Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Балашевой В.Т.,
судей: Карпова В.В., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Маклашовым В.В.,
с участием:
от истца: не явился, извещен,
от ответчиков:
- ИП Мужиков А.И.: Мужиков А.И., паспорт; Мужиков С.И., доверенность от 05.06.2006 г.
- ИП Бучин Д.А.: не явился, извещен.
- ИП Козина Е.Н.: не явился, извещен.
- ИП Смирнов С.А.: не явился, извещен.
от третьего лица: не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 августа 2007 года в зале N 3 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мужикова Александра Ивановича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Бучина Дмитрия Алексеевича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Александровича, г. Пенза на решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 года по делу N А49-2407/2006 (судья Радин С.Ю.), по иску доверительного управляющего - индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича, г. Пенза к индивидуальному предпринимателю Мужикову Александру Ивановичу, г. Пенза, индивидуальному предпринимателю Бучину Дмитрию Алексеевичу, г. Пенза, индивидуальному предпринимателю Козиной Елене Николаевне, г. Заречный, Пензенская область, индивидуальному предпринимателю Смирнову Сергею Александровичу, г. Пенза, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Некоммерческая организация "Фонд социальной защиты населения Железнодорожного района г. Пензы", г. Пенза, о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения,
установил:
Доверительный управляющий индивидуальный предприниматель Филькин Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилых помещений N 3 от 06.10.2003 года и выселении ответчиков из занимаемых помещений. Исковые требования мотивированы использованием арендованного помещения не по назначению, а также необходимостью произвести на арендованном объекте капитальный ремонт, т.е. ввиду существенного изменения обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 г. исковые требования индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича к индивидуальным предпринимателям Мужикову Александру Ивановичу, Бучину Дмитрию Алексеевичу и Смирнову Сергею Александровичу удовлетворены в полном объеме.
Договор N 3 аренды нежилых помещений от 06.10.2003, заключенный между некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы и индивидуальным предпринимателем Мужиковым Александром Ивановичем, расторгнут.
Индивидуальные предприниматели Мужиков Александр Иванович, Бучин Дмитрий Алексеевич и Смирнов Сергей Александрович обязаны освободить нежилые помещения на первом (NN помещений с 1 по 12 включительно), втором (NN помещений 1, 2, 3) и третьем (NN помещений 1,2,3) этажах, общей полезной площадью 1107,4 кв. м согласно экспликации к плану строения для обобществленного фонда технического паспорта МУП БТИ от 17.08.2002, расположенные в нежилом (производственном) здании площадью 1381,1 кв. м, литеры К, К1, кадастровый номер 58:29:02:718:19:0:0:КК1 по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Козиной Елене Николаевне отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики индивидуальные предприниматели Мужиков Александр Иванович, Бучин Дмитрий Алексеевич, Смирнов Сергей Александрович подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, вынести новое решение, которым в иске отказать. По мнению заявителей, суд неверно оценил юридически значимые обстоятельства, неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения.
В соответствии с ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие истца, ответчиков Бучина Д.А., Смирнова С.А., Козиной Е.Н. и третьего лица, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав объяснения ответчика и его представителя, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что между Конновым С.В., Беляковым М.В., Городничим В.В. и. некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы 17.01.2006 заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 381,1 кв. м расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19, по условиям которого вышеуказанные граждане приобрели в общую долевую собственность данное здание.
24 января 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности, о чем сделана соответствующая запись регистрации N 58-58-01/002/2006-201.
08 февраля 2006 года Коннов С.В., Беляков М.В., Городничий В.В. заключили с индивидуальным предпринимателем Филькиным О.А. договор доверительно управления недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19.
В соответствии со ст. 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Согласно п. 1.4 вышеуказанного договора купли-продажи, продаваемое имущество обременено договором аренды N 3 от 10 октября 2003 года.
В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений N 3 от 06.10.2003, нежилые помещения на первом с 1 по 12, втором с 1 по 3, третьем с 1 по 3 этажах общей полезной площадью 1107,4 кв. м и расположенные в нежилом (производственном) здании, расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19 были переданы в арендное пользование индивидуальному предпринимателю Мужикову А.И. сроком с 10.10.2003 по 10.10.2012 г. Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 14.07.2004 года.
Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан добросовестно пользоваться арендуемыми нежилыми помещениями в соответствии с их назначением.
Как подтвердили в судебном заседании суда первой инстанции ответчики Мужиков А.И., Бучин Д.А. и Смирнов С.А. арендованные помещения использовались и используются ими на момент рассмотрения дела для целей торговли автошинами и автоаксессуарами и складирования данных товаров. В незначительной части арендованного помещения Мужиковым А.И. размещен участок для ошиповки шин.
Данное обстоятельство подтверждено также заключением эксперта Пензенской лаборатории судебной экспертизы N 1492/16 от 25.12.2006 г., согласно которому осуществляемая деятельность на арендованном объекте по адресу г. Пенза, ул. Складская, 19, Литеры КК1 по розничной торговле не соответствует предъявляемой к ней требованиям введения п. 3.22, п. 3.42, п. 4.2.1, п. 4.2.2, п. 4.2.3, п. 4.2.4, п. 4.2.7, п. 4.3.3, п. 4.4.1 ВСН 54-87 (2), п. 1.7, п. 1.71, п. 1.73, п. 3.52 СНиП 2.08.02-89*(1) (т. 2, л.д. 2-17).
01 октября 2005 года индивидуальный предприниматель Мужиков А.И. с согласия прежнего арендодателя Некоммерческой организации "Фонд социальной защиты населения Железнодорожного района г. Пензы" заключил с индивидуальными предпринимателями Козиной Е.А., Смирновым С.А. и Бучиным Д.А. договоры субаренды, согласно которым передал им в субарендное пользование части арендованных помещений, расположенных в указанном здании, соответственно Козиной Е.А. - 480 кв. м, Смирнову С.А. - 150 кв. м и Бучину Д.А. - 155 кв. м для торговли и под складские цели.
Как следует из представленных ответчиком Мужиковым А.И. документов, договоры субаренды с указанными субарендаторами были перезаключены на новый срок 01.08.2006 до 31.07.2007. Договор субаренды от 01.08.2006, заключенный между индивидуальным предпринимателем Мужиковым А.И. и индивидуальным предпринимателем Козиной Е.Н. расторгнут сторонами досрочно с 01.01.2007 года.
В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры субаренды, заключенные Мужиковым А.И. с Бучиным Д.А. и Смирновым С.А. не содержат данных, позволяющих определенно установить переданное в аренду имущество, а именно, конкретные помещения в нежилом здании, договоры заключены сроком на один год, но в установленном законом порядке не зарегистрированы. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал указанные договоры заключенными. Вместе с тем, и Бучин Д.А. и Смирнов С.А. не отрицают того обстоятельства, что они занимают площади в арендованных Мужиковым А.И. помещениях.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанности арендатора Мужикова А.И. определены в п. 2.2 договора аренды. Согласно указанному пункту арендатор обязан в числе прочего использовать помещение по назначению, выполнять требования пожарной безопасности, содержать арендованное помещение в полной исправности, не производить перепланировок и переоборудования без согласования с арендодателем, своевременно производить текущий ремонт помещения.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается при пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Как следует из договора аренды и технического паспорта на здание, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19, это здание в целом имеет производственное назначение, однако используется арендатором и субарендаторами в противоречие с условиями договора аренды в основном под торговую деятельность и складирование товаров, что подтверждается самими ответчиками и следует из материалов дела.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец исходящим письмом N 3 от 01.04.2006 ответчику Мужикову А.И. была направлена претензия о расторжении договора по двум основаниям: в связи с необходимостью проведения срочной реконструкции по результатам произведенного истцом обследования технического состояния объекта и в связи с использованием арендованного помещения ответчиком не по назначению. Данная претензия получена ответчиком 31.03.2006 г.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды в связи с использованием имущества не по назначению, обязав ответчиков освободить помещение в соответствии с ст. ст. 622, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции правомерно признал не обоснованными доводы ответчика Мужикова А.И. о том, что он использовал арендованные помещения в соответствии с их назначением как нежилые и на организацию торговли в арендованных помещениях он у прежнего арендодателя получал соответствующее разрешение.
