Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Нефедовой И.С. (доверенность от 26.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок" Кольцовой Е.Г. (доверенность от 26.05.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Кашина Т.А.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, (далее - Управление Росреестра) от 28.08.2013 N 78-78-38/014/2013-125,128 в государственной регистрации договора от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А., а также об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию названного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская пл., д. 3/5, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573 (далее - Общество).
Суд первой инстанции решением от 24.02.2014 (судья Савина Е.В.) удовлетворил заявление КУГИ.
Апелляционный суд постановлением от 28.08.2014 отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении заявленных требований.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 28.08.2014 и оставить в силе решение от 24.02.2014.
Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильный вывод о том, что спорный договор аренды заключен с нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2008 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ); суды неправильно применили положения части 9 указанной статьи, согласно которой с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, может быть заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы КУГИ, а представитель Управления Росреестра - доводы, приведенные в отзыве на нее.
КУГИ извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения КУГИ от 28.04.1997 N 395-р КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.09.1997 N 15-А003824 аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, сроком на 10 лет.
В дальнейшем стороны путем заключения дополнительных соглашений к названному договору продлили срок его действия до 24.12.2012. Названный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
КУГИ и Общество 29.03.2013 заключили новый договор от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, сроком на 5 лет.
Согласно пункту 1.3 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации.
В пункте 6.13 названного договора указано, что договор аренды от 25.09.1997 N 15-А003824 прекращает свое действие с 28.03.2013.
КУГИ 10.07.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 29.03.2013 N 15-А003824.
Управление Росреестра 27.07.2013 уведомило КУГИ о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824 на 1 месяц, сославшись на следующее.
В нарушение требований статьи 17 Закона N 122-ФЗ КУГИ не представил на регистрацию документы, подтверждающие, что указанный договор заключен в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам торгов. Так как ранее действовавший договор был заключен не по результатам торгов, то государственная регистрация нового договора, подписанного с Обществом без проведения торгов, осуществлена быть не может.
Поскольку КУГИ не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение при заключении договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824 требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, Управление Росреестра сообщением от 28.08.2013 N 78-78-31/014/2013-125,128 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации названного договора аренды на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
КУГИ, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации названного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворил требования КУГИ, так как пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824, поскольку он заключен с Обществом в порядке части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ; предусмотренный данной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции неправильными, отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении заявления КУГИ.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления КУГИ.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 Постановления N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды от 25.09.1997 N 15-А003824 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с Обществом без проведения конкурса или аукциона.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013.
При таком положении суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении требования КУГИ о признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2014 ПО ДЕЛУ N А56-72883/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2014 г. по делу N А56-72883/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Нефедовой И.С. (доверенность от 26.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сытный рынок" Кольцовой Е.Г. (доверенность от 26.05.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Кашина Т.А.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, (далее - Управление Росреестра) от 28.08.2013 N 78-78-38/014/2013-125,128 в государственной регистрации договора от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А., а также об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию названного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сытный рынок", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская пл., д. 3/5, ОГРН 1027806882740, ИНН 7813096573 (далее - Общество).
Суд первой инстанции решением от 24.02.2014 (судья Савина Е.В.) удовлетворил заявление КУГИ.
Апелляционный суд постановлением от 28.08.2014 отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении заявленных требований.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 28.08.2014 и оставить в силе решение от 24.02.2014.
Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильный вывод о том, что спорный договор аренды заключен с нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2008 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ); суды неправильно применили положения части 9 указанной статьи, согласно которой с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, может быть заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы КУГИ, а представитель Управления Росреестра - доводы, приведенные в отзыве на нее.
КУГИ извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения КУГИ от 28.04.1997 N 395-р КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.09.1997 N 15-А003824 аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, сроком на 10 лет.
В дальнейшем стороны путем заключения дополнительных соглашений к названному договору продлили срок его действия до 24.12.2012. Названный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
КУГИ и Общество 29.03.2013 заключили новый договор от 29.03.2013 N 15-А003824 аренды нежилого здания площадью 5299,4 кв. м с кадастровым номером 78:7:3035:2001:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., д. 5, лит. А, сроком на 5 лет.
Согласно пункту 1.3 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации.
В пункте 6.13 названного договора указано, что договор аренды от 25.09.1997 N 15-А003824 прекращает свое действие с 28.03.2013.
КУГИ 10.07.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 29.03.2013 N 15-А003824.
Управление Росреестра 27.07.2013 уведомило КУГИ о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824 на 1 месяц, сославшись на следующее.
В нарушение требований статьи 17 Закона N 122-ФЗ КУГИ не представил на регистрацию документы, подтверждающие, что указанный договор заключен в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам торгов. Так как ранее действовавший договор был заключен не по результатам торгов, то государственная регистрация нового договора, подписанного с Обществом без проведения торгов, осуществлена быть не может.
Поскольку КУГИ не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение при заключении договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824 требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, Управление Росреестра сообщением от 28.08.2013 N 78-78-31/014/2013-125,128 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации названного договора аренды на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
КУГИ, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации названного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворил требования КУГИ, так как пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013 N 15-А003824, поскольку он заключен с Обществом в порядке части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ; предусмотренный данной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции неправильными, отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении заявления КУГИ.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении заявления КУГИ.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 Постановления N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды от 25.09.1997 N 15-А003824 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то договор аренды на новый срок не мог быть заключен с Обществом без проведения конкурса или аукциона.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды от 29.03.2013.
При таком положении суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение от 24.02.2014 и отказал в удовлетворении требования КУГИ о признании незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-72883/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)