Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2011 по делу N А76-1232/2011 (судья Рожкова Т.В.).
Индивидуальный предприниматель Бызова Ирина Викторовна (далее - ИП Бызова И.В., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 01.11.2010 N 301 "об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого решения", а также о возложении на комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2 Лит.А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ш.Металлургов, д. 78 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 51, 78).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.07.2011 (резолютивная часть объявлена 08.07.2011) в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано в полном объеме (т. 1, л.д. 125-129).
Полагая, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что при принятии решения судом допущено неправильное применение норм материального права, ИП Бызова И.В. (далее также - податель жалобы) обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и вынести новое решение (т. 2, л.д. 9-11).
Податель жалобы ссылается на положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и утверждает, что: копии либо оригиналы договора купли-продажи и договора залога в адрес Бызовой И.В. направлены не были; в письме от 24.09.2010 (л.д. 71) предприниматель выразила согласие на приобретение спорного помещения в порядке реализации преимущественного права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции не дал правовую оценку заявлению от 24.09.2010, не рассмотрению данного заявления комитетом, а также не учел, что для договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа, существенным условием является срок - период рассрочки - который в договоре купли-продажи сторонам согласован не был.
Помимо прочего, предприниматель полагает, что решение от 01.11.2010 N 301 принято с нарушением предусмотренного частью 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневного срока.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ИП Бызовой И.В. и КУИиЗО.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 09.10.2008 ИП Бызова И.В. обратилась в КУИиЗО с заявлением о продаже ей нежилого помещения площадью 124,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ш.Металлургов, д. 78 (т. 1, л.д. 76).
Письмом от 15.05.2009 комитет сообщил предпринимателю о том, что истребуемое помещение включено в проект постановления "О внесении дополнений в постановление Главы города от 17.03.2009 N 39-п "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества в г. Челябинске на 2009 год" (т. 1, л.д. 75).
20 июля 2010 года комитетом принято решение N 210 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" (далее - помещение N 2), согласно которому КУИиЗО утвердило лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение помещения N 2, предпринимателя Бызову И.В. (заявитель по делу). Также решением N 210 установлена цена продажи спорного помещения - 1 950 000 руб. (т. 1, л.д. 13).
С сопроводительным письмом от 30.07.2010 N 10667 комитет направил предпринимателю "проект договора" для принятия решения о выкупе нежилого помещения N 2 (т. 1, л.д. 6-9, 12, 54).
Данное письмо направлено в адрес Бызовой И.В. заказным письмом (т. 1, л.д. 53), которое возвращено отделением почтовой связи отправителю в связи с истечением срока хранения (т. 1, л.д. 69).
В то же время письмо от 30.07.2010 с приложенным "проектом договора" получено предпринимателем лично 30.08.2010 (т. 1, л.д. 54). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Письмом от 24.09.2010 ИП Бызова И.В.обратилась в комитет с просьбой о предоставлении рассрочки оплаты приобретаемого нежилого помещения (л.д. 71 т. 1).
01 ноября 2010 года КУИиЗО вынес решение N 301 "Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" (т. 1, л.д. 36). Данное решение принято со ссылкой на п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.
09 декабря 2010 года Бызова И.В. обратилась в комитет с заявлением о восстановлении срока для заключения договора купли-продажи помещения N 2 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 22).
Заинтересованное лицо в письме от 15.12.2010 сообщило, что продление срока законом не предусмотрено (т. 1, л.д. 10, 68).
17 декабря 2010 года заявитель повторно обратилась с заявлением о выкупе спорного помещения (т. 1, л.д. 11).
КУИиЗО, рассмотрев заявление Бызовой И.В. от 17.12.2010, отказал в повторном рассмотрении заявки на выкуп (т. 1, л.д. 37).
