Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-23766/2013 (судья Салиева Л.В.).
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление, истец) 30.12.2013 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроТЭКС" (далее - ООО "ЕвроТЭКС", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 742 798 руб. 86 коп., пени в размере 309 733 руб. 64 коп., расторжении договора аренды от 24.01.2008 N 21227.1 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение площадью 284 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) (т. 3, л.д. 77).
Решением суда от 03.04.2014 (резолютивная часть от 27.03.2014) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 742 798 руб. 86 коп. суммы долга, 309 733 руб. 64 коп. пени. Суд расторгнул договор аренды N 21227.1 от 24.01.2008, заключенный между Управлением и ООО "ЕвроТЭКС" и обязал ООО "ЕвроТЭКС" освободить нежилое помещение площадью 284 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84. (т. 3 л.д. 116-125).
В апелляционной жалобе ООО "Евро ТЭКС" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в суд апелляционной инстанции не поступил.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное желанием заключить мировое соглашение. При этом доказательств наличия в действительности таких переговоров, а также каких-либо предварительных договоренностей по результатам таких переговоров, равно как и проект мирового соглашения ответчиком суду представлено не было.
Согласно ч. 2 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.
На основании изложенного, учитывая, что в материалах дела не имеется информации о намерении истца заключить с ответчиком мировое соглашение, и, учитывая, что заключение мирового соглашения допускается вплоть до стадии исполнительного производства, апелляционный суд отказал ООО "ЕвроТЭКС" в удовлетворении заявленного ходатайства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.05.2008 между сторонами по делу заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 21227.1 (т. 1 л.д. 7-11), по условиям которого с учетом дополнительного соглашения к нему от 20.04.2012 (т. 1 л.д. 14,15), арендодатель (истец по делу) на основании Постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2596 от 05.05.2008 передает, а арендатор (ответчик по делу) принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 1-3, 3а, 3б, 4-12, 12а, 13-15, расположенные на первом этаже общей площадью 284,2 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84.
В пункте 1.2 договора указано, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 24.01.2008 и действуют по 24.01.2013.
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 24.01.2008 (т. 1 л.д. 13).
Право собственности истца на объект аренды подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 752405 от 03.05.2012 (т. 1 л.д. 26).
В материалы дела представлен технический паспорт (т. 1. л.д. 32-41) на нежилое помещение, встроенно-пристроенное к жилому зданию, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84, по состоянию на 16.12.2011, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в договоре имеется штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (запись N 02-04-01/198/2012-097 от 15.06.2012).
Размер арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.
В материалы дела представлены расчеты годовой арендной платы, согласно которому размер арендной платы в месяц с 24.01.2008 составлял 30 009 руб. 96 коп. в месяц, с 16.12.2011 20 137 руб. 62 коп., с 01.06.2012 - 22 469 руб. 35 коп. (л.д. 12, 16, 18).
Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением с учетом уточнений.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение обстоятельство наличия у ответчика задолженности по арендной плате. Суд также пришел к выводу о том, что в силу нарушения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, а также соблюдения истцом процедуры досудебного прекращения договора, требование о его расторжении также подлежит удовлетворению.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды от 22.05.2008 N 21227.1, на предмет его заключенности, на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок до 24.01.2013 и зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 11).
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Условиями договора предусмотрено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре без выставления арендатору счета на оплату (п. п. 3.3 договора).
По расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 по март 2014 составила 742 798 руб. 86 коп. (т. 3 л.д. 78-79)
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате является верным, контррасчета суммы долга ответчиком не представлено.
Поскольку ответчиком нарушены договорные обязательства, наличие задолженности подтверждается материалами дела, доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора по существу не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 742 798 руб. 86 коп.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Учитывая правовую позицию, сформулированную в абзаце 4 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции полагает, что требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 4.1 договора при невнесении арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатору начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.1 договора истцом начислена сумма пени за период с 11.07.2012 по 04.03.2014 в размере 309 733 руб. 64 коп., представлен расчет пени (т. 3 л.д. 78-79).
