Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возник спор по вопросу выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2015
Полный текст постановления изготовлен 09.09.2015
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Комаровой О.И. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Сухов А.В. по дов. от 25.08.2014;
- от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 15.04.2015 N 33-Д-145/15,
рассмотрев в судебном заседании 03.09.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 25.02.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 09.06.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "НОТРА НЕДВИЖИМОСТЬ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ООО "НОТРА-Недвижимость" (далее - ООО "НОТРА-Недвижимость" или истец) 18.09.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1, площадью 84,6 кв. м (антресоль, пом. I, ком. 10, этаж 1, пом. I, комн., 1, 1а, 1б, 2 - 4, 6 - 9), путем принятия пункта 3.1 "Цена объекта составляет 14 854 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" и пункта 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 412 611 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В обоснование заявленных требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, поскольку цена выкупаемого имущества составляет 14 854 000 руб. как это указано в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Бизнес-Оценка" от 25.07.2014 N 2014-25-07-37, тогда как согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 23.05.2014 N 738Г/163, выполненному ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, стоимость этого же объекта составила 26 292 000 руб., а также указывает на то, что ответчик, получив подписанный истцом договор купли-продажи спорного объекта и протокол разногласий по поводу несогласия с редакцией ответчика по пунктам 3.1 и 3.4, какого-либо решения в течение тридцати дней с момента получения протокола разногласий не принял, что и явилось основанием для обращения в суд.
До принятия решения по существу спора, с учетом результатов проведенной судом оценочной экспертизы, суд первой инстанции протокольным определением от 12.01.2015 удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым истец просил изложить пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Пункт 3.1 цена объекта составляет 17 370 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; "Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 482 500 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением от 01.12.2014 экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" Красковской М.Г.
Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика как о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" направило в Департамент не подписанный проект договора купли-продажи, так и о несогласии ответчика с экспертным заключением ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ", а именно об оспаривании ответчиком методики расчетов, использованной экспертом и о том, что объекты-аналоги, представленные в рамках сравнительного подхода, находятся в разных округах, и установил, что в материалах дела имеется сопроводительное письмо с отметкой ответчика о принятии, из текста которого следует, что ответчику был передан подписанный со стороны истца проект договора, а также суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил все доводы апелляционной жалобы Департамента о несогласии с экспертным заключением, подготовленным по результатам проведения назначенной судом оценочной экспертизы и указал на то, что несогласие Департамента с размером выкупной цены не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 того же Кодекса сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В кассационной жалобе на принятые по делу судебные акты Департамент настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "АБН-Консалт" составляет 26 292 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 17 370 000 руб., а также повторяет свои доводы как о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" направило в Департамент не подписанный проект договора купли-продажи, так и о несогласии с экспертным заключением ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ", в связи с чем просит решение от 25.02.2015 и постановление от 09.06.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2015 рассмотрение кассационной жалобы Департамента, поступившей к производству судьи Нужнова С.Г., передано судье Петровой Е.А. по основаниям, предусмотренным статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 03.09.2015 представитель Департамента поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "НОТРА-Недвижимость" поддержал приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что несогласие ответчика с экспертным заключением, подготовленным в рамках судебной экспертизы, с учетом того, что по ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт Красковская М.Г., которая ответила на все заданные ответчиком вопросы, является необоснованным, поскольку экспертное заключение соответствует всем требованиям действующего законодательства, поэтому все доводы ответчика сводятся только к несогласию с выкупной ценой спорного объекта, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые Департаментом судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Судами установлено, что ООО "НОТРА-Недвижимость", включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, на основании договора аренды недвижимого имущества от 24.03.1997 N 1-303/97 (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2011), является арендатором нежилого помещения общей площадью 84,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1 (срок аренды до 30.06.2015), то есть истцом нежилые помещения непрерывно арендуются с 2005 года до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, и площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
ООО "НОТРА-Недвижимость" 20.12.2013 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 26 292 000 руб. Указанная цена была основана на отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ООО "АБН-Консалт". В пункте 3.4 проекта договора Департамент указал условие о том, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 730 333 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "НОТРА-Недвижимость" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости от 25.07.2014 N 2014-25-07-37, выполненный ООО "Бизнес-Оценка", согласно которому стоимость спорного объекта составляла 14 854 000 руб. (протокол разногласий).
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "НОТРА-Недвижимость" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "НОТРА-Недвижимость" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "НОТРА-Недвижимость" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 01.12.2014 была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта.
Выкупная цена нежилого помещения нежилого объекта общей площадью 84,6 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1,, была установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, поэтому приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 19.12.2015 N 26КМ/1214 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 17 370 000 руб., определенной в названном заключении.
Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, в том числе о несогласии с экспертным заключением от 19.12.2015 N 26КМ/1214 и о не подписании истцом проекта договора купли-продажи, направленного в их адрес, уже проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которые привели в обжалуемых ответчиком решении и постановлении достаточные мотивы отклонения аналогичных возражений ответчика со ссылками на листы дела, поэтому эти доводы не опровергают приведенные выводы судов, направлены на установление иных обстоятельств дела, чем те, что были установлены судами, то есть заявлены без учета полномочий суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), следовательно, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А40-152065/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.09.2015 N Ф05-10890/2015 ПО ДЕЛУ N А40-152065/2014
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возник спор по вопросу выкупной цены нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2015 г. по делу N А40-152065/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2015
Полный текст постановления изготовлен 09.09.2015
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Комаровой О.И. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Сухов А.В. по дов. от 25.08.2014;
- от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 15.04.2015 N 33-Д-145/15,
рассмотрев в судебном заседании 03.09.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 25.02.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 09.06.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "НОТРА НЕДВИЖИМОСТЬ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ООО "НОТРА-Недвижимость" (далее - ООО "НОТРА-Недвижимость" или истец) 18.09.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1, площадью 84,6 кв. м (антресоль, пом. I, ком. 10, этаж 1, пом. I, комн., 1, 1а, 1б, 2 - 4, 6 - 9), путем принятия пункта 3.1 "Цена объекта составляет 14 854 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется" и пункта 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 412 611 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В обоснование заявленных требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, поскольку цена выкупаемого имущества составляет 14 854 000 руб. как это указано в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Бизнес-Оценка" от 25.07.2014 N 2014-25-07-37, тогда как согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 23.05.2014 N 738Г/163, выполненному ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, стоимость этого же объекта составила 26 292 000 руб., а также указывает на то, что ответчик, получив подписанный истцом договор купли-продажи спорного объекта и протокол разногласий по поводу несогласия с редакцией ответчика по пунктам 3.1 и 3.4, какого-либо решения в течение тридцати дней с момента получения протокола разногласий не принял, что и явилось основанием для обращения в суд.
До принятия решения по существу спора, с учетом результатов проведенной судом оценочной экспертизы, суд первой инстанции протокольным определением от 12.01.2015 удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым истец просил изложить пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Пункт 3.1 цена объекта составляет 17 370 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; "Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 482 500 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением от 01.12.2014 экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ" Красковской М.Г.
Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика как о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" направило в Департамент не подписанный проект договора купли-продажи, так и о несогласии ответчика с экспертным заключением ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ", а именно об оспаривании ответчиком методики расчетов, использованной экспертом и о том, что объекты-аналоги, представленные в рамках сравнительного подхода, находятся в разных округах, и установил, что в материалах дела имеется сопроводительное письмо с отметкой ответчика о принятии, из текста которого следует, что ответчику был передан подписанный со стороны истца проект договора, а также суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил все доводы апелляционной жалобы Департамента о несогласии с экспертным заключением, подготовленным по результатам проведения назначенной судом оценочной экспертизы и указал на то, что несогласие Департамента с размером выкупной цены не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 того же Кодекса сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В кассационной жалобе на принятые по делу судебные акты Департамент настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "АБН-Консалт" составляет 26 292 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 17 370 000 руб., а также повторяет свои доводы как о том, что ООО "НОТРА-Недвижимость" направило в Департамент не подписанный проект договора купли-продажи, так и о несогласии с экспертным заключением ООО "Экспертно-техническое бюро "ПРОЕКТ", в связи с чем просит решение от 25.02.2015 и постановление от 09.06.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2015 рассмотрение кассационной жалобы Департамента, поступившей к производству судьи Нужнова С.Г., передано судье Петровой Е.А. по основаниям, предусмотренным статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 03.09.2015 представитель Департамента поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "НОТРА-Недвижимость" поддержал приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что несогласие ответчика с экспертным заключением, подготовленным в рамках судебной экспертизы, с учетом того, что по ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт Красковская М.Г., которая ответила на все заданные ответчиком вопросы, является необоснованным, поскольку экспертное заключение соответствует всем требованиям действующего законодательства, поэтому все доводы ответчика сводятся только к несогласию с выкупной ценой спорного объекта, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые Департаментом судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Судами установлено, что ООО "НОТРА-Недвижимость", включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, на основании договора аренды недвижимого имущества от 24.03.1997 N 1-303/97 (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2011), является арендатором нежилого помещения общей площадью 84,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1 (срок аренды до 30.06.2015), то есть истцом нежилые помещения непрерывно арендуются с 2005 года до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, и площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
ООО "НОТРА-Недвижимость" 20.12.2013 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 26 292 000 руб. Указанная цена была основана на отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ООО "АБН-Консалт". В пункте 3.4 проекта договора Департамент указал условие о том, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения договора. последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 730 333 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "НОТРА-Недвижимость" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости от 25.07.2014 N 2014-25-07-37, выполненный ООО "Бизнес-Оценка", согласно которому стоимость спорного объекта составляла 14 854 000 руб. (протокол разногласий).
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "НОТРА-Недвижимость" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "НОТРА-Недвижимость" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "НОТРА-Недвижимость" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 01.12.2014 была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта.
Выкупная цена нежилого помещения нежилого объекта общей площадью 84,6 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 20/9, стр. 1,, была установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, поэтому приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 19.12.2015 N 26КМ/1214 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 17 370 000 руб., определенной в названном заключении.
Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, в том числе о несогласии с экспертным заключением от 19.12.2015 N 26КМ/1214 и о не подписании истцом проекта договора купли-продажи, направленного в их адрес, уже проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которые привели в обжалуемых ответчиком решении и постановлении достаточные мотивы отклонения аналогичных возражений ответчика со ссылками на листы дела, поэтому эти доводы не опровергают приведенные выводы судов, направлены на установление иных обстоятельств дела, чем те, что были установлены судами, то есть заявлены без учета полномочий суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), следовательно, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А40-152065/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)