Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-2094/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Устина Ольга Викторовна, ОГРНИП 312392624300197, обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области, место нахождения: Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, подвал, для использования под магазин, по рыночной стоимости, равной 439 000 руб.
Исковые требования уточнены с учетом заключения судебной экспертизы от 20.06.2014 N-26725, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" (далее - ООО "Бюро судебных экспертиз"), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 439 000 руб.
Решением от 26.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 26.09.2014 и постановление 22.12.2014 и отказать в удовлетворении требований Устиной О.В.
Податель жалобы указывает на следующее: предприниматель не вправе требовать продажи ему спорного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); Устина О.В., не подписав договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, предложенных Администрацией, отказалась от заключения договора и поэтому утратила преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения; ввиду существенного расхождения стоимости спорного объекта, установленной в отчете от 26.08.2013 ОН-13.462, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Калининградский институт независимой оценки" (далее - Институт независимой оценки), и в экспертном заключении от 20.06.2014 N-26725, выполненном ООО "Бюро судебных экспертиз" на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 19.05.2014 по настоящему делу, суды должны были назначить экспертизу отчета, выполненного по заказу Администрации, на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), но такая экспертиза судами не назначалась; экспертное заключение ООО "Бюро судебных экспертиз" от 20.06.2014 N-26725, положенное в основу судебных актов, составлено с нарушением требований закона и не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку в данном отчете не указана дата, по состоянию на которую проводилась оценка.
В отзыве на кассационную жалобу Устина О.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Устина О.В. (арендатор) 11.08.2006 заключили договор N 928 аренды нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного в подвале здания по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, для использования под магазин.
Устина О.В. 02.09.2013 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Решением районного совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" от 28.11.2013 N 109 "О внесении изменений в решение Черняховского районного Совета депутатов от 13.11.2012 N 109 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2013 год" Устиной О.В. предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Администрация в письме от 04.12.2013 уведомила Устину О.В. о предоставлении ей преимущественного права на приобретение в собственность названного помещения и предложила подписать договор купли-продажи помещения по рыночной стоимости, определенной по заказу Администрации Институтом независимой оценки, в размере 2 474 000 руб.
Устина О.В., считая цену нежилого помещения завышенной, обратилась в оценочную организацию для проведения независимой оценки рыночной стоимости названного помещения.
Устина О.В. 03.02.2014 обратилась к Администрации с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 426 000 руб., определенной на основании отчета от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка".
Администрация в письме 27.02.2014 N 1587 сообщила предпринимателю об отказе в выкупе помещения по цене 426 000 руб., посчитав ее заниженной, и предложила подписать ранее направленный проект договора купли-продажи по цене 2 474 000 руб.
Устина О.В., ссылаясь на то, что сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям договора, обратилась в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что предприниматель не утратил преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ и не отказывался от выкупа помещения, для разрешения преддоговорного спора по ходатайству истца определением от 19.05.2014 назначил по делу строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО "Бюро судебных экспертиз". Как указано в названном определении, перед экспертом поставлен вопрос, какова рыночная стоимость арендуемого Устиной О.В. помещения.
С учетом того, что в заключении экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", указано, что рыночная стоимость спорного помещения составляет 439 000 руб., суд первой инстанции обязал Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по этой цене.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель не утратил права на приобретение арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, не отказывался от подписания договора, а, получив результаты независимой рыночной оценки указанного помещения, направил продавцу предложение о заключении договора по иной цене.
Поскольку в материалы дела стороны представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции правомерно назначил проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки.
Однако суд первой инстанции в определении от 19.05.2014 не указал, по состоянию на какую дату следует определить рыночную стоимость объекта. В заключении экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", также нет сведений о том, по состоянию на какую дату была проведена оценка. В заключении лишь указано, что осмотр помещения проводился 07.06.2014.
Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ, которой установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Поскольку заключение экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", составлено с нарушением требований Закона N 135-ФЗ, оно не может быть признано надлежащим доказательством по делу, а величина оценки, указанная в заключении, по правилам статьи 12 того же Закона не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 26.09.2014 и постановление от 22.12.2014 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить выкупную цену спорного помещения по состоянию на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, и разрешить преддоговорный спор.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А21-2094/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.04.2015 N Ф07-1140/2015 ПО ДЕЛУ N А21-2094/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2015 г. по делу N А21-2094/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-2094/2014,
установил:
Индивидуальный предприниматель Устина Ольга Викторовна, ОГРНИП 312392624300197, обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" Калининградской области, место нахождения: Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, подвал, для использования под магазин, по рыночной стоимости, равной 439 000 руб.
