Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чекрий Л.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...> Ю.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2014 по апелляционным жалобам ООО "Бриз" и Территориального управления Федерального агентства Росимущества по Ленинградской области на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года по иску <...> Г.Б. к Территориальному управлению Росимущества по Ленинградской области, ООО "Бизнес-Стиль", ООО "Бриз" об оспаривании торгов, сделки, заключенной по результатам торгов,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения истца и его представителя - <...> А.Е., представителей ответчика ООО "Бриз" - <...> Н.С. и <...> П.А., представителя ответчика ООО "Бизнес-Стиль" - <...> О.С., представитель ответчика ТУ Росимущества по ЛО - <...> Е.А., представителя третьего лица УФССП России по СПб - <...> К.М., третьего лица судебного пристава-исполнителя Василеостровского РОСП УФССП по СПб <...> П.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> Г.Б. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с названным иском.
В обоснование своих требований указал, что на исполнении в Петроградском районном отделе Управления Федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу находилось исполнительное производство N <...> от 12.02.2009, возбужденное на основании исполнительного документа - исполнительного листа N 2-<...>/2008 от 18.03.2008, выданного Выборгским районным судом Санкт-Петербурга, о взыскании с него задолженности в размере <...> рублей <...> копеек в пользу ОАО <...>".
Истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер <...>.
В рамках вышеуказанного исполнительного производства по акту описи (ареста) имущества от 05.12.2012 на вышеуказанное спорное нежилое помещение наложен арест, ответственным хранителем назначен ответчик ООО "Бизнес-стиль".
Постановлением судебного пристава-исполнителя Петроградского РОСП от 22.04.2013, вынесенным в рамках вышеуказанного исполнительного производства, принят отчет N <...> от 04.04.2013 об оценке рыночной стоимости спорного имущества в размере <...> рублей. Постановлением от 07 мая 2013 года вышеуказанное спорное имущество передано на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области.
По результатам торгов, проведенных 30 декабря 2013 года в 12 часов, реализатором ООО "Бизнес-стиль" был определен победитель, которым стало ООО "Бриз", предложившее наибольшую сумму в размере <...> рублей за спорное нежилое помещение.
Истец полагает, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, поэтому подлежат признанию недействительными.
Так, срок действия оценки, принятой судебным приставом-исполнителем, истек 04.10.2013, в связи с чем, на дату проведения торгов оценка утратила актуальность. Кроме того, оценка занижена более чем в 1,5 раза. Рыночная стоимость спорного имущества составляет <...> рублей, что подтверждено оценкой ООО "<.2.>".
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам торгов.
Ссылаясь на изложенное, истец просил суд признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже спорного нежилого помещения, оформленные протоколом N 1 от 30.12.2013, а также договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный по результатам торгов между ООО "Бриз" и ООО "Бизнес-стиль".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года иск удовлетворен. Судом постановлено:
Признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), проведенные ООО "Бизнес-Стиль" 30.12.2013.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 23.01.2014, заключенный по результатам торгов между ООО "Бизнес-стиль" и ООО "Бриз".
Взыскать с ООО "Бизнес-стиль" в пользу <...> Г.Б. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины <...> рублей.
С решением суда не согласились ООО "Бриз" и Территориальное управление Федерального агентства Росимущества по Ленинградской области, подали апелляционные жалобы, в которых просят обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2014 года Росимуществу восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица ООО "Северо-Западный Финансовый альянс".
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Изучив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела N 2-<...>/2014 по заявлению <...> Г.Б. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Петроградского районного отдела судебных приставов УФССП России по Санкт-Петербургу <...> Ш.Т. от 22 апреля 2013 года об оценке имущества должника, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии обжалуемого решения названной норме по следующим причинам.
Пунктом 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что реализация недвижимого имущества должника, ..., заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Согласно ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
По смыслу приведенных выше норм, торги при наличии допущенных нарушений без соответствующего судебного решения будут считаться действительными.
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах, недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, и нарушение законных прав и интересов должника.
