Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В результате издания незаконных актов лицо не смогло выполнить перед истцом обязательства по договору инвестирования, а истец понес убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ширяев А.С.
Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Шеховцовой Э.А.,
судей Строчкиной Е.А., Товчигречко М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 июня 2014 года,
дело по апелляционным жалобам юрисконсульта отдела правового и штатного обеспечения комитета финансов и бюджета администрации г. Ставрополя Я.М. и представителя администрации г. Ставрополя К.Д. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года по исковому заявлению Ш.Г.Н. к Муниципальному образованию город Ставрополь Ставропольского края о возмещении убытков, причиненных гражданину в результате издания акта органа местного самоуправления акта, в результате чего исполнение обязательства стало невозможным,
заслушав доклад судьи Товчигречко М.М.,
установила:
Истец Ш.Г.Н. обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) о взыскании с муниципального образования - города Ставрополь за счет средств казны в его пользу убытков, причиненных в результате издания акта органа местного самоуправления, в результате чего исполнение обязательства по договору стало невозможным в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований указал, что Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 г. ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 472137 кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя. 10.06.2008 г. администрация г. Ставрополя заключила с ЗАО "<...>" договор аренды N 6635 земельного участка, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. Березовой в квартале 573 города Ставрополя. ЗАО "<...>" заключило с ООО "<...>" соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды вышеуказанного земельного участка. КУМИ администрации города Ставрополя, администрация города Ставрополя, не возражали против передачи прав и обязанностей по договору аренды и заключили с ООО "<...>" договор аренды вышеуказанного земельного участка. Данный договор аренды был зарегистрирован 16.10.2009 года, однако в нем было указано, что стороны договорились, что срок действия договора - с 05.06.2008 г. по 04.06.2011 г. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако пункт 2 этой же статьи предусматривает, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. ООО "<...>" заключило с истцом 09.10.2009 года договор инвестирования строительства N 2, в период заключенного договора аренды земельного участка ООО "<...>". Дата заключения договора аренды подтверждается выписками из ЕГРП от 18.02.2011 года и от 18.09.2013 года. В соответствии с п. 1.2 договора ООО "<...>" обязалось осуществить строительство незавершенного строения (жилого дома), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> (позиция 23). В соответствии с п. 2.5 договора заказчик обязался обеспечить прокладку коммуникаций и выполнить общестроительные работы ниже "0" уровня, то есть, возвести фундамент объекта. В пункте 2.7 договора было предусмотрено обязательство заказчика передать истцу в собственность свободный от прав третьих лиц объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенный: город Ставрополь, ул. <...>, в квартале 573, площадью <...> кв. м, а также передать право аренды на земельный участок, площадью <...> кв. м (позиция 23), на котором находится объект. В соответствии с п. 4.1 договора истец уплатил заказчику <...> рублей, что подтверждается квитанцией к приходным кассовым ордерам N 56 от 09.10.2009 года, N 57 от 10.10.2009 года, а также кассовыми чеками от этой же даты. Земельные участки, на которых предстояло строить, были размежеваны, были изготовлены карты (планы земельных участков), площадь участка позиции 23 составила <...> кв. м. Межевание участков проводил кадастровый инженер ИП П.В.А., имеющий лицензии на осуществление картографической и геодезической деятельности. Ответом от 15.12.2013 г. за запрос кадастровый инженер подтвердил эти обстоятельства, также подтвердил, что земельные участки с КН 26:12:021001:2 ЗУ 37 (позиция 37) и ЗУ 23 (позиция 23) входили в состав земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, квартал 573 с КН 26:12:021001:2, площадью <...> кв. м. ООО "<...>" заключило с ООО "<...>" договор подряда N 26-С от 19.10.2009 г., по условиям которого ООО "<...>" на указанном земельном участке выполнило подрядные работы по вертикальной планировке, благоустройству комплекса строительства индивидуальных жилых домов. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 18 ноября 2010 г. по делу N А63-5812/2010 признаны установленными требования ООО "<...>" к ООО "<...>" в размере 30 053 302,20 рублей, общество включено было в реестр кредиторов. В июне 2011 года истец получил из Октябрьского районного суда г. Ставрополя копию определения суда от 14.01.2011 года, вступившего в законную силу 24.05.2011 года, которым заявление ООО "<...>" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года гражданскому делу по иску прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "Северо-Кавказский Регион Строй" о признании сделок недействительными, исключении из Единого государственного реестра регистрации прав аренды на земельный участок, было оставлено без рассмотрения. Из указанного определения суда следовало, что решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года постановлено: Признать недействительным договор аренды земельного участка N 6635 от 19.06.2008 г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ЗАО "<...