Расчет пени осуществлен истцом в соответствии с условиями договора, апелляционным судом проверен, признан верным.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
В суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ходатайствовал о снижении ее размера на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Следовательно, основанием для уменьшения размера взыскиваемой неустойки является совокупность двух обстоятельств - наличие ходатайства ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и наличие доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки, представленных ответчиком в обоснование своего ходатайства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оценив фактические обстоятельства дела, учитывая период просрочки и сумму задолженности, суд первой инстанции обосновано признал начисленную сумму неустойки соразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки в порядке требований статьи 333 ГК РФ.
Рассматривая исковое требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции исходил из следующего.
Нормой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 5.2.4 договора аренды стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных договором, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендной платы в течение более чем за два срока подряд, является основанием досрочного расторжения договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Таким образом, изложенными нормами установлена обязательность соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора.
Как следует из материалов дела, 25.06.2013 за исх. N УС-1659, (т. 1 л.д. 27,28) ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погашения в течение 10 дней с момента получения уведомления.
Поскольку в указанный срок образовавшаяся за ответчиком задолженность уплачена не была, истец направил 14.10.2013 уведомление за исх. N УС-3687 (т. 1 л.д. 29,30), в котором истец проинформировал ответчика о наличии задолженности и пени, предложил в течение семи дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды N 21227.1 от 24.01.2008 и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи.
Указанное уведомление, направленное ответчику по месту государственной регистрации (месту аренды) последним получено, по данному факту спора между сторонами не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал направленное арендатору письмо как уведомление о расторжении договора аренды, исходя из требований п. 3 ст. 619 ГК РФ.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды между истцом и ответчиком подлежит расторжению.
Согласно абз. 1 и 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела подтверждается факт передачи имущества арендатору и использование имущества последним, между тем доказательства возврата имущества в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, имеются основания и для выселения ответчика из занимаемого помещения (ст. 622 ГК РФ).
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы заявителю определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 руб., она подлежит взысканию с ООО "ЕвроТЭКС" в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-23766/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2014 N 18АП-5637/2014 ПО ДЕЛУ N А07-23766/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2014 г. N 18АП-5637/2014
Дело N А07-23766/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-23766/2013 (судья Салиева Л.В.).
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление, истец) 30.12.2013 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроТЭКС" (далее - ООО "ЕвроТЭКС", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 742 798 руб. 86 коп., пени в размере 309 733 руб. 64 коп., расторжении договора аренды от 24.01.2008 N 21227.1 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение площадью 284 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) (т. 3, л.д. 77).
Решением суда от 03.04.2014 (резолютивная часть от 27.03.2014) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 742 798 руб. 86 коп. суммы долга, 309 733 руб. 64 коп. пени. Суд расторгнул договор аренды N 21227.1 от 24.01.2008, заключенный между Управлением и ООО "ЕвроТЭКС" и обязал ООО "ЕвроТЭКС" освободить нежилое помещение площадью 284 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84. (т. 3 л.д. 116-125).
В апелляционной жалобе ООО "Евро ТЭКС" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в суд апелляционной инстанции не поступил.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное желанием заключить мировое соглашение. При этом доказательств наличия в действительности таких переговоров, а также каких-либо предварительных договоренностей по результатам таких переговоров, равно как и проект мирового соглашения ответчиком суду представлено не было.
Согласно ч. 2 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.
На основании изложенного, учитывая, что в материалах дела не имеется информации о намерении истца заключить с ответчиком мировое соглашение, и, учитывая, что заключение мирового соглашения допускается вплоть до стадии исполнительного производства, апелляционный суд отказал ООО "ЕвроТЭКС" в удовлетворении заявленного ходатайства.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.05.2008 между сторонами по делу заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 21227.1 (т. 1 л.д. 7-11), по условиям которого с учетом дополнительного соглашения к нему от 20.04.2012 (т. 1 л.д. 14,15), арендодатель (истец по делу) на основании Постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2596 от 05.05.2008 передает, а арендатор (ответчик по делу) принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда N 1-3, 3а, 3б, 4-12, 12а, 13-15, расположенные на первом этаже общей площадью 284,2 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84.
В пункте 1.2 договора указано, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 24.01.2008 и действуют по 24.01.2013.
