Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) - Михайлова А.В. дов. от 18.12.2013 N 33-Д-855\\13-(0)-0
от ответчика ЗАО "Научно-производственный центр "Огонек" (ОГРН 1027739813507, ИНН 7715016700) -Рогачева Е.А. дов. от 25.01.2013 г.
от третьего лица Государственного учреждения здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5" (ИНН - 7716112759) - не явилось, извещено.
рассмотрев 20 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 06 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление от 15 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Садиковой Д.Н.
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственный центр "Огонек"
3-е лицо - Государственное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5"
о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 958 954 руб. 48 коп.
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственный центр "Огонек" о взыскании суммы 958 954 руб. 48 коп., составляющей 807 863 руб. 98 коп. - задолженность по арендной плате, 151 090 руб. 50 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей, расторжении договора аренды N 03-00017/09, заключенного сторонами 05.08.2009 г. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 1106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, дом 29.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 6 августа 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 года требования, заявленные Департаментом имущества города Москвы, удовлетворены в части взыскания с ЗАО "НПЦ "Огонек" задолженности по арендной плате в сумме 78 525 руб. 81 коп., пени в сумме 11 325 руб. 34 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд также осуществил процессуальную замену Департамента имущества города Москвы его процессуальным правопреемником в лице Департамента городского имущества города Москвы.
При этом суды исходили из невозможности использования ответчиком спорного помещения по целевому назначению в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г., кроме того Департамент городского имущества города Москвы не является лицом, имеющим право требовать расторжение договора аренды и выселение ответчика из спорных помещений.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт, о взыскании с ЗАО "НПЦ "Огонек" задолженности по арендной плате за период с декабря 2009 по июнь 2010, за октябрь 2010 в размере 807 863,98 коп., пени за период с декабря 2009 по январь 2011, за июнь 2011, сентябрь 2011, январь, февраль 2012 в размере 151 090, 50 коп.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что принятие ответчиком объекта аренды по акту приема-передачи от 10.12.2009 г. при отсутствии претензий к его техническому состоянию свидетельствует о том, что ответчик обязан уплачивать арендную плату с момента передачи помещения арендатору, то есть с 10.12.2009 г.
Определением Арбитражного суда от 30.07.2012 приостановлено производство по делу N А40-60834/12-28-567 в связи с рассмотрением дела N А40-97426/12-155-848 по иску ЗАО "НПЦ Огонек" к Департаменту о признании акта приема-передачи от 10.12.2009 недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2012 по делу N А40-97426/12-155-848, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.01.2013, в удовлетворении требований ЗАО "НПЦ Огонек" к Департаменту отказано.
Согласно п. 3.1 договора арендатор принял объект аренды и согласен с его техническими характеристиками с 10.12.2009 года, то есть с момента подписания акта приема-передачи.
Указанным актом проверки установлено, что несколько помещений на первом и втором этажах находятся в непригодном состоянии.
Технического заключения специалиста о непригодности помещения для использования ответчиком не представлено.
Однако, суды, как полагает заявитель, данный факт расценили как доказательство сдачи в аренду помещения с недостатками.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ЗАО "Научно-производственный центр "Огонек" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений указывает, что арендодателем не исполнены обязательства, предусмотренные ст. 611 ГК РФ.
Истец в кассационной жалобе не приводит деловую переписку, представленную в материалы дела, и в результате ошибочно указывает на то, что ответчик не предъявлял претензий по состоянию помещения на день подписания акта от 10.12.2009. Однако, из материалов дела усматривается, что ответчик претензию предъявил сразу, как получил акт. Департамент имущества города Москвы письмом N 03-09/11943 от 25.12.2009 признает, что помещение на дату написания письма еще не передано и арендная плата будет начисляться с момента передачи. Таким образом, недостатки, имеющиеся в помещении, были известны арендодателю и признавались им, но не были отражены им в акте приема-передачи.
Ссылка истца на п. 2 ст. 612 ГК РФ, как на основание отсутствия у арендодателя обязанности отвечать за недостатки, является необоснованной, поскольку арендатор незамедлительно заявил об имеющихся недостатках и неоднократно настаивал на внесение изменений в договор. При этом каждый раз Департамент городского имущества Москвы отвечал, что аренда будет начисляться с момента фактического занятия помещения.
