Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи, ответчица уклоняется от регистрации сделки, по которой истцом уплачена рыночная стоимость помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.,
судей Лашкова А.Н., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя П. по доверенности Б.Д. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к Ж.Л., Б.Т. о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствии недействительной сделки - отказать.
В удовлетворении исковых требований Б.Т. к Ж.Л. П. о признании договора купли-продажи недействительным - отказать,
П. обратилась в суд с иском к Ж.Л. о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к ней права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что 18.10.2013 г. между П. и Ж.Л. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым Ж.Л. продает нежилое помещение, общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж.., принадлежащее ответчику на праве личной собственности. В соответствии с п. 2.1.2. вышеуказанного договора ответчик обязан передать истцу по акту приема-передачи в течение одного рабочего дня с момента оплаты цены продажи помещение, а также комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на помещение. До настоящего момента ответчик не подала заявление и не предоставила необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется от регистрации сделки, по которой истцом оплачена рыночная стоимость помещения. Право собственности на нежилое помещение передано истцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 18.10.2013 г. и акта приема-передачи недвижимого имущества от 18.10.2013 года.
Также П. обратилась в суд с исковыми требованиями к Ж.Л., Б.Т. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г., заключенного между Ж.Л. и Б.Т. в отношении нежилого помещения общей площадью 359,7 кв. м, расположенного по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., лит..., этаж 1, применении последствий недействительности договора в виде возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе рассмотрения судом ее требований о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи от 18.10.2013 г., ей стало известно, что 16.04.2014 г. право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за Б.Т. на основании договора купли-продажи от 01.09.2013 г. Считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г., заключенный между Ж.Л. и Б.Т., является недействительным в силу ничтожности, поскольку 24.02.2014 г., спустя 2 месяца, после принятия к производству судом искового заявления П. к Ж.Л., последней было получено повторное свидетельство о государственной регистрации права, и Ж.Д., являющийся супругом ответчицы, дал новое нотариально удостоверенное согласие на отчуждение нежилого помещения. После этого Ж.Л. внесла сведения об этих документах в договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ней и Б.Т., а также в акт приема-передачи недвижимого имущества, при этом стороны указали несоответствующую действительности дату подписания указанных документов - 01.09.2013 г., намереваясь создать видимость возникновения гражданских прав и обязанностей между сторонами с даты, предшествовавшей дате заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества N 8 между П. и Ж.Л. - 18.10.2013 г. Кроме того, Б.В. и Ж.Л. указали в заключенном между собой договоре заведомо ложные, не соответствующие действительности сведения о том, что нежилое помещение никому не отчуждено, в споре не состоит, свободно от притязаний третьих лиц. Истец просит признать заключенный между Б.Т. и Ж.Л. договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г. недействительным в силу ничтожности.
Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 03 сентября 2014 года гражданское дело N 2-652/14 по иску П. к Ж.Л. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение было объединено с гражданским делом N 2-3964/14 по иску П. к Ж.Л., Б.Т. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Б.Т. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ответчикам Ж.Л., П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013 г., заключенного между П. и Ж.Л. в отношении нежилого помещения общей площадью 359,7 кв. м, инв. N 25-1949 лит. А 2, этаж 1, находящегося по адресу: М. о., г. К., пл. С., д... помещение нежилое N помещений....
Встречные исковые требования мотивированы тем, что нежилое помещение, указанное в договоре N 8 купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013 г., заключенном между П. и Ж.Л., фактически принадлежит Б.Т., поскольку между Ж.Л. и Б.Т. 01.09.2013 г. был заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества в отношении того же имущества, указанное нежилое помещение было фактически передано ему по акту приема-передачи. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 18.10.2013 г., то есть после заключения договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г. и передачи ему имущества нарушает положения, установленные ст. 168 ГК РФ.
П. в судебное заседание первой инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Б.Д.
Представитель истца Б.Д. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковых заявлениях, против удовлетворения исковых требования Б.Т. возражал.
Ответчик Ж.Л. в судебное заседание первой инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Е.
Представитель ответчика Ж.Л. по доверенности Е. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования П. не признал, встречные исковые требованиям Б.Т. поддержал.
Б.Т. в судебное заседание первой инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности Ч.