Полагая, что решение комитета от 01.11.2010 N 301 незаконно, нарушает ее права, индивидуальный предприниматель Бызова И.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из несоблюдения предпринимателем требований Закона N 159-ФЗ. Суд установил, что в предусмотренный законом 30-дневный срок с момента получения предложения о выкупе арендуемого помещения договор купли-продажи данного имущества ИП Бызовой И.В. подписан не был, в связи с чем, пришел к выводу о том, что заявитель утратила преимущественное право на приобретение помещения N 2. Также суд отметил, что в срок до принятия комитетом оспариваемого решения (от 01.11.2010) договор купли-продажи предпринимателем также подписан не был.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Оспариваемое Бызовой И.В. решение от 01.11.2010 N 301 является ненормативным правовым актом.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ в порядке административного судопроизводства (раздел III АПК РФ) арбитражные суды рассматривают возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
Спорные правоотношения (между предпринимателем и комитетом) сложились относительно приобретения Бызовой И.В. путем заключения договора купли-продажи принадлежащего муниципалитету нежилого помещения N 2 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Соответственно, нормы указанного закона подлежат непосредственному применению при правовой оценке решения от 01.11.2010 N 301.
При этом бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта требованиям действующего законодательства Российской Федерации в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ возлагается на КУИиЗО.
Учитывая императивные процессуальные требования, изложенные в ч. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении данной категории дел арбитражный суд обязан установить соответствие либо несоответствие оспариваемого акта требованиям закона вне зависимости от доводов заявителя.
Оценив собранные доказательства в порядке, предусмотренном главой 7 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии решения комитета от 01.11.2010 N 301 требованиям ст. 3, ч. 2, 4, п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в силу следующего.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ и решения КУИиЗО от 20.07.2010 N 210 предприниматель Бызова И.В. обладает преимущественным правом на приобретение в собственность помещения N 2.
Указанное преимущественное право утрачивается согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Наличие данного обстоятельства (несоблюдение 30-дневного срока) послужило основанием для вынесения комитетом решения от 01.11.2010 N 301 в порядке, предусмотренном ч. 10 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а также основанием для принятия судом первой инстанции решения об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу статьи 4 Закона N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества представляет собой четкую последовательность действий (в первую очередь собственника имущества).
Так, решение об отмене ранее принятого решения об условиях приватизации со ссылкой на п. 2 ч. 9 указанной статьи (фактически отказ в предоставлении преимущественного права) не может быть признано соответствующим нормам федерального закона при доказанности факта нарушения собственником имущества обязательных предписаний на стадии предоставления субъекту малого или среднего предпринимательства информации (ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ) для принятия последним решения о согласии либо несогласии на использование преимущественного права, а также - с официально предложенными собственником условиями.
Частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ на КУИиЗО в данной ситуации возложена обязанность в течение десяти дней с даты принятия решения от 20.07.2010 N 210 (т. 1, л.д. 13) направить ИП Бызовой И.В. копии указанного решения, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (помещения N 2) и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
В данной ситуации КУИиЗО не может быть признано исполнившим требования указанной правовой нормы.
Проект договора купли-продажи, поименованный в ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, является офертой применительно к ч. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ; адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение).
В материалы настоящего дела представлена копия направленного комитетом и полученного предпринимателем "проекта договора" (т. 1, л.д. 6-9). Данный договор уполномоченным органом муниципального образования г. Челябинск (КУИиЗО) не подписан, не содержит номера и даты, в силу чего является лишь образцом, содержащим примерный текст договора, не может расцениваться как оферта и быть принят в качестве надлежащего подтверждения волеизъявления комитета, направленного на предложение заключить договор.
Сопроводительное письмо от 30.07.2010 N 1667 (т. 1, л.д. 12, 54) не может быть расценено как оферта по смыслу ст. 435 ГК РФ, поскольку в силу ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ данное письмо является предложением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и не может расцениваться как проект договора купли-продажи.
Вместе с тем из буквального толкования положений абзаца пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ следует, что направление проекта договора (оферты) в адрес покупателя является обязательным независимо от направления предложения, тем самым поименованное в названной норме "предложение о заключении договора" офертой не является и в целях исчисления 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи во внимание принято быть не может.
Изложенное свидетельствует о нарушении комитетом требования части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, которое повлекло за собой нарушение субъективного права предпринимателя на принятие решения о приватизации, а также необоснованно ограничило право Бызовой И.В. на защиту своих интересов в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445, статьей 446 ГК РФ.
Следует отметить, что поименованное в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ правило "о тридцатидневном сроке", учитывая норму части 2 данной статьи, может быть применено лишь в случае не подписания субъектом малого или среднего предпринимательства проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (фактически - не рассмотрения предложения собственника имущества) в этот срок. Соответственно, неисполнение обязанности по направлению предпринимателю Бызовой И.В. проекта договора является обстоятельством, препятствующим применению п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.
