Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
1 инстанция: Судья Евдокимова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Лукашенко Н.И.,
и судей Сорокиной Л.Н., Суменковой И.С.,
при секретаре С.Е.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по апелляционной жалобе О. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 10 января 2013 года по иску Л.С. к О. о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права собственности, по встречному иску О. к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными, которым постановлено:
Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, расположенной по адресу: г. Москва, ул......, заключенный от 24 сентября 2010 года между О. и Л.С., удостоверенный С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру...., д...., корп.... по ул..... в г. Москве на имя Л.С. по договору купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенному 24 сентября 2010 года между О. и Л.С. и удостоверенный С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
В удовлетворении встречного иска О. к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными отказать,
Л.С. обратилась в суд с иском к О. о регистрации договора купли-продажи квартиры, регистрации перехода права собственности. В обоснование своих требований указала, что 24 сентября 2010 года между сторонами был подписан и нотариально удостоверен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания. Согласно условиям данного договора О. продавала Л.С. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул....... При этом, Л.С. обязалась предоставить указанную квартиру О. в безвозмездное пожизненное пользование и проживание. Все расчеты между сторонами по этому договору произведены до его подписания, продавец подтвердил получение денежных средств от покупателя, сторонами был подписан передаточный акт, в котором стороны подтвердили, что все расчеты между ними произведены полностью, в связи с чем продавец не имеет материальных претензий к покупателю. 27 сентября 2010 года указанный договор и иные документы по сделке были переданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для осуществления регистрационных действий. Между тем, на основании заявления продавца О. от 26.10.2010 г. о прекращении государственной регистрации регистрирующий орган вынужден был отказать в государственной регистрации. В настоящее время фактически сделка купли-продажи и продавцом и покупателем исполнена. Однако, продавец злонамеренно уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности, в связи с чем права покупателя Л.С. существенно нарушены. Истец просила суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул....... с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенного между О. и Л.С. 24.09.2010 г. и удостоверенного С.В., в.р.и.о. нотариуса Ч., вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул....... с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенного между О. и Л.С. 24.09.2010 г. и удостоверенного С.В., в.р.и.о. нотариуса Ч., запись в реестре N.....
О. заявлены встречные требования к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными. В обоснование своих встречных требований О. указала на то, что 24 сентября 2010 года О. и Л.С. были подписаны договор купли-продажи и передаточный акт по квартире, находящейся по адресу: г. Москва, ул....... При подписании договора и передаточного акта от 24.09.2010 г. О. была введена в заблуждение. Она не предполагала, что, подписывая не определенного характера и не ясного для нее содержания документы, она таким образом продала свое единственное место проживания, передав его постороннему лицу, поскольку Л.С., являясь соседкой время от времени заходила к ней, обещала помогать и заботиться. Подписывая договор и акт от 24.09.2010 г., О. не предполагала, что это повлечет переход права собственности на квартиру к Л.С., и не желала наступления таких последствий. С ее стороны имело место существенное заблуждение, выразившееся в непонимании природы сделки и тех юридических последствий, которые могут наступить в результате заключения таковой. Как до даты подписания договора, так и после она считала и продолжала считать квартиру своей собственностью, не имея намерения по отчуждению ее в пользу Л.С., что подтверждается составленным еще 13 декабря 1995 года завещанием, в котором она выразила свою волю о переходе после смерти всего принадлежащего ей имущества к своей племяннице М. В завещание не вносились изменения, от составленного завещания истица не отказывалась. Также, у О. с 2007 года были отмечены явные когнитивные нарушения, которые постепенно прогрессировали. С 2010 года отмечено ухудшение состояния в виде нарастания мнестических и личностных нарушений, в памяти не удерживаются текущие события, нет четких воспоминаний о последних годах жизни. Ввиду указанных обстоятельств и доверия, внушенного Л.С., она не ознакомилась с содержанием документов, под которыми поставила свою подпись, а в случае прочтения таковых была бы не способна произвести необходимый анализ и оценку содержащейся в документах информации. Также, стоимость, по которой согласно договору была продана квартира - ..... руб., не соответствует реальной стоимости жилья, которое составляет...... руб. Кроме того, 21.10.2010 г. О., намереваясь осуществить продажу своего жилья, с целью дальнейшего проживания со своей сестрой Л.З., выдала доверенность на имя риэлтора Б.Е. с правом сбора необходимых документов и представления ее интересов в органах регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом, действия О. указывают на то, что она продолжала считать имущество своим и не подозревала, что в отношении квартиры предпринята попытка по совершению действий, связанных с переходом прав. Не предполагая, что ею был подписан договор купли-продажи, и не имея намерения по отчуждению своего имущества, денег от Л.С. она не требовала и никаких денежных средств от нее не получала. О. ссылаясь на ст. ст. 177, 178, 179 ГК РФ просила суд признать договор купли-продажи и передаточный акт от 24.09.2010 г., подписанные как продавцом О., так покупателем Л.С., по квартире, находящейся по адресу: г. Москва, ул........, недействительными.