Представитель Б.Т. по доверенности Ч. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования Б.Т. поддержал в полном объеме, в удовлетворении исковых требований П. просил отказать.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области о дне слушания дела извещен, в судебное заседание первой инстанции не явился, в своем письменном заявлении просил дело рассмотреть в свое отсутствие, оставляет разрешение спора на усмотрение суда
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель П. по доверенности Б.Д. по доводам апелляционной жалобы, указывая на незаконность и необоснованность решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца П. по доверенности Б.Д., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Ж.Л. по доверенности Е., представителя ответчика Б.Т. по доверенности Ч., просивших оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено, что 18.10.2013 г. между Ж.Л. и П. был подписан договор N 8 купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого продавец продал, а покупатель купил в личную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К. пл. С., д..., лит...., этаж.., принадлежащее продавцу на праве личной собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АВ N 196475, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области). Согласно п. 3.1. цена продажи нежилого помещения определена согласно оценки рыночной стоимости на основании отчета N 27-1/07-13 от 06.08.2013 г. в размере... рублей.
Из платежного поручения N 88093 от 18.10.2013 г. следует, что П. перечислила на счет Ж.Л. оплату по договору N 8 купли-продажи объекта недвижимости имущества от 18.10.2013 г. в сумме... рублей.
18.10.2013 г. Ж.Л. и П. был подписан акт приема передачи объекта недвижимого имущества, из которого следует, что покупатель принимает объект недвижимого имущества, продавец подтверждает поступление на его расчетный счет денежных средств, перечисленных покупателем в счет оплаты объекта в размере 20 000 000 руб., взаимные претензии сторон по исполнению обязательств отсутствуют. В целях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации перехода права собственности на объект одновременно с объектом продавцом передаются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное Управлением Росреестра по Московской области - оригинал, кадастровый паспорт помещения от 05.08.2011 г. П. было также представлено согласие от 01.07.2011 г., от имени Ж.Д., супруга Ж.Л., на отчуждение в любой форме, на ее условиях, за цену на ее усмотрение, нажитого в браке имущества, состоящего из: нежилого помещения, расположенного по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж.., удостоверенное нотариусом Клинского нотариального округа Московской области, зарегистрированного в реестре за N 3-1990.
Возражая против удовлетворения исковых требований П., Ж.Л. представила договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный с Б.Т. 01.09.2013 г. и зарегистрированный в Управлении Росреестра по Московской области 16.04.2014 г.
Согласно условий заключенного договора Ж.Л. обязалась продать Б.Т. нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж...
Из п. 1.1 договора от 01.09.2013 г. следует, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности продавцу на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по Московской области 24.02.2014 г.
Также ответчицей представлен акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 01.09.2013 г., из которого следует, что Б.Т. принимает объект недвижимого имущества по вышеуказанному адресу, принадлежащий продавцу на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по Московской области 24.02.2014 г.
Кроме того, в акте приема-передачи указано, что в целях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации перехода права собственности на объект одновременно с объектом продавцом покупателю передаются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права (повторное) серия.. от 24.02.2014 г. - оригинал; нотариальное согласие супруга Ж.Л. - Ж.Д. о продаже объекта (л.д. 130).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований П., суд первой инстанции исходил из того, что требование истца о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение не основано на законе, поскольку собственником указанного жилого помещения является Б.Т., право которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. Оснований для признания недействительной сделки, на основании которой было зарегистрировано за Б.Т. право собственности на нежилое помещение, не имеется, поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения между Б.Т. и Ж.Л. был заключен ранее договора с П., и доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, с достоверностью свидетельствующих о том, что договор от 01.09.2013 г. был заключен после договора от 18.10.2013 г., с целью нарушения прав П., не представлено.
Вместе с тем судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными, сделанными без учета фактических обстоятельств дела, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от 01.09.2013 г. подписан между Ж.Л. и Б.Т. не ранее 24.02.2014 г., поскольку из текста данного договора купли-продажи следует, что документом, подтверждающим право собственности Ж.Л. на нежилое помещение является повторное свидетельство, выданное 24.02.2014 г., то есть более чем через пять месяцев после указанной сторонами в договоре даты (01.09.2013 г.), что само по себе свидетельствует о невозможности заключения данного договора ранее полученного 24.02.2014 г. повторного свидетельства о государственной регистрации права.
