Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец уведомил ответчиков о прекращении заключенного с ними договора найма жилого помещения, однако ответчики квартиру не освободили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Кривцовой О.Ю.
Фроловой Т.Е.
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Я.И. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 15 октября 2014 г., которым постановлено:
исковые требования А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления иного жилого помещения - удовлетворить.
Я.И., <...> г.р., Ш., <...> г.р., признать прекратившими право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить из квартиры по адресу: <...> связи с прекращением договора аренды (найма) жилого помещения.
Отсрочить исполнение решения суда о выселении Я.И., <...> г.р., Ш., <...> г.р. из квартиры по адресу: <...> сроком на шесть месяцев до <...>
В удовлетворении встречного иска Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. к А. о признании права пользования жилым помещением - отказать.
Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Требования мотивировала тем, что истица является собственником <...> на основании договора купли-продажи от <...> г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. В спорной квартире зарегистрирована и проживает ответчица Я.И., матери которой данная квартира была предоставлена бывшим собственником ЗАО "Тепломонтаж" по договору аренды (найма) жилого помещения. Решением Октябрьского райсуда г. Уфы от <...> г., вступившего в законную силу, установлено, что договор аренды (найма) квартиры действует до <...> г. В соответствие со ст. 684 ГК РФ истица более чем за три месяца предупредила ответчицу, что квартира более в наем сдаваться не будет и срок действия договора аренды (найма) также продляться не будет и предложила по истечении срока действия договора аренды после <...> г. освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Однако, уведомление истца оставлено без ответа и ответчица добровольно не желает освободить квартиру.
Я.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш., обратилась в суд со встречным иском к А. о признании права пользования жилым помещением. Требования мотивировала тем, что проживает в квартире по <...> <...> по настоящее время, из квартиры не выезжала, использует жилое помещение по назначению, ежемесячно оплачивает коммунальные услуги, с рождения в квартире проживает и ее несовершеннолетний сын ФИО1, что подтверждается справкой о регистрации. Она вместе с матерью была вселена в указанное жилое помещение, на основании решения Профсоюзного комитета Уфимского опытного завода индустриального трубостроения треста "Тепломонтаж" <...>, что подтверждается корешком разрешения <...> на право временного проживания в общежитии. В корешке разрешении <...> на право временного проживания в общежитии указан адрес общежития <...>, площадь квартиры <...> кв. м.
Определением суда от <...> третье лицо ЗАО "Баштепломонтаж" исключено из числа третьих лиц.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Я.И. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что выселение является крайней мерой ответственности проживающих в жилом помещении граждан. Суд не учел, что затрагиваются права несовершеннолетнего ребенка. При рассмотрении дела, суд не установил ни одного нарушения ответчиком Я.И. норм жилищного законодательства. Из решения суда не ясно, кем является истица арендодателем или наймодателем. Судом установлено, что истица А. является собственником спорного жилого помещения, однако суд не учел, что приобретая спорную квартиру, истец знала, что она обременена правом проживания в ней ответчиков. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Я.И., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя А. Л., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса РФ, статьей 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и, удовлетворяя исковые требования А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш., о признании прекращенным договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчик не исполнил, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи, заключенного <...> между ЗАО "Баштепломонтаж", с одной стороны, и А., - с другой, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, состоящее из двух комнат, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, перешло в собственность истца А. (л.д. 8 т. 2).
Указанная сделка прошла государственную регистрацию, что так же подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от <...> (л.д. 10 т. 2).
Из справки о регистрации от <...> <...> следует, что по адресу: <...>, зарегистрированы: Я.И., <...> Ш., <...> г.р.
Решением Октябрьского районного суда <...> от <...> г. постановлено:
в удовлетворении иска А. к Я.Л., Я.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства отказать.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением суда установлено, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <...>, которым отказано в удовлетворении иска Я.Л., Я.И. к закрытому акционерному обществу "Баштепломонтаж", Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, А. о признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на жилое помещение, а также отказано в удовлетворении иска А. к Я.Л., Я.И. об устранении нарушения прав собственника, прекращении право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства, установлено, что с <...> по <...> Я.Л. состояла в трудовых отношениях с трестом "Тепломонтаж" (впоследствии - ЗАО "Тепломонтаж") и на основании договора <...> на аренду жилой площади в малосемейном общежитии от <...> составом семьи из двух человек вселилась в <...> на срок до <...>. В связи с заключением данного договора Я-вым <...> было выдано Разрешение на временное занятие жилой площади в общежитии.