>". Исключить из Единого государственного реестра запись о регистрации права аренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ЗАО "<...>" от 5.08.2008 г. Признать недействительным договор субаренды земельного участка N 20/72 от 05.06.2008 г., заключенный между ЗАО "<...>" и ООО "<...>". Требования об исключении из Единого государственного реестра записи о регистрации права субаренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ООО "<...>" - оставить без удовлетворения. Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635 Ф от 10.06.2008 г., заключенное между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 г. Исключить из Единого государственного реестра запись о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635 Ф от 10.06.2008 г., заключенного между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 г. Как стало известно истцу от руководства ООО "<...>", представитель Общества участвовал в рассмотрении настоящего гражданского дела, и в ходе рассмотрения дела ему стало известно об отмене администрацией города Ставрополя постановлений "Об утверждении акта выбора земельного участка" и "О предоставлении ЗАО "Рокада и К" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573". Таким образом, администрация города Ставрополя отменила ранее изданные ею же ненормативные акты, посчитав их незаконными, что означает, что администрация издала незаконные акты, в результате издания которых, а затем их отмены, ООО "<...>" не смогло выполнить перед истцом обязательства по договору инвестирования, а истец понес убытки. Истец обращался в Арбитражный суд СК с заявлением о включении его в реестр кредиторов, однако определением Арбитражного суда от 28.04.2011 года ему было отказано во включении в реестр кредиторов. Арбитражный суд мотивировал отказ следующим: "Из материалов дела следует, что требование Ш.Г.Н. о включении в реестр требований кредиторов заявлены на основании договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 г. В реестр требований кредиторов подлежат включению денежные обязательства и обязательные платежи должника. Согласно статье 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" денежное обязательство - это обязанность уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию. Как следует из договора инвестирования строительства, его предметом является финансирование инвестором Ш.Г.Н. строительства незавершенного строения (жилого дома) с получением его в собственность. Обязательством должника ООО "<...>" по договору инвестирования строительства является строительство жилого дома в качестве заказчика и передача его в собственность Ш.Г.Н. Данное обязательство является имущественным обязательством по передаче инвестору конкретного имущества. Инвестиционный договор с ООО "<...>" не расторгнут, следовательно, рассматриваемое требование кредитора Ш.Г.Н. не является денежным. Вышеуказанный договор инвестирования не был расторгнут, поскольку обязательства по нему были прекращены невозможностью исполнения из-за издания акта органом местного самоуправления. Незаконность изданного акты органом местного самоуправления подтверждается его последующей отменой и признанием судом недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, и самого договора аренды.
Таким образом, обязательства ООО "<...>" перед истцом прекратились с учетом толкования ст. ст. 13, 16, 417 ГК РФ вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в отношении которого был прекращен договор аренды. В настоящем иске истец просит защиты нарушенного права путем подачи иска с требованием о возмещении ущерба, причиненного в результате прекращения обязательств общества вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в отношении которого был прекращен договор аренды. 05.12.2012 года Октябрьским районным судом г. Ставрополя было вынесено решение по иску аналогичных инвесторов, заключивших договоры с ООО "<...>", на основании которых ха их денежные средств были возведены фундаменты - "0" уровень на земельном участке под предполагаемый для возведения объект недвижимости. За четверыми было признано право собственности на незавершенные строительством объекты, 18% готовности, расположенные в 573 квартале по ул. <...> в г. Ставрополе. В указанном решении суда суд пришел к выводу о том, что инвестирование строительства им возведение коммуникаций проводилось в период действия договора аренды. Поскольку аренды земельного участка была прекращена, земельный участок был снят с кадастрового учета 11.08.2010 года. Считает, что администрация допустила определенный период действия незаконного акта, именно в такой период с истцом и был заключен договор инвестирования, истцом были оплачены денежные средства в сумме 500 000 рублей, что является доказанным. В связи с этим, истец обратился в суд за защитой нарушенного права путем подачи иска о возмещении убытков в размере <...> рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года заявление Ш.Г.Н. удовлетворено.
В апелляционных жалобах юрисконсульт отдела правового и штатного обеспечения комитета финансов и бюджета администрации г. Ставрополя Я.Г. и представитель администрации г. Ставрополя К.Д. просят решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года отменить, вынести по делу новое решение которым в удовлетворении заявленных Ш.Г.Н. требований, отказать.