Истец Л.С. и ее представитель по доверенности Д.А. в судебное заседание не явились. Ранее представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные Л.С. требования и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика О., действующий по доверенности Б.Д., в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Л.С., просил удовлетворить встречные требования О.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился.
Третье лицо нотариус г. Москвы Ч. в судебное заседание не явился.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, О. обжаловала его в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем по доверенности Б.Д.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя О. по доверенности Б.В., истца Л.С. и ее представителя по доверенности Д.А., нотариуса г. Москвы Ч., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как принятого в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и действующими нормами материального и процессуального права.
Установив по делу фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования и встречные исковые требования, и которые явились предметом судебной проверки, что нашло отражение в мотивировочной части решения, руководствуясь положениями ст. ст. 131, 166, 177, 178, 179 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для удовлетворения иска Л.С. и об отказе во встречном иске О.
Из материалов дела следует, что 24 сентября 2010 года между О. и Л.С. был заключен договор купли-продажи принадлежавшей продавцу на праве собственности квартиры по адресу: г. Москва, ул......., с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания. Данный договор удостоверен С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
Согласно п. 4 стороны договорились, что квартира оценивается и продается за...... руб. В п. 7 договора стороны подтвердили, что все расчеты между ними по настоящему договору произведены до подписания договора. Подписание договора является подтверждением получения продавцом денежных средств от покупателя.
Согласно п. 6 договора покупатель обязался предоставить продавцу право пожизненного проживания и безвозмездного пользования указанной квартирой.
Пунктом 9 договора установлено, что передача квартиры осуществляется путем подписания Акта приема-передачи отчуждаемой квартиры.
24 сентября 2010 года между О. и Л.С. был подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул........ Стороны подтверждают, что все расчеты между сторонами произведены полностью, в связи с чем продавец не имеет материальных претензий к покупателю.
24 сентября 2010 года от О. и Л.С. была выдана доверенность для представления их интересов при регистрации договора купли-продажи.
27 сентября 2010 года договор был сдан действующей от имени сторон Д.О. на регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве.
26 октября 2010 года О. в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление о прекращении регистрации договора купли-продажи.
На основании вышеуказанного заявления 27 октября 2010 года приостановлена государственная регистрация сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул......
22 ноября 2010 года от имени Л.С. в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление о регистрации договора купли-продажи вышеназванной квартиры с указанием, что договор сторонами исполнен, денежные средства по нему переданы в полном объеме, акт передачи квартиры подписан, стороны друг к другу претензий на момент подписания договора и акта не имели, действия продавца по отказу от регистрации являются недобросовестными. 25 ноября 2010 года Управлением Росреестра по г. Москве отказано в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул.......
В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, перед экспертами был поставлен вопрос - могла ли О. в силу своего возраста и состоянию здоровья понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи 24 сентября 2010 года.
Из представленного заключения экспертов ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева N...... от 20 марта 2012 года следует, что степень психических нарушений у О. в период заключения договора купли-продажи 24 сентября 2010 года была столь значительна, что лишала ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Между тем, в судебном заседании 10 сентября 2012 года эксперту Ш., члену экспертной комиссии, были представлены дополнительные медицинские документы в отношении О., в связи с чем эксперт пояснила, что необходимо проведение дополнительной экспертизы.
Определением суда от 10 сентября 2012 года по настоящему делу была назначена дополнительная экспертиза в отношении О.
Согласно заключению экспертов N..... от 20 ноября 2012 года эксперты пришли к выводу о том, что в связи с имеющимися противоречиями в представленной медицинской документации, с учетом вновь представленной меддокументации с осмотром и описанием психического состояния О. вскоре (через 11 - 12 дней) после сделки решить вопрос о степени психических нарушений у О. и ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в период сделки (24.09.2010 г.) не представляется возможным.
