Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру, при вселении ему стало известно, что в квартире без законных оснований проживают ответчики.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Грачева Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,
судей Мадатовой Н.А., Колесник Н.А.
при секретаре Г.,
с участием прокурора Коханка К.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 августа 2014 года апелляционную жалобу Д.Р. на решение Ступинского городского суда Московской области от 24 декабря 2012 года по делу по иску В. к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности по освобождению жилого помещения, встречному иску Д.Р. к В., Т. ОСП УФССП России по г. Москве, ООО "ЕВА", ФАУГИ о признании торгов и протокола недействительными, применении последствий недействительности сделки, возврате денежных средств и недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя Д.Р. - С., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора коммерческого найма от 03.01.2012 г. недействительным, истребовании из незаконного владения квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, обязании освободить квартиру, указав, что на основании протокола торгов по продаже недвижимого имущества ООО "ППСК ТЭЦ 25" от 13.12.2011 г., акта приема-передачи недвижимого имущества победителю торгов от 17.01.2012 г., она приобрела в собственность вышеуказанную квартиру. При вселении, ей стало известно, что в квартире без законных оснований проживают ответчики. В рамках исполнительного производства N 77/27/12215/508/8-10 в отношении должника ООО "ППСК ТЭЦ-25" судебным приставом-исполнителем наложен арест на спорную квартиру согласно акту от 07.09.2010 г., который снят постановлением от 17.01.2012 г. По договору коммерческого найма от 03.01.2012 г., ООО "ППСК ТЭЦ-25" передало в срочное возмездное пользование спорную квартиру Д.Р. и членам ее семьи. Вследствие наложенного ареста и изъятия имущества ООО "ППСК ТЭЦ-25" не имело права распоряжаться спорной квартирой, в том числе, передавать ее во владение и пользование по договору коммерческого найма, который является ничтожным.
Д.Р. обратилась в суд со встречным иском к В., Тропарево-Никулинскому ОСП УФССП России по г. Москве, ООО "ЕВА", ФАУГИ о признании недействительными торгов от 13.12.2011 г. и протокола о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества от 13.12.2011 г. N 3, применении последствий недействительности сделки: обязании Тропарево-Никулинского ОСП УФССП России по г. Москве возвратить денежные средства в размере 1 028483,00 руб., обязании В. возвратить ООО "ППСК ТЭЦ-25" квартиру, указав, что она, Д.А., Д.Е. проживают в спорной квартире с 1995 года на основании договора аренды, заключенного с ООО "ППСК ТЭЦ-25", а с 03.01.2012 г. на основании договора коммерческого найма. 27.12.2012 г. прокуратурой г. Москвы вынесено представление об устранении нарушений действующего законодательства об исполнительном производстве. Постановлением Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве от 22.02.2012 г. N 77/27/12215/508/8-10 отменено постановление о передаче на реализацию арестованного имущества ООО "ППСК ТЭЦ-25" от 15.08.2011 г., в связи с чем, проведенные торги являются недействительными.
Представитель В. - У. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.
Ответчики Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25", Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве, ООО "Ева", ФАУГИ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Ступинского городского суда Московской области от 24.12.2012 г. исковые требования В. удовлетворены: признан недействительным договор коммерческого найма от 03.01.2012 г., квартира истребована из незаконного владения Д-вых, последние обязаны ее освободить; в удовлетворении встречных исковых требований Д.Р. отказано. Определением суда от 04 декабря 2013 г. в решении исправлены описки в части неправильного написания отчества Д.Р.
В апелляционной жалобе Д.Р. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене в части удовлетворения основного иска, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что В. является собственником спорной квартиры на основании протокола хода и определения победителя торгов по продаже недвижимого имущества должника ООО "ППСК ТЭЦ 25" от 13.12.2011 г., акта приема-передачи недвижимого имущества победителю торгов от 17.01.2012 г. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 02.03.2012 г.
Указанные торги проводились в рамках исполнительного производства N 77/27/12215/508/8-10, возбужденного судебным приставом-исполнителем Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по Москве в отношении должника ООО "ППСК ТЭЦ 25" с предметом исполнения: взыскание в пользу Префектуры Западного административного округа г. Москвы 19100000 рублей.
До проведения торгов в ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на спорную квартиру был наложен арест в форме объявления запрета распоряжения, установлен режим хранения должником имущества с ограничением права пользования, что следует из акта о наложении ареста (описи имущества) от 07.09.2010 г.
Постановлением СПИ Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве от 17.01.2012 г., арест и иные ограничения сняты.
На основе оценке представленных доказательств, руководствуясь ст. ст. 449, 168 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств нарушения порядка проведения публичных торгов и оснований для признания их недействительными.
Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ. Д.Р. во встречном иске не ссылалась на нарушение порядка проведения торгов. Приведенный ею довод об отмене 22.02.2012 г. постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества должника (спорной квартиры) на реализацию 15.08.2011 г. на основании представления прокуратуры г. Москвы свидетельствует о нарушениях, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, но не является основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Обжалование действий и решений судебного пристава-исполнителя является самостоятельным способом защиты нарушенных прав.
Доводы апелляционной жалобы Д.Р. в части разрешения требований встречного иска основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.
Удовлетворяя исковые требования В., суд исходил из того, что последняя является собственником спорной квартиры, основания приобретения ею имущества законны, а Д.Р. пользуется квартирой на основании договора коммерческого найма от 03.01.2012 г., с установленным сроком до 29.12.2012 г. Правовые основания недействительности договора коммерческого найма судом первой инстанции не приведены.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения основного иска, поскольку неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
Ответчики по основному иску в возражениях ссылались на проживание в спорной квартире с 1995 года в связи с предоставлением ее работнику ООО "ППСК ТЭЦ-25" Д.С. - супругу Д.Р.
Из материалов дела следует, что данное обстоятельство подтверждается представленным договором аренды жилого помещения, заключенным 02 марта 1995 г. между ТОО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.С. Квартира предоставлялась последнему в связи с трудовыми отношениями для проживания работника и членов его семьи. Срок действия договора текст договора не содержит. А п. 2.3. договора предусмотрена обязанность арендатора освободить жилое помещение в недельный срок в случае увольнения.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Представленный договор аренды от 02 марта 1995 г. свидетельствует о возникновении между ТОО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.С. правоотношений по договору найма жилого помещения.
Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
В связи с неправильным определением судом первой инстанции значимых обстоятельств, судебной коллегией в рамках апелляционного производства приняты дополнительные доказательства.
Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства (квитанции по квартплате, оплате электроэнергии за период 2005 - 2013 г.г., договор коммерческого найма от 01.01.2011 г., заключенный между ООО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.Р., справку об осуществлении Д.Р. платы за квартиру в период с 2008 г. по февраль 2013 г.) судебная коллегия приходит к выводу, что после смерти нанимателя Д.С., умершего 07.11.2007 г., члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире на тех же условиях, права нанимателя перешли к Д.Р. С 2011 года условия договора коммерческого найма были изменены в части срока найма, который устанавливался до одного года.
Реализуя право, предусмотренное ст. 684 ГК РФ, 03.12.2012 г. между Д.Р. и ООО "ППСК ТЭЦ-25" заключен очередной договор коммерческого найма со сроком найма с 03.01.2012 г. по 29.12.2012 г. Доказательств, подтверждающих отказ наймодателя от заключения договора на новый срок, материалы дела не содержат. В силу ст. 684 ГК РФ указанный договор продолжает действовать до настоящего времени. Договор по форме и содержанию соответствует требованиям закона и оснований для признания его недействительным судебная коллегия не усматривает.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, после приобретения В. спорной квартиры к ней перешли права и обязанности наймодателя жилого помещения на условиях ранее заключенного 03.12.2012 г. договора коммерческого найма.
Ссылка истца на заключение оспариваемого договора в период действия ареста квартиры не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку правоотношения по пользованию квартирой на условиях коммерческого найма возникли задолго до наложения ареста в 1995 года и продолжаются по настоящее время, существовали и на дату ареста имущества 07.09.2010 г. Арест представляет собой запрет на распоряжение имуществом, что в данном случае не произошло, поскольку договор найма не предполагает переход права собственности к нанимателю. Режим хранения, установленный приставом, допускал ограниченное право пользования. Цель принятого ареста в данном случае достигнута, использование арестованного имущества не привело к уменьшению его стоимости. Договор коммерческого найма от 03.01.2012 г. не нарушает прав В.
Таким образом, Д.Р. и члены ее семьи Д.А., Д.Е. на условиях договора найма проживают в спорной квартире и оснований, предусмотренных ст. 301 ГК РФ для истребования квартиры из их владения, возложения обязанности освободить жилое помещение, не имеется.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения иска В. с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ступинского городского суда Московской области от 24 декабря 2012 года отменить в части удовлетворения иска В., принять в этой части новое решение.
Отказать в удовлетворении иска В. к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности по освобождению жилого помещения.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-13754/2014
Требование: О признании договора недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности по освобождению жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру, при вселении ему стало известно, что в квартире без законных оснований проживают ответчики.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2014 г. по делу N 33-13754/2014
Судья Грачева Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,
судей Мадатовой Н.А., Колесник Н.А.