Для строительства и эксплуатации производственных, складских и торговых помещений существуют определенные требования, предъявляемые строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, ведомственными строительными нормами, правилами противопожарной безопасности и др.
Как следует из технического паспорта БТИ от 17.08.2002 весь объект по ул. Складская, 19 проинвентаризирован как участок малой механизации, Литеры К, К1, с производственным назначением. Согласно п. 1.2 договора аренды помещения в указанном здании передавались ответчику Мужикову А.И. именно как производственные. Как следует из материалов дела, Мужиков А.И. обращался к прежнему арендодателю с письмом от 27.07.2005 (т. 2, л.д. 70), в котором просил разрешить переоборудовать часть складского помещения под торговое, для чего установить внутренние перегородки из легких конструкций и кассовые кабины. На данном письме имеется подпись руководителя некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы, заверенная печатью с визой "Не возражаю".
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в установленном порядке в договор аренды соответствующие изменения внесены не были, и на основании положений ст. ст. 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора об изменении назначения арендованных помещений как торговых сторонами согласованы не были, поскольку из письма ответчика Мужикова А.И. невозможно установить какие именно помещения подлежали переоборудованию под торговые, и изменения в договор не прошли государственную регистрацию.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются необоснованными. По делу отсутствует совокупность условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец при заключении договора купли-продажи знал или должен был знать, в каком состоянии находится имущество, обремененное договором аренды, и в силу закона обязанность по проведению капитального ремонта лежит на собственнике.
Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд считает, что данные выводы не повлияли на законность и обоснованность решения о расторжении договора в связи с использованием арендованного помещения не по назначению.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы, и не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 года по делу N А49-2407/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мужикова Александра Ивановича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Бучина Дмитрия Алексеевича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Александровича, г. Пенза - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2007 ПО ДЕЛУ N А49-2407/2006
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2007 г. по делу N А49-2407/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Балашевой В.Т.,
судей: Карпова В.В., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Маклашовым В.В.,
с участием:
от истца: не явился, извещен,
от ответчиков:
- ИП Мужиков А.И.: Мужиков А.И., паспорт; Мужиков С.И., доверенность от 05.06.2006 г.
- ИП Бучин Д.А.: не явился, извещен.
- ИП Козина Е.Н.: не явился, извещен.
- ИП Смирнов С.А.: не явился, извещен.
от третьего лица: не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 августа 2007 года в зале N 3 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мужикова Александра Ивановича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Бучина Дмитрия Алексеевича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Александровича, г. Пенза на решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 года по делу N А49-2407/2006 (судья Радин С.Ю.), по иску доверительного управляющего - индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича, г. Пенза к индивидуальному предпринимателю Мужикову Александру Ивановичу, г. Пенза, индивидуальному предпринимателю Бучину Дмитрию Алексеевичу, г. Пенза, индивидуальному предпринимателю Козиной Елене Николаевне, г. Заречный, Пензенская область, индивидуальному предпринимателю Смирнову Сергею Александровичу, г. Пенза, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Некоммерческая организация "Фонд социальной защиты населения Железнодорожного района г. Пензы", г. Пенза, о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения,
установил:
Доверительный управляющий индивидуальный предприниматель Филькин Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилых помещений N 3 от 06.10.2003 года и выселении ответчиков из занимаемых помещений. Исковые требования мотивированы использованием арендованного помещения не по назначению, а также необходимостью произвести на арендованном объекте капитальный ремонт, т.е. ввиду существенного изменения обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 г. исковые требования индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича к индивидуальным предпринимателям Мужикову Александру Ивановичу, Бучину Дмитрию Алексеевичу и Смирнову Сергею Александровичу удовлетворены в полном объеме.
Договор N 3 аренды нежилых помещений от 06.10.2003, заключенный между некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы и индивидуальным предпринимателем Мужиковым Александром Ивановичем, расторгнут.