В заседании суда первой инстанции эксперт Ш. пояснила суду, что к данному заключению эксперты пришли, поскольку в дополнительно представленных медицинских картах имеется указание на то, что в момент, приближенный к сделке, в период нахождения в ГКБ N 67 в период с 06 октября 2010 года по 14 октября 2010 года, О. 07 октября 2010 года была проконсультирована психиатром, которым не выявлено и не описано каких-либо психических нарушений.
Проанализировав установленные обстоятельства, дав правовую оценку собранным доказательствам в их совокупности, в том числе заключению экспертов ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева, пояснениям эксперта Ш., показаниям допрошенных по делу свидетелей....., .... и....., ......, суд пришел к выводу о том, что в материалах дела не нашли своего бесспорного и достоверного подтверждения доводы стороны ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры 24 сентября 2010 года О. не понимала значение своих действий и не могла руководить ими.
Так, согласно показаниям свидетеля....., являющейся делопроизводителем нотариуса г. Москвы Ч., и свидетеля...... социального работника в КЦСО "Хорошево-Мневники", сомнений в дееспособности О. не было, она одна проживала в квартире, сама убиралась, заставить ее что-либо сделать было невозможно, она понимала, что такое уход за ней и понимала, что квартира у нее в собственности, желала оформить квартиру на Л.С., говорила, что родственники за ней не ухаживают.
Свидетель....., племянница......, пояснила, что как таковых серьезных заболеваний у О. нет, зрение у нее было хорошее, телевизор смотрела без очков, также она хорошо слышала, она достаточно грамотная, читала книги, в октябре 2010 года она намеревалась продать свою квартиру с целью дальнейшего проживания со своей сестрой.
Судом оценены доказательства по делу по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, при этом принято во внимание заключение экспертов N....... от 20 ноября 2012 года, поскольку оно составлено на основании более широкого объема медицинских документов. Необходимости для проведения повторной судебно-психиатрической экспертизы суд не нашел. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Отказывая О. в удовлетворении встречных исковых требований, основанных на ст. ст. 177, 178, 179 ГК РФ, суд обоснованно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания и акта приема-передачи О. понимала значение своих действий, у нее отсутствовало заблуждение относительно природы сделки. Нотариус дал ей все разъяснения по существу заключаемой сделки и ее последствиям. О. выразила желание распорядиться принадлежащей ей собственностью (квартирой) именно таким образом, заключив с Л.С. договор купли-продажи с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания в спорной квартире. Из материалов дела следует, что О. совершила ряд последовательных действий, направленных на отчуждение квартиры, все документы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи квартиры, она подписывала собственноручно, что свидетельствует о ее намерении продать квартиру. Также, не нашли своего бесспорного подтверждения доводы о заключении О. договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны Л.С. Обстоятельств, при наличии которых сделка может быть признана недействительной на основании ст. 179 ГК РФ, при разрешении данного спора судом не установлено.
Как предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям соглашения.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.09.2010 г. по договору купли-продажи О. - продавец продала, а Л.С. - покупатель купила квартиру N...... дома N.... корп. N... по ул..... г. Москвы.
О. получили за продаваемую ею квартиру покупную цену, определенную сторонами договора, в размере..... рублей (п. 4 договора от 24.09.2010 г.).
Общая переданная истцом денежная сумма соответствует установленной в п. 4 договора цене проданной квартиры.
Передаточный акт подписан сторонами 24.09.2010 г.
Также судом установлено, что в день заключения оспариваемого договора (24 сентября 2010 года) истцом и ответчиком была выдана доверенность третьему лицу для представления их интересов при регистрации договора купли-продажи. 27.09.2010 г. были сданы необходимые документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для регистрации договора продажи квартиры и перехода права собственности.
Вместе с тем, 26.10.2010 г. регистрация договора была приостановлена в связи с заявлением О. в Управление Росреестра по г. Москве о прекращении регистрации договора купли-продажи.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что ответчик О. необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2010 г., и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Л.С. о государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, принятыми с учетом положений закона и возникших между сторонами правоотношений.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик во исполнение договора купли-продажи квартиры от 24.09.2010 г. передала истцу принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а истец, в свою очередь, приняла данное имущество и передала денежные средства в сумме..... руб. в счет оплаты приобретенной квартиры. То есть, и истцом и ответчиком были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем данный договор признается исполненным.