В производстве Петроградского отдела судебных приставов Санкт-Петербурга УФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство о взыскании с <...> Г.Б. в пользу ОАО "Стройкредит" денежной суммы в размере <...> рубля, исполнительное производство возбуждено 12.02.2009.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции установлено, что в отношении данного должника имеются и другие исполнительные производства. Средства от продажи спорного имущества также направлены на погашение других долгов.
Должнику (истцу) на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на 1 этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер <...>.
В соответствии с актом 05 февраля 2012 года на данное нежилое помещение наложен арест. 10 января 2013 года судебным приставом-исполнителем в УФССП России по Санкт-Петербургу подана заявка на оценку арестованного имущества.
В соответствии с уведомлением об оценщике постановлением от 07 февраля 2013 года оценка данного имущества поручена оценщику ОАО "<.1.>".
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22 апреля 2013 года принят отчет об оценке ООО "<.1.>" от 04.04.2013 N <...> на сумму <...> рубля.
Постановлением от 07 мая 2013 года помещение передано для реализации на торгах в ТУ Росимущества в Ленинградской области.
10 октября 2013 года ТУ Росимущества в Ленинградской области дано поручение ООО "Бизнес-Стиль" на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах на основании Государственного контракта, заключенного между ТУ Росимущества в Ленинградской области и ООО "Бизнес Стиль".
В связи с очевидным истечением срока рекомендуемой оценки ко дню направления спорного имущества на реализацию, а также дню торгов была предпринята попытка актуализации оценки. Письмом ОАО "<.1.>" от 28 ноября 2013 года дано сообщение, что, по мнению оценщика, в соответствии с предварительными расчетами и общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, на 27 ноября 2013 года уменьшения или увеличения стоимости спорного объекта не произошло.
В соответствии с протоколом N 1 заседания комиссии об определении победителя торгов от 30 декабря 2013 года победителем торгов признано ООО "Бриз". Объект продан по цене <...> рублей.
По результатам торгов, 23 января 2014 года между исполнителем государственного контракта, действующим на основании поручения ТУ Росимущества в Ленинградской области, ООО "Бизнес-Стиль" (продавец) и ООО "Бриз" (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
Согласно платежным документам, представленным в суд первой инстанции, оплата по договору произведена покупателем в полном объеме. Регистрация сделки, права собственности покупателя не произведены в связи с принятием судом обеспечения настоящего иска.
Судом установлено, что имущество должника получено организатором торгов 21.10.2013. Извещение о проведении торгов опубликовано печатном средстве массовой информации - газете "Невское время" от 29.11.2013.
Согласно представленной организатором торгов информации на официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информация о торгах размещена 02.12.2013. Торги проведены 30.12.2013.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 87, 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 448 (ч. 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 662), пришел к выводу о том, что организатором торгов нарушены императивные требования закона о сроках размещения информации - допущено нарушение 10-дневного срока размещения со дня получения, а также 30-дневного срока до проведения торгов. Кроме того, нарушено требование о двухмесячном сроке проведения торгов со дня получения имущества организатором, установленное ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". В этой связи, руководствуясь ст. ст. 167, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 87 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", суд пришел к выводу о том, что допущенные нарушения сроков размещения извещения в сети "Интернет" не соответствуют критерию публичности, что уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и влияет на формирование цены; данное нарушение, по оценке суда, является существенным, влияющим на результат торгов также с учетом фактических обстоятельств дела.
Помимо нарушения указанных выше сроков, суд первой инстанции в своем решении пришел к выводу об установлении факта ненадлежащей оценки спорного имущества, поскольку экспертом ОАО "<.1.>" не представлено подтверждений вывода, приведенного в письме от 28 ноября 2013 года о неизменности стоимости спорного объекта, в связи с чем, судом сделан вывод о неправильном определении начальной цены при реализации. Указанные нарушения в совокупности признаны судом существенными, в связи с чем, торги признаны недействительными.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.
Действительно, действующим законодательством предусмотрены особые сроки осуществления участниками отношений действий, направленных на реализацию имущества должника с публичных торгов.
Так, статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.
Частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения; участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как указано выше, имущество должника получено организатором торгов (ООО "Бизнес-Стиль") 21.10.2013, извещение о проведении торгов опубликовано в газете "Невское время" от 29.11.2013 (пятница), т.е., в печатном средстве массовой информации, тираж и способ распространения которого обеспечили доведение информации о торгах до заинтересованных лиц, а также размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 02.12.2013 (понедельник, т.е., следующий рабочий день за днем опубликования извещения о торгах в периодическом печатном издании).
Торги проведены 30.12.2013.
При этом, следует указать, что дата размещения информации на сайте не зависит полностью от организатора торгов, поскольку им материалы направляются администрации сайта, а не публикуются самостоятельно на данном ресурсе.
Таким образом, срок размещения информации о проведении торгов в средстве массовой информации (газета "Невское время") соблюден, действия, направленные на исполнение требования о публикации сведений о торгах на официальном сайте организатором торгов также предприняты своевременно, в соответствии с требованиями пункта 3 "Правил ..." (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66), при этом доказательства наличия вины ООО "Бизнес-Стиль" в том, что публикация сведений на официальном сайте имела место лишь 02.12.2013, суду не представлено.
Помимо прочего, судом не принято во внимание отсутствие со стороны истца доказательств того, что нарушение двухмесячного срока проведения торгов, установленного ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", сроков размещения информации и публикации, являющихся незначительными, повлияло на круг участников публичных торгов, каким-либо образом ограничив их количество, повлияло на результаты торгов, или иным образом повлияло на права истца. В то время как подобные нарушения должны оцениваться в совокупности с иными обстоятельствами, свидетельствующими об их существенности, т.е. о том, что они воспрепятствовали получению объективного результата и привели к реальному нарушению прав и законных интересов должника и взыскателя. В данном случае торги состоялись, в них приняло участие два лица, имущество было продано по цене выше начальной цены продажи имущества. Таким образом, извещения о проведении данных торгов были надлежащими, информация о предстоящих торгах, в целом, обеспечила доступ участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, следовательно, указанные нарушения не являются существенными и не влияют на правильное определение победителя торгов.
Ошибочными полагает судебная коллегия и выводы суда первой инстанции относительно нарушений, допущенных в части оценки спорного имущества, и влияния данных нарушений на законность публичных торгов, соглашаясь, в данной части, с доводами апелляционных жалоб.
Так, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").
В отношении арестованного имущества был составлен отчет об оценке, согласно которому, стоимость имущества составила <...> рублей. На момент проведения торгов в распоряжение специализированной организации поступило письмо ОАО "<.1.>" от 28.11.2013 об актуализации отчета об оценке, согласно которому к моменту опубликования извещения о проведении торгов рыночная стоимость спорного имущества не уменьшилась и не увеличилась. Таким образом, данная оценка на момент реализации имущества должника была действующей и не оспорена. Заявления, ходатайства относительно приостановления реализации арестованного имущества организатору торгов ни от судебного пристава, ни от самого должника не поступали.
Действительно, апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2014 по гражданскому делу N 2-<...>/2014, состоявшимся уже после проведения торгов, признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Петроградского районного отдела судебных приставов УФССП России по Санкт-Петербургу <...> Ш.Т. от 22.04.2013 об оценке имущества должника как не соответствующее требованиям ст. 3 и ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности публичных торгов, поскольку привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве. Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушения, допущенные судебными приставами-исполнителями, не могут являться основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. При этом Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.
Кроме того, основанием для отложения или приостановления исполнительных действий и, соответственно, для отмены назначенных торгов по смыслу ст. ст. 38, 39 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в данном случае могло бы быть только судебное постановление, однако, как следует из материалов гражданского дела N 2-<...>/2014, которые исследовались в суде апелляционной инстанции, такое определение судом не выносилось.
Таким образом, оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истца, не установлено.
