержали в полном объеме.
Представители ответчика ООО "..." и третьего лица ООО "..." З., действующая на основании доверенности N от <...> сроком <...> год, и Д., действующая на основании доверенности N от <...> сроком <...> год, с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (<...>).
Третье лицо, Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга, своего представителя в судебное заседание не направил. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (<...>), а также письменные объяснения по делу (<...>).
Решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> иск С.А.А. удовлетворен частично.
Указанным решением предварительный договор купли-продажи от <...> N признан притворной сделкой; к данной сделке применены условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
ООО "..." обязано передать С.А.А. по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
За С.А.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Этим же решением с ООО "..." в пользу С.А.А. взысканы неустойка в размере <...> рубля <...> копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме <...> рубль <...> копеек, а всего <...>
В удовлетворении остальной части заявленных требований С.А.А. отказано.
Кроме того, с ООО "..." в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере <...> рубль <...> копеек.
Ответчик, ООО "...", не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> отменить и принять по делу новое решение. Податель жалобы полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено ошибочное толкование норм материального права, применяемых к спорным правоотношениям, нарушены нормы гражданского процессуального законодательства. Ответчик считает неправильным вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора купли-продажи квартиры, указав, что при его заключении обе стороны выразили волю на совершение именно такой сделки, намереваясь в будущем после завершения строительства дома и регистрации права собственности ООО "..." на возведенный объект недвижимости заключить основной договор купли-продажи квартиры. Подобная правовая конструкция, по мнению ответчика, не противоречит общим правилам заключения договоров, предусмотренным 420, 421, 429, 432, 554 ГК РФ. Также ответчик полагает ошибочным решение суда в части взыскания с него неустойки и штрафа за отказ в добровольном порядке выполнить требования потребителя, ссылаясь на отсутствие оснований, с возникновением которых закон "О защите прав потребителей" связывает возможность применения такого рода санкции. Кроме того, ответчик обратил внимание суда апелляционной инстанции на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в нарушение правила об исключительной подсудности разрешения споров, связанных с признанием права собственности на объект недвижимости.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <...> N и Протоколом подведения итогов открытого аукциона от <...> между <ФИО86> и ООО "..." <...> был заключен договор N аренды земельного участка на инвестиционных условиях (<...>). Предоставленный в аренду земельный участок площадью <...> кв. м расположен по адресу: <адрес>. Согласно пункту <...> договора аренды, участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта: проектирование и строительство жилых домов со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания. При этом, указанным положением договора аренды установлено, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным; изменение названных условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.
Раздел <...> указанного договора аренды содержит определения, применяемые в договоре.
Так, согласно п. <...> договора "инвестиционным проектом" является комплекс работ по осуществлению инвестиционной деятельности, тогда как под "инвестиционной деятельностью" понимается осуществляемая в порядке, установленном договором, деятельность арендатора (ООО "..."), связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство "результата инвестирования", а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение арендатором инвестиционных условий, связанных с результатом инвестирования. При этом, согласно пункту <...> договора "результатом инвестирования" является вновь созданная в результате инвестиционной деятельности вещь - недвижимое имущество. Также рассматриваемый договор содержит такое понятие, как "участник долевого строительства", которым признается физическое или юридическое лицо, передающее денежные средства арендатору в целях приобретения после окончания строительства "результата инвестирования" права собственности на объект жилищного (нежилого) фонда в "результате инвестирования" (пункт <...> договора) (<...>).
<...> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга арендатору земельного участка площадью <...> кв. м по указанному строительному адресу - ООО "..." выдано разрешение на строительство жилого дома с количеством этажей <...> со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания (<...>).
Ранее, <...>, между ООО "..." и ООО "..." был заключен договор N, предметом которого явилось обязательство ООО "..." (агент) совершать за вознаграждения от имени и по поручению ООО "..." (принципал) действия, связанные с поиском и привлечением лиц, имеющих намерение приобрести право собственности на квартиру/нежилое помещение, расположенные по адресу: <адрес> (далее по тексту - приобретатели), для последующего заключения соответствующих сделок (как то: предварительный договор купли-продажи квартиры либо соглашения о замене лица в обязательстве), на условиях, согласованных с принципалом. По условию данного договора все права и обязанности по заключенным между принципалом и приобретателями при содействии агента договорам возникают у принципала, то есть у ООО "...". При этом, пунктом <...> указанного договора предусмотрено, что денежные средства, причитающиеся принципалу по заключенным агентом от его имени договорам, вносятся приобретателями в кассу либо на расчетный счет агента, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон (<...>).