Факт уклонения продавца от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности судом первой инстанции установлен правильно. Сам по себе последующий (после подписания договора и получения денег) отказ от государственной регистрации договора и перехода права собственности ввиду прекращения намерения произвести отчуждение жилья, не свидетельствует о законности действий О.
Суд правильно указал, что данные действия ответчика О. являются немотивированными, не могут быть признаны законными. Данными действиями нарушены права и законные интересы истца - покупателя жилого помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что до момента государственной регистрации договора ответчик-продавец вправе отказаться от его исполнения, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании и применении норм закона.
Как разъяснено в п. п. 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Требования о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, разрешая исковые требования Л.С. о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права собственности, суд правомерно исходил из того, что сделка совершена между сторонами в надлежащей письменной форме, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является в данном случае законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на возраст продавца квартиры О. и на то, что в силу состояния здоровья она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Однако, эти доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана, как указано выше, надлежащая правовая оценка, поэтому они не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения суда.
Как установлено судом, воля О., направленная на продажу и передачу в собственность покупателя Л.С. указанной выше квартиры, была ясно выражена и оформлена в договоре купли-продажи, который продавец подписала, и во исполнение которого приняла денежные средства - покупную цену недвижимого объекта. Также, воля О. на продажу квартиры была подтверждена и фактом подачи ею документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для государственной регистрации прекращения права собственности. Дальнейшие действия, совершенные ответчиком в последующем, и связанные с подачей заявления о прекращении регистрации договора купли-продажи и возврате документов без проведения госрегистрации, свидетельствуют о необоснованном уклонении от исполнения договора. При этом, заявитель жалобы не указывает, что отказываясь от госрегистрации договора, О. также не понимала значение своих действий.
Поскольку выводы суда основаны на установленных по делу обстоятельствах и материалах дела, судебная коллегия соглашается с ними и не принимает довод апелляционной жалобы о том, что суд вынес решение, не установив всех обстоятельств по делу.
У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и заявителем жалобы не опровергнуты.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке.
С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене решения суда.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Хорошевского районного суда Москвы от 10 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N 11-13171
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N 11-13171
1 инстанция: Судья Евдокимова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Лукашенко Н.И.,
и судей Сорокиной Л.Н., Суменковой И.С.,
при секретаре С.Е.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по апелляционной жалобе О. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 10 января 2013 года по иску Л.С. к О. о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права собственности, по встречному иску О. к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными, которым постановлено:
Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, расположенной по адресу: г. Москва, ул......, заключенный от 24 сентября 2010 года между О. и Л.С., удостоверенный С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру...., д...., корп.... по ул..... в г. Москве на имя Л.С. по договору купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенному 24 сентября 2010 года между О. и Л.С. и удостоверенный С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
В удовлетворении встречного иска О. к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными отказать,
установила:
Л.С. обратилась в суд с иском к О. о регистрации договора купли-продажи квартиры, регистрации перехода права собственности. В обоснование своих требований указала, что 24 сентября 2010 года между сторонами был подписан и нотариально удостоверен договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания. Согласно условиям данного договора О. продавала Л.С. квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул....... При этом, Л.С. обязалась предоставить указанную квартиру О. в безвозмездное пожизненное пользование и проживание. Все расчеты между сторонами по этому договору произведены до его подписания, продавец подтвердил получение денежных средств от покупателя, сторонами был подписан передаточный акт, в котором стороны подтвердили, что все расчеты между ними произведены полностью, в связи с чем продавец не имеет материальных претензий к покупателю. 27 сентября 2010 года указанный договор и иные документы по сделке были переданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для осуществления регистрационных действий. Между тем, на основании заявления продавца О. от 26.10.2010 г. о прекращении государственной регистрации регистрирующий орган вынужден был отказать в государственной регистрации. В настоящее время фактически сделка купли-продажи и продавцом и покупателем исполнена. Однако, продавец злонамеренно уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности, в связи с чем права покупателя Л.С. существенно нарушены. Истец просила суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул....... с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенного между О. и Л.С. 24.09.2010 г. и удостоверенного С.В., в.р.и.о. нотариуса Ч., вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул....... с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания, заключенного между О. и Л.С. 24.09.2010 г. и удостоверенного С.В., в.р.и.о. нотариуса Ч., запись в реестре N.....