В возражениях на апелляционную жалобу Ш.Г.Н. просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г. Ставрополя К.Д., представителя комитета финансов и бюджета Долгую Г.В., поддержавших доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также выслушав Ш.Г.Г. и ее представителя К.Т., просивших оставить решения суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, а потому подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя.
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.11.2005 года, а 11.08.2010 года на основании решения о снятии с учета объекта недвижимости N 2612/301/10-5615 от 11.08.2010 года, снят с учета. Данное обстоятельство подтверждается кадастровым делом объекта недвижимости <...>, предоставленным суду ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" 18.12.2013 года.
Судом установлено, что на основании Постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года, 10.06.2008 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя "Арендодатель" и ЗАО "<...>" "Арендатор" заключен договор аренды земельного участка N 6635. Согласно пункту 1.1 договора аренды, арендодатель в соответствие с постановлением главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя, с целевым назначением - для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов, сроком до 04.06.2011 года.
25.03.2008 года Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя ЗАО "<...>" выдано разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов на земельном участке, расположенном на ул. <...>, в квартале 573 в г. Ставрополе, площадью <...> кв. м 10.10.2008 года срок действия разрешения продлен.
15.10.2009 года между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года. В результате перенайма произошла замена арендатора на срок до 04.06.2011 года, возникшем из договора аренды (п. 1). Согласно п. 2 соглашения, объектом договора аренды является земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> в квартале 573, площадью <...> кв. м, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов.
Данное соглашение по договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 16.10.2009 года, номер регистрации: 26-26-12/116/2209-510.
В заседании суда первой инстанции нашел свое подтверждении тот факт, что собственник земельного участка в лице КУМИ города Ставрополя не возражал против передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ЗАО "<...>" к ООО "<...>".
Согласно имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/057/2013-312 от 16.12.2013 года, имеются сведения о регистрации права аренды на земельный участок - для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов, площадью <...>кв. м, по ул. Березовой в квартале 573 в г. Ставрополе в пользу ООО "<...>", сроком с 05.06.2008 года по 04.06.2011 года.
09.10.2009 года между ООО "<...>" "Заказчик" и Ш.Г.Н. "Инвестор" заключен договор инвестирования строительства N 2. Предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п. 1.1).
Как следует из п. 1.2. Инвестор Ш.Г.Н. обязуется передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства незавершенного строения (жилого дома), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> (позиция 23), а Заказчик ООО "<...>" обязуется использовать переданные средства в соответствие с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору права собственности на объект.
Согласно п. 1.4 договора, строительство объекта ведется Заказчиком на основании договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенного сроком на 3 года до 04.06.2011 года, и разрешения на строительство 26309000-1/1039 от 10.10.2008 года.
Заказчик ООО "<...>" обязался использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (п. 2.3). В соответствии с п. 2.4, п. 2.5 договора Заказчик обязался обеспечить прокладку коммуникаций до участка, и выполнение следующих работ по строительству объекта: строительно-монтажные работы ниже "0" уровня.
Пунктом 2.7 договора предусмотрена обязанность Заказчика передать Инвестору в собственность свободный от прав третьих лиц Объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, по ул. <...>в квартале 573 в г. Ставрополе, площадью <...>кв. м, а также передать право аренды на земельный участок, площадью <...>кв. м (позиция N 23), на котором находится объект.
Согласно п. 3.1 договора Инвестор обязался своевременно в полном объеме в соответствие с предусмотренным настоящим договором порядком вносить Заказчику денежные средства. Пунктом 4.1 предусмотрено, что Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме <...> рублей. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор инвестирования строительства N 2, заключенный между ООО "<...>" и истцом Ш.Г.Н. 09.10.2009 года, был заключен на законных основаниях при наличии у ООО "<...>" права аренды земельного участка.
То обстоятельство, что истец Ш.Г.Н. исполнил свои обязательства по договору инвестирования строительства в части внесения суммы 500 000 рублей, подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам N 56 от 09.10.2009 года, N 57 от 10.10.2009 года, а также кассовыми чеками от 09.10.2009 года и 10.10.2009 года. Денежные средств внесены истцом в соответствие с условиями п. 4.2 договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 года, посредством внесения денежных средств в кассу Заказчика.
Установлено, что в рамках осуществления деятельности по строительству, 09.12.2009 года ООО "<...>" заказаны кадастровые работы кадастровому инженеру ИП П.В.А., в результате которых изготовлено межевое дело, проведены геодезические работы по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, 573 квартал, с КН <...>, площадью <...> кв. м с разделением на 138 участков для строительства индивидуальных жилых домов.