Государственное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5", надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.08.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель), ЗАО "НПЦ "Огонек" (арендатор) и Государственным учреждением здравоохранения города Москвы Детская инфекционная больница N 5 (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 03-00017/09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилой объект - нежилое помещение общей площадью 1106,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5, технические характеристики и иные сведения о котором указаны в техническом паспорте БТИ.
Срок действия договора предусмотрен п. 2.1 договора и установлен с 10.12.2009 г. по 04.08.2014 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Согласно п. 1.3 договора объект аренды передается для использования под размещение детского реабилитационного центра нейроортопедического профиля.
10.12.2009 г. сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 1106,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5; характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ N 3415/2 по состоянию от 17.05.2007 г., техническое состояние помещения на момент приема: удовлетворительное.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2012 г. по делу N А40-97426/12-155-848 по иску ЗАО "НПЦ "Огонек" к Департаменту имущества города Москвы с участием ГБУ Детская инфекционная больница N 5 Департамента здравоохранения города Москвы в качестве третьего лица о признании недействительным акта приема-передачи нежилого помещения площадью 1106,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5, от 10.12.2009 г., исковые требования оставлены без удовлетворения. Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 г. данное решение суда оставлено без изменения. При этом суд исходил из того, что акт приема-передачи не является отдельной сделкой, выполняет лишь функцию сопровождения передачи помещения в аренду и установления данного факта, в связи с чем, нормы законодательства о недействительности сделок (в частности, статья 170 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований) в данном случае не подлежат применению.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. п. 4.5.2, 5.1, 5.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату за нежилое помещение не позднее 5-го числа каждого месяца в размере, согласованном сторонами в расчете годовой арендной платы данного договора, при этом в п. 6.1 договора стороны установили ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В п. п. 7.1, 7.3 договора предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора, в том числе при невнесении арендной платы в течение двух сроков подряд, является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
01.12.2010 и 16.05.2011 г. к договору аренды были заключены дополнительные соглашения в части цели использования и изменения условий оплаты аренды помещений.
Судом установлено, что имущество общей площадью 4115,6 кв. м закреплено за Государственным учреждением здравоохранения города Москвы Детская инфекционная больница N 5 Управления здравоохранения Северо-Восточного административного округа города Москвы на праве оперативного управления, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, согласно контракту на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, сооружением), находящимся в собственности Москвы N 03-00050/08 от 20.02.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на оперативное управление.
Дополнительным соглашением от 11.12.2012 г. была произведена замена арендодателя, Департамента имущества города Москвы на Государственное казенное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5 Департамента здравоохранения города Москвы" являющийся правопреемником ГУЗ города Москвы Детская инфекционная больница N 5 Управления здравоохранения Северо-Восточного административного округа, преамбула договора изложена в новой редакции.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что ответчик с декабря 2009 г. по июнь 2010 г., в октябре 2010 г. не исполняет обязательства по уплате арендных платежей, задолженность ЗАО "НПЦ "Огонек" по арендной плате за указанный период составила 807 863 руб. 98 коп.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 2.2. договора аренды, в случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1 условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.
12.07.2010 г. был составлен акт проверки нежилого помещения площадью 1106,5 кв. м по адресу ул. Ротерта, д. 4, стр. 5. Данным актом установлено, что на 12.07.2010 г. арендатор помещение не занимает, а также то, что в помещение не освобождено и имеет недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды: для размещения детского реабилитационного центра.
Судами установлена невозможность использования ООО "НПЦ Огонек" в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г. года арендуемого помещения по причине того, что состояние внутренних помещений не удовлетворяло санитарным нормам, а также, отсутствия напряжения в силовом кабеле, что повлекло невозможность проведение строительных работ по косметическому ремонту и подключению аппаратуры детского реабилитационного центра.
В силу пункта 10 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, пришли к правильному выводу о невозможности использования ответчиком спорного помещения по целевому назначению в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г.
На основании дополнительного соглашения от 11.12.2012 г. произошла замена арендодателя с Департамента на третье лицо, при этом спорное имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления, следовательно, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения спора в суде Департамент не является стороной в договоре аренды от 05.08.2009 г. N 03-00017/09.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут досрочно по предусмотренным законом основаниям по требованию арендодателя.
