Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Со стороны ответчика обязательства по внесению арендной платы за арендуемую долю нарушены, что привело к образованию задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Кустовой С.В.,
судей Овсянниковой И.Н., Порохового С.П.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А. к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
по апелляционной жалобе представителя истца К.А. - И.
на решение Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Порохового С.П., объяснения представителя истца И., судебная коллегия
установила:
К.А. обратился в суд с иском к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, расходов на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности административного здания с правом последующего выкупа, по условиям которого К.Е. (арендатор) обязалась уплачивать К.А. (арендодателю) арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрела в собственность N долю в праве на нежилое здание, но до настоящего времени продолжает пользоваться всем объектом недвижимости. Вместе с тем, К.Е. были перечислены не все арендные платежи за N долю принадлежащего истцу спорного объекта, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность в размере <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> в месяц. Арендатору направлялось уведомление о необходимости погашения имеющейся задолженности по договору, ответа на которое не получено. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с вышеназванными требованиями.
Решением Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года исковые требования К.А. оставлены без удовлетворения.
Одновременно с К.А. в пользу ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы расходы за проведение экспертизы в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель истца И. ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права. Находит необоснованным вывод суда о том, что с момента выкупа ответчиком N доли в праве на нежилое здание, переданного в аренду, изменился предмет договора аренды, который сторонами согласован не был, в связи с чем, оснований для взыскания платы за пользование имуществом не имеется. Полагает, что в договоре аренды указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды. То обстоятельство, что в течение срока действия договора аренды ответчик осуществила выкуп ? доли в здании, не является основанием для прекращения исполнения обязанности по внесению арендных платежей за другую долю, принадлежащую истцу на праве собственности.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ответчика Т. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика - без удовлетворения, ссылаясь на то, что с приобретением в собственность К.Е. N доли здания предмет договора аренды с последующим выкупом существенно изменился и не имеет юридической силы, в связи с чем отсутствуют правовые основания для ответственности сторон за его неисполнение. Также указывает, что с момента приобретения в собственность К.Е. N доли здания между сторонами настоящего спора сложился определенный порядок пользования спорным объектом, согласно которому ответчик использует только 2 этаж административного здания под размещение гостиницы.
В заседание судебной коллегии истец К.А., ответчик К.Е. не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В заседание судебной коллегии представитель истца И. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное в нарушение материального права, без учета всех обстоятельств имеющих существенное значение по делу и вынести по делу новое решение удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А., Ф., от имени которого по доверенности действовал истец (арендодатели), и К.Е. (арендатор) был заключен договор аренды двухэтажного административного здания общей площадью 365 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> для использования под гостиничный комплекс.
На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная почерковедческая экспертиза. Заключением эксперта ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ сделан вывод о принадлежности подписи в договоре ответчику К.Е..
На момент заключения договора аренды спорный объект недвижимости принадлежал арендодателям на праве общей долевой собственности - по N доли за каждым, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
Факт передачи нежилого здания от стороны арендодателя арендатору подтверждается актами приема-передачи от той же даты.
По условиям договора арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Срок аренды здания установлен сторонами по ДД.ММ.ГГГГ с правом последующей пролонгации.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата устанавливается в размере <данные изъяты> в месяц.
Из материалов дела также следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО7 и К.Е., последняя приобрела N долю в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости. Право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года.
На момент разрешения спора актуальными участниками общей долевой собственности на спорное здание являются К.А. и К.Е. (по N доли каждый).
Обращаясь в суд с вышеназванным иском, истец указал, что со стороны ответчика обязательства по внесению арендной платы за арендуемую N долю в праве на здание нарушены, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ платежи не осуществлялись, что привело к образованию задолженности в размере <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> в месяц N от установленной арендной платы в размере <данные изъяты>).
Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды здания с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также общими нормами Кодекса об обязательствах (статьи 309 - 310).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, здания (ст. 607, 650 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что с переходом к арендатору права собственности на долю в арендуемом имуществе существенные условия договора аренды (предмет договора, размер арендной платы, состав сторон) изменились, в связи с чем, обязательства ответчика по внесению арендных платежей, вытекающие из ранее установленных условий договора аренды здания, прекратились. Каких-либо дополнительных соглашений, нового договора аренды между сторонами не заключалось.
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку он соответствует закону и обстоятельствам настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.
Разрешая настоящий спор, связанный с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании возмездной сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая, что с момента приобретения в собственность К.Е. N доли здания предмет договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ существенно изменился, размер арендной платы сторонами пересмотрен не был, одна из сторон договора (ФИО7) выбыла из договорных отношений, то обязательственные правоотношения сторон в рамках названного договора считаются прекратившимися.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что по смыслу ст. 608 Гражданского кодекса РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование, должен обладать правом собственности на него.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец по настоящему делу не являлся собственником в отношении ? доли в праве на спорное здание, поскольку данный объект в добровольном порядке был отчужден истцом третьему лицу по соглашению.
Таким образом, К.А., передав право собственности на принадлежащую ему N долю в праве на здание другому лицу, фактически прекратил договорные отношения по аренде с ответчиком в отношении указанной доли.
Принимая во внимание, что доказательств фактического пользования со стороны ответчика всем объектом аренды стороной истца представлено не было, договоренность между сторонами по всем существенным условиям договора аренды не достигнута, в период спорного времени истец не являлся арендодателем по отношению к ответчику, то вывод суда об отказе в удовлетворении иска является правомерным.
Одновременно судебная коллегия отмечает, что при доказанности обстоятельств фактического пользования всем объектом аренды в обозначенный период времени со стороны К.Е., собственник имущества вправе требовать возврата неосновательного обогащения по основаниям, предусмотренным ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года по гражданскому делу по иску К.А. к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца К.А. - И. - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
И.Н.ОВСЯННИКОВА
С.П.ПОРОХОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1316/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, процентов, судебных расходов.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Со стороны ответчика обязательства по внесению арендной платы за арендуемую долю нарушены, что привело к образованию задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N 33-1316/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Кустовой С.В.,
судей Овсянниковой И.Н., Порохового С.П.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А. к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
по апелляционной жалобе представителя истца К.А. - И.
на решение Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Порохового С.П., объяснения представителя истца И., судебная коллегия
установила:
К.А. обратился в суд с иском к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, расходов на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности административного здания с правом последующего выкупа, по условиям которого К.Е. (арендатор) обязалась уплачивать К.А. (арендодателю) арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрела в собственность N долю в праве на нежилое здание, но до настоящего времени продолжает пользоваться всем объектом недвижимости. Вместе с тем, К.Е. были перечислены не все арендные платежи за N долю принадлежащего истцу спорного объекта, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность в размере <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> в месяц. Арендатору направлялось уведомление о необходимости погашения имеющейся задолженности по договору, ответа на которое не получено. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с вышеназванными требованиями.
Решением Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года исковые требования К.А. оставлены без удовлетворения.
Одновременно с К.А. в пользу ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы расходы за проведение экспертизы в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель истца И. ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права. Находит необоснованным вывод суда о том, что с момента выкупа ответчиком N доли в праве на нежилое здание, переданного в аренду, изменился предмет договора аренды, который сторонами согласован не был, в связи с чем, оснований для взыскания платы за пользование имуществом не имеется. Полагает, что в договоре аренды указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды. То обстоятельство, что в течение срока действия договора аренды ответчик осуществила выкуп ? доли в здании, не является основанием для прекращения исполнения обязанности по внесению арендных платежей за другую долю, принадлежащую истцу на праве собственности.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ответчика Т. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика - без удовлетворения, ссылаясь на то, что с приобретением в собственность К.Е. N доли здания предмет договора аренды с последующим выкупом существенно изменился и не имеет юридической силы, в связи с чем отсутствуют правовые основания для ответственности сторон за его неисполнение. Также указывает, что с момента приобретения в собственность К.Е. N доли здания между сторонами настоящего спора сложился определенный порядок пользования спорным объектом, согласно которому ответчик использует только 2 этаж административного здания под размещение гостиницы.