Таким образом, установлено и подтверждается картой (планом) земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>в квартале 573, земельные участки, на которых ООО "<...>" предстояло строить незавершенные строительством объекты, были размежеваны, были изготовлены карты (планы земельных участков), определены площади земельных участков.
Как следует из кадастрового плана территории, представленного суду, нумерация участкам присваивалась следующим образом: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица <...>, позиция N.
Как следует из ответа кадастрового инженера ИП П.В.А. на адвокатский запрос от 15.12.2013 года, исследованного судом, земельные участки с КН <...> ЗУ 37 (позиция 37) и ЗУ 23 (позиция 23) входили в состав земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, квартал 573 с КН 26:12:021001:2, площадью <...> кв. м.
Согласно материалам дела, Арбитражным судом Ставропольского края на основании определения от 18.11.2010 года по делу N А63-5812/2010 признаны установленными требования ООО "<...>" к ООО "<...>" в размере 30 053 302,20 рублей, общество включено было в реестр кредиторов. Судом было установлено, что между должником ООО "Северо-Кавказский Регион строй" в целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке заключен с ООО "<...>" договор подряда N 26-С от 19.10.2009 года, по условиям которого ООО "<...>" на указанном земельном участке выполнило подрядные работы по вертикальной планировке, благоустройству комплекса строительства индивидуальных жилых домов, однако ООО "<...>" обязательства по оплате подрядных работ не выполнило. Впоследствии, на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2011 года из числа кредиторов на указанную сумму ЗАО "<...>" исключено в связи с тем, что 29.12.2010 года исключено из ЕГРЮЛ и его требования к ООО "<...>" считаются погашенными.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно посчитал, что в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что в целях осуществления строительства объектов незавершенного строительства на арендуемом земельном участке ООО "<...>" заключило договор на осуществление подрядных работ. Однако, строительство объектов, а, следовательно, и выполнение обязательств перед инвесторами, не было завершено обществом.
Суд верно считает установленным, что обязательства истцом по договору инвестирования были исполнены надлежащим образом, в то время как свои обязательства по передаче объекта незавершенного строительства истцу ООО "<...>" не исполнило.
Основанием для невозможности исполнения обязательств ООО "<...>" послужили следующие установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства.
Так, согласно материалам дела, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.07.2010 года по делу А63-5218/2010 в отношении ООО "<...>" введена процедура наблюдения, временным управляющим назначена П. Решением от 09.12.2010 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 года конкурсное производство в отношении ООО "<...>" завершено. Определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника.
Следовательно, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела ООО "<...>" ликвидировано и не является действующим юридическим лицом.
Судом первой инстанции верно установлено, что Ш.Г.Н. обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о включении его в реестр кредиторов ООО "<...>", однако определением Арбитражного суда от 28.04.2011 года ему было отказано во включении в реестр кредиторов по тому основанию, что обязательством должника ООО "<...>" по договору инвестирования строительства является строительство жилого дома в качестве заказчика и передача его в собственность Ш.Г.Н., данное обязательство является имущественным обязательством, но не денежным, а поскольку в реестр требований кредиторов подлежат включению денежные обязательства и обязательные платежи должника, включение в реестр кредиторов имущественного обязательства противоречит требованиям ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В реестр требований кредиторов должника такие требования не подлежат включению, правоотношения между должником и кредиторами по имущественным обязательствам Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" не регулируются".
Как следует из исследованного судом решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года, исковые требования прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к администрации г. Ставрополя, комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "<...>", удовлетворены частично. Судом признан недействительным договор аренды земельного участка N 6635 от 19.06.2008 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ЗАО "<...>"; исключена из Единого государственного реестра запись о регистрации права аренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ЗАО "<...>" от 05.08.2008 года; признан недействительным договор субаренды земельного участка N 20/72 от 05.06.2008 года, заключенный между ЗАО "<...>" и ООО "<...>"; признано недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенное между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 года; исключена из Единого государственного реестра запись о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенного между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 года. Исковое требование прокурора об исключении из Единого государственного реестра записи о регистрации права субаренды на земельный участок, расположенный по ул. <...> в квартале 573 в г. Ставрополе за ООО "<...>", оставлено без удовлетворения.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя, в соответствие со ст. 22 ЗК РФ. В соответствие с материалами землеустроительного дела судом установлено, что изначально указанный участок был предоставлен в аренду сроком на три года ООО "<...>". Однако, при предоставлении земельного участка, расположенного по ул. <...> в квартале 573 в г. Ставрополе в аренду ООО "<...>" на основании постановления главы г. Ставрополя от 21.10.2005 года N 4394, администрацией г. Ставрополя не были соблюдены условия, предусмотренные п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", следовательно, данный земельный участок был предоставлен с нарушением требований земельного законодательства.
