Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи и Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014, принятое судьей Рыбиным Д.С. (176-331)
по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (ОГРН 1117746579579, ИНН 7706759385)
о взыскании 957 127 руб. 26 коп., расторжении договора аренды
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились - извещены
установил:
Администрация города Сочи (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (далее - ООО "ТК "Квартал") о взыскании суммы 957 127 руб. 26 коп., составляющей 683 931 руб. 85 коп. - плата за пользование земельным участком площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенным по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, за период с 01.01.2010 г. по 31.03.2014 г., 273 195 руб. 41 коп. - неустойка за просрочку уплаты платежей, а также расторжении договора аренды земельного участка N 4900004651 площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014, требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания с ООО "ТК "Квартал" задолженности по арендной плате в сумме 397 809 руб. 69 коп., неустойки в размере 208 223 руб. 86 коп. и расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТК "Квартал" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания долга и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что суд неправомерно взыскал долг по арендной плате и неустойку, поскольку земельный участок ответчиком никогда не использовался, а Администрация города Сочи не является собственником земельного участка и не могла сдавать его в аренду.
Администрация города Сочи также не согласилась с принятым судебным актом, обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Истец утверждает, что сумма задолженности ответчика составляет заявленную сумму и необоснованно взыскана судом в меньшем размере.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 22.05.2008 года между Администрацией (Арендодатель) и ООО "ПФК "Курорт" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4900004651, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору временное владение и пользование земельный участок площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, предназначенный для строительства многофункционального комплекса.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет с момента его государственной регистрации до 16 мая 2011 года. Государственная регистрация договора аренды в установленном законом порядке осуществлена 03.07.2008 г. за N 23-23-50/035/2008-066.
23.09.2008 г. между ООО "ПФК "Курорт" и ООО "Ньюленд" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого права и обязанности Арендатора по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008 перешли к ООО "Ньюленд". Данный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды был зарегистрирован в ЕГРП 20.10.2008 г. за N 23-23-50/059/2008-303.
13.12.2010 г. между сторонами договора аренды N 4900004651 от 22.05.2008 было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок договора установлен до 01.01.2015. Государственная регистрация дополнительного соглашения зарегистрировано 12.02.2011 г. за N 23-23-50/003/2011-034.
22.09.2011 г. между ООО "Ньюленд" и ООО "ТК "Квартал" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно условиям которого права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли к ответчику. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРП 28.10.2011 г. за N 23-23-50/154/2011-294.
Согласно п. п. 3.2, 3.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 13.12.2010 г., арендная плата составляет 164 254 руб. в год и вносится до истечения десятого числа последнего месяца каждого квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрены пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Обращаясь с настоящим иском, Администрация указывает на образовавшуюся у ответчика задолженность по внесению арендной платы по договору аренды, настаивает на принудительном взыскании основного долга за период с 01.01.2010 г. по 31.03.2014 г. в размере 683 931 руб. 85 коп. и пени в размере 273 195 руб. 41 коп., а также расторжении договора аренды от 22.05.2008 г. N 4900004651 в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с неисполнением Арендатора обязательств по внесению арендной платы.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за период с 28.10.2011 г. и взыскал с ООО "ТК "Квартал" задолженность по арендной плате за период с 28.10.2011 г. по 31.03.2014 г. в размере 397 809 руб. 69 коп., пени за период с 10.11.2011 г. по 23.05.2014 г. в размере 208 223 руб. 86 коп., расторг договор аренды земельного участка, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, Администрация ссылается на то, что фактически размер задолженности и размер неустойки составляет заявленную им сумму, однако суд первой инстанции неправомерно в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и пени отказал.
Данный довод истца судебная коллегия считает подлежащим отклонению.
Так, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что имел место перенаем земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 названного Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 28.10.2011 г.
Следовательно, права и обязанности, вытекающие из договора аренды (учетом договора о передаче прав и обязанностей от 22.09.2011 г.), в том числе по уплате арендных платежей, перешли к новому Арендатору в лице ООО "ТК "Квартал" с момента его государственной регистрации, в связи с чем требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 заявлено истцом необоснованно и правомерно отклонено судом.
Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика о том, что ООО "ТК "Квартал" земельный участок по акту приема-передачи не передавался и ответчик земельным участком не пользовался.
Как следует из п. 1.1 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 г., ООО "ТК "Квартал" приняло от ООО "Ньюленд" все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 22.05.2008 г. N 4900004651, которые существовали к моменту заключения указанного договора. На ООО "ТК "Квартал" распространяются все права и обязанности первоначального Арендатора (ООО "ПФК "Курорт") указанного земельного участка, предусмотренные земельным законодательством РФ и договором аренды.
Таким образом, на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 ответчик принял на себя не только права ООО "Ньюленд", но и его обязанности по договору аренды, которые существовали к моменту заключения указанного договора, в том числе обязанность по уплате арендных платежей, что прямо следует из условий заключенного сторонами договора уступки.
Отсутствие акта-приема передачи не свидетельствуют об отсутствии факта уступки права аренды спорного земельного участка и не может являться основанием для уклонения ООО "ТК "Квартал" от принятых на себя обязательств.
Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы Администрации города Сочи и ООО "ТК "Квартал" по изложенным в них доводам являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2014 N 09АП-47585/2014-ГК, 09АП-47592/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-91471/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. N 09АП-47585/2014-ГК,
09АП-47592/2014-ГК
Дело N А40-91471/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи и Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014, принятое судьей Рыбиным Д.С. (176-331)
по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (ОГРН 1117746579579, ИНН 7706759385)
о взыскании 957 127 руб. 26 коп., расторжении договора аренды
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились - извещены
установил:
Администрация города Сочи (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (далее - ООО "ТК "Квартал") о взыскании суммы 957 127 руб. 26 коп., составляющей 683 931 руб. 85 коп. - плата за пользование земельным участком площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенным по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, за период с 01.01.2010 г. по 31.03.2014 г., 273 195 руб. 41 коп. - неустойка за просрочку уплаты платежей, а также расторжении договора аренды земельного участка N 4900004651 площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014, требования, заявленные истцом, удовлетворены в части взыскания с ООО "ТК "Квартал" задолженности по арендной плате в сумме 397 809 руб. 69 коп., неустойки в размере 208 223 руб. 86 коп. и расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ТК "Квартал" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания долга и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что суд неправомерно взыскал долг по арендной плате и неустойку, поскольку земельный участок ответчиком никогда не использовался, а Администрация города Сочи не является собственником земельного участка и не могла сдавать его в аренду.
Администрация города Сочи также не согласилась с принятым судебным актом, обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Истец утверждает, что сумма задолженности ответчика составляет заявленную сумму и необоснованно взыскана судом в меньшем размере.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 22.05.2008 года между Администрацией (Арендодатель) и ООО "ПФК "Курорт" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4900004651, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору временное владение и пользование земельный участок площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, предназначенный для строительства многофункционального комплекса.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет с момента его государственной регистрации до 16 мая 2011 года. Государственная регистрация договора аренды в установленном законом порядке осуществлена 03.07.2008 г. за N 23-23-50/035/2008-066.
23.09.2008 г. между ООО "ПФК "Курорт" и ООО "Ньюленд" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого права и обязанности Арендатора по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008 перешли к ООО "Ньюленд". Данный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды был зарегистрирован в ЕГРП 20.10.2008 г. за N 23-23-50/059/2008-303.
13.12.2010 г. между сторонами договора аренды N 4900004651 от 22.05.2008 было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок договора установлен до 01.01.2015. Государственная регистрация дополнительного соглашения зарегистрировано 12.02.2011 г. за N 23-23-50/003/2011-034.
22.09.2011 г. между ООО "Ньюленд" и ООО "ТК "Квартал" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно условиям которого права и обязанности Арендатора по договору аренды перешли к ответчику. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРП 28.10.2011 г. за N 23-23-50/154/2011-294.
Согласно п. п. 3.2, 3.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 13.12.2010 г., арендная плата составляет 164 254 руб. в год и вносится до истечения десятого числа последнего месяца каждого квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрены пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Обращаясь с настоящим иском, Администрация указывает на образовавшуюся у ответчика задолженность по внесению арендной платы по договору аренды, настаивает на принудительном взыскании основного долга за период с 01.01.2010 г. по 31.03.2014 г. в размере 683 931 руб. 85 коп. и пени в размере 273 195 руб. 41 коп., а также расторжении договора аренды от 22.05.2008 г. N 4900004651 в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с неисполнением Арендатора обязательств по внесению арендной платы.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за период с 28.10.2011 г. и взыскал с ООО "ТК "Квартал" задолженность по арендной плате за период с 28.10.2011 г. по 31.03.2014 г. в размере 397 809 руб. 69 коп., пени за период с 10.11.2011 г. по 23.05.2014 г. в размере 208 223 руб. 86 коп., расторг договор аренды земельного участка, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, Администрация ссылается на то, что фактически размер задолженности и размер неустойки составляет заявленную им сумму, однако суд первой инстанции неправомерно в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и пени отказал.
Данный довод истца судебная коллегия считает подлежащим отклонению.
Так, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что имел место перенаем земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 названного Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из материалов дела, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 28.10.2011 г.
Следовательно, права и обязанности, вытекающие из договора аренды (учетом договора о передаче прав и обязанностей от 22.09.2011 г.), в том числе по уплате арендных платежей, перешли к новому Арендатору в лице ООО "ТК "Квартал" с момента его государственной регистрации, в связи с чем требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 заявлено истцом необоснованно и правомерно отклонено судом.
Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика о том, что ООО "ТК "Квартал" земельный участок по акту приема-передачи не передавался и ответчик земельным участком не пользовался.
Как следует из п. 1.1 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 г., ООО "ТК "Квартал" приняло от ООО "Ньюленд" все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 22.05.2008 г. N 4900004651, которые существовали к моменту заключения указанного договора. На ООО "ТК "Квартал" распространяются все права и обязанности первоначального Арендатора (ООО "ПФК "Курорт") указанного земельного участка, предусмотренные земельным законодательством РФ и договором аренды.
Таким образом, на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 ответчик принял на себя не только права ООО "Ньюленд", но и его обязанности по договору аренды, которые существовали к моменту заключения указанного договора, в том числе обязанность по уплате арендных платежей, что прямо следует из условий заключенного сторонами договора уступки.
Отсутствие акта-приема передачи не свидетельствуют об отсутствии факта уступки права аренды спорного земельного участка и не может являться основанием для уклонения ООО "ТК "Квартал" от принятых на себя обязательств.
Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы Администрации города Сочи и ООО "ТК "Квартал" по изложенным в них доводам являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-91471/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)