Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что по вине ответчика в установленный предварительным договором срок основной договор аренды объекта недвижимости не был заключен. Направленное требование о возврате обеспечительного платежа оставлено ответчиком без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Курнаевой Н.Г. (доверенность от 24.11.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АМКапитал", г. Москва,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-25652/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АМКапитал", г. Москва, к обществу с ограниченной ответственностью "Веха-Авто", г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Самус", г. Самара, Акционерного коммерческого межрегионального топливно-энергетического банка "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" в лице Приволжского филиала, г. Самара, о взыскании 8 320 000 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АМКапитал" (далее - истец, ООО "АМКапитал") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Веха-Авто" (далее - ответчик, ООО "Веха-авто") о взыскании 4 160 000 руб. обеспечительного платежа, 4 160 000 руб. договорной неустойки.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Самус" (далее - ООО "Самус").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" в лице Приволжского филиала (далее - Банк).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 4 160 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.08.2012 ООО "Веха-Авто" (арендодатель) и ООО "Самус" (арендатор) заключили предварительный договор аренды, по условиям которого арендодатель не позднее 14 месяцев с даты подписания предварительного договора обязался заключить основной договор аренды сроком на пять лет объекта: здание, общей площадью 3 200 кв. м, этажность 1, литера А, кадастровый или условный номер: 63:01:0000000:905:23232, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Южное шоссе, д. 14, на условиях предварительного договора.
Между ООО "Веха-Авто" и ООО "Самус" 15.12.2012 был заключен краткосрочный договор аренды N ВА-СМС/А12-К сроком на 364 дня с последующей автоматической пролонгацией в соответствии с пунктом 4.2. договора.
Между ООО "Самус" и ООО "АМКапитал" 31.03.2013 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору аренды от 28.08.2012 и краткосрочному договору аренды от 15.12.2012 N ВА-СМС/А12-К, о чем ответчик был уведомлен 05.04.2013.
Между истцом и ответчиком 14.10.2013 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору аренды от 28.08.2012, согласно которому срок заключения основного договора аренды был определен как 01.05.2014. Во всем остальном стороны руководствуются условиями предварительного договора аренды от 28.08.2012.
В соответствии с пунктом 7 предварительного договора аренды от 28.08.2012 ООО "Самус" был перечислен ответчику обеспечительный платеж в размере 4 160 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 18.09.2014 N 00904.
В силу пункта 9 предварительного договора аренды от 28.08.2012 в случае не заключения основного договора на условиях и в срок, предусмотренный настоящим договором, по вине арендодателя, арендатор имеет право отказаться от заключения основного договора, а арендодатель обязуется в указанных случаях вернуть обеспечительный платеж в двойном размере.
Истцом в адрес ответчика 03.02.2014 была направлена оферта с четырьмя подписанными со стороны истца экземплярами основного договора аренды здания, согласно которой ответчику предлагалось заключить основной договор аренды здания в соответствии с условиями предварительного договора аренды от 28.08.2012.
Оферта была получена ответчиком 04.02.2014 и оставлена без внимания.
Истец 03.04.2014 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного договора аренды от 28.08.2012 (дело N А55-7306/2014).
В ходе судебного разбирательства ответчик представил в материалы дела проект основного договора аренды, но, как указал истец, его условия существенно отличались от условий, содержащихся в предварительном договоре аренды, что послужило основанием для отказа от иска. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 определение о прекращении производства по делу оставлено без изменения.
Истец, считая, что основной договор аренды на условиях предварительного договора от 28.08.2012 не заключен по вине арендодателя, 23.07.2014 направил в адрес ответчика требование о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.
Поскольку требование о возврате обеспечительного платежа в двойном размере ответчиком исполнено не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В соответствии с пунктами 2, 3 соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.03.2013 права и обязанности перешли к новому арендатору (ООО "АМКапитал") в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату передачи прав и обязанностей по договорам. Права и обязанности по договорам перешли от арендатора к новому арендатору в момент заключения соглашения.
Обязанность по возврату обеспечительного платежа арендодателем предусмотрена пунктом 9 предварительного договора аренды от 28.08.2012, в связи с чем, как правильно указали суды, дополнительного указания на переход данной обязанности при наступлении соответствующих условий не требуется.
Пунктом 7 соглашения о передаче прав и обязанностей предусмотрена уплата новым арендатором вознаграждения арендатору за передачу прав и обязанностей.
Представленной истцом в материалы дела выпиской по счету ООО "АМКапитал" от 04.07.2013 подтверждается факт перечисления ООО "АМКапитал" в адрес ООО "Самус" денежных средств в размере 4 160 000 руб. в полном соответствии с условиями соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.03.2013.
При этом в соглашении также отмечено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как правильно указали суды, со ссылкой на статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и судебный акт по делу N А55-7306/2014, поскольку основной договор в срок, предусмотренный предварительным договором, заключен не был, обязательства сторон, исходя из условий предварительного договора, прекратились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку истец, перечислив ответчику денежные средства по предварительному договору, не получил какого-либо встречного представления и возможность его получения утрачена, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в размере 4 160 000 руб., которое подлежит возврату.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в размере 4 160 000 руб., судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).
На основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Судебные инстанции обоснованно указали, что из содержания предварительного договора аренды от 28.08.2012 не следует, что стороны достигли соглашения о неустойке.
По смыслу пункта 9 предварительного договора, последствия незаключения договора аренды - возврат обеспечительного платежа в двойном размере - сходны с задатком.
Однако в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком обеспечивается имущественное обязательство, в то время как предварительный договор согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только обязательство заключить основной договор в будущем и не является денежным, поэтому в силу указанных норм не может быть обеспечено задатком.
Таким образом, уплаченный обеспечительный платеж является авансом.
Поскольку по условиям заключенного сторонами предварительного договора обеспечительный взнос подлежит зачету в оплату арендной платы (в погашение задолженности по арендной плате), то есть выполняет платежную функцию в основном договоре, а договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика не возникло права на получение арендных платежей.
Следовательно, у ответчика отсутствуют основания для удержания полученных от истца авансовых платежей в размере 4 160 000 руб. в счет будущих арендных платежей.
Выводы судов об отсутствии вины ООО "Веха-Авто" в незаключении договора суд кассационной инстанции считает также правомерными в силу следующего.
По делу N А55-7306/2014 ООО "Веха-Авто" предоставило свой проект договора, в котором было указано пунктом 1.5. - на обременение имущества залогом, что в силу пункта 3. предварительного договора являлось обязательным. Было получено согласие залогодержателя на сдачу в аренду недвижимого имущества.
Как пояснил истец, в связи с тем, что в период действия предварительного договора были изменены границы земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом, в пункте 2.6 договора аренды, предлагаемого ответчиком к заключению, была указана площадь участка в размере 8 616,6 кв. м. Соответственно, был уменьшен размер арендной платы по договору.
При этом в аренду предлагалось все здание, с теми характеристиками, которые были оговорены при заключении предварительного договора.
Как правильно указали суды, предложение ответчиком иных условий аренды, вызванных объективными причинами, не может быть признано виной ответчика.
Факт непредоставления акцепта на условиях предложенной истцом оферты от 03.02.2014 также не может являться подтверждением вины ответчика.
Каких-либо иных доказательств вины ответчика в незаключении основного договора аренды, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования о взыскании 4 160 000 руб. - неустойки не подлежат удовлетворению.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу N А55-25652/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.09.2015 N Ф06-229/2015 ПО ДЕЛУ N А55-25652/2014
Требование: О взыскании обеспечительного платежа, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что по вине ответчика в установленный предварительным договором срок основной договор аренды объекта недвижимости не был заключен. Направленное требование о возврате обеспечительного платежа оставлено ответчиком без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2015 г. N Ф06-229/2015
Дело N А55-25652/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Курнаевой Н.Г. (доверенность от 24.11.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АМКапитал", г. Москва,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-25652/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АМКапитал", г. Москва, к обществу с ограниченной ответственностью "Веха-Авто", г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Самус", г. Самара, Акционерного коммерческого межрегионального топливно-энергетического банка "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" в лице Приволжского филиала, г. Самара, о взыскании 8 320 000 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АМКапитал" (далее - истец, ООО "АМКапитал") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Веха-Авто" (далее - ответчик, ООО "Веха-авто") о взыскании 4 160 000 руб. обеспечительного платежа, 4 160 000 руб. договорной неустойки.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Самус" (далее - ООО "Самус").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий межрегиональный топливно-энергетический банк "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" в лице Приволжского филиала (далее - Банк).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 4 160 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.08.2012 ООО "Веха-Авто" (арендодатель) и ООО "Самус" (арендатор) заключили предварительный договор аренды, по условиям которого арендодатель не позднее 14 месяцев с даты подписания предварительного договора обязался заключить основной договор аренды сроком на пять лет объекта: здание, общей площадью 3 200 кв. м, этажность 1, литера А, кадастровый или условный номер: 63:01:0000000:905:23232, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Южное шоссе, д. 14, на условиях предварительного договора.
Между ООО "Веха-Авто" и ООО "Самус" 15.12.2012 был заключен краткосрочный договор аренды N ВА-СМС/А12-К сроком на 364 дня с последующей автоматической пролонгацией в соответствии с пунктом 4.2. договора.
Между ООО "Самус" и ООО "АМКапитал" 31.03.2013 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору аренды от 28.08.2012 и краткосрочному договору аренды от 15.12.2012 N ВА-СМС/А12-К, о чем ответчик был уведомлен 05.04.2013.
Между истцом и ответчиком 14.10.2013 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору аренды от 28.08.2012, согласно которому срок заключения основного договора аренды был определен как 01.05.2014. Во всем остальном стороны руководствуются условиями предварительного договора аренды от 28.08.2012.
В соответствии с пунктом 7 предварительного договора аренды от 28.08.2012 ООО "Самус" был перечислен ответчику обеспечительный платеж в размере 4 160 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 18.09.2014 N 00904.