Установлено, что постановлением главы города Ставрополя N 1183 от 02.11.2009 года, то есть после обращения прокурора в суд с иском, были отменены постановление от 21.10.2005 года N 4394 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "<...>" места размещения комплекса индивидуальных жилых домов..." и постановление главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573", в связи с чем производство по делу в части признания постановления N 1445 от 05.06.2008 года было прекращено.
Таким образом, Октябрьским районным судом г. Ставрополя судом было установлено, что постановление главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573" было отменено органом, его принявшим как незаконное.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу стороной ответчика не оспаривались факты, установленные вступившим в законную силу 02.03.2010 года решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года.
При таких обстоятельствах, факт издания не соответствующего закону акта органа местного самоуправления о предоставлении обществу земельного участка установлен вступившим в законную в силу решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года.
Судом первой инстанции исследовано представленное в материалы дела постановление главы города Ставрополя N 1183 от 02.11.2009 года об отмене в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленного статьями 30 - 32 ЗК РФ постановлений главы города Ставрополя: от 21.10.2005 года N 4394 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ОО "<...>" места размещения комплекса индивидуальных жилых домов по улице Березовой в квартале 573 в г. Ставрополе и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" и от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573".
То обстоятельство, что органом местного самоуправления отменены ранее изданные им же ненормативные акты исходя из незаконности их вынесения, по мнению суда, свидетельствует о том, что затраты, которые понес истец, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда он не мог осознавать незаконность акта администрации в части нарушения прав ООО "<...>" в предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка, на котором предполагалось строительство объекта незавершенного строительства, право собственности, на который должно было возникнуть у истца в случае завершения ООО "<...>" строительства, при наличии у него соответствующего права на земельный участок.
Следовательно, интерес истца, не знавшего о неправомерности предоставления обществу земельного участка, ввиду нарушения прав третьих лиц подлежит судебной защите.
Судом исследовано также определение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14.01.2011 года, вступившее в законную силу 24.05.2011 года, которым заявление ООО "<...>" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года по гражданскому делу по иску прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "<...>" о признании сделок недействительными, исключении из Единого государственного реестра регистрации прав аренды на земельный участок, оставлено без рассмотрения.
Исходя из вышеизложенного, с учетом установленных обстоятельств по делу, суд верно пришел к выводу о том, что в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что обязательства ООО "<...>" перед истцом Ш.Г.Н. в частности, прекратились с учетом толкования ст. ст. 13, 16, 417 ГК РФ вследствие невозможности продолжения обществом работ на земельном участке, в отношении которого были признаны недействительными договор аренды земельного участка между КУМИ г. Ставрополя и ЗАО "<...>" N 6635 от 10.06.2008 года и соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) от 15.10.2009 года по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года между ЗАО "<...>" и ООО "<...>".
Из представленных доказательств судом установлено, что ООО "Северо-Кавказский Регион Строй", заключив договор инвестирования, начало выполнять обязательства по договору, но не исполнило эти обязательства надлежащим образом, в связи с признанием договора аренды и соглашения по нему недействительными, вследствие чего работы на земельном участке в отсутствие прав, выполнять стало невозможным.
С учетом данных обстоятельств, суд верно счел установленным то, что истец Ш.Г.Н. заключил договор инвестирования с ООО "<...>", во исполнение которого внес в кассу общества <...> рублей, однако ООО "<...>" лишилось возможности исполнить обязательства перед Ш.Г.Н. по инвестиционному договору по причине признания недействительным договора аренды земельного участка N 6635 от 10.06.2008 года и его неотъемлемой части - соглашения о передаче права и обязанностей от 15.10.2009 года, а также отмене администрацией города Ставрополя постановлений о предоставлении земельного участка как незаконных. Таким образом, обязательства сторон, возникшие из договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 года исходя из правил п. 1 ст. 417 ГК РФ, прекратились вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в результате чего Ш.Г.Н. понес убытки в размере <...> рублей.
Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.
Толкование положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.
Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.