Я.Л. была зарегистрирована в названном жилом помещении <...>, а ее дочь Я.И. - <...> и до настоящего времени они проживают в этой квартире.
Из названного выше договора аренды спорного жилого помещения от <...> следует, что договор найма с Я.Л. был заключен Башкирским филиалом АО "Тепломонтаж" - производственная база на срок до <...>.
После <...> прежним собственником спорного жилого помещения предлагалось ответчикам заключить договор найма на каких-либо других условиях в соответствии с требованиями закона. Ответчики не согласились изменить договор и продолжили проживать в спорном жилом помещении, собственником не было заявлено требование о выселении Я-вых, что было заведомо известно истцу при покупке спорного жилого помещения. Поэтому договор найма считался продленным на срок по <...>, а в дальнейшем до <...> и по <...>.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры <...> г. между ЗАО "Баштепломонтаж" и А. согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 5 договора).
Таким образом, А. знала о наличии права пользования Я.И. и Ш. спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения <...> стороны по сделке не достигли, а значит, А. фактически согласилась принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Я.И. и Ш. указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложила заключить с ними договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до <...>.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанным решением суда, а также положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ А. направила ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, указанное предупреждение ответчиками получено, что подтверждается почтовым уведомлением.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается <...> Условие о предупреждении нанимателей выполнено, А. направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей, об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Довод жалобы о том, что судом нарушены жилищные права несовершеннолетнего ребенка являются несостоятельными, поскольку А., являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений своего права собственности на квартиру, у ответчиков отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении после истечения срока договора найма. Сам по себе факт постоянного проживания в спорном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, основанием для приобретения права пользования жилым помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок не является.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 15 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Я.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
Справка: судья Кадырова Э.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.04.2015 N 33-5182/2015
Требование: О признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления иного жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец уведомил ответчиков о прекращении заключенного с ними договора найма жилого помещения, однако ответчики квартиру не освободили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2015 г. N 33-5182/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Кривцовой О.Ю.
Фроловой Т.Е.
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Я.И. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 15 октября 2014 г., которым постановлено:
исковые требования А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления иного жилого помещения - удовлетворить.
Я.И., <...> г.р., Ш., <...> г.р., признать прекратившими право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить из квартиры по адресу: <...> связи с прекращением договора аренды (найма) жилого помещения.
Отсрочить исполнение решения суда о выселении Я.И., <...> г.р., Ш., <...> г.р. из квартиры по адресу: <...> сроком на шесть месяцев до <...>
В удовлетворении встречного иска Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. к А. о признании права пользования жилым помещением - отказать.
Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Требования мотивировала тем, что истица является собственником <...> на основании договора купли-продажи от <...> г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. В спорной квартире зарегистрирована и проживает ответчица Я.И., матери которой данная квартира была предоставлена бывшим собственником ЗАО "Тепломонтаж" по договору аренды (найма) жилого помещения. Решением Октябрьского райсуда г. Уфы от <...> г., вступившего в законную силу, установлено, что договор аренды (найма) квартиры действует до <...> г. В соответствие со ст. 684 ГК РФ истица более чем за три месяца предупредила ответчицу, что квартира более в наем сдаваться не будет и срок действия договора аренды (найма) также продляться не будет и предложила по истечении срока действия договора аренды после <...> г. освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Однако, уведомление истца оставлено без ответа и ответчица добровольно не желает освободить квартиру.
Я.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш., обратилась в суд со встречным иском к А. о признании права пользования жилым помещением. Требования мотивировала тем, что проживает в квартире по <...> <...> по настоящее время, из квартиры не выезжала, использует жилое помещение по назначению, ежемесячно оплачивает коммунальные услуги, с рождения в квартире проживает и ее несовершеннолетний сын ФИО1, что подтверждается справкой о регистрации. Она вместе с матерью была вселена в указанное жилое помещение, на основании решения Профсоюзного комитета Уфимского опытного завода индустриального трубостроения треста "Тепломонтаж" <...>, что подтверждается корешком разрешения <...> на право временного проживания в общежитии. В корешке разрешении <...> на право временного проживания в общежитии указан адрес общежития <...>, площадь квартиры <...> кв. м.