Кроме того, как справедливо указывает ООО "Бриз" в своей жалобе, после передачи арестованного имущества организатору торгов на реализацию, последний в своих действиях руководствуется положениями главы 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве", которая не предусматривает возможности для организатора торгов отказаться от принятия имущества ввиду истечения срока оценки. Возможность отказаться от принятия арестованного имущества по указанным основаниям не предусмотрена и Порядком взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденным совместным приказом Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.07.2008 N 347/149. Не предусмотрено подобное право и условиями государственного контракта, на основании которого действует организатор торгов. При этом обеспечительные меры в виде приостановления исполнительного производства, как было сказано выше, в рамках гражданского дела N 2-<...>/14 не принимались.
Помимо прочего, судебная коллегия принимает во внимание, что обращение <...> Г.Б. в суд с заявлением об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя по принятию отчета об оценке имело место уже в ходе организации торгов (заявление по делу 2-<...>/14 подано в суд 25.11.2013), между тем, отчет об оценке был принят судебным приставом-исполнителем 22.04.2013; как следует из материалов исполнительного производства, истец знал, что в отношении него возбуждено исполнительное производство. Следует также учесть, что полученные от реализации спорного имущества денежные средства перечислены в счет погашения имеющихся у истца долгов по исполнительным производствам, в оставшейся части возвращены должнику, что подтверждается постановлением о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение от 23.01.2014 и постановлением о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение от 23.09.2014. При этом, судебная коллегия принимает также во внимание, что письмом старшего судебного пристава-исполнителя от 12.12.2013 N <...> <...> Г.Б. был уведомлен о том, что спорное нежилое помещение не реализовано и возможность его сохранения не утрачена, данное письмо получено <...> Г.Б. 17.12.2013, т.е., до окончания публичных торгов. При этом, никаких мер по сохранению спорного нежилого помещения истец своевременно не предпринял, однако, при должной заинтересованности имел такую возможность, таким образом, он злоупотребил своими правами.
При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения требования о признании торгов недействительными, в связи с чем, постановленное судом решение подлежит отмене, а заявленные истцом требования - отклонению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года отменить.
<...> Г.Б. в удовлетворении исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 33-550/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 33-550/2015
Судья: Чекрий Л.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...> Ю.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2014 по апелляционным жалобам ООО "Бриз" и Территориального управления Федерального агентства Росимущества по Ленинградской области на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года по иску <...> Г.Б. к Территориальному управлению Росимущества по Ленинградской области, ООО "Бизнес-Стиль", ООО "Бриз" об оспаривании торгов, сделки, заключенной по результатам торгов,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения истца и его представителя - <...> А.Е., представителей ответчика ООО "Бриз" - <...> Н.С. и <...> П.А., представителя ответчика ООО "Бизнес-Стиль" - <...> О.С., представитель ответчика ТУ Росимущества по ЛО - <...> Е.А., представителя третьего лица УФССП России по СПб - <...> К.М., третьего лица судебного пристава-исполнителя Василеостровского РОСП УФССП по СПб <...> П.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> Г.Б. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с названным иском.
В обоснование своих требований указал, что на исполнении в Петроградском районном отделе Управления Федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу находилось исполнительное производство N <...> от 12.02.2009, возбужденное на основании исполнительного документа - исполнительного листа N 2-<...>/2008 от 18.03.2008, выданного Выборгским районным судом Санкт-Петербурга, о взыскании с него задолженности в размере <...> рублей <...> копеек в пользу ОАО <...>".
Истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер <...>.
В рамках вышеуказанного исполнительного производства по акту описи (ареста) имущества от 05.12.2012 на вышеуказанное спорное нежилое помещение наложен арест, ответственным хранителем назначен ответчик ООО "Бизнес-стиль".
Постановлением судебного пристава-исполнителя Петроградского РОСП от 22.04.2013, вынесенным в рамках вышеуказанного исполнительного производства, принят отчет N <...> от 04.04.2013 об оценке рыночной стоимости спорного имущества в размере <...> рублей. Постановлением от 07 мая 2013 года вышеуказанное спорное имущество передано на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области.
По результатам торгов, проведенных 30 декабря 2013 года в 12 часов, реализатором ООО "Бизнес-стиль" был определен победитель, которым стало ООО "Бриз", предложившее наибольшую сумму в размере <...> рублей за спорное нежилое помещение.