Суд первой инстанции, проанализировав нормы права, регулирующие возникшие спорные правоотношения, обоснованно пришел к выводу о том, что истцом представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что исполнение обязательств ООО "<...>", связанных со строительством на земельном участке, стало невозможно именно вследствие издания вышеуказанных ненормативных актов органом местного самоуправления города Ставрополя, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, впоследствии отмененных тем же органом местного самоуправления, в результате чего истец понес убытки, возмещение которых он вправе требовать, поскольку это не противоречит нормам материального права.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
С учетом изложенного решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33А-408/14
Требование: О возмещении убытков, причиненных гражданину в результате издания актов органа местного самоуправления.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В результате издания незаконных актов лицо не смогло выполнить перед истцом обязательства по договору инвестирования, а истец понес убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2014 г. по делу N 33А-408/14
Судья: Ширяев А.С.
Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Шеховцовой Э.А.,
судей Строчкиной Е.А., Товчигречко М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 июня 2014 года,
дело по апелляционным жалобам юрисконсульта отдела правового и штатного обеспечения комитета финансов и бюджета администрации г. Ставрополя Я.М. и представителя администрации г. Ставрополя К.Д. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года по исковому заявлению Ш.Г.Н. к Муниципальному образованию город Ставрополь Ставропольского края о возмещении убытков, причиненных гражданину в результате издания акта органа местного самоуправления акта, в результате чего исполнение обязательства стало невозможным,
заслушав доклад судьи Товчигречко М.М.,
установила:
Истец Ш.Г.Н. обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) о взыскании с муниципального образования - города Ставрополь за счет средств казны в его пользу убытков, причиненных в результате издания акта органа местного самоуправления, в результате чего исполнение обязательства по договору стало невозможным в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований указал, что Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 г. ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 472137 кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя. 10.06.2008 г. администрация г. Ставрополя заключила с ЗАО "<...>" договор аренды N 6635 земельного участка, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. Березовой в квартале 573 города Ставрополя. ЗАО "<...>" заключило с ООО "<...>" соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды вышеуказанного земельного участка. КУМИ администрации города Ставрополя, администрация города Ставрополя, не возражали против передачи прав и обязанностей по договору аренды и заключили с ООО "<...>" договор аренды вышеуказанного земельного участка. Данный договор аренды был зарегистрирован 16.10.2009 года, однако в нем было указано, что стороны договорились, что срок действия договора - с 05.06.2008 г. по 04.06.2011 г. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако пункт 2 этой же статьи предусматривает, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. ООО "<...>" заключило с истцом 09.10.2009 года договор инвестирования строительства N 2, в период заключенного договора аренды земельного участка ООО "<...>". Дата заключения договора аренды подтверждается выписками из ЕГРП от 18.02.2011 года и от 18.09.2013 года. В соответствии с п. 1.2 договора ООО "<...>" обязалось осуществить строительство незавершенного строения (жилого дома), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> (позиция 23). В соответствии с п. 2.5 договора заказчик обязался обеспечить прокладку коммуникаций и выполнить общестроительные работы ниже "0" уровня, то есть, возвести фундамент объекта. В пункте 2.7 договора было предусмотрено обязательство заказчика передать истцу в собственность свободный от прав третьих лиц объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенный: город Ставрополь, ул. <...>, в квартале 573, площадью <...> кв. м, а также передать право аренды на земельный участок, площадью <...> кв. м (позиция 23), на котором находится объект. В соответствии с п. 4.1 договора истец уплатил заказчику <...> рублей, что подтверждается квитанцией к приходным кассовым ордерам N 56 от 09.10.2009 года, N 57 от 10.10.2009 года, а также кассовыми чеками от этой же даты. Земельные участки, на которых предстояло строить, были размежеваны, были изготовлены карты (планы земельных участков), площадь участка позиции 23 составила <...> кв. м. Межевание участков проводил кадастровый инженер ИП П.В.А., имеющий лицензии на осуществление картографической и геодезической деятельности. Ответом от 15.12.2013 г. за запрос кадастровый инженер подтвердил эти обстоятельства, также подтвердил, что земельные участки с КН 26:12:021001:2 ЗУ 37 (позиция 37) и ЗУ 23 (позиция 23) входили в состав земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, квартал 573 с КН 26:12:021001:2, площадью <...> кв. м. ООО "<...>" заключило с ООО "<...>" договор подряда N 26-С от 19.10.2009 г., по условиям которого ООО "<...>" на указанном земельном участке выполнило подрядные работы по вертикальной планировке, благоустройству комплекса строительства индивидуальных жилых домов. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 18 ноября 2010 г. по делу N А63-5812/2010 признаны установленными требования ООО "<...>" к ООО "<...