Таким образом, между ООО "..." и ООО "..." был заключен агентский договор, отвечающий требованиям абзаца 3 части 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по условиями которого у агента (ООО "...") не возникает никаких прав и обязанностей по сделке, заключенной с третьими лицами (в данном случае - приобретателями квартир или нежилых помещений в строящемся доме).
В этой связи, ООО "..." судом обоснованно было исключено из числа ответчиков и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований.
Также, судом первой инстанции установлено, что <...> между ООО "..." в лице ООО "..." и С.А.А. заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1 которого стороны обязуются заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи (Основной договор) квартиры с проектным номером N в жилом доме по строительному адресу: <адрес> (Объект) на условиях и в срок, установленные настоящим предварительным договором. В этом же пункте Договора стороны предусмотрели, что предварительный договор не рассматривается как договор долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги.
В соответствии с пунктом <...> рассматриваемого Договора предметом сделки является однокомнатная квартира общей приведенной площадью <...> кв. м (из них: общая площадь (за исключением площади балкона/лоджии) - <...> кв. м, жилая площадь <...> кв. м, кухня - <...> кв. м, площадь балкона/лоджии с понижающим коэффициентом <...>) - <...> кв. м), расположенная на <...> этаже указанного дома.
Согласно пункту <...> Договора ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию - <...> года. Пунктом <...> Договора предусмотрено, что Основной договор стороны обязуются заключить в течение <...> месяцев с момента ввода Объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, о чем продавец извещает покупателя. При этом, обязанность продавца по заключению Основного договора возникает только при условии надлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных предварительным договором (то есть осуществление полной оплаты стоимости квартиры, а также компенсации расходов по эксплуатации и управлению Объектом), в противном случае при регистрации права собственности покупателя на квартиру сторонами предусмотрено возникновение права залога продавца на квартиру (пункт <...> Договора).
В силу пункта <...> Договора стоимость квартиры составляет <...> рублей, которую покупатель обязался уплатить в рассрочку согласно установленному Договором графику в срок до <...>. Также стороны достигли соглашения о возможности досрочного исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости квартиры.
Пунктом <...> Договора предусмотрено, что стоимость квартиры при подписании Основного договора изменению не подлежит, за исключением следующих случаев: увеличение или уменьшение общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии на основании данных контрольного обмера ПИБ на <...>% относительно исходных параметров; при расхождении фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с первоначальными характеристиками, произошедшем в результате изменения проекта строительства Объекта, на сумму не более <...>% от стоимости квартиры; наличие затрат продавца при остеклении балконов (лоджий). При этом, окончательная цена квартиры определяется на основании данных технической инвентаризации Объекта к моменту ввода объекта в эксплуатацию а также с учетом выполнения работ по остеклению балконов (лоджий). В случае необходимости осуществления дополнительной оплаты покупатель обязан осуществить ее в течение <...> дней с момента получения от продавца уведомления об осуществлении такой доплаты либо в срок, указанный в уведомлении (<...>).
Разрешение на ввод построенного жилого дома, которому присвоен адрес: <адрес>, ООО "..." выдано <...> (<...>).
Дополнительным соглашением N к предварительному договору N от <...>, заключенным между ООО "..." и С.А.А. <...>, стороны изменили условия Договора, установив стоимость квартиры в размере <...> рублей, а срок последней выплаты - <...>, оставив в прежней редакции условие о том, что окончательная стоимость квартиры будет установлена согласно результатам обмера ПИБ (<...>).
Внесение С.А.А. обусловленной дополнительным соглашением денежной суммы подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру, а также актом сверки от <...>, согласно которому стороны подтвердили факт выполнения покупателем условий предварительного договора и соглашения к нему (<...>). Тогда же, <...>, С.А.А. выдан смотровой лист на квартиру <адрес>.
Признавая за С.А.А. право на передачу ему в собственность спорной квартиры, суд первой инстанции полагал, что такое право у С.А.А. возникло в связи с исполнением им в полном объеме обязательства по оплате строительства данного объекта недвижимости. При этом, суд посчитал ничтожным заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи, указав, что подобный договор прикрывает собой иную сделку, а именно - договор участия в долевом строительстве жилого дома, правоотношения по которому регулируются соответствующим законом. Кроме того, суд усмотрел наличие в действиях ООО "..." просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры приобретателю в течение <...> дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, как это было предусмотрено пунктом <...> Договора от <...>, что послужило основанием для взыскания в пользу С.А.А. неустойки, рассчитанной в соответствии с частью 2 статьи 6 от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", а также штрафа за невыполнение требований потребителя согласно части 6 статьи 13 Федерального закона N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей".