Истец полагает, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, поэтому подлежат признанию недействительными.
Так, срок действия оценки, принятой судебным приставом-исполнителем, истек 04.10.2013, в связи с чем, на дату проведения торгов оценка утратила актуальность. Кроме того, оценка занижена более чем в 1,5 раза. Рыночная стоимость спорного имущества составляет <...> рублей, что подтверждено оценкой ООО "<.2.>".
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам торгов.
Ссылаясь на изложенное, истец просил суд признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже спорного нежилого помещения, оформленные протоколом N 1 от 30.12.2013, а также договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный по результатам торгов между ООО "Бриз" и ООО "Бизнес-стиль".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года иск удовлетворен. Судом постановлено:
Признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), проведенные ООО "Бизнес-Стиль" 30.12.2013.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 23.01.2014, заключенный по результатам торгов между ООО "Бизнес-стиль" и ООО "Бриз".
Взыскать с ООО "Бизнес-стиль" в пользу <...> Г.Б. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины <...> рублей.
С решением суда не согласились ООО "Бриз" и Территориальное управление Федерального агентства Росимущества по Ленинградской области, подали апелляционные жалобы, в которых просят обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2014 года Росимуществу восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица ООО "Северо-Западный Финансовый альянс".
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Изучив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела N 2-<...>/2014 по заявлению <...> Г.Б. о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Петроградского районного отдела судебных приставов УФССП России по Санкт-Петербургу <...> Ш.Т. от 22 апреля 2013 года об оценке имущества должника, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии обжалуемого решения названной норме по следующим причинам.
Пунктом 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что реализация недвижимого имущества должника, ..., заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Согласно ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
По смыслу приведенных выше норм, торги при наличии допущенных нарушений без соответствующего судебного решения будут считаться действительными.
Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах, недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, и нарушение законных прав и интересов должника.
В производстве Петроградского отдела судебных приставов Санкт-Петербурга УФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство о взыскании с <...> Г.Б. в пользу ОАО "Стройкредит" денежной суммы в размере <...> рубля, исполнительное производство возбуждено 12.02.2009.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции установлено, что в отношении данного должника имеются и другие исполнительные производства. Средства от продажи спорного имущества также направлены на погашение других долгов.
Должнику (истцу) на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью <...> кв. м, расположенное на 1 этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер <...>.
В соответствии с актом 05 февраля 2012 года на данное нежилое помещение наложен арест. 10 января 2013 года судебным приставом-исполнителем в УФССП России по Санкт-Петербургу подана заявка на оценку арестованного имущества.
В соответствии с уведомлением об оценщике постановлением от 07 февраля 2013 года оценка данного имущества поручена оценщику ОАО "<.1.>".
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22 апреля 2013 года принят отчет об оценке ООО "<.1.>" от 04.04.2013 N <...> на сумму <...> рубля.
Постановлением от 07 мая 2013 года помещение передано для реализации на торгах в ТУ Росимущества в Ленинградской области.
10 октября 2013 года ТУ Росимущества в Ленинградской области дано поручение ООО "Бизнес-Стиль" на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах на основании Государственного контракта, заключенного между ТУ Росимущества в Ленинградской области и ООО "Бизнес Стиль".
В связи с очевидным истечением срока рекомендуемой оценки ко дню направления спорного имущества на реализацию, а также дню торгов была предпринята попытка актуализации оценки. Письмом ОАО "<.1.>" от 28 ноября 2013 года дано сообщение, что, по мнению оценщика, в соответствии с предварительными расчетами и общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, на 27 ноября 2013 года уменьшения или увеличения стоимости спорного объекта не произошло.
В соответствии с протоколом N 1 заседания комиссии об определении победителя торгов от 30 декабря 2013 года победителем торгов признано ООО "Бриз". Объект продан по цене <...> рублей.