Ссылки на иные правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности Ж.Л. на спорное нежилое помещение, указанный договор купли-продажи не содержит.
Кроме того, сведения о повторном свидетельстве и нотариальном согласии супруга Ж.Л. от 28.02.2014 г. содержатся в акте приема-передачи Б.Т. нежилого помещения от 01.09.2013 г., что также свидетельствует о том, что акт приема-передачи спорного нежилого помещения не мог быть подписан, а имущество не могло быть передано в дату, указанную сторонами в акте (01.09.2013 г.).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически акт приема передачи и договор купли-продажи нежилого помещения между Ж.Л. и Б.Т. с указанной в них датой - 01.09.2013 г., были составлены и подписаны сторонами после заключения договора N 8 от 18.10.2013 г. и после предъявления П. в суд иска об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорное нежилое помещение.
Доводы представителя Б.Т. в судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций о том, что изначально между Ж.Л. и Б.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи, и о том, что между ними был заключен договор с иными условиями, отличными от условий договора от 01.09.2013 г., представленного в Управление Росреестра, а в дальнейшем в данный договор сторонами были внесены изменения (с указанием на повторное свидетельство, согласие супруга, цену договора), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств в подтверждение данных доводов суду первой инстанции представлено не было.
В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В суде первой инстанции предварительный договор купли-продажи, а также дополнительное соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи от 01.09.2013 г. представителями ответчиков представлено не было.
Судебная коллегия не приняла заявленные в судебном заседании представителем ответчика Ж.Л. к приобщению копии предварительного договора купли-продажи от 08.08.2013 г., дополнительное соглашение от 20.03.2014 г. к договору купли-продажи N 1 от 01.09.2013 г., поскольку в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств невозможности представить дополнительные доказательства суду первой инстанции. Ссылки представителя ответчика на то, что в суде первой инстанции принимал участие другой представитель, судебная коллегия не может признать в качестве уважительной причины, по которой предъявленные в апелляционной инстанции документы не были предъявлены суду первой инстанции.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между Ж.Л. и Б.Т. с указанной в нем датой - 01.09.2013 г., не соответствует требованиям действующего законодательства, в силу чего является ничтожным и не порождающим никаких юридических последствий.
Ссылки представителей ответчиков в суде первой и апелляционной инстанции на содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения, согласно которым П. вправе требовать от Ж.Л. только возмещения убытков в виде возврата оплаченных по договору денежных средств, поскольку спорное имущество передано Б.Т. и за ним произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для отказа в удовлетворении исковых требований П., поскольку по делу установлено, что договор между Ж.Л. и Б.Т. является ничтожным, а спорное имущество было передано во владение П. значительно раньше, чем были оформлены документы по продаже и передаче данного имущества Б.Т.
Судебная коллегия принимает также во внимание то, что П. обратилась в суд с исковыми требованиями об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорное нежилое помещение в ноябре 2013 года, предъявив в суд договор купли-продажи от 18.10.2013 г., тогда как Ж.Л., возражая против удовлетворения исковых требований П., представила договор купли-продажи с Б.Т. от 01.09.2013 г. только 18.04.2014 г., то есть после государственной регистрации прав Б.Т. 16.04.2014 г. на спорное нежилое помещение.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор с П. был заключен Ж.Л. после заключения договора с Б.Т., являются ошибочными, поскольку опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела и исследованными судом, однако им не было дано надлежащей правовой оценки.
Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований П. о признании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Ж.Л. и Б.Т., а также отказе в удовлетворении встречных исковых требований Б.Т., поскольку никаких предусмотренных законом оснований для признания заключенного между П. и Ж.Л. договора купли-продажи спорного помещения не имеется.
Ссылки представителя Ж.Л. на то, что ответчица вынужденно и под давлением со стороны истицы подписала договор купли-продажи от 18.10.2013 г. из-за имеющегося корпоративного конфликта, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для удовлетворения встречных исковых требований, поскольку данные доводы надлежащими доказательствами не подтверждены.
При разрешении исковых требований П. к Ж.Л. о регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п. п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В п. 60 вышеуказанного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поэтому, исходя из конкретных обстоятельств по делу, судебная коллегия признает, что у П. раньше возникло право на получение спорного нежилого помещения в собственность.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из материалов дела следует, что во исполнение договора купли-продажи от 18.10.2013 г., П. оплатила Ж.Л. за спорное помещение по платежному поручению... рублей. Представитель Ж.Л. в судебном заседании не отрицал выполнение П. своих обязательств по договору в части оплаты.
