Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.,
при участии:
от заявителя: представителя Разумова А.А., доверенность от 11.04.2015
от заинтересованного лица: представителя Архинчеева А.А., доверенность от 25.12.2014
от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4205/2015) Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 по делу N А56-63245/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое
по заявлению Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
3-е лицо: Закрытое акционерное общество "Рестораны Музея "Павловск"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (далее - заявитель, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, изложенного в сообщении от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212, обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, к участию в деле привлечено закрытое акционерное общество "Рестораны Музея "Павловск" (далее - Общество).
Решением от 23.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заявитель обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Заявитель оспаривает выводы суда первой инстанции о необходимости предоставления охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды помещений в объекте культурного наследия, ссылается на то, что ни КГИОП, ни арендатор не имеют полномочий на заключение охранного обязательства до момента государственной регистрации договора.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы жалобы.
Заинтересованное лицо против удовлетворения жалобы возражало по изложенным в отзыве на жалобу основаниям, считая решение законным и обоснованным.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в заседание апелляционного суда не направило, что не препятствует рассмотрению спора в его отсутствие в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что 01.04.2014 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен сроком на 5 лет договор N 6 аренды части нежилого здания - помещения 2-Н (ч.п. 42, 45, 46,) площадью 60,9 кв. м с кадастровым номером 78:42:0016201:1018, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Павловск, ул. Садовая, д. 20, лит. А, являющегося объектом культурного наследия федерального значения - "Дворец Павловский (Большой)".
Арендуемые помещения переданы Обществу 01.05.2014 по акту приема-передачи.
Заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6.
Управление Росреестра уведомлением от 07.07.2014 N 78-78-86/003/2014-420 сообщило Учреждению о приостановлении государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что регистратором выявлены разночтения в указании общей площади части объекта между протоколом от 12.03.2014 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 170214/1125676/01 и договором аренды, не представлено охранное обязательство на имя арендатора в отношении арендуемого объекта, не проведена индивидуализация части объекта, передаваемой в аренду, от Общества не представлены документы, свидетельствующие о соответствии сделки статьям 78, 81 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".
Учреждение направило в регистрирующий орган письмом от 17.07.2014 N 602 запрошенные документы (копию протокола внеочередного общего собрания акционеров от 06.03.2014, кадастровую выписку) и оспорило требование о предоставлении охранного обязательства.
В связи с тем, что Учреждением не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, Управление Росреестра сообщением от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 отказало Учреждению в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, указав в качестве причины отказа в государственной регистрации на отсутствие охранного обязательства.
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, Учреждение обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
При этом суд исходил из того, что поскольку Учреждение является пользователем объекта культурного наследия, то заключение охранного обязательства для него является обязательным.
Изложенные в решении выводы апелляционный суд считает правильными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о регистрации.
Согласно статье 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 N 651 органом, осуществляющим проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере учета, выявления, сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, является Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП).
Согласно пункту 3 статьи 48 Закона N 73-ФЗ собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований названного Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
Пунктом 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, предусмотрено, что порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.
В силу пунктов 1, 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона, и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Судом первой инстанции на основании данных норм сделан правильный вывод о том, что наличие охранного обязательства является обязательным условием для заключения договора аренды объекта культурного наследия, а отсутствие указанного документа в числе документов, представленных на государственную регистрацию договора аренды объекта культурного наследия свидетельствует о законности отказа в государственной регистрации договора.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений Закона о государственной регистрации, Закона о кадастре и Закона N 73-ФЗ, из которых следует, что охранное обязательство в отношении передаваемого в аренду объекта культурного наследия является необходимым для государственной регистрации обременения документом.
Нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2015 N 13АП-4205/2015 ПО ДЕЛУ N А56-63245/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2015 г. по делу N А56-63245/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.,
при участии:
от заявителя: представителя Разумова А.А., доверенность от 11.04.2015
от заинтересованного лица: представителя Архинчеева А.А., доверенность от 25.12.2014
от 3-го лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4205/2015) Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 по делу N А56-63245/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое
по заявлению Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
3-е лицо: Закрытое акционерное общество "Рестораны Музея "Павловск"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (далее - заявитель, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, изложенного в сообщении от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212, обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, к участию в деле привлечено закрытое акционерное общество "Рестораны Музея "Павловск" (далее - Общество).
Решением от 23.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заявитель обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.
Заявитель оспаривает выводы суда первой инстанции о необходимости предоставления охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды помещений в объекте культурного наследия, ссылается на то, что ни КГИОП, ни арендатор не имеют полномочий на заключение охранного обязательства до момента государственной регистрации договора.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы жалобы.
Заинтересованное лицо против удовлетворения жалобы возражало по изложенным в отзыве на жалобу основаниям, считая решение законным и обоснованным.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в заседание апелляционного суда не направило, что не препятствует рассмотрению спора в его отсутствие в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что 01.04.2014 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен сроком на 5 лет договор N 6 аренды части нежилого здания - помещения 2-Н (ч.п. 42, 45, 46,) площадью 60,9 кв. м с кадастровым номером 78:42:0016201:1018, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Павловск, ул. Садовая, д. 20, лит. А, являющегося объектом культурного наследия федерального значения - "Дворец Павловский (Большой)".
Арендуемые помещения переданы Обществу 01.05.2014 по акту приема-передачи.
Заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6.
Управление Росреестра уведомлением от 07.07.2014 N 78-78-86/003/2014-420 сообщило Учреждению о приостановлении государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что регистратором выявлены разночтения в указании общей площади части объекта между протоколом от 12.03.2014 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 170214/1125676/01 и договором аренды, не представлено охранное обязательство на имя арендатора в отношении арендуемого объекта, не проведена индивидуализация части объекта, передаваемой в аренду, от Общества не представлены документы, свидетельствующие о соответствии сделки статьям 78, 81 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".
Учреждение направило в регистрирующий орган письмом от 17.07.2014 N 602 запрошенные документы (копию протокола внеочередного общего собрания акционеров от 06.03.2014, кадастровую выписку) и оспорило требование о предоставлении охранного обязательства.
В связи с тем, что Учреждением не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, Управление Росреестра сообщением от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 отказало Учреждению в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, указав в качестве причины отказа в государственной регистрации на отсутствие охранного обязательства.
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, Учреждение обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
При этом суд исходил из того, что поскольку Учреждение является пользователем объекта культурного наследия, то заключение охранного обязательства для него является обязательным.
Изложенные в решении выводы апелляционный суд считает правильными, а жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о регистрации.
Согласно статье 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 N 651 органом, осуществляющим проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере учета, выявления, сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, является Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП).
Согласно пункту 3 статьи 48 Закона N 73-ФЗ собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований названного Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
Пунктом 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, предусмотрено, что порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.
В силу пунктов 1, 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона, и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Судом первой инстанции на основании данных норм сделан правильный вывод о том, что наличие охранного обязательства является обязательным условием для заключения договора аренды объекта культурного наследия, а отсутствие указанного документа в числе документов, представленных на государственную регистрацию договора аренды объекта культурного наследия свидетельствует о законности отказа в государственной регистрации договора.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений Закона о государственной регистрации, Закона о кадастре и Закона N 73-ФЗ, из которых следует, что охранное обязательство в отношении передаваемого в аренду объекта культурного наследия является необходимым для государственной регистрации обременения документом.
Нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)