По результатам торгов, 23 января 2014 года между исполнителем государственного контракта, действующим на основании поручения ТУ Росимущества в Ленинградской области, ООО "Бизнес-Стиль" (продавец) и ООО "Бриз" (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
Согласно платежным документам, представленным в суд первой инстанции, оплата по договору произведена покупателем в полном объеме. Регистрация сделки, права собственности покупателя не произведены в связи с принятием судом обеспечения настоящего иска.
Судом установлено, что имущество должника получено организатором торгов 21.10.2013. Извещение о проведении торгов опубликовано печатном средстве массовой информации - газете "Невское время" от 29.11.2013.
Согласно представленной организатором торгов информации на официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информация о торгах размещена 02.12.2013. Торги проведены 30.12.2013.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 87, 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 448 (ч. 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 662), пришел к выводу о том, что организатором торгов нарушены императивные требования закона о сроках размещения информации - допущено нарушение 10-дневного срока размещения со дня получения, а также 30-дневного срока до проведения торгов. Кроме того, нарушено требование о двухмесячном сроке проведения торгов со дня получения имущества организатором, установленное ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". В этой связи, руководствуясь ст. ст. 167, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 87 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", суд пришел к выводу о том, что допущенные нарушения сроков размещения извещения в сети "Интернет" не соответствуют критерию публичности, что уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и влияет на формирование цены; данное нарушение, по оценке суда, является существенным, влияющим на результат торгов также с учетом фактических обстоятельств дела.
Помимо нарушения указанных выше сроков, суд первой инстанции в своем решении пришел к выводу об установлении факта ненадлежащей оценки спорного имущества, поскольку экспертом ОАО "<.1.>" не представлено подтверждений вывода, приведенного в письме от 28 ноября 2013 года о неизменности стоимости спорного объекта, в связи с чем, судом сделан вывод о неправильном определении начальной цены при реализации. Указанные нарушения в совокупности признаны судом существенными, в связи с чем, торги признаны недействительными.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.
Действительно, действующим законодательством предусмотрены особые сроки осуществления участниками отношений действий, направленных на реализацию имущества должника с публичных торгов.
Так, статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.
Частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения; участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как указано выше, имущество должника получено организатором торгов (ООО "Бизнес-Стиль") 21.10.2013, извещение о проведении торгов опубликовано в газете "Невское время" от 29.11.2013 (пятница), т.е., в печатном средстве массовой информации, тираж и способ распространения которого обеспечили доведение информации о торгах до заинтересованных лиц, а также размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 02.12.2013 (понедельник, т.е., следующий рабочий день за днем опубликования извещения о торгах в периодическом печатном издании).
Торги проведены 30.12.2013.
При этом, следует указать, что дата размещения информации на сайте не зависит полностью от организатора торгов, поскольку им материалы направляются администрации сайта, а не публикуются самостоятельно на данном ресурсе.
Таким образом, срок размещения информации о проведении торгов в средстве массовой информации (газета "Невское время") соблюден, действия, направленные на исполнение требования о публикации сведений о торгах на официальном сайте организатором торгов также предприняты своевременно, в соответствии с требованиями пункта 3 "Правил ..." (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66), при этом доказательства наличия вины ООО "Бизнес-Стиль" в том, что публикация сведений на официальном сайте имела место лишь 02.12.2013, суду не представлено.
Помимо прочего, судом не принято во внимание отсутствие со стороны истца доказательств того, что нарушение двухмесячного срока проведения торгов, установленного ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", сроков размещения информации и публикации, являющихся незначительными, повлияло на круг участников публичных торгов, каким-либо образом ограничив их количество, повлияло на результаты торгов, или иным образом повлияло на права истца. В то время как подобные нарушения должны оцениваться в совокупности с иными обстоятельствами, свидетельствующими об их существенности, т.е. о том, что они воспрепятствовали получению объективного результата и привели к реальному нарушению прав и законных интересов должника и взыскателя. В данном случае торги состоялись, в них приняло участие два лица, имущество было продано по цене выше начальной цены продажи имущества. Таким образом, извещения о проведении данных торгов были надлежащими, информация о предстоящих торгах, в целом, обеспечила доступ участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, следовательно, указанные нарушения не являются существенными и не влияют на правильное определение победителя торгов.