При таких обстоятельствах, Департамент городского имущества города Москвы на момент рассмотрения спора по существу не является лицом, имеющим право требовать расторжение спорного договора и выселении ответчика из спорных помещений.
Отказ в иске истцу не лишает возможности третьему лицу заявить соответствующее требование в самостоятельном порядке.
Судами установлена задолженность ответчика по договору аренды от 05.08.2009 г. N 03-00017/09 за октябрь 2010 г., с учетом расчета истца и фактически внесенных арендных платежей согласно представленным в материалы дела платежным документам, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, задолженность в размере 78 525 руб. 18 коп. подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Учитывая вышеизложенное, а также обоснованность заявленной задолженность за октябрь 2010 г., суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о правомерности требования о начислении неустойки с 06.10.2010 г. по. 22.03.2012 г. исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25%, что будет составлять 11.325 руб. 34 коп.
В удовлетворении пени, начисленный за период просрочки внесения платежей с декабрь 2009 г. по июнь 2010 г., судами правомерно отказано, поскольку в данном периоде ответчик не имел возможности использовать спорное помещение по целевому назначению, что подтверждено представленными в материалы дела документами: актом проверки помещений от 12.07.2010 г., протоколом выездного заседания от 12.07.2010 г., а также представленной в материалы дела перепиской сторон.
Довод заявителя, что принятие ответчиком объекта аренды по акту приема-передачи от 10.12.2009 г. при отсутствии претензий к его техническому состоянию свидетельствует о том, что ответчик обязан платить арендную плату с момента передачи помещения арендатору, то есть с 10.12.2009 г. был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Следовательно, имущество, переданное ответчику в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Как правильно установлено судами, исходя из оценки имеющихся в материалах дела доказательств, истец сдал ответчику помещение в аренду с недостатками, при отсутствии энергоснабжения в спорный период, что не позволило ответчику пользоваться помещением в указанный истцом период времени.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно и обоснованно признали исковые требования частично подлежащими удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2013 года по делу N А40-60834/12-28-567, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2014 N Ф05-17620/2013 ПО ДЕЛУ N А40-60834/12-28-567
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2014 г. по делу N А40-60834/12-28-567
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) - Михайлова А.В. дов. от 18.12.2013 N 33-Д-855\\13-(0)-0
от ответчика ЗАО "Научно-производственный центр "Огонек" (ОГРН 1027739813507, ИНН 7715016700) -Рогачева Е.А. дов. от 25.01.2013 г.
от третьего лица Государственного учреждения здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5" (ИНН - 7716112759) - не явилось, извещено.
рассмотрев 20 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 06 августа 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление от 15 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Садиковой Д.Н.
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственный центр "Огонек"
3-е лицо - Государственное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5"
о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 958 954 руб. 48 коп.
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственный центр "Огонек" о взыскании суммы 958 954 руб. 48 коп., составляющей 807 863 руб. 98 коп. - задолженность по арендной плате, 151 090 руб. 50 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей, расторжении договора аренды N 03-00017/09, заключенного сторонами 05.08.2009 г. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 1106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Енисейская, дом 29.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 6 августа 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 года требования, заявленные Департаментом имущества города Москвы, удовлетворены в части взыскания с ЗАО "НПЦ "Огонек" задолженности по арендной плате в сумме 78 525 руб. 81 коп., пени в сумме 11 325 руб. 34 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд также осуществил процессуальную замену Департамента имущества города Москвы его процессуальным правопреемником в лице Департамента городского имущества города Москвы.
При этом суды исходили из невозможности использования ответчиком спорного помещения по целевому назначению в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г., кроме того Департамент городского имущества города Москвы не является лицом, имеющим право требовать расторжение договора аренды и выселение ответчика из спорных помещений.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт, о взыскании с ЗАО "НПЦ "Огонек" задолженности по арендной плате за период с декабря 2009 по июнь 2010, за октябрь 2010 в размере 807 863,98 коп., пени за период с декабря 2009 по январь 2011, за июнь 2011, сентябрь 2011, январь, февраль 2012 в размере 151 090, 50 коп.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что принятие ответчиком объекта аренды по акту приема-передачи от 10.12.2009 г. при отсутствии претензий к его техническому состоянию свидетельствует о том, что ответчик обязан уплачивать арендную плату с момента передачи помещения арендатору, то есть с 10.12.2009 г.