О. заявлены встречные требования к Л.С. о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры недействительными. В обоснование своих встречных требований О. указала на то, что 24 сентября 2010 года О. и Л.С. были подписаны договор купли-продажи и передаточный акт по квартире, находящейся по адресу: г. Москва, ул....... При подписании договора и передаточного акта от 24.09.2010 г. О. была введена в заблуждение. Она не предполагала, что, подписывая не определенного характера и не ясного для нее содержания документы, она таким образом продала свое единственное место проживания, передав его постороннему лицу, поскольку Л.С., являясь соседкой время от времени заходила к ней, обещала помогать и заботиться. Подписывая договор и акт от 24.09.2010 г., О. не предполагала, что это повлечет переход права собственности на квартиру к Л.С., и не желала наступления таких последствий. С ее стороны имело место существенное заблуждение, выразившееся в непонимании природы сделки и тех юридических последствий, которые могут наступить в результате заключения таковой. Как до даты подписания договора, так и после она считала и продолжала считать квартиру своей собственностью, не имея намерения по отчуждению ее в пользу Л.С., что подтверждается составленным еще 13 декабря 1995 года завещанием, в котором она выразила свою волю о переходе после смерти всего принадлежащего ей имущества к своей племяннице М. В завещание не вносились изменения, от составленного завещания истица не отказывалась. Также, у О. с 2007 года были отмечены явные когнитивные нарушения, которые постепенно прогрессировали. С 2010 года отмечено ухудшение состояния в виде нарастания мнестических и личностных нарушений, в памяти не удерживаются текущие события, нет четких воспоминаний о последних годах жизни. Ввиду указанных обстоятельств и доверия, внушенного Л.С., она не ознакомилась с содержанием документов, под которыми поставила свою подпись, а в случае прочтения таковых была бы не способна произвести необходимый анализ и оценку содержащейся в документах информации. Также, стоимость, по которой согласно договору была продана квартира - ..... руб., не соответствует реальной стоимости жилья, которое составляет...... руб. Кроме того, 21.10.2010 г. О., намереваясь осуществить продажу своего жилья, с целью дальнейшего проживания со своей сестрой Л.З., выдала доверенность на имя риэлтора Б.Е. с правом сбора необходимых документов и представления ее интересов в органах регистрации сделок с недвижимостью. Таким образом, действия О. указывают на то, что она продолжала считать имущество своим и не подозревала, что в отношении квартиры предпринята попытка по совершению действий, связанных с переходом прав. Не предполагая, что ею был подписан договор купли-продажи, и не имея намерения по отчуждению своего имущества, денег от Л.С. она не требовала и никаких денежных средств от нее не получала. О. ссылаясь на ст. ст. 177, 178, 179 ГК РФ просила суд признать договор купли-продажи и передаточный акт от 24.09.2010 г., подписанные как продавцом О., так покупателем Л.С., по квартире, находящейся по адресу: г. Москва, ул........, недействительными.
Истец Л.С. и ее представитель по доверенности Д.А. в судебное заседание не явились. Ранее представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные Л.С. требования и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика О., действующий по доверенности Б.Д., в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Л.С., просил удовлетворить встречные требования О.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился.
Третье лицо нотариус г. Москвы Ч. в судебное заседание не явился.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, О. обжаловала его в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем по доверенности Б.Д.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя О. по доверенности Б.В., истца Л.С. и ее представителя по доверенности Д.А., нотариуса г. Москвы Ч., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как принятого в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и действующими нормами материального и процессуального права.
Установив по делу фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования и встречные исковые требования, и которые явились предметом судебной проверки, что нашло отражение в мотивировочной части решения, руководствуясь положениями ст. ст. 131, 166, 177, 178, 179 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для удовлетворения иска Л.С. и об отказе во встречном иске О.
Из материалов дела следует, что 24 сентября 2010 года между О. и Л.С. был заключен договор купли-продажи принадлежавшей продавцу на праве собственности квартиры по адресу: г. Москва, ул......., с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания. Данный договор удостоверен С.В., временно исполняющим обязанности нотариуса г. Москвы Ч., в реестре за N.....
Согласно п. 4 стороны договорились, что квартира оценивается и продается за...... руб. В п. 7 договора стороны подтвердили, что все расчеты между ними по настоящему договору произведены до подписания договора. Подписание договора является подтверждением получения продавцом денежных средств от покупателя.
Согласно п. 6 договора покупатель обязался предоставить продавцу право пожизненного проживания и безвозмездного пользования указанной квартирой.
Пунктом 9 договора установлено, что передача квартиры осуществляется путем подписания Акта приема-передачи отчуждаемой квартиры.