Ошибочными полагает судебная коллегия и выводы суда первой инстанции относительно нарушений, допущенных в части оценки спорного имущества, и влияния данных нарушений на законность публичных торгов, соглашаясь, в данной части, с доводами апелляционных жалоб.
Так, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").
В отношении арестованного имущества был составлен отчет об оценке, согласно которому, стоимость имущества составила <...> рублей. На момент проведения торгов в распоряжение специализированной организации поступило письмо ОАО "<.1.>" от 28.11.2013 об актуализации отчета об оценке, согласно которому к моменту опубликования извещения о проведении торгов рыночная стоимость спорного имущества не уменьшилась и не увеличилась. Таким образом, данная оценка на момент реализации имущества должника была действующей и не оспорена. Заявления, ходатайства относительно приостановления реализации арестованного имущества организатору торгов ни от судебного пристава, ни от самого должника не поступали.
Действительно, апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2014 по гражданскому делу N 2-<...>/2014, состоявшимся уже после проведения торгов, признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Петроградского районного отдела судебных приставов УФССП России по Санкт-Петербургу <...> Ш.Т. от 22.04.2013 об оценке имущества должника как не соответствующее требованиям ст. 3 и ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности публичных торгов, поскольку привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве. Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушения, допущенные судебными приставами-исполнителями, не могут являться основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. При этом Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.
Кроме того, основанием для отложения или приостановления исполнительных действий и, соответственно, для отмены назначенных торгов по смыслу ст. ст. 38, 39 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в данном случае могло бы быть только судебное постановление, однако, как следует из материалов гражданского дела N 2-<...>/2014, которые исследовались в суде апелляционной инстанции, такое определение судом не выносилось.
Таким образом, оснований для признания торгов недействительными не имеется, поскольку процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истца, не установлено.
Кроме того, как справедливо указывает ООО "Бриз" в своей жалобе, после передачи арестованного имущества организатору торгов на реализацию, последний в своих действиях руководствуется положениями главы 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве", которая не предусматривает возможности для организатора торгов отказаться от принятия имущества ввиду истечения срока оценки. Возможность отказаться от принятия арестованного имущества по указанным основаниям не предусмотрена и Порядком взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденным совместным приказом Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.07.2008 N 347/149. Не предусмотрено подобное право и условиями государственного контракта, на основании которого действует организатор торгов. При этом обеспечительные меры в виде приостановления исполнительного производства, как было сказано выше, в рамках гражданского дела N 2-<...>/14 не принимались.
Помимо прочего, судебная коллегия принимает во внимание, что обращение <...> Г.Б. в суд с заявлением об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя по принятию отчета об оценке имело место уже в ходе организации торгов (заявление по делу 2-<...>/14 подано в суд 25.11.2013), между тем, отчет об оценке был принят судебным приставом-исполнителем 22.04.2013; как следует из материалов исполнительного производства, истец знал, что в отношении него возбуждено исполнительное производство. Следует также учесть, что полученные от реализации спорного имущества денежные средства перечислены в счет погашения имеющихся у истца долгов по исполнительным производствам, в оставшейся части возвращены должнику, что подтверждается постановлением о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение от 23.01.2014 и постановлением о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение от 23.09.2014. При этом, судебная коллегия принимает также во внимание, что письмом старшего судебного пристава-исполнителя от 12.12.2013 N <...> <...> Г.Б. был уведомлен о том, что спорное нежилое помещение не реализовано и возможность его сохранения не утрачена, данное письмо получено <...> Г.Б. 17.12.2013, т.е., до окончания публичных торгов. При этом, никаких мер по сохранению спорного нежилого помещения истец своевременно не предпринял, однако, при должной заинтересованности имел такую возможность, таким образом, он злоупотребил своими правами.
При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения требования о признании торгов недействительными, в связи с чем, постановленное судом решение подлежит отмене, а заявленные истцом требования - отклонению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 31 июля 2014 года отменить.
<...> Г.Б. в удовлетворении исковых требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)