Определением Арбитражного суда от 30.07.2012 приостановлено производство по делу N А40-60834/12-28-567 в связи с рассмотрением дела N А40-97426/12-155-848 по иску ЗАО "НПЦ Огонек" к Департаменту о признании акта приема-передачи от 10.12.2009 недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2012 по делу N А40-97426/12-155-848, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.01.2013, в удовлетворении требований ЗАО "НПЦ Огонек" к Департаменту отказано.
Согласно п. 3.1 договора арендатор принял объект аренды и согласен с его техническими характеристиками с 10.12.2009 года, то есть с момента подписания акта приема-передачи.
Указанным актом проверки установлено, что несколько помещений на первом и втором этажах находятся в непригодном состоянии.
Технического заключения специалиста о непригодности помещения для использования ответчиком не представлено.
Однако, суды, как полагает заявитель, данный факт расценили как доказательство сдачи в аренду помещения с недостатками.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ЗАО "Научно-производственный центр "Огонек" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений указывает, что арендодателем не исполнены обязательства, предусмотренные ст. 611 ГК РФ.
Истец в кассационной жалобе не приводит деловую переписку, представленную в материалы дела, и в результате ошибочно указывает на то, что ответчик не предъявлял претензий по состоянию помещения на день подписания акта от 10.12.2009. Однако, из материалов дела усматривается, что ответчик претензию предъявил сразу, как получил акт. Департамент имущества города Москвы письмом N 03-09/11943 от 25.12.2009 признает, что помещение на дату написания письма еще не передано и арендная плата будет начисляться с момента передачи. Таким образом, недостатки, имеющиеся в помещении, были известны арендодателю и признавались им, но не были отражены им в акте приема-передачи.
Ссылка истца на п. 2 ст. 612 ГК РФ, как на основание отсутствия у арендодателя обязанности отвечать за недостатки, является необоснованной, поскольку арендатор незамедлительно заявил об имеющихся недостатках и неоднократно настаивал на внесение изменений в договор. При этом каждый раз Департамент городского имущества Москвы отвечал, что аренда будет начисляться с момента фактического занятия помещения.
Государственное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5", надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.08.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель), ЗАО "НПЦ "Огонек" (арендатор) и Государственным учреждением здравоохранения города Москвы Детская инфекционная больница N 5 (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 03-00017/09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилой объект - нежилое помещение общей площадью 1106,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5, технические характеристики и иные сведения о котором указаны в техническом паспорте БТИ.
Срок действия договора предусмотрен п. 2.1 договора и установлен с 10.12.2009 г. по 04.08.2014 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Согласно п. 1.3 договора объект аренды передается для использования под размещение детского реабилитационного центра нейроортопедического профиля.
10.12.2009 г. сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 1106,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5; характеристики помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ N 3415/2 по состоянию от 17.05.2007 г., техническое состояние помещения на момент приема: удовлетворительное.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2012 г. по делу N А40-97426/12-155-848 по иску ЗАО "НПЦ "Огонек" к Департаменту имущества города Москвы с участием ГБУ Детская инфекционная больница N 5 Департамента здравоохранения города Москвы в качестве третьего лица о признании недействительным акта приема-передачи нежилого помещения площадью 1106,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Ротерта, д. 4, стр. 5, от 10.12.2009 г., исковые требования оставлены без удовлетворения. Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 05.02.2013 г. данное решение суда оставлено без изменения. При этом суд исходил из того, что акт приема-передачи не является отдельной сделкой, выполняет лишь функцию сопровождения передачи помещения в аренду и установления данного факта, в связи с чем, нормы законодательства о недействительности сделок (в частности, статья 170 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований) в данном случае не подлежат применению.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. п. 4.5.2, 5.1, 5.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату за нежилое помещение не позднее 5-го числа каждого месяца в размере, согласованном сторонами в расчете годовой арендной платы данного договора, при этом в п. 6.1 договора стороны установили ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленные договором сроки в виде пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В п. п. 7.1, 7.3 договора предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора, в том числе при невнесении арендной платы в течение двух сроков подряд, является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
01.12.2010 и 16.05.2011 г. к договору аренды были заключены дополнительные соглашения в части цели использования и изменения условий оплаты аренды помещений.