Индивидуальные предприниматели Мужиков Александр Иванович, Бучин Дмитрий Алексеевич и Смирнов Сергей Александрович обязаны освободить нежилые помещения на первом (NN помещений с 1 по 12 включительно), втором (NN помещений 1, 2, 3) и третьем (NN помещений 1,2,3) этажах, общей полезной площадью 1107,4 кв. м согласно экспликации к плану строения для обобществленного фонда технического паспорта МУП БТИ от 17.08.2002, расположенные в нежилом (производственном) здании площадью 1381,1 кв. м, литеры К, К1, кадастровый номер 58:29:02:718:19:0:0:КК1 по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Филькина Олега Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Козиной Елене Николаевне отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики индивидуальные предприниматели Мужиков Александр Иванович, Бучин Дмитрий Алексеевич, Смирнов Сергей Александрович подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, вынести новое решение, которым в иске отказать. По мнению заявителей, суд неверно оценил юридически значимые обстоятельства, неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения.
В соответствии с ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие истца, ответчиков Бучина Д.А., Смирнова С.А., Козиной Е.Н. и третьего лица, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав объяснения ответчика и его представителя, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что между Конновым С.В., Беляковым М.В., Городничим В.В. и. некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы 17.01.2006 заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 381,1 кв. м расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19, по условиям которого вышеуказанные граждане приобрели в общую долевую собственность данное здание.
24 января 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области проведена государственная регистрация права общей долевой собственности, о чем сделана соответствующая запись регистрации N 58-58-01/002/2006-201.
08 февраля 2006 года Коннов С.В., Беляков М.В., Городничий В.В. заключили с индивидуальным предпринимателем Филькиным О.А. договор доверительно управления недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19.
В соответствии со ст. 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Согласно п. 1.4 вышеуказанного договора купли-продажи, продаваемое имущество обременено договором аренды N 3 от 10 октября 2003 года.
В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений N 3 от 06.10.2003, нежилые помещения на первом с 1 по 12, втором с 1 по 3, третьем с 1 по 3 этажах общей полезной площадью 1107,4 кв. м и расположенные в нежилом (производственном) здании, расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19 были переданы в арендное пользование индивидуальному предпринимателю Мужикову А.И. сроком с 10.10.2003 по 10.10.2012 г. Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 14.07.2004 года.
Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан добросовестно пользоваться арендуемыми нежилыми помещениями в соответствии с их назначением.
Как подтвердили в судебном заседании суда первой инстанции ответчики Мужиков А.И., Бучин Д.А. и Смирнов С.А. арендованные помещения использовались и используются ими на момент рассмотрения дела для целей торговли автошинами и автоаксессуарами и складирования данных товаров. В незначительной части арендованного помещения Мужиковым А.И. размещен участок для ошиповки шин.
Данное обстоятельство подтверждено также заключением эксперта Пензенской лаборатории судебной экспертизы N 1492/16 от 25.12.2006 г., согласно которому осуществляемая деятельность на арендованном объекте по адресу г. Пенза, ул. Складская, 19, Литеры КК1 по розничной торговле не соответствует предъявляемой к ней требованиям введения п. 3.22, п. 3.42, п. 4.2.1, п. 4.2.2, п. 4.2.3, п. 4.2.4, п. 4.2.7, п. 4.3.3, п. 4.4.1 ВСН 54-87 (2), п. 1.7, п. 1.71, п. 1.73, п. 3.52 СНиП 2.08.02-89*(1) (т. 2, л.д. 2-17).
01 октября 2005 года индивидуальный предприниматель Мужиков А.И. с согласия прежнего арендодателя Некоммерческой организации "Фонд социальной защиты населения Железнодорожного района г. Пензы" заключил с индивидуальными предпринимателями Козиной Е.А., Смирновым С.А. и Бучиным Д.А. договоры субаренды, согласно которым передал им в субарендное пользование части арендованных помещений, расположенных в указанном здании, соответственно Козиной Е.А. - 480 кв. м, Смирнову С.А. - 150 кв. м и Бучину Д.А. - 155 кв. м для торговли и под складские цели.