24 сентября 2010 года между О. и Л.С. был подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул........ Стороны подтверждают, что все расчеты между сторонами произведены полностью, в связи с чем продавец не имеет материальных претензий к покупателю.
24 сентября 2010 года от О. и Л.С. была выдана доверенность для представления их интересов при регистрации договора купли-продажи.
27 сентября 2010 года договор был сдан действующей от имени сторон Д.О. на регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве.
26 октября 2010 года О. в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление о прекращении регистрации договора купли-продажи.
На основании вышеуказанного заявления 27 октября 2010 года приостановлена государственная регистрация сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул......
22 ноября 2010 года от имени Л.С. в Управление Росреестра по г. Москве было подано заявление о регистрации договора купли-продажи вышеназванной квартиры с указанием, что договор сторонами исполнен, денежные средства по нему переданы в полном объеме, акт передачи квартиры подписан, стороны друг к другу претензий на момент подписания договора и акта не имели, действия продавца по отказу от регистрации являются недобросовестными. 25 ноября 2010 года Управлением Росреестра по г. Москве отказано в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул.......
В процессе рассмотрения дела судом была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, перед экспертами был поставлен вопрос - могла ли О. в силу своего возраста и состоянию здоровья понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи 24 сентября 2010 года.
Из представленного заключения экспертов ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева N...... от 20 марта 2012 года следует, что степень психических нарушений у О. в период заключения договора купли-продажи 24 сентября 2010 года была столь значительна, что лишала ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Между тем, в судебном заседании 10 сентября 2012 года эксперту Ш., члену экспертной комиссии, были представлены дополнительные медицинские документы в отношении О., в связи с чем эксперт пояснила, что необходимо проведение дополнительной экспертизы.
Определением суда от 10 сентября 2012 года по настоящему делу была назначена дополнительная экспертиза в отношении О.
Согласно заключению экспертов N..... от 20 ноября 2012 года эксперты пришли к выводу о том, что в связи с имеющимися противоречиями в представленной медицинской документации, с учетом вновь представленной меддокументации с осмотром и описанием психического состояния О. вскоре (через 11 - 12 дней) после сделки решить вопрос о степени психических нарушений у О. и ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в период сделки (24.09.2010 г.) не представляется возможным.
В заседании суда первой инстанции эксперт Ш. пояснила суду, что к данному заключению эксперты пришли, поскольку в дополнительно представленных медицинских картах имеется указание на то, что в момент, приближенный к сделке, в период нахождения в ГКБ N 67 в период с 06 октября 2010 года по 14 октября 2010 года, О. 07 октября 2010 года была проконсультирована психиатром, которым не выявлено и не описано каких-либо психических нарушений.
Проанализировав установленные обстоятельства, дав правовую оценку собранным доказательствам в их совокупности, в том числе заключению экспертов ПБ N 1 им. Н.А. Алексеева, пояснениям эксперта Ш., показаниям допрошенных по делу свидетелей....., .... и....., ......, суд пришел к выводу о том, что в материалах дела не нашли своего бесспорного и достоверного подтверждения доводы стороны ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры 24 сентября 2010 года О. не понимала значение своих действий и не могла руководить ими.
Так, согласно показаниям свидетеля....., являющейся делопроизводителем нотариуса г. Москвы Ч., и свидетеля...... социального работника в КЦСО "Хорошево-Мневники", сомнений в дееспособности О. не было, она одна проживала в квартире, сама убиралась, заставить ее что-либо сделать было невозможно, она понимала, что такое уход за ней и понимала, что квартира у нее в собственности, желала оформить квартиру на Л.С., говорила, что родственники за ней не ухаживают.
Свидетель....., племянница......, пояснила, что как таковых серьезных заболеваний у О. нет, зрение у нее было хорошее, телевизор смотрела без очков, также она хорошо слышала, она достаточно грамотная, читала книги, в октябре 2010 года она намеревалась продать свою квартиру с целью дальнейшего проживания со своей сестрой.