>" в размере 30 053 302,20 рублей, общество включено было в реестр кредиторов. В июне 2011 года истец получил из Октябрьского районного суда г. Ставрополя копию определения суда от 14.01.2011 года, вступившего в законную силу 24.05.2011 года, которым заявление ООО "<...>" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года гражданскому делу по иску прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "Северо-Кавказский Регион Строй" о признании сделок недействительными, исключении из Единого государственного реестра регистрации прав аренды на земельный участок, было оставлено без рассмотрения. Из указанного определения суда следовало, что решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года постановлено: Признать недействительным договор аренды земельного участка N 6635 от 19.06.2008 г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ЗАО "<...>". Исключить из Единого государственного реестра запись о регистрации права аренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ЗАО "<...>" от 5.08.2008 г. Признать недействительным договор субаренды земельного участка N 20/72 от 05.06.2008 г., заключенный между ЗАО "<...>" и ООО "<...>". Требования об исключении из Единого государственного реестра записи о регистрации права субаренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ООО "<...>" - оставить без удовлетворения. Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635 Ф от 10.06.2008 г., заключенное между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 г. Исключить из Единого государственного реестра запись о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635 Ф от 10.06.2008 г., заключенного между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 г. Как стало известно истцу от руководства ООО "<...>", представитель Общества участвовал в рассмотрении настоящего гражданского дела, и в ходе рассмотрения дела ему стало известно об отмене администрацией города Ставрополя постановлений "Об утверждении акта выбора земельного участка" и "О предоставлении ЗАО "Рокада и К" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573". Таким образом, администрация города Ставрополя отменила ранее изданные ею же ненормативные акты, посчитав их незаконными, что означает, что администрация издала незаконные акты, в результате издания которых, а затем их отмены, ООО "<...>" не смогло выполнить перед истцом обязательства по договору инвестирования, а истец понес убытки. Истец обращался в Арбитражный суд СК с заявлением о включении его в реестр кредиторов, однако определением Арбитражного суда от 28.04.2011 года ему было отказано во включении в реестр кредиторов. Арбитражный суд мотивировал отказ следующим: "Из материалов дела следует, что требование Ш.Г.Н. о включении в реестр требований кредиторов заявлены на основании договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 г. В реестр требований кредиторов подлежат включению денежные обязательства и обязательные платежи должника. Согласно статье 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" денежное обязательство - это обязанность уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию. Как следует из договора инвестирования строительства, его предметом является финансирование инвестором Ш.Г.Н. строительства незавершенного строения (жилого дома) с получением его в собственность. Обязательством должника ООО "<...>" по договору инвестирования строительства является строительство жилого дома в качестве заказчика и передача его в собственность Ш.Г.Н. Данное обязательство является имущественным обязательством по передаче инвестору конкретного имущества. Инвестиционный договор с ООО "<...>" не расторгнут, следовательно, рассматриваемое требование кредитора Ш.Г.Н. не является денежным. Вышеуказанный договор инвестирования не был расторгнут, поскольку обязательства по нему были прекращены невозможностью исполнения из-за издания акта органом местного самоуправления. Незаконность изданного акты органом местного самоуправления подтверждается его последующей отменой и признанием судом недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, и самого договора аренды.
Таким образом, обязательства ООО "<...>" перед истцом прекратились с учетом толкования ст. ст. 13, 16, 417 ГК РФ вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в отношении которого был прекращен договор аренды. В настоящем иске истец просит защиты нарушенного права путем подачи иска с требованием о возмещении ущерба, причиненного в результате прекращения обязательств общества вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в отношении которого был прекращен договор аренды. 05.12.2012 года Октябрьским районным судом г. Ставрополя было вынесено решение по иску аналогичных инвесторов, заключивших договоры с ООО "<...>", на основании которых ха их денежные средств были возведены фундаменты - "0" уровень на земельном участке под предполагаемый для возведения объект недвижимости. За четверыми было признано право собственности на незавершенные строительством объекты, 18% готовности, расположенные в 573 квартале по ул. <...> в г. Ставрополе. В указанном решении суда суд пришел к выводу о том, что инвестирование строительства им возведение коммуникаций проводилось в период действия договора аренды. Поскольку аренды земельного участка была прекращена, земельный участок был снят с кадастрового учета 11.08.2010 года. Считает, что администрация допустила определенный период действия незаконного акта, именно в такой период с истцом и был заключен договор инвестирования, истцом были оплачены денежные средства в сумме 500 000 рублей, что является доказанным. В связи с этим, истец обратился в суд за защитой нарушенного права путем подачи иска о возмещении убытков в размере <...> рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года заявление Ш.Г.Н. удовлетворено.