Согласно положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключенного <...> между ООО "..." и <...> (вышеприведенные положения пунктов <...> указанного договора), а также заключенный <...> предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ООО "..." и С.А.А., свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные последним на счет ООО "...", были привлечены данным Обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства С.А.А. предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира. Данный вывод следует сделать также с учетом того обстоятельства, что доказательств обратному, то есть факту расходования ООО "..." переданных ему С.А.А. денежных средств на иные цели, ответчиком не представлено.
Между тем, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (статья 1 указанного Закона, именуемого далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 2 статьи 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, то есть с <...>.
Поскольку разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от <...> N форме было получено ООО "..." <...>, то к правоотношениям, связанным с привлечением ООО "..." денежных средств граждан для строительства данного дома должны применяться положения именно Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Пунктом 2.1 части 2 статьи 1 данного Закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доказательств тому, что ООО "..." выпускало жилищные сертификаты, не имеется, не является данное Общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом. Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться безусловно с учетом правила, закрепленного в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО "..." могло исключительно путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Подобный вывод также подтвержден правоприменительной практикой, в частности решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <...> по делу N, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> года и подтвержденным постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от <...>, Указанным судебным решением ООО "..." отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления N от <...>, вынесенного Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга, которым Общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде штрафа в размере <...> рублей (<...>).
Принятыми судебными актами установлено, что в сложившейся ситуации ООО "..." выступало в качестве застройщика, но привлекало денежные средства С.А.А. без заключения в установленном порядке договора об участии в долевом строительстве, чего делать был не вправе.
Между тем, высказанные как в ходе рассмотрения дела, так и в апелляционной жалобе, доводы ответчика о том, что при совершении сделки между С.А.А. и ООО "..." посредством ООО "..." стороны имели намерение заключить именно предварительный договор купли-продажи и их воля была направлена на достижение результата исключительно путем выполнения условий данного договора, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, с чем соглашается судебная коллегия.
Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.
При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в пункте 2 статьи 420 ГК РФ.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
При этом, согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ ничтожной является притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Следует признать, что заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Кроме того, сам застройщик - ООО "...", являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ, признал выполнение С.А.А. принятых на себя обязательств, направив ему <...> письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров ПИБ, а также произведя <...> сверку расчетов и тогда же выдав ему смотровой лист на квартиру.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным позицию суда первой инстанции о том, что заключенный между С.А.А. и ООО "..." предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.
Учитывая, что, несмотря на введение жилого дома в эксплуатацию <...>, до настоящего времени построенная за счет средств С.А.А. квартира <адрес> истцу не передана, суд первой инстанции посчитал возможным разрешить спор путем обязания ответчика передать истцу квартиру по акту приема-передачи и признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с таким выводом суда первой инстанции, однако, полагает необходимым дополнить следующее.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Между тем, в рассматриваемом случае новая вещь, коей является квартира в построенном доме, создавалась на основании заключенного между сторонами договора. Следовательно, в силу положений части 2 статьи 308, статьи 309 и части 3 статьи 420 ГК РФ право собственности приобретателя может возникнуть на указанный объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства С.А.А. о полной оплате стоимости квартиры, которая в окончательном объеме, согласно вышеприведенным положениям пункта <...> предварительного договора, признаваемого в качестве договора участия в долевом строительстве, определяется на основании данных контрольного обмера ПИБ.
При разрешении спора судом первой инстанции указанное обстоятельство не было принято во внимание, однако, судом апелляционной инстанции данная ошибка устранена путем истребования у сторон доказательств исполнения С.А.А. указанных обязательств.
Такие доказательства были представлены в суд апелляционной инстанции.
В судебном заседании <...> С.А.А. передан суду акт сверки к договору от <...>, составленный и подписанный обеими сторонами <...>, согласно которому С.А.А. доплатил ООО "..." сумму в размере <...> рублей за фактическое увеличение общей площади квартиры на основании данных контрольного обмера ПИБ, а также сумму в размере <...> рублей за остекление балкона. Таким образом, общая сумма уплаченных С.А.А. ответчику денежных средств составила <...> рублей. Данный акт также содержит указание на тот факт, что обязательства покупателя относительно оплаты стоимости квартиры С.А.А. выполнены полностью и продавец не имеет к покупателю претензий в этой части.
Также, суду апелляционной инстанции представлен кадастровый паспорт на спорную квартиру, который в соответствии с частью 3 статьи 1 и пунктом 1 части 2 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, то есть внесение в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Суд первой инстанции не учел, что подобное доказательство необходимо для проверки существования недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи.
В этой связи, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о возможности защиты имущественного права С.А.А. путем признания за ним права собственности на квартиру <адрес>.
Доводы апелляционной жалобы ООО "..." о нарушении судом норм процессуального права, выразившемся в рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество с нарушением положения статьи 30 ГПК РФ об исключительной подсудности, в рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.