В заседание судебной коллегии истец К.А., ответчик К.Е. не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В заседание судебной коллегии представитель истца И. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное в нарушение материального права, без учета всех обстоятельств имеющих существенное значение по делу и вынести по делу новое решение удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А., Ф., от имени которого по доверенности действовал истец (арендодатели), и К.Е. (арендатор) был заключен договор аренды двухэтажного административного здания общей площадью 365 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> для использования под гостиничный комплекс.
На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная почерковедческая экспертиза. Заключением эксперта ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ сделан вывод о принадлежности подписи в договоре ответчику К.Е..
На момент заключения договора аренды спорный объект недвижимости принадлежал арендодателям на праве общей долевой собственности - по N доли за каждым, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
Факт передачи нежилого здания от стороны арендодателя арендатору подтверждается актами приема-передачи от той же даты.
По условиям договора арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Срок аренды здания установлен сторонами по ДД.ММ.ГГГГ с правом последующей пролонгации.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата устанавливается в размере <данные изъяты> в месяц.
Из материалов дела также следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО7 и К.Е., последняя приобрела N долю в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости. Право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года.
На момент разрешения спора актуальными участниками общей долевой собственности на спорное здание являются К.А. и К.Е. (по N доли каждый).
Обращаясь в суд с вышеназванным иском, истец указал, что со стороны ответчика обязательства по внесению арендной платы за арендуемую N долю в праве на здание нарушены, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ платежи не осуществлялись, что привело к образованию задолженности в размере <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> в месяц N от установленной арендной платы в размере <данные изъяты>).
Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды здания с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ года, подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также общими нормами Кодекса об обязательствах (статьи 309 - 310).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, здания (ст. 607, 650 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что с переходом к арендатору права собственности на долю в арендуемом имуществе существенные условия договора аренды (предмет договора, размер арендной платы, состав сторон) изменились, в связи с чем, обязательства ответчика по внесению арендных платежей, вытекающие из ранее установленных условий договора аренды здания, прекратились. Каких-либо дополнительных соглашений, нового договора аренды между сторонами не заключалось.
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку он соответствует закону и обстоятельствам настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.
Разрешая настоящий спор, связанный с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании возмездной сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая, что с момента приобретения в собственность К.Е. N доли здания предмет договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ существенно изменился, размер арендной платы сторонами пересмотрен не был, одна из сторон договора (ФИО7) выбыла из договорных отношений, то обязательственные правоотношения сторон в рамках названного договора считаются прекратившимися.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что по смыслу ст. 608 Гражданского кодекса РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование, должен обладать правом собственности на него.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец по настоящему делу не являлся собственником в отношении ? доли в праве на спорное здание, поскольку данный объект в добровольном порядке был отчужден истцом третьему лицу по соглашению.
Таким образом, К.А., передав право собственности на принадлежащую ему N долю в праве на здание другому лицу, фактически прекратил договорные отношения по аренде с ответчиком в отношении указанной доли.
Принимая во внимание, что доказательств фактического пользования со стороны ответчика всем объектом аренды стороной истца представлено не было, договоренность между сторонами по всем существенным условиям договора аренды не достигнута, в период спорного времени истец не являлся арендодателем по отношению к ответчику, то вывод суда об отказе в удовлетворении иска является правомерным.
Одновременно судебная коллегия отмечает, что при доказанности обстоятельств фактического пользования всем объектом аренды в обозначенный период времени со стороны К.Е., собственник имущества вправе требовать возврата неосновательного обогащения по основаниям, предусмотренным ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Солнечного районного суда Хабаровского края от 19 ноября 2014 года по гражданскому делу по иску К.А. к К.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца К.А. - И. - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
И.Н.ОВСЯННИКОВА
С.П.ПОРОХОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)