Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы - Столяровой Т.В. по доверенности от 18.12.2013 N 33-Д-853/13-(о)-о,
от ответчика
Управление Росреестра по Москве - Сухова Д.А. по доверенности от 23.09.2014 N 18184/2014,
рассмотрев 16 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве
на постановление от 04 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Марковой Т.Т., Румянцевым П.В., Мухиным С.М.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746580822, 115191, Москва, ул. Б. Тульская, д. 15), Обществу с ограниченной ответственностью "Аптечная сеть Оз" (105064, г. Москва, ул. Земляной вал, д. 42/20)
о признании незаконным отказа, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве, ответчик) от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Алабяна, д. 109, корп. 6, обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07.
К участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аптечная сеть Оз" (далее ООО "Аптечная сеть Оз").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
Суд установил, что из представленных для регистрации дополнительного соглашения документов не следует, что при его заключении соблюдены требования, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания отказа в регистрации дополнительного соглашения незаконным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2014 года указанное решение отменено, признан незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, улица Алабяна, дом 109, корпус 6.
Апелляционный суд указал, что договор аренды N 02-00170/07 заключен 26.04.2007 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 25.05.2013 не вносились изменения в договор аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 относительно объекта аренды.
Дополнительное соглашение к договору аренды содержало условие о продлении срока аренды и не касалось иных условий договора, в том числе его предмета.
Поскольку договор аренды сторонами исполнялся, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 является неправомерным.
Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, согласно которой ответчик просит данный судебный акт отменить, решение Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.
Указывает, что в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой возможно заключение на новый срок договора аренды без проведения конкурсов или аукционов.
Полагает, что действия Управления основаны на нормах права, законны.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене.
Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Аптечная сеть Оз" (арендатор) заключен договор N 02-00170/07 от 26.04.2007, в соответствии с которым последнему передается в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Алабяна, д. 10, корп. 6, площадью 295,2 кв. м, находящееся в собственности города Москвы.
Объект аренды передается в аренду для использования в целях: аптека.
Срок аренды - с 02.10.2005 по 02.10.2010.
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 17.07.2007.
Департаментом и ООО "Аптечная сеть Оз" оформлено дополнительное соглашение от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, которым продлен срок действия договора по 07.04.2018.
25.07.2014 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, на которое получен отказ от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения по основанию нарушения абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ мотивирован тем, что не представлены доказательства, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, что противоречит положениям пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации.
Также указано, что в представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой возможно заключение на новый срок договора аренды без проведения конкурсов или аукционов. Документы, подтверждающие определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, в Управление не представлены.
Департамент, полагая, что данный отказ является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Документы, подтверждающие определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, при обращении Департамента в Управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 не были представлены.
Уведомлением от 13.08.2013 N 09/085/2013-832 Управление Росреестра по Москве сообщило заявителю и арендатору о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, предложив представить соответствующие документы в срок до 12.09.2013, которые в установленный срок представлены не были.
До окончания срока приостановления государственной регистрации не были устранены основания, препятствующие проведению государственной регистрации, в связи с чем в регистрации дополнительного соглашения уведомлением от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 отказано.
Доказательства наличия оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок (что является одним из условий предоставления имущества в аренду без конкурса), не представлены.
Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение Арбитражного суда города Москвы об отказе в удовлетворении заявления Департамента о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве от 12.09.2013 N 09/085/2013-832, указал, что договор аренды N 02-00170/07 заключен 26.04.2007 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 25.05.2013 не вносились изменения в договор аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 относительно объекта аренды.
Дополнительное соглашение к договору аренды содержало условие о продлении срока аренды и не касалось иных условий договора, в том числе его предмета.
Поскольку договор аренды сторонами исполнялся, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 является неправомерным.
Однако апелляционным судом не учтено, что Федеральным законом "О защите конкуренции" установлена обязательность проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, за исключением случаев, перечисленных в части 1 статьи 17.1 данного Закона.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В настоящем случае спор возник не в связи с возобновлением заключенного договора аренды на неопределенный срок, а продлении договора на новый срок.