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 24.01.2008 (т. 1 л.д. 13).
Право собственности истца на объект аренды подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 752405 от 03.05.2012 (т. 1 л.д. 26).
В материалы дела представлен технический паспорт (т. 1. л.д. 32-41) на нежилое помещение, встроенно-пристроенное к жилому зданию, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 84, по состоянию на 16.12.2011, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в договоре имеется штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (запись N 02-04-01/198/2012-097 от 15.06.2012).
Размер арендной платы определен сторонами в разделе 3 договора. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.
В материалы дела представлены расчеты годовой арендной платы, согласно которому размер арендной платы в месяц с 24.01.2008 составлял 30 009 руб. 96 коп. в месяц, с 16.12.2011 20 137 руб. 62 коп., с 01.06.2012 - 22 469 руб. 35 коп. (л.д. 12, 16, 18).
Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением с учетом уточнений.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение обстоятельство наличия у ответчика задолженности по арендной плате. Суд также пришел к выводу о том, что в силу нарушения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, а также соблюдения истцом процедуры досудебного прекращения договора, требование о его расторжении также подлежит удовлетворению.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды от 22.05.2008 N 21227.1, на предмет его заключенности, на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок до 24.01.2013 и зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 11).
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Условиями договора предусмотрено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре без выставления арендатору счета на оплату (п. п. 3.3 договора).
По расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 по март 2014 составила 742 798 руб. 86 коп. (т. 3 л.д. 78-79)
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате является верным, контррасчета суммы долга ответчиком не представлено.
Поскольку ответчиком нарушены договорные обязательства, наличие задолженности подтверждается материалами дела, доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора по существу не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 742 798 руб. 86 коп.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Учитывая правовую позицию, сформулированную в абзаце 4 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции полагает, что требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 4.1 договора при невнесении арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатору начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.1 договора истцом начислена сумма пени за период с 11.07.2012 по 04.03.2014 в размере 309 733 руб. 64 коп., представлен расчет пени (т. 3 л.д. 78-79).
Расчет пени осуществлен истцом в соответствии с условиями договора, апелляционным судом проверен, признан верным.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
В суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ходатайствовал о снижении ее размера на основании статьи 333 ГК РФ.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Следовательно, основанием для уменьшения размера взыскиваемой неустойки является совокупность двух обстоятельств - наличие ходатайства ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и наличие доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки, представленных ответчиком в обоснование своего ходатайства.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оценив фактические обстоятельства дела, учитывая период просрочки и сумму задолженности, суд первой инстанции обосновано признал начисленную сумму неустойки соразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки в порядке требований статьи 333 ГК РФ.
Рассматривая исковое требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции исходил из следующего.
Нормой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 5.2.4 договора аренды стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных договором, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендной платы в течение более чем за два срока подряд, является основанием досрочного расторжения договора.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Таким образом, изложенными нормами установлена обязательность соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора.
Как следует из материалов дела, 25.06.2013 за исх. N УС-1659, (т. 1 л.д. 27,28) ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погашения в течение 10 дней с момента получения уведомления.
Поскольку в указанный срок образовавшаяся за ответчиком задолженность уплачена не была, истец направил 14.10.2013 уведомление за исх. N УС-3687 (т. 1 л.д. 29,30), в котором истец проинформировал ответчика о наличии задолженности и пени, предложил в течение семи дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды N 21227.1 от 24.01.2008 и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи.
Указанное уведомление, направленное ответчику по месту государственной регистрации (месту аренды) последним получено, по данному факту спора между сторонами не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал направленное арендатору письмо как уведомление о расторжении договора аренды, исходя из требований п. 3 ст. 619 ГК РФ.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды между истцом и ответчиком подлежит расторжению.
Согласно абз. 1 и 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела подтверждается факт передачи имущества арендатору и использование имущества последним, между тем доказательства возврата имущества в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, имеются основания и для выселения ответчика из занимаемого помещения (ст. 622 ГК РФ).
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы заявителю определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 руб., она подлежит взысканию с ООО "ЕвроТЭКС" в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2014 по делу N А07-23766/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Евро ТЭКС" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)