Исковые требования уточнены с учетом заключения судебной экспертизы от 20.06.2014 N-26725, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз" (далее - ООО "Бюро судебных экспертиз"), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 439 000 руб.
Решением от 26.09.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 26.09.2014 и постановление 22.12.2014 и отказать в удовлетворении требований Устиной О.В.
Податель жалобы указывает на следующее: предприниматель не вправе требовать продажи ему спорного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); Устина О.В., не подписав договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, предложенных Администрацией, отказалась от заключения договора и поэтому утратила преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения; ввиду существенного расхождения стоимости спорного объекта, установленной в отчете от 26.08.2013 ОН-13.462, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Калининградский институт независимой оценки" (далее - Институт независимой оценки), и в экспертном заключении от 20.06.2014 N-26725, выполненном ООО "Бюро судебных экспертиз" на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 19.05.2014 по настоящему делу, суды должны были назначить экспертизу отчета, выполненного по заказу Администрации, на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), но такая экспертиза судами не назначалась; экспертное заключение ООО "Бюро судебных экспертиз" от 20.06.2014 N-26725, положенное в основу судебных актов, составлено с нарушением требований закона и не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку в данном отчете не указана дата, по состоянию на которую проводилась оценка.
В отзыве на кассационную жалобу Устина О.В. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Устина О.В. (арендатор) 11.08.2006 заключили договор N 928 аренды нежилого помещения общей площадью 73,7 кв. м, расположенного в подвале здания по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 1, лит. 1 из лит. А, для использования под магазин.
Устина О.В. 02.09.2013 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Решением районного совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" от 28.11.2013 N 109 "О внесении изменений в решение Черняховского районного Совета депутатов от 13.11.2012 N 109 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2013 год" Устиной О.В. предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность названного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ.
Администрация в письме от 04.12.2013 уведомила Устину О.В. о предоставлении ей преимущественного права на приобретение в собственность названного помещения и предложила подписать договор купли-продажи помещения по рыночной стоимости, определенной по заказу Администрации Институтом независимой оценки, в размере 2 474 000 руб.
Устина О.В., считая цену нежилого помещения завышенной, обратилась в оценочную организацию для проведения независимой оценки рыночной стоимости названного помещения.
Устина О.В. 03.02.2014 обратилась к Администрации с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 426 000 руб., определенной на основании отчета от 28.01.2014 N Н-012-14 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленного ООО "Специализированная фирма "Оценка".
Администрация в письме 27.02.2014 N 1587 сообщила предпринимателю об отказе в выкупе помещения по цене 426 000 руб., посчитав ее заниженной, и предложила подписать ранее направленный проект договора купли-продажи по цене 2 474 000 руб.
Устина О.В., ссылаясь на то, что сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям договора, обратилась в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что предприниматель не утратил преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ и не отказывался от выкупа помещения, для разрешения преддоговорного спора по ходатайству истца определением от 19.05.2014 назначил по делу строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО "Бюро судебных экспертиз". Как указано в названном определении, перед экспертом поставлен вопрос, какова рыночная стоимость арендуемого Устиной О.В. помещения.
С учетом того, что в заключении экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", указано, что рыночная стоимость спорного помещения составляет 439 000 руб., суд первой инстанции обязал Администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи помещения по этой цене.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель не утратил права на приобретение арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, не отказывался от подписания договора, а, получив результаты независимой рыночной оценки указанного помещения, направил продавцу предложение о заключении договора по иной цене.
Поскольку в материалы дела стороны представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции правомерно назначил проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки.
Однако суд первой инстанции в определении от 19.05.2014 не указал, по состоянию на какую дату следует определить рыночную стоимость объекта. В заключении экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", также нет сведений о том, по состоянию на какую дату была проведена оценка. В заключении лишь указано, что осмотр помещения проводился 07.06.2014.
Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ, которой установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Поскольку заключение экспертизы от 20.06.2014 N-26725, выполненной ООО "Бюро судебных экспертиз", составлено с нарушением требований Закона N 135-ФЗ, оно не может быть признано надлежащим доказательством по делу, а величина оценки, указанная в заключении, по правилам статьи 12 того же Закона не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 26.09.2014 и постановление от 22.12.2014 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить выкупную цену спорного помещения по состоянию на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, и разрешить преддоговорный спор.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А21-2094/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)