Как следует из представленных ответчиком Мужиковым А.И. документов, договоры субаренды с указанными субарендаторами были перезаключены на новый срок 01.08.2006 до 31.07.2007. Договор субаренды от 01.08.2006, заключенный между индивидуальным предпринимателем Мужиковым А.И. и индивидуальным предпринимателем Козиной Е.Н. расторгнут сторонами досрочно с 01.01.2007 года.
В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры субаренды, заключенные Мужиковым А.И. с Бучиным Д.А. и Смирновым С.А. не содержат данных, позволяющих определенно установить переданное в аренду имущество, а именно, конкретные помещения в нежилом здании, договоры заключены сроком на один год, но в установленном законом порядке не зарегистрированы. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал указанные договоры заключенными. Вместе с тем, и Бучин Д.А. и Смирнов С.А. не отрицают того обстоятельства, что они занимают площади в арендованных Мужиковым А.И. помещениях.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанности арендатора Мужикова А.И. определены в п. 2.2 договора аренды. Согласно указанному пункту арендатор обязан в числе прочего использовать помещение по назначению, выполнять требования пожарной безопасности, содержать арендованное помещение в полной исправности, не производить перепланировок и переоборудования без согласования с арендодателем, своевременно производить текущий ремонт помещения.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается при пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Как следует из договора аренды и технического паспорта на здание, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Складская, 19, это здание в целом имеет производственное назначение, однако используется арендатором и субарендаторами в противоречие с условиями договора аренды в основном под торговую деятельность и складирование товаров, что подтверждается самими ответчиками и следует из материалов дела.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец исходящим письмом N 3 от 01.04.2006 ответчику Мужикову А.И. была направлена претензия о расторжении договора по двум основаниям: в связи с необходимостью проведения срочной реконструкции по результатам произведенного истцом обследования технического состояния объекта и в связи с использованием арендованного помещения ответчиком не по назначению. Данная претензия получена ответчиком 31.03.2006 г.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды в связи с использованием имущества не по назначению, обязав ответчиков освободить помещение в соответствии с ст. ст. 622, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции правомерно признал не обоснованными доводы ответчика Мужикова А.И. о том, что он использовал арендованные помещения в соответствии с их назначением как нежилые и на организацию торговли в арендованных помещениях он у прежнего арендодателя получал соответствующее разрешение.
Для строительства и эксплуатации производственных, складских и торговых помещений существуют определенные требования, предъявляемые строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, ведомственными строительными нормами, правилами противопожарной безопасности и др.
Как следует из технического паспорта БТИ от 17.08.2002 весь объект по ул. Складская, 19 проинвентаризирован как участок малой механизации, Литеры К, К1, с производственным назначением. Согласно п. 1.2 договора аренды помещения в указанном здании передавались ответчику Мужикову А.И. именно как производственные. Как следует из материалов дела, Мужиков А.И. обращался к прежнему арендодателю с письмом от 27.07.2005 (т. 2, л.д. 70), в котором просил разрешить переоборудовать часть складского помещения под торговое, для чего установить внутренние перегородки из легких конструкций и кассовые кабины. На данном письме имеется подпись руководителя некоммерческой организацией "Фонд социальной защиты населения" Железнодорожного района г. Пензы, заверенная печатью с визой "Не возражаю".
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в установленном порядке в договор аренды соответствующие изменения внесены не были, и на основании положений ст. ст. 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора об изменении назначения арендованных помещений как торговых сторонами согласованы не были, поскольку из письма ответчика Мужикова А.И. невозможно установить какие именно помещения подлежали переоборудованию под торговые, и изменения в договор не прошли государственную регистрацию.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются необоснованными. По делу отсутствует совокупность условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец при заключении договора купли-продажи знал или должен был знать, в каком состоянии находится имущество, обремененное договором аренды, и в силу закона обязанность по проведению капитального ремонта лежит на собственнике.
Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд считает, что данные выводы не повлияли на законность и обоснованность решения о расторжении договора в связи с использованием арендованного помещения не по назначению.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы, и не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 27 июня 2007 года по делу N А49-2407/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мужикова Александра Ивановича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Бучина Дмитрия Алексеевича, г. Пенза, индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Александровича, г. Пенза - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
О.Н.РАДУШЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)