при секретаре Г.,
с участием прокурора Коханка К.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 августа 2014 года апелляционную жалобу Д.Р. на решение Ступинского городского суда Московской области от 24 декабря 2012 года по делу по иску В. к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности по освобождению жилого помещения, встречному иску Д.Р. к В., Т. ОСП УФССП России по г. Москве, ООО "ЕВА", ФАУГИ о признании торгов и протокола недействительными, применении последствий недействительности сделки, возврате денежных средств и недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя Д.Р. - С., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
В. обратилась в суд с иском к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора коммерческого найма от 03.01.2012 г. недействительным, истребовании из незаконного владения квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, обязании освободить квартиру, указав, что на основании протокола торгов по продаже недвижимого имущества ООО "ППСК ТЭЦ 25" от 13.12.2011 г., акта приема-передачи недвижимого имущества победителю торгов от 17.01.2012 г., она приобрела в собственность вышеуказанную квартиру. При вселении, ей стало известно, что в квартире без законных оснований проживают ответчики. В рамках исполнительного производства N 77/27/12215/508/8-10 в отношении должника ООО "ППСК ТЭЦ-25" судебным приставом-исполнителем наложен арест на спорную квартиру согласно акту от 07.09.2010 г., который снят постановлением от 17.01.2012 г. По договору коммерческого найма от 03.01.2012 г., ООО "ППСК ТЭЦ-25" передало в срочное возмездное пользование спорную квартиру Д.Р. и членам ее семьи. Вследствие наложенного ареста и изъятия имущества ООО "ППСК ТЭЦ-25" не имело права распоряжаться спорной квартирой, в том числе, передавать ее во владение и пользование по договору коммерческого найма, который является ничтожным.
Д.Р. обратилась в суд со встречным иском к В., Тропарево-Никулинскому ОСП УФССП России по г. Москве, ООО "ЕВА", ФАУГИ о признании недействительными торгов от 13.12.2011 г. и протокола о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества от 13.12.2011 г. N 3, применении последствий недействительности сделки: обязании Тропарево-Никулинского ОСП УФССП России по г. Москве возвратить денежные средства в размере 1 028483,00 руб., обязании В. возвратить ООО "ППСК ТЭЦ-25" квартиру, указав, что она, Д.А., Д.Е. проживают в спорной квартире с 1995 года на основании договора аренды, заключенного с ООО "ППСК ТЭЦ-25", а с 03.01.2012 г. на основании договора коммерческого найма. 27.12.2012 г. прокуратурой г. Москвы вынесено представление об устранении нарушений действующего законодательства об исполнительном производстве. Постановлением Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве от 22.02.2012 г. N 77/27/12215/508/8-10 отменено постановление о передаче на реализацию арестованного имущества ООО "ППСК ТЭЦ-25" от 15.08.2011 г., в связи с чем, проведенные торги являются недействительными.
Представитель В. - У. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.
Ответчики Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25", Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве, ООО "Ева", ФАУГИ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Ступинского городского суда Московской области от 24.12.2012 г. исковые требования В. удовлетворены: признан недействительным договор коммерческого найма от 03.01.2012 г., квартира истребована из незаконного владения Д-вых, последние обязаны ее освободить; в удовлетворении встречных исковых требований Д.Р. отказано. Определением суда от 04 декабря 2013 г. в решении исправлены описки в части неправильного написания отчества Д.Р.
В апелляционной жалобе Д.Р. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене в части удовлетворения основного иска, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что В. является собственником спорной квартиры на основании протокола хода и определения победителя торгов по продаже недвижимого имущества должника ООО "ППСК ТЭЦ 25" от 13.12.2011 г., акта приема-передачи недвижимого имущества победителю торгов от 17.01.2012 г. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 02.03.2012 г.
Указанные торги проводились в рамках исполнительного производства N 77/27/12215/508/8-10, возбужденного судебным приставом-исполнителем Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по Москве в отношении должника ООО "ППСК ТЭЦ 25" с предметом исполнения: взыскание в пользу Префектуры Западного административного округа г. Москвы 19100000 рублей.
До проведения торгов в ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем на спорную квартиру был наложен арест в форме объявления запрета распоряжения, установлен режим хранения должником имущества с ограничением права пользования, что следует из акта о наложении ареста (описи имущества) от 07.09.2010 г.
Постановлением СПИ Тропарево-Никулинского ОСП УФССП по г. Москве от 17.01.2012 г., арест и иные ограничения сняты.