Согласно пункту 4.2 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащим отмене постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, решение Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2014 года по делу N А40-178402/13-77-1524 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2014 года оставить в силе.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2014 N Ф05-11560/14 ПО ДЕЛУ N А40-178402/13-77-1524
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2014 г. по делу N А40-178402/13-77-1524
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы - Столяровой Т.В. по доверенности от 18.12.2013 N 33-Д-853/13-(о)-о,
от ответчика
Управление Росреестра по Москве - Сухова Д.А. по доверенности от 23.09.2014 N 18184/2014,
рассмотрев 16 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве
на постановление от 04 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Марковой Т.Т., Румянцевым П.В., Мухиным С.М.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746580822, 115191, Москва, ул. Б. Тульская, д. 15), Обществу с ограниченной ответственностью "Аптечная сеть Оз" (105064, г. Москва, ул. Земляной вал, д. 42/20)
о признании незаконным отказа, обязании зарегистрировать дополнительное соглашение
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве, ответчик) от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Алабяна, д. 109, корп. 6, обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07.
К участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аптечная сеть Оз" (далее ООО "Аптечная сеть Оз").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
Суд установил, что из представленных для регистрации дополнительного соглашения документов не следует, что при его заключении соблюдены требования, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания отказа в регистрации дополнительного соглашения незаконным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2014 года указанное решение отменено, признан незаконным отказ Управления Росреестра по Москве от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 26.04.2007 N 02-00170/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, улица Алабяна, дом 109, корпус 6.
Апелляционный суд указал, что договор аренды N 02-00170/07 заключен 26.04.2007 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 25.05.2013 не вносились изменения в договор аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 относительно объекта аренды.
Дополнительное соглашение к договору аренды содержало условие о продлении срока аренды и не касалось иных условий договора, в том числе его предмета.
Поскольку договор аренды сторонами исполнялся, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 является неправомерным.
Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, согласно которой ответчик просит данный судебный акт отменить, решение Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.
Указывает, что в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой возможно заключение на новый срок договора аренды без проведения конкурсов или аукционов.
Полагает, что действия Управления основаны на нормах права, законны.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы.
Департамент возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене.
Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Аптечная сеть Оз" (арендатор) заключен договор N 02-00170/07 от 26.04.2007, в соответствии с которым последнему передается в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Алабяна, д. 10, корп. 6, площадью 295,2 кв. м, находящееся в собственности города Москвы.
Объект аренды передается в аренду для использования в целях: аптека.
Срок аренды - с 02.10.2005 по 02.10.2010.
Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 17.07.2007.
Департаментом и ООО "Аптечная сеть Оз" оформлено дополнительное соглашение от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, которым продлен срок действия договора по 07.04.2018.
25.07.2014 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, на которое получен отказ от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения по основанию нарушения абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ мотивирован тем, что не представлены доказательства, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, что противоречит положениям пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации.
Также указано, что в представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой возможно заключение на новый срок договора аренды без проведения конкурсов или аукционов. Документы, подтверждающие определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, в Управление не представлены.
Департамент, полагая, что данный отказ является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Документы, подтверждающие определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, при обращении Департамента в Управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 не были представлены.
Уведомлением от 13.08.2013 N 09/085/2013-832 Управление Росреестра по Москве сообщило заявителю и арендатору о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 к договору аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007, предложив представить соответствующие документы в срок до 12.09.2013, которые в установленный срок представлены не были.
До окончания срока приостановления государственной регистрации не были устранены основания, препятствующие проведению государственной регистрации, в связи с чем в регистрации дополнительного соглашения уведомлением от 12.09.2013 N 09/085/2013-832 отказано.
Доказательства наличия оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок (что является одним из условий предоставления имущества в аренду без конкурса), не представлены.
Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение Арбитражного суда города Москвы об отказе в удовлетворении заявления Департамента о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве от 12.09.2013 N 09/085/2013-832, указал, что договор аренды N 02-00170/07 заключен 26.04.2007 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 25.05.2013 не вносились изменения в договор аренды N 02-00170/07 от 26.04.2007 относительно объекта аренды.
Дополнительное соглашение к договору аренды содержало условие о продлении срока аренды и не касалось иных условий договора, в том числе его предмета.
Поскольку договор аренды сторонами исполнялся, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.05.2013 является неправомерным.
Однако апелляционным судом не учтено, что Федеральным законом "О защите конкуренции" установлена обязательность проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, за исключением случаев, перечисленных в части 1 статьи 17.1 данного Закона.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В настоящем случае спор возник не в связи с возобновлением заключенного договора аренды на неопределенный срок, а продлении договора на новый срок.
Согласно пункту 4.2 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления).
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащим отмене постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, решение Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2014 года по делу N А40-178402/13-77-1524 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2014 года оставить в силе.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)