С целью уклонения от регистрации сделки с П., Ж.Л. заключила с Б.Т. договор купли-продажи спорного нежилого помещения, указав в нем дату заключения - 01.09.2013 г., в чем судебная коллегия усматривает явное злоупотребление правом, что недопустимо в силу положений ст. 10 ГК РФ.
Поскольку в ходе судебного разбирательства был установлен факт уклонения Ж.Л. от государственной регистрации права собственности на нежилое помещение за П., то требования об обязании произвести переход права собственности подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи от 01.09.2013 г. послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Б.Т. на не жилое помещение N 1-27, общей площадью 359,7 кв. м, инв. N 25-1949, лит. А2, этаж 1, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., а указанных договор признан незаконным, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности Б.Е. в отношении указанного помещения путем исключения сведений о регистрации права собственности.
Поскольку исковые требования П. удовлетворены в полном объеме, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. с каждого из ответчиков.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Б.Т. к Ж.Л., П. о признании недействительным договора купли-продажи имущества отказать.
Исковые требования П. к Ж.Л., Б.Т. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать недействительным договор N.. купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 359,7 кв. м, находящегося по адресу: М. о., г. К., пл. С., д.... пом. нежилое, N помещений.., заключенный 01.09.2013 г. между Ж.Л. и Б.Т.
Прекратить право собственности Б.Т. на нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, находящееся по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., пом. нежилое, N помещений...
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Б.Т. на указанное нежилое помещение.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, находящееся по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., пом. нежилое, N помещений... от Ж.Л. к П. на основании договора купли-продажи N 8 от 18.10.2013 г.
Взыскать с Ж.Л. в пользу П. расходы по уплате государственной пошлины в размере... руб.
Взыскать с Б.Т. в пользу П. расходы по уплате государственной пошлины в размере... руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1820/2015
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, регистрации перехода права собственности на недвижимость.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи, ответчица уклоняется от регистрации сделки, по которой истцом уплачена рыночная стоимость помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-1820/2015
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.,
судей Лашкова А.Н., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя П. по доверенности Б.Д. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к Ж.Л., Б.Т. о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствии недействительной сделки - отказать.
В удовлетворении исковых требований Б.Т. к Ж.Л. П. о признании договора купли-продажи недействительным - отказать,
установила:
П. обратилась в суд с иском к Ж.Л. о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к ней права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что 18.10.2013 г. между П. и Ж.Л. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым Ж.Л. продает нежилое помещение, общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж.., принадлежащее ответчику на праве личной собственности. В соответствии с п. 2.1.2. вышеуказанного договора ответчик обязан передать истцу по акту приема-передачи в течение одного рабочего дня с момента оплаты цены продажи помещение, а также комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на помещение. До настоящего момента ответчик не подала заявление и не предоставила необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется от регистрации сделки, по которой истцом оплачена рыночная стоимость помещения. Право собственности на нежилое помещение передано истцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 18.10.2013 г. и акта приема-передачи недвижимого имущества от 18.10.2013 года.
Также П. обратилась в суд с исковыми требованиями к Ж.Л., Б.Т. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г., заключенного между Ж.Л. и Б.Т. в отношении нежилого помещения общей площадью 359,7 кв. м, расположенного по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., лит..., этаж 1, применении последствий недействительности договора в виде возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе рассмотрения судом ее требований о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи от 18.10.2013 г., ей стало известно, что 16.04.2014 г. право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за Б.Т. на основании договора купли-продажи от 01.09.2013 г. Считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г., заключенный между Ж.Л. и Б.Т., является недействительным в силу ничтожности, поскольку 24.02.2014 г., спустя 2 месяца, после принятия к производству судом искового заявления П. к Ж.Л., последней было получено повторное свидетельство о государственной регистрации права, и Ж.Д., являющийся супругом ответчицы, дал новое нотариально удостоверенное согласие на отчуждение нежилого помещения. После этого Ж.Л. внесла сведения об этих документах в договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ней и Б.Т., а также в акт приема-передачи недвижимого имущества, при этом стороны указали несоответствующую действительности дату подписания указанных документов - 01.09.2013 г., намереваясь создать видимость возникновения гражданских прав и обязанностей между сторонами с даты, предшествовавшей дате заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества N 8 между П. и Ж.Л. - 18.10.2013 г. Кроме того, Б.В. и Ж.Л. указали в заключенном между собой договоре заведомо ложные, не соответствующие действительности сведения о том, что нежилое помещение никому не отчуждено, в споре не состоит, свободно от притязаний третьих лиц. Истец просит признать заключенный между Б.Т. и Ж.Л. договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г. недействительным в силу ничтожности.
Определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 03 сентября 2014 года гражданское дело N 2-652/14 по иску П. к Ж.Л. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение было объединено с гражданским делом N 2-3964/14 по иску П. к Ж.Л., Б.Т. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Б.Т. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ответчикам Ж.Л., П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013 г., заключенного между П. и Ж.Л. в отношении нежилого помещения общей площадью 359,7 кв. м, инв. N 25-1949 лит. А 2, этаж 1, находящегося по адресу: М. о., г. К., пл. С., д... помещение нежилое N помещений....
Встречные исковые требования мотивированы тем, что нежилое помещение, указанное в договоре N 8 купли-продажи недвижимого имущества от 18.10.2013 г., заключенном между П. и Ж.Л., фактически принадлежит Б.Т., поскольку между Ж.Л. и Б.Т. 01.09.2013 г. был заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества в отношении того же имущества, указанное нежилое помещение было фактически передано ему по акту приема-передачи. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 18.10.2013 г., то есть после заключения договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2013 г. и передачи ему имущества нарушает положения, установленные ст. 168 ГК РФ.
П. в судебное заседание первой инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Б.Д.
Представитель истца Б.Д. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковых заявлениях, против удовлетворения исковых требования Б.Т. возражал.
Ответчик Ж.Л. в судебное заседание первой инстанции не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Е.
Представитель ответчика Ж.Л. по доверенности Е. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования П. не признал, встречные исковые требованиям Б.Т. поддержал.
Б.Т. в судебное заседание первой инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности Ч.
Представитель Б.Т. по доверенности Ч. в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования Б.Т. поддержал в полном объеме, в удовлетворении исковых требований П. просил отказать.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области о дне слушания дела извещен, в судебное заседание первой инстанции не явился, в своем письменном заявлении просил дело рассмотреть в свое отсутствие, оставляет разрешение спора на усмотрение суда
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель П. по доверенности Б.Д. по доводам апелляционной жалобы, указывая на незаконность и необоснованность решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца П. по доверенности Б.Д., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Ж.Л. по доверенности Е., представителя ответчика Б.Т. по доверенности Ч., просивших оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено, что 18.10.2013 г. между Ж.Л. и П. был подписан договор N 8 купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого продавец продал, а покупатель купил в личную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К. пл. С., д..., лит...., этаж.., принадлежащее продавцу на праве личной собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АВ N 196475, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области). Согласно п. 3.1. цена продажи нежилого помещения определена согласно оценки рыночной стоимости на основании отчета N 27-1/07-13 от 06.08.2013 г. в размере... рублей.
Из платежного поручения N 88093 от 18.10.2013 г. следует, что П. перечислила на счет Ж.Л. оплату по договору N 8 купли-продажи объекта недвижимости имущества от 18.10.2013 г. в сумме... рублей.
18.10.2013 г. Ж.Л. и П. был подписан акт приема передачи объекта недвижимого имущества, из которого следует, что покупатель принимает объект недвижимого имущества, продавец подтверждает поступление на его расчетный счет денежных средств, перечисленных покупателем в счет оплаты объекта в размере 20 000 000 руб., взаимные претензии сторон по исполнению обязательств отсутствуют. В целях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации перехода права собственности на объект одновременно с объектом продавцом передаются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное Управлением Росреестра по Московской области - оригинал, кадастровый паспорт помещения от 05.08.2011 г. П. было также представлено согласие от 01.07.2011 г., от имени Ж.Д., супруга Ж.Л., на отчуждение в любой форме, на ее условиях, за цену на ее усмотрение, нажитого в браке имущества, состоящего из: нежилого помещения, расположенного по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж.., удостоверенное нотариусом Клинского нотариального округа Московской области, зарегистрированного в реестре за N 3-1990.