На основе оценке представленных доказательств, руководствуясь ст. ст. 449, 168 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств нарушения порядка проведения публичных торгов и оснований для признания их недействительными.
Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ГК РФ. Д.Р. во встречном иске не ссылалась на нарушение порядка проведения торгов. Приведенный ею довод об отмене 22.02.2012 г. постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества должника (спорной квартиры) на реализацию 15.08.2011 г. на основании представления прокуратуры г. Москвы свидетельствует о нарушениях, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, но не является основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Обжалование действий и решений судебного пристава-исполнителя является самостоятельным способом защиты нарушенных прав.
Доводы апелляционной жалобы Д.Р. в части разрешения требований встречного иска основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.
Удовлетворяя исковые требования В., суд исходил из того, что последняя является собственником спорной квартиры, основания приобретения ею имущества законны, а Д.Р. пользуется квартирой на основании договора коммерческого найма от 03.01.2012 г., с установленным сроком до 29.12.2012 г. Правовые основания недействительности договора коммерческого найма судом первой инстанции не приведены.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения основного иска, поскольку неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
Ответчики по основному иску в возражениях ссылались на проживание в спорной квартире с 1995 года в связи с предоставлением ее работнику ООО "ППСК ТЭЦ-25" Д.С. - супругу Д.Р.
Из материалов дела следует, что данное обстоятельство подтверждается представленным договором аренды жилого помещения, заключенным 02 марта 1995 г. между ТОО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.С. Квартира предоставлялась последнему в связи с трудовыми отношениями для проживания работника и членов его семьи. Срок действия договора текст договора не содержит. А п. 2.3. договора предусмотрена обязанность арендатора освободить жилое помещение в недельный срок в случае увольнения.
В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Представленный договор аренды от 02 марта 1995 г. свидетельствует о возникновении между ТОО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.С. правоотношений по договору найма жилого помещения.
Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
В связи с неправильным определением судом первой инстанции значимых обстоятельств, судебной коллегией в рамках апелляционного производства приняты дополнительные доказательства.
Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства (квитанции по квартплате, оплате электроэнергии за период 2005 - 2013 г.г., договор коммерческого найма от 01.01.2011 г., заключенный между ООО "ППСК ТЭЦ-25" и Д.Р., справку об осуществлении Д.Р. платы за квартиру в период с 2008 г. по февраль 2013 г.) судебная коллегия приходит к выводу, что после смерти нанимателя Д.С., умершего 07.11.2007 г., члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире на тех же условиях, права нанимателя перешли к Д.Р. С 2011 года условия договора коммерческого найма были изменены в части срока найма, который устанавливался до одного года.
Реализуя право, предусмотренное ст. 684 ГК РФ, 03.12.2012 г. между Д.Р. и ООО "ППСК ТЭЦ-25" заключен очередной договор коммерческого найма со сроком найма с 03.01.2012 г. по 29.12.2012 г. Доказательств, подтверждающих отказ наймодателя от заключения договора на новый срок, материалы дела не содержат. В силу ст. 684 ГК РФ указанный договор продолжает действовать до настоящего времени. Договор по форме и содержанию соответствует требованиям закона и оснований для признания его недействительным судебная коллегия не усматривает.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, после приобретения В. спорной квартиры к ней перешли права и обязанности наймодателя жилого помещения на условиях ранее заключенного 03.12.2012 г. договора коммерческого найма.
Ссылка истца на заключение оспариваемого договора в период действия ареста квартиры не может являться основанием для признания его недействительным, поскольку правоотношения по пользованию квартирой на условиях коммерческого найма возникли задолго до наложения ареста в 1995 года и продолжаются по настоящее время, существовали и на дату ареста имущества 07.09.2010 г. Арест представляет собой запрет на распоряжение имуществом, что в данном случае не произошло, поскольку договор найма не предполагает переход права собственности к нанимателю. Режим хранения, установленный приставом, допускал ограниченное право пользования. Цель принятого ареста в данном случае достигнута, использование арестованного имущества не привело к уменьшению его стоимости. Договор коммерческого найма от 03.01.2012 г. не нарушает прав В.
Таким образом, Д.Р. и члены ее семьи Д.А., Д.Е. на условиях договора найма проживают в спорной квартире и оснований, предусмотренных ст. 301 ГК РФ для истребования квартиры из их владения, возложения обязанности освободить жилое помещение, не имеется.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения иска В. с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ступинского городского суда Московской области от 24 декабря 2012 года отменить в части удовлетворения иска В., принять в этой части новое решение.
Отказать в удовлетворении иска В. к Д.Р., Д.А., Д.Е., ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании договора недействительным, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности по освобождению жилого помещения.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)