Судом установлено, что имущество общей площадью 4115,6 кв. м закреплено за Государственным учреждением здравоохранения города Москвы Детская инфекционная больница N 5 Управления здравоохранения Северо-Восточного административного округа города Москвы на праве оперативного управления, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ротерта, д. 4, согласно контракту на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, сооружением), находящимся в собственности Москвы N 03-00050/08 от 20.02.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на оперативное управление.
Дополнительным соглашением от 11.12.2012 г. была произведена замена арендодателя, Департамента имущества города Москвы на Государственное казенное учреждение здравоохранения города Москвы "Детская инфекционная больница N 5 Департамента здравоохранения города Москвы" являющийся правопреемником ГУЗ города Москвы Детская инфекционная больница N 5 Управления здравоохранения Северо-Восточного административного округа, преамбула договора изложена в новой редакции.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что ответчик с декабря 2009 г. по июнь 2010 г., в октябре 2010 г. не исполняет обязательства по уплате арендных платежей, задолженность ЗАО "НПЦ "Огонек" по арендной плате за указанный период составила 807 863 руб. 98 коп.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 2.2. договора аренды, в случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1 условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.
12.07.2010 г. был составлен акт проверки нежилого помещения площадью 1106,5 кв. м по адресу ул. Ротерта, д. 4, стр. 5. Данным актом установлено, что на 12.07.2010 г. арендатор помещение не занимает, а также то, что в помещение не освобождено и имеет недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды: для размещения детского реабилитационного центра.
Судами установлена невозможность использования ООО "НПЦ Огонек" в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г. года арендуемого помещения по причине того, что состояние внутренних помещений не удовлетворяло санитарным нормам, а также, отсутствия напряжения в силовом кабеле, что повлекло невозможность проведение строительных работ по косметическому ремонту и подключению аппаратуры детского реабилитационного центра.
В силу пункта 10 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, пришли к правильному выводу о невозможности использования ответчиком спорного помещения по целевому назначению в период с декабря 2009 г. по июнь 2010 г.
На основании дополнительного соглашения от 11.12.2012 г. произошла замена арендодателя с Департамента на третье лицо, при этом спорное имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления, следовательно, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения спора в суде Департамент не является стороной в договоре аренды от 05.08.2009 г. N 03-00017/09.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут досрочно по предусмотренным законом основаниям по требованию арендодателя.
При таких обстоятельствах, Департамент городского имущества города Москвы на момент рассмотрения спора по существу не является лицом, имеющим право требовать расторжение спорного договора и выселении ответчика из спорных помещений.
Отказ в иске истцу не лишает возможности третьему лицу заявить соответствующее требование в самостоятельном порядке.
Судами установлена задолженность ответчика по договору аренды от 05.08.2009 г. N 03-00017/09 за октябрь 2010 г., с учетом расчета истца и фактически внесенных арендных платежей согласно представленным в материалы дела платежным документам, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, задолженность в размере 78 525 руб. 18 коп. подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Учитывая вышеизложенное, а также обоснованность заявленной задолженность за октябрь 2010 г., суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о правомерности требования о начислении неустойки с 06.10.2010 г. по. 22.03.2012 г. исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25%, что будет составлять 11.325 руб. 34 коп.
В удовлетворении пени, начисленный за период просрочки внесения платежей с декабрь 2009 г. по июнь 2010 г., судами правомерно отказано, поскольку в данном периоде ответчик не имел возможности использовать спорное помещение по целевому назначению, что подтверждено представленными в материалы дела документами: актом проверки помещений от 12.07.2010 г., протоколом выездного заседания от 12.07.2010 г., а также представленной в материалы дела перепиской сторон.
Довод заявителя, что принятие ответчиком объекта аренды по акту приема-передачи от 10.12.2009 г. при отсутствии претензий к его техническому состоянию свидетельствует о том, что ответчик обязан платить арендную плату с момента передачи помещения арендатору, то есть с 10.12.2009 г. был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Следовательно, имущество, переданное ответчику в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.
Как правильно установлено судами, исходя из оценки имеющихся в материалах дела доказательств, истец сдал ответчику помещение в аренду с недостатками, при отсутствии энергоснабжения в спорный период, что не позволило ответчику пользоваться помещением в указанный истцом период времени.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно и обоснованно признали исковые требования частично подлежащими удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2013 года по делу N А40-60834/12-28-567, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)