Как усматривается из материалов дела, изначально С.А.А. были заявлены требования о признании предварительного договора купли-продажи от <...> притворной сделкой, применении к ней положений Закона N 214-ФЗ, обязании ответчика передать квартиру в пользование, взыскании с ответчиков ООО "..." и ООО "..." неустойки за нарушение срока передачи квартиры в собственность.
Обращение в Сосновоборский городской суд с подобными требованиями было осуществлено С.А.А. по месту своего жительства в соответствии с положениями пункта 9 статьи 14 Закона N 214 ФЗ и Федерального закона N 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", предусматривающего альтернативную подсудность предъявления иска, связанного с защитой прав потребителя. Требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости были заявлены в процессе рассмотрения дела, когда большинство доказательств уже было судом собрано.
Законом "О защите прав потребителей" не предусмотрен такой способ защиты, как признание права, а потому в случае заявления подобных требований должны действовать правила подсудности, установленные Гражданским процессуальным кодексом. Однако, в данном случае, исходя из совокупности заявленных требований, большая часть из которых подпадает под действие Закона "О защите прав потребителей", принимая во внимание признание судом обоснованными требования о праве собственности на спорную квартиру, а также учитывая принцип процессуальной экономии, судебная коллегия считает правомерными действия суда, отказавшего в удовлетворении ООО "..." ходатайства по передаче дела по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга.
Между тем, суд апелляционной инстанции находит неправильным постановленное решение в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, а также штрафа за отказ от добровольного исполнения требований потребителя.
Удовлетворяя требования в этой части, суд первой инстанции указал в решении на то обстоятельство, что пунктом <...> предварительного договора от <...> срок передачи квартиры истцу определен в течение <...> дней с момента ввода дома в эксплуатацию, тогда как данное событие наступило <...> года. В этой связи суд посчитал окончанием срока исполнения указанного обязательства со стороны ответчика <...> и, применив положения статьи 6 Закона N 214-ФЗ, произвел расчет неустойки с <...> по <...> в двойном размере исходя из стоимости квартиры в сумме <...> рублей за <...> дней просрочки с учетом 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, составлявшей в <...> года <...>%. Согласно приведенному судом расчету неустойка составила <...> рубля <...> копеек.
Кроме того, с учетом положения части 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" и пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" суд взыскал в пользу истца штраф в размере <...>% от суммы неустойки, который составил <...> рубль <...> копеек.
Однако, суд первой инстанции неправильно истолковал положения пункта <...> предварительного договора, в соответствии с которым взыскал неустойку.
Пунктом <...> договора в том изложении, в котором оно приведено в указанном документе, предусмотрена передача квартиры покупателю в пользование до момента заключения основного договора в течение <...> дней с момента ввода объекта в эксплуатацию (указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в организациях ГУП "Водоканал", ОАО "Ленэнерго", ГУП "ТЭК", ГУИОН, КУГИ и т.д.) путем подписания промежуточного акта приема-передачи квартиры при полном исполнении покупателем условий пунктов <...> настоящего договора. Указанные пункты договора содержат условия об оплате стоимости квартиры и понесенных ООО "..." эксплуатационных услуг.
Между тем, с учетом вышеприведенных выводов о возможности применения к заключенному сторонами предварительному договору купли-продажи условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 214-ФЗ, следует признать, что со стороны С.А.А. обязательства по указанному договору в полном объеме были исполнены только <...>; именно с этого времени у ООО "..." возникла обязанность по передаче квартиры в собственность истца.
Следовательно, со стороны ООО "..." не возникла просрочка исполнения обязательства, что дает основание к выводу о несостоятельности требований С.А.А. в части взыскания неустойки в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, а также штрафа за несвоевременное удовлетворение требований потребителя согласно части 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей".
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе С.А.А. в удовлетворении иска в части взыскания неустойки и штрафа.
В этой связи подлежит изменению решение суда в части взыскания с ответчика ООО "..." государственной пошлины, которая составит <...> рублей <...> копеек исходя из следующего расчета, произведенного в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ: ...
Следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда РФ) по нормативу 100% подлежит зачислению в бюджет муниципального района по месту государственной регистрации, совершения юридически значимых действий или выдачи документов.
Таким образом, государственная пошлина в указанном размере подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования Сосновоборский городской округ, а не в федеральный бюджет, как указал суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "..." в пользу С.А.А. неустойки в размере <...> рублей <...> копеек, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме <...> рубля <...> копеек.
С.А.А. в удовлетворении иска в этой части отказать.
Изменить решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "..." государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "..." в бюджет муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области государственную пошлину за подачу иска в суд в сумме <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)