Кроме того, суд первой инстанции не учел наличие в материалах дела доказательств волеизъявления предпринимателя на заключение договора, оформленного письмом от 24.09.2010, согласно которому предприниматель просила предоставить рассрочку оплаты приобретаемого имущества сроком на 5 лет.
Учитывая, что в представленном предпринимателю "проекте" договора купли-продажи строка, предусматривающая период, в течение которого производится оплата цены объекта, не заполнена, график платежей, поименованный в п. 2.3 "проекта" не представлен, покупатель обоснованно обратилась в комитет за согласованием данных позиций.
Факт получения данного письма комитетом не отрицается.
Доводы комитета о том, что в силу нарушения ИП Бызовой И.В. порядка представления в комитет письменных обращений и отсутствие регистрации письма в общем отделе позволяют рассматривать данное обращение предпринимателя как не полученное, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на нормах действующего законодательства.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, коллегия судей находит требования заявителя в части оспаривания решения от 01.11.2010 N 301 правомерными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что основания для возложения на комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2 отсутствуют, поскольку досудебный порядок урегулирования спорных правоотношений сторонами не соблюден.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В рассматриваемой ситуации надлежащим способом восстановления нарушенного права ИП Бызовой И.В. является возложение на КУИиЗО следующей обязанности: в течение 15 дней с даты вынесения настоящего постановления направить индивидуальному предпринимателю Бызовой Ирине Викторовне предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения N 2, расположенного в доме N 78 по ул. Ш.Металлургов в г. Челябинске), а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, требования ИП Бызовой И.В. подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене применительно к пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2011 по делу N А76-1232/2011 отменить.
Требования индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны удовлетворить.
Признать недействительным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 01.11.2010 N 301 "Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" как не соответствующее требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течение 15 дней с даты вынесения настоящего постановления направить индивидуальному предпринимателю Бызовой Ирине Викторовне предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения N 2, расположенного в доме N 78 по ул. Ш.Металлургов в г. Челябинске), а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления 200 руб.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 100 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2011 N 18АП-8913/2011 ПО ДЕЛУ N А76-1232/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2011 г. N 18АП-8913/2011
Дело N А76-1232/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2011 по делу N А76-1232/2011 (судья Рожкова Т.В.).
Индивидуальный предприниматель Бызова Ирина Викторовна (далее - ИП Бызова И.В., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 01.11.2010 N 301 "об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого решения", а также о возложении на комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2 Лит.А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ш.Металлургов, д. 78 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 51, 78).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.07.2011 (резолютивная часть объявлена 08.07.2011) в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано в полном объеме (т. 1, л.д. 125-129).
Полагая, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что при принятии решения судом допущено неправильное применение норм материального права, ИП Бызова И.В. (далее также - податель жалобы) обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и вынести новое решение (т. 2, л.д. 9-11).
Податель жалобы ссылается на положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и утверждает, что: копии либо оригиналы договора купли-продажи и договора залога в адрес Бызовой И.В. направлены не были; в письме от 24.09.2010 (л.д. 71) предприниматель выразила согласие на приобретение спорного помещения в порядке реализации преимущественного права.
По мнению заявителя, суд первой инстанции не дал правовую оценку заявлению от 24.09.2010, не рассмотрению данного заявления комитетом, а также не учел, что для договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа, существенным условием является срок - период рассрочки - который в договоре купли-продажи сторонам согласован не был.
Помимо прочего, предприниматель полагает, что решение от 01.11.2010 N 301 принято с нарушением предусмотренного частью 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневного срока.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ИП Бызовой И.В. и КУИиЗО.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 09.10.2008 ИП Бызова И.В. обратилась в КУИиЗО с заявлением о продаже ей нежилого помещения площадью 124,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ш.Металлургов, д. 78 (т. 1, л.д. 76).
Письмом от 15.05.2009 комитет сообщил предпринимателю о том, что истребуемое помещение включено в проект постановления "О внесении дополнений в постановление Главы города от 17.03.2009 N 39-п "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества в г. Челябинске на 2009 год" (т. 1, л.д. 75).
20 июля 2010 года комитетом принято решение N 210 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" (далее - помещение N 2), согласно которому КУИиЗО утвердило лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение помещения N 2, предпринимателя Бызову И.В. (заявитель по делу). Также решением N 210 установлена цена продажи спорного помещения - 1 950 000 руб. (т. 1, л.д. 13).