Судом оценены доказательства по делу по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, при этом принято во внимание заключение экспертов N....... от 20 ноября 2012 года, поскольку оно составлено на основании более широкого объема медицинских документов. Необходимости для проведения повторной судебно-психиатрической экспертизы суд не нашел. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Отказывая О. в удовлетворении встречных исковых требований, основанных на ст. ст. 177, 178, 179 ГК РФ, суд обоснованно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания и акта приема-передачи О. понимала значение своих действий, у нее отсутствовало заблуждение относительно природы сделки. Нотариус дал ей все разъяснения по существу заключаемой сделки и ее последствиям. О. выразила желание распорядиться принадлежащей ей собственностью (квартирой) именно таким образом, заключив с Л.С. договор купли-продажи с условием пожизненного безвозмездного пользования и проживания в спорной квартире. Из материалов дела следует, что О. совершила ряд последовательных действий, направленных на отчуждение квартиры, все документы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи квартиры, она подписывала собственноручно, что свидетельствует о ее намерении продать квартиру. Также, не нашли своего бесспорного подтверждения доводы о заключении О. договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны Л.С. Обстоятельств, при наличии которых сделка может быть признана недействительной на основании ст. 179 ГК РФ, при разрешении данного спора судом не установлено.
Как предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям соглашения.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.09.2010 г. по договору купли-продажи О. - продавец продала, а Л.С. - покупатель купила квартиру N...... дома N.... корп. N... по ул..... г. Москвы.
О. получили за продаваемую ею квартиру покупную цену, определенную сторонами договора, в размере..... рублей (п. 4 договора от 24.09.2010 г.).
Общая переданная истцом денежная сумма соответствует установленной в п. 4 договора цене проданной квартиры.
Передаточный акт подписан сторонами 24.09.2010 г.
Также судом установлено, что в день заключения оспариваемого договора (24 сентября 2010 года) истцом и ответчиком была выдана доверенность третьему лицу для представления их интересов при регистрации договора купли-продажи. 27.09.2010 г. были сданы необходимые документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для регистрации договора продажи квартиры и перехода права собственности.
Вместе с тем, 26.10.2010 г. регистрация договора была приостановлена в связи с заявлением О. в Управление Росреестра по г. Москве о прекращении регистрации договора купли-продажи.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что ответчик О. необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2010 г., и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Л.С. о государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, принятыми с учетом положений закона и возникших между сторонами правоотношений.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик во исполнение договора купли-продажи квартиры от 24.09.2010 г. передала истцу принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а истец, в свою очередь, приняла данное имущество и передала денежные средства в сумме..... руб. в счет оплаты приобретенной квартиры. То есть, и истцом и ответчиком были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем данный договор признается исполненным.
Факт уклонения продавца от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности судом первой инстанции установлен правильно. Сам по себе последующий (после подписания договора и получения денег) отказ от государственной регистрации договора и перехода права собственности ввиду прекращения намерения произвести отчуждение жилья, не свидетельствует о законности действий О.
Суд правильно указал, что данные действия ответчика О. являются немотивированными, не могут быть признаны законными. Данными действиями нарушены права и законные интересы истца - покупателя жилого помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что до момента государственной регистрации договора ответчик-продавец вправе отказаться от его исполнения, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неверном толковании и применении норм закона.
Как разъяснено в п. п. 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Требования о государственной регистрации перехода права подлежат удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, разрешая исковые требования Л.С. о регистрации договора купли-продажи, о регистрации перехода права собственности, суд правомерно исходил из того, что сделка совершена между сторонами в надлежащей письменной форме, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является в данном случае законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на возраст продавца квартиры О. и на то, что в силу состояния здоровья она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Однако, эти доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана, как указано выше, надлежащая правовая оценка, поэтому они не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения суда.
Как установлено судом, воля О., направленная на продажу и передачу в собственность покупателя Л.С. указанной выше квартиры, была ясно выражена и оформлена в договоре купли-продажи, который продавец подписала, и во исполнение которого приняла денежные средства - покупную цену недвижимого объекта. Также, воля О. на продажу квартиры была подтверждена и фактом подачи ею документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве для государственной регистрации прекращения права собственности. Дальнейшие действия, совершенные ответчиком в последующем, и связанные с подачей заявления о прекращении регистрации договора купли-продажи и возврате документов без проведения госрегистрации, свидетельствуют о необоснованном уклонении от исполнения договора. При этом, заявитель жалобы не указывает, что отказываясь от госрегистрации договора, О. также не понимала значение своих действий.
Поскольку выводы суда основаны на установленных по делу обстоятельствах и материалах дела, судебная коллегия соглашается с ними и не принимает довод апелляционной жалобы о том, что суд вынес решение, не установив всех обстоятельств по делу.
У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и заявителем жалобы не опровергнуты.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке.
С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене решения суда.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда Москвы от 10 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)