Возражая против удовлетворения исковых требований П., Ж.Л. представила договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный с Б.Т. 01.09.2013 г. и зарегистрированный в Управлении Росреестра по Московской области 16.04.2014 г.
Согласно условий заключенного договора Ж.Л. обязалась продать Б.Т. нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., лит..., этаж...
Из п. 1.1 договора от 01.09.2013 г. следует, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности продавцу на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по Московской области 24.02.2014 г.
Также ответчицей представлен акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 01.09.2013 г., из которого следует, что Б.Т. принимает объект недвижимого имущества по вышеуказанному адресу, принадлежащий продавцу на основании повторного свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по Московской области 24.02.2014 г.
Кроме того, в акте приема-передачи указано, что в целях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации перехода права собственности на объект одновременно с объектом продавцом покупателю передаются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права (повторное) серия.. от 24.02.2014 г. - оригинал; нотариальное согласие супруга Ж.Л. - Ж.Д. о продаже объекта (л.д. 130).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований П., суд первой инстанции исходил из того, что требование истца о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение не основано на законе, поскольку собственником указанного жилого помещения является Б.Т., право которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. Оснований для признания недействительной сделки, на основании которой было зарегистрировано за Б.Т. право собственности на нежилое помещение, не имеется, поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения между Б.Т. и Ж.Л. был заключен ранее договора с П., и доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, с достоверностью свидетельствующих о том, что договор от 01.09.2013 г. был заключен после договора от 18.10.2013 г., с целью нарушения прав П., не представлено.
Вместе с тем судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными, сделанными без учета фактических обстоятельств дела, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от 01.09.2013 г. подписан между Ж.Л. и Б.Т. не ранее 24.02.2014 г., поскольку из текста данного договора купли-продажи следует, что документом, подтверждающим право собственности Ж.Л. на нежилое помещение является повторное свидетельство, выданное 24.02.2014 г., то есть более чем через пять месяцев после указанной сторонами в договоре даты (01.09.2013 г.), что само по себе свидетельствует о невозможности заключения данного договора ранее полученного 24.02.2014 г. повторного свидетельства о государственной регистрации права.
Ссылки на иные правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности Ж.Л. на спорное нежилое помещение, указанный договор купли-продажи не содержит.
Кроме того, сведения о повторном свидетельстве и нотариальном согласии супруга Ж.Л. от 28.02.2014 г. содержатся в акте приема-передачи Б.Т. нежилого помещения от 01.09.2013 г., что также свидетельствует о том, что акт приема-передачи спорного нежилого помещения не мог быть подписан, а имущество не могло быть передано в дату, указанную сторонами в акте (01.09.2013 г.).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически акт приема передачи и договор купли-продажи нежилого помещения между Ж.Л. и Б.Т. с указанной в них датой - 01.09.2013 г., были составлены и подписаны сторонами после заключения договора N 8 от 18.10.2013 г. и после предъявления П. в суд иска об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорное нежилое помещение.
Доводы представителя Б.Т. в судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций о том, что изначально между Ж.Л. и Б.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи, и о том, что между ними был заключен договор с иными условиями, отличными от условий договора от 01.09.2013 г., представленного в Управление Росреестра, а в дальнейшем в данный договор сторонами были внесены изменения (с указанием на повторное свидетельство, согласие супруга, цену договора), судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств в подтверждение данных доводов суду первой инстанции представлено не было.
В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В суде первой инстанции предварительный договор купли-продажи, а также дополнительное соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи от 01.09.2013 г. представителями ответчиков представлено не было.
Судебная коллегия не приняла заявленные в судебном заседании представителем ответчика Ж.Л. к приобщению копии предварительного договора купли-продажи от 08.08.2013 г., дополнительное соглашение от 20.03.2014 г. к договору купли-продажи N 1 от 01.09.2013 г., поскольку в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств невозможности представить дополнительные доказательства суду первой инстанции. Ссылки представителя ответчика на то, что в суде первой инстанции принимал участие другой представитель, судебная коллегия не может признать в качестве уважительной причины, по которой предъявленные в апелляционной инстанции документы не были предъявлены суду первой инстанции.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между Ж.Л. и Б.Т. с указанной в нем датой - 01.09.2013 г., не соответствует требованиям действующего законодательства, в силу чего является ничтожным и не порождающим никаких юридических последствий.