С сопроводительным письмом от 30.07.2010 N 10667 комитет направил предпринимателю "проект договора" для принятия решения о выкупе нежилого помещения N 2 (т. 1, л.д. 6-9, 12, 54).
Данное письмо направлено в адрес Бызовой И.В. заказным письмом (т. 1, л.д. 53), которое возвращено отделением почтовой связи отправителю в связи с истечением срока хранения (т. 1, л.д. 69).
В то же время письмо от 30.07.2010 с приложенным "проектом договора" получено предпринимателем лично 30.08.2010 (т. 1, л.д. 54). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Письмом от 24.09.2010 ИП Бызова И.В.обратилась в комитет с просьбой о предоставлении рассрочки оплаты приобретаемого нежилого помещения (л.д. 71 т. 1).
01 ноября 2010 года КУИиЗО вынес решение N 301 "Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" (т. 1, л.д. 36). Данное решение принято со ссылкой на п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.
09 декабря 2010 года Бызова И.В. обратилась в комитет с заявлением о восстановлении срока для заключения договора купли-продажи помещения N 2 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 22).
Заинтересованное лицо в письме от 15.12.2010 сообщило, что продление срока законом не предусмотрено (т. 1, л.д. 10, 68).
17 декабря 2010 года заявитель повторно обратилась с заявлением о выкупе спорного помещения (т. 1, л.д. 11).
КУИиЗО, рассмотрев заявление Бызовой И.В. от 17.12.2010, отказал в повторном рассмотрении заявки на выкуп (т. 1, л.д. 37).
Полагая, что решение комитета от 01.11.2010 N 301 незаконно, нарушает ее права, индивидуальный предприниматель Бызова И.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из несоблюдения предпринимателем требований Закона N 159-ФЗ. Суд установил, что в предусмотренный законом 30-дневный срок с момента получения предложения о выкупе арендуемого помещения договор купли-продажи данного имущества ИП Бызовой И.В. подписан не был, в связи с чем, пришел к выводу о том, что заявитель утратила преимущественное право на приобретение помещения N 2. Также суд отметил, что в срок до принятия комитетом оспариваемого решения (от 01.11.2010) договор купли-продажи предпринимателем также подписан не был.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Оспариваемое Бызовой И.В. решение от 01.11.2010 N 301 является ненормативным правовым актом.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ в порядке административного судопроизводства (раздел III АПК РФ) арбитражные суды рассматривают возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
Спорные правоотношения (между предпринимателем и комитетом) сложились относительно приобретения Бызовой И.В. путем заключения договора купли-продажи принадлежащего муниципалитету нежилого помещения N 2 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Соответственно, нормы указанного закона подлежат непосредственному применению при правовой оценке решения от 01.11.2010 N 301.
При этом бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта требованиям действующего законодательства Российской Федерации в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ возлагается на КУИиЗО.
Учитывая императивные процессуальные требования, изложенные в ч. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении данной категории дел арбитражный суд обязан установить соответствие либо несоответствие оспариваемого акта требованиям закона вне зависимости от доводов заявителя.
Оценив собранные доказательства в порядке, предусмотренном главой 7 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии решения комитета от 01.11.2010 N 301 требованиям ст. 3, ч. 2, 4, п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в силу следующего.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ и решения КУИиЗО от 20.07.2010 N 210 предприниматель Бызова И.В. обладает преимущественным правом на приобретение в собственность помещения N 2.
Указанное преимущественное право утрачивается согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Наличие данного обстоятельства (несоблюдение 30-дневного срока) послужило основанием для вынесения комитетом решения от 01.11.2010 N 301 в порядке, предусмотренном ч. 10 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а также основанием для принятия судом первой инстанции решения об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу статьи 4 Закона N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества представляет собой четкую последовательность действий (в первую очередь собственника имущества).
Так, решение об отмене ранее принятого решения об условиях приватизации со ссылкой на п. 2 ч. 9 указанной статьи (фактически отказ в предоставлении преимущественного права) не может быть признано соответствующим нормам федерального закона при доказанности факта нарушения собственником имущества обязательных предписаний на стадии предоставления субъекту малого или среднего предпринимательства информации (ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ) для принятия последним решения о согласии либо несогласии на использование преимущественного права, а также - с официально предложенными собственником условиями.
Частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ на КУИиЗО в данной ситуации возложена обязанность в течение десяти дней с даты принятия решения от 20.07.2010 N 210 (т. 1, л.д. 13) направить ИП Бызовой И.В. копии указанного решения, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (помещения N 2) и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
В данной ситуации КУИиЗО не может быть признано исполнившим требования указанной правовой нормы.
Проект договора купли-продажи, поименованный в ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, является офертой применительно к ч. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ; адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение).
В материалы настоящего дела представлена копия направленного комитетом и полученного предпринимателем "проекта договора" (т. 1, л.д. 6-9). Данный договор уполномоченным органом муниципального образования г. Челябинск (КУИиЗО) не подписан, не содержит номера и даты, в силу чего является лишь образцом, содержащим примерный текст договора, не может расцениваться как оферта и быть принят в качестве надлежащего подтверждения волеизъявления комитета, направленного на предложение заключить договор.
Сопроводительное письмо от 30.07.2010 N 1667 (т. 1, л.д. 12, 54) не может быть расценено как оферта по смыслу ст. 435 ГК РФ, поскольку в силу ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ данное письмо является предложением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и не может расцениваться как проект договора купли-продажи.
Вместе с тем из буквального толкования положений абзаца пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ следует, что направление проекта договора (оферты) в адрес покупателя является обязательным независимо от направления предложения, тем самым поименованное в названной норме "предложение о заключении договора" офертой не является и в целях исчисления 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи во внимание принято быть не может.
Изложенное свидетельствует о нарушении комитетом требования части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, которое повлекло за собой нарушение субъективного права предпринимателя на принятие решения о приватизации, а также необоснованно ограничило право Бызовой И.В. на защиту своих интересов в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445, статьей 446 ГК РФ.
Следует отметить, что поименованное в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ правило "о тридцатидневном сроке", учитывая норму части 2 данной статьи, может быть применено лишь в случае не подписания субъектом малого или среднего предпринимательства проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (фактически - не рассмотрения предложения собственника имущества) в этот срок. Соответственно, неисполнение обязанности по направлению предпринимателю Бызовой И.В. проекта договора является обстоятельством, препятствующим применению п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.
Кроме того, суд первой инстанции не учел наличие в материалах дела доказательств волеизъявления предпринимателя на заключение договора, оформленного письмом от 24.09.2010, согласно которому предприниматель просила предоставить рассрочку оплаты приобретаемого имущества сроком на 5 лет.
Учитывая, что в представленном предпринимателю "проекте" договора купли-продажи строка, предусматривающая период, в течение которого производится оплата цены объекта, не заполнена, график платежей, поименованный в п. 2.3 "проекта" не представлен, покупатель обоснованно обратилась в комитет за согласованием данных позиций.
Факт получения данного письма комитетом не отрицается.
Доводы комитета о том, что в силу нарушения ИП Бызовой И.В. порядка представления в комитет письменных обращений и отсутствие регистрации письма в общем отделе позволяют рассматривать данное обращение предпринимателя как не полученное, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на нормах действующего законодательства.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, коллегия судей находит требования заявителя в части оспаривания решения от 01.11.2010 N 301 правомерными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что основания для возложения на комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2 отсутствуют, поскольку досудебный порядок урегулирования спорных правоотношений сторонами не соблюден.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В рассматриваемой ситуации надлежащим способом восстановления нарушенного права ИП Бызовой И.В. является возложение на КУИиЗО следующей обязанности: в течение 15 дней с даты вынесения настоящего постановления направить индивидуальному предпринимателю Бызовой Ирине Викторовне предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения N 2, расположенного в доме N 78 по ул. Ш.Металлургов в г. Челябинске), а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, требования ИП Бызовой И.В. подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене применительно к пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2011 по делу N А76-1232/2011 отменить.
Требования индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны удовлетворить.
Признать недействительным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 01.11.2010 N 301 "Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Лит. А (цоколь), общей площадью 113,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, шоссе Металлургов, 78" как не соответствующее требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течение 15 дней с даты вынесения настоящего постановления направить индивидуальному предпринимателю Бызовой Ирине Викторовне предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения N 2, расположенного в доме N 78 по ул. Ш.Металлургов в г. Челябинске), а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления 200 руб.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя Бызовой Ирины Викторовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 100 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)