Определением суда от <...> третье лицо ЗАО "Баштепломонтаж" исключено из числа третьих лиц.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Я.И. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что выселение является крайней мерой ответственности проживающих в жилом помещении граждан. Суд не учел, что затрагиваются права несовершеннолетнего ребенка. При рассмотрении дела, суд не установил ни одного нарушения ответчиком Я.И. норм жилищного законодательства. Из решения суда не ясно, кем является истица арендодателем или наймодателем. Судом установлено, что истица А. является собственником спорного жилого помещения, однако суд не учел, что приобретая спорную квартиру, истец знала, что она обременена правом проживания в ней ответчиков. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Я.И., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя А. Л., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса РФ, статьей 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и, удовлетворяя исковые требования А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш., о признании прекращенным договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчик не исполнил, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи, заключенного <...> между ЗАО "Баштепломонтаж", с одной стороны, и А., - с другой, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, состоящее из двух комнат, общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м, перешло в собственность истца А. (л.д. 8 т. 2).
Указанная сделка прошла государственную регистрацию, что так же подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от <...> (л.д. 10 т. 2).
Из справки о регистрации от <...> <...> следует, что по адресу: <...>, зарегистрированы: Я.И., <...> Ш., <...> г.р.
Решением Октябрьского районного суда <...> от <...> г. постановлено:
в удовлетворении иска А. к Я.Л., Я.И. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства отказать.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением суда установлено, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <...>, которым отказано в удовлетворении иска Я.Л., Я.И. к закрытому акционерному обществу "Баштепломонтаж", Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, А. о признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании сделки недействительной и прекращении права собственности на жилое помещение, а также отказано в удовлетворении иска А. к Я.Л., Я.И. об устранении нарушения прав собственника, прекращении право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту жительства, установлено, что с <...> по <...> Я.Л. состояла в трудовых отношениях с трестом "Тепломонтаж" (впоследствии - ЗАО "Тепломонтаж") и на основании договора <...> на аренду жилой площади в малосемейном общежитии от <...> составом семьи из двух человек вселилась в <...> на срок до <...>. В связи с заключением данного договора Я-вым <...> было выдано Разрешение на временное занятие жилой площади в общежитии.
Я.Л. была зарегистрирована в названном жилом помещении <...>, а ее дочь Я.И. - <...> и до настоящего времени они проживают в этой квартире.
Из названного выше договора аренды спорного жилого помещения от <...> следует, что договор найма с Я.Л. был заключен Башкирским филиалом АО "Тепломонтаж" - производственная база на срок до <...>.
После <...> прежним собственником спорного жилого помещения предлагалось ответчикам заключить договор найма на каких-либо других условиях в соответствии с требованиями закона. Ответчики не согласились изменить договор и продолжили проживать в спорном жилом помещении, собственником не было заявлено требование о выселении Я-вых, что было заведомо известно истцу при покупке спорного жилого помещения. Поэтому договор найма считался продленным на срок по <...>, а в дальнейшем до <...> и по <...>.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры <...> г. между ЗАО "Баштепломонтаж" и А. согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 5 договора).
Таким образом, А. знала о наличии права пользования Я.И. и Ш. спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения <...> стороны по сделке не достигли, а значит, А. фактически согласилась принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Я.И. и Ш. указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложила заключить с ними договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до <...>.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанным решением суда, а также положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ А. направила ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, указанное предупреждение ответчиками получено, что подтверждается почтовым уведомлением.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается <...> Условие о предупреждении нанимателей выполнено, А. направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей, об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Довод жалобы о том, что судом нарушены жилищные права несовершеннолетнего ребенка являются несостоятельными, поскольку А., являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений своего права собственности на квартиру, у ответчиков отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении после истечения срока договора найма. Сам по себе факт постоянного проживания в спорном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, основанием для приобретения права пользования жилым помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок не является.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований А. к Я.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Ш. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 15 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Я.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
Справка: судья Кадырова Э.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)