Ссылки представителей ответчиков в суде первой и апелляционной инстанции на содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения, согласно которым П. вправе требовать от Ж.Л. только возмещения убытков в виде возврата оплаченных по договору денежных средств, поскольку спорное имущество передано Б.Т. и за ним произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для отказа в удовлетворении исковых требований П., поскольку по делу установлено, что договор между Ж.Л. и Б.Т. является ничтожным, а спорное имущество было передано во владение П. значительно раньше, чем были оформлены документы по продаже и передаче данного имущества Б.Т.
Судебная коллегия принимает также во внимание то, что П. обратилась в суд с исковыми требованиями об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорное нежилое помещение в ноябре 2013 года, предъявив в суд договор купли-продажи от 18.10.2013 г., тогда как Ж.Л., возражая против удовлетворения исковых требований П., представила договор купли-продажи с Б.Т. от 01.09.2013 г. только 18.04.2014 г., то есть после государственной регистрации прав Б.Т. 16.04.2014 г. на спорное нежилое помещение.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор с П. был заключен Ж.Л. после заключения договора с Б.Т., являются ошибочными, поскольку опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела и исследованными судом, однако им не было дано надлежащей правовой оценки.
Таким образом, решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований П. о признании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Ж.Л. и Б.Т., а также отказе в удовлетворении встречных исковых требований Б.Т., поскольку никаких предусмотренных законом оснований для признания заключенного между П. и Ж.Л. договора купли-продажи спорного помещения не имеется.
Ссылки представителя Ж.Л. на то, что ответчица вынужденно и под давлением со стороны истицы подписала договор купли-продажи от 18.10.2013 г. из-за имеющегося корпоративного конфликта, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований для удовлетворения встречных исковых требований, поскольку данные доводы надлежащими доказательствами не подтверждены.
При разрешении исковых требований П. к Ж.Л. о регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п. п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В п. 60 вышеуказанного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Поэтому, исходя из конкретных обстоятельств по делу, судебная коллегия признает, что у П. раньше возникло право на получение спорного нежилого помещения в собственность.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из материалов дела следует, что во исполнение договора купли-продажи от 18.10.2013 г., П. оплатила Ж.Л. за спорное помещение по платежному поручению... рублей. Представитель Ж.Л. в судебном заседании не отрицал выполнение П. своих обязательств по договору в части оплаты.
С целью уклонения от регистрации сделки с П., Ж.Л. заключила с Б.Т. договор купли-продажи спорного нежилого помещения, указав в нем дату заключения - 01.09.2013 г., в чем судебная коллегия усматривает явное злоупотребление правом, что недопустимо в силу положений ст. 10 ГК РФ.
Поскольку в ходе судебного разбирательства был установлен факт уклонения Ж.Л. от государственной регистрации права собственности на нежилое помещение за П., то требования об обязании произвести переход права собственности подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи от 01.09.2013 г. послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Б.Т. на не жилое помещение N 1-27, общей площадью 359,7 кв. м, инв. N 25-1949, лит. А2, этаж 1, расположенное по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., а указанных договор признан незаконным, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности Б.Е. в отношении указанного помещения путем исключения сведений о регистрации права собственности.
Поскольку исковые требования П. удовлетворены в полном объеме, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. с каждого из ответчиков.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Б.Т. к Ж.Л., П. о признании недействительным договора купли-продажи имущества отказать.
Исковые требования П. к Ж.Л., Б.Т. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать недействительным договор N.. купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 359,7 кв. м, находящегося по адресу: М. о., г. К., пл. С., д.... пом. нежилое, N помещений.., заключенный 01.09.2013 г. между Ж.Л. и Б.Т.
Прекратить право собственности Б.Т. на нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, находящееся по адресу: М. о., г. К., пл. С., д..., пом. нежилое, N помещений...
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Б.Т. на указанное нежилое помещение.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 359,7 кв. м, находящееся по адресу: М. о., г. К., пл. С., д...., пом. нежилое, N помещений... от Ж.Л. к П. на основании договора купли-продажи N 8 от 18.10.2013 г.
Взыскать с Ж.Л. в пользу П. расходы по уплате государственной пошлины в размере... руб.
Взыскать с Б.Т. в пользу П. расходы по уплате государственной пошлины в размере... руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)