В силу пункта 9 предварительного договора аренды от 28.08.2012 в случае не заключения основного договора на условиях и в срок, предусмотренный настоящим договором, по вине арендодателя, арендатор имеет право отказаться от заключения основного договора, а арендодатель обязуется в указанных случаях вернуть обеспечительный платеж в двойном размере.
Истцом в адрес ответчика 03.02.2014 была направлена оферта с четырьмя подписанными со стороны истца экземплярами основного договора аренды здания, согласно которой ответчику предлагалось заключить основной договор аренды здания в соответствии с условиями предварительного договора аренды от 28.08.2012.
Оферта была получена ответчиком 04.02.2014 и оставлена без внимания.
Истец 03.04.2014 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного договора аренды от 28.08.2012 (дело N А55-7306/2014).
В ходе судебного разбирательства ответчик представил в материалы дела проект основного договора аренды, но, как указал истец, его условия существенно отличались от условий, содержащихся в предварительном договоре аренды, что послужило основанием для отказа от иска. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 определение о прекращении производства по делу оставлено без изменения.
Истец, считая, что основной договор аренды на условиях предварительного договора от 28.08.2012 не заключен по вине арендодателя, 23.07.2014 направил в адрес ответчика требование о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.
Поскольку требование о возврате обеспечительного платежа в двойном размере ответчиком исполнено не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В соответствии с пунктами 2, 3 соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.03.2013 права и обязанности перешли к новому арендатору (ООО "АМКапитал") в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату передачи прав и обязанностей по договорам. Права и обязанности по договорам перешли от арендатора к новому арендатору в момент заключения соглашения.
Обязанность по возврату обеспечительного платежа арендодателем предусмотрена пунктом 9 предварительного договора аренды от 28.08.2012, в связи с чем, как правильно указали суды, дополнительного указания на переход данной обязанности при наступлении соответствующих условий не требуется.
Пунктом 7 соглашения о передаче прав и обязанностей предусмотрена уплата новым арендатором вознаграждения арендатору за передачу прав и обязанностей.
Представленной истцом в материалы дела выпиской по счету ООО "АМКапитал" от 04.07.2013 подтверждается факт перечисления ООО "АМКапитал" в адрес ООО "Самус" денежных средств в размере 4 160 000 руб. в полном соответствии с условиями соглашения о передаче прав и обязанностей от 31.03.2013.
При этом в соглашении также отмечено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как правильно указали суды, со ссылкой на статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и судебный акт по делу N А55-7306/2014, поскольку основной договор в срок, предусмотренный предварительным договором, заключен не был, обязательства сторон, исходя из условий предварительного договора, прекратились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку истец, перечислив ответчику денежные средства по предварительному договору, не получил какого-либо встречного представления и возможность его получения утрачена, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в размере 4 160 000 руб., которое подлежит возврату.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в размере 4 160 000 руб., судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).
На основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Судебные инстанции обоснованно указали, что из содержания предварительного договора аренды от 28.08.2012 не следует, что стороны достигли соглашения о неустойке.
По смыслу пункта 9 предварительного договора, последствия незаключения договора аренды - возврат обеспечительного платежа в двойном размере - сходны с задатком.
Однако в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком обеспечивается имущественное обязательство, в то время как предварительный договор согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только обязательство заключить основной договор в будущем и не является денежным, поэтому в силу указанных норм не может быть обеспечено задатком.
Таким образом, уплаченный обеспечительный платеж является авансом.
Поскольку по условиям заключенного сторонами предварительного договора обеспечительный взнос подлежит зачету в оплату арендной платы (в погашение задолженности по арендной плате), то есть выполняет платежную функцию в основном договоре, а договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика не возникло права на получение арендных платежей.
Следовательно, у ответчика отсутствуют основания для удержания полученных от истца авансовых платежей в размере 4 160 000 руб. в счет будущих арендных платежей.
Выводы судов об отсутствии вины ООО "Веха-Авто" в незаключении договора суд кассационной инстанции считает также правомерными в силу следующего.
По делу N А55-7306/2014 ООО "Веха-Авто" предоставило свой проект договора, в котором было указано пунктом 1.5. - на обременение имущества залогом, что в силу пункта 3. предварительного договора являлось обязательным. Было получено согласие залогодержателя на сдачу в аренду недвижимого имущества.
Как пояснил истец, в связи с тем, что в период действия предварительного договора были изменены границы земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом, в пункте 2.6 договора аренды, предлагаемого ответчиком к заключению, была указана площадь участка в размере 8 616,6 кв. м. Соответственно, был уменьшен размер арендной платы по договору.
При этом в аренду предлагалось все здание, с теми характеристиками, которые были оговорены при заключении предварительного договора.
Как правильно указали суды, предложение ответчиком иных условий аренды, вызванных объективными причинами, не может быть признано виной ответчика.
Факт непредоставления акцепта на условиях предложенной истцом оферты от 03.02.2014 также не может являться подтверждением вины ответчика.
Каких-либо иных доказательств вины ответчика в незаключении основного договора аренды, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования о взыскании 4 160 000 руб. - неустойки не подлежат удовлетворению.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу N А55-25652/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)