В апелляционных жалобах юрисконсульт отдела правового и штатного обеспечения комитета финансов и бюджета администрации г. Ставрополя Я.Г. и представитель администрации г. Ставрополя К.Д. просят решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года отменить, вынести по делу новое решение которым в удовлетворении заявленных Ш.Г.Н. требований, отказать.
В возражениях на апелляционную жалобу Ш.Г.Н. просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г. Ставрополя К.Д., представителя комитета финансов и бюджета Долгую Г.В., поддержавших доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также выслушав Ш.Г.Г. и ее представителя К.Т., просивших оставить решения суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, а потому подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя.
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.11.2005 года, а 11.08.2010 года на основании решения о снятии с учета объекта недвижимости N 2612/301/10-5615 от 11.08.2010 года, снят с учета. Данное обстоятельство подтверждается кадастровым делом объекта недвижимости <...>, предоставленным суду ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" 18.12.2013 года.
Судом установлено, что на основании Постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года, 10.06.2008 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя "Арендодатель" и ЗАО "<...>" "Арендатор" заключен договор аренды земельного участка N 6635. Согласно пункту 1.1 договора аренды, арендодатель в соответствие с постановлением главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя, с целевым назначением - для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов, сроком до 04.06.2011 года.
25.03.2008 года Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя ЗАО "<...>" выдано разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов на земельном участке, расположенном на ул. <...>, в квартале 573 в г. Ставрополе, площадью <...> кв. м 10.10.2008 года срок действия разрешения продлен.
15.10.2009 года между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" достигнуто соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года. В результате перенайма произошла замена арендатора на срок до 04.06.2011 года, возникшем из договора аренды (п. 1). Согласно п. 2 соглашения, объектом договора аренды является земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> в квартале 573, площадью <...> кв. м, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов.
Данное соглашение по договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 16.10.2009 года, номер регистрации: 26-26-12/116/2209-510.
В заседании суда первой инстанции нашел свое подтверждении тот факт, что собственник земельного участка в лице КУМИ города Ставрополя не возражал против передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ЗАО "<...>" к ООО "<...>".
Согласно имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/057/2013-312 от 16.12.2013 года, имеются сведения о регистрации права аренды на земельный участок - для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов, площадью <...>кв. м, по ул. Березовой в квартале 573 в г. Ставрополе в пользу ООО "<...>", сроком с 05.06.2008 года по 04.06.2011 года.
09.10.2009 года между ООО "<...>" "Заказчик" и Ш.Г.Н. "Инвестор" заключен договор инвестирования строительства N 2. Предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п. 1.1).
Как следует из п. 1.2. Инвестор Ш.Г.Н. обязуется передать Заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства незавершенного строения (жилого дома), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...> (позиция 23), а Заказчик ООО "<...>" обязуется использовать переданные средства в соответствие с настоящим договором с последующей передачей в собственность Инвестору права собственности на объект.
Согласно п. 1.4 договора, строительство объекта ведется Заказчиком на основании договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенного сроком на 3 года до 04.06.2011 года, и разрешения на строительство 26309000-1/1039 от 10.10.2008 года.
Заказчик ООО "<...>" обязался использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (п. 2.3). В соответствии с п. 2.4, п. 2.5 договора Заказчик обязался обеспечить прокладку коммуникаций до участка, и выполнение следующих работ по строительству объекта: строительно-монтажные работы ниже "0" уровня.
Пунктом 2.7 договора предусмотрена обязанность Заказчика передать Инвестору в собственность свободный от прав третьих лиц Объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, по ул. <...>в квартале 573 в г. Ставрополе, площадью <...>кв. м, а также передать право аренды на земельный участок, площадью <...>кв. м (позиция N 23), на котором находится объект.
Согласно п. 3.1 договора Инвестор обязался своевременно в полном объеме в соответствие с предусмотренным настоящим договором порядком вносить Заказчику денежные средства. Пунктом 4.1 предусмотрено, что Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме <...> рублей. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор инвестирования строительства N 2, заключенный между ООО "<...>" и истцом Ш.Г.Н. 09.10.2009 года, был заключен на законных основаниях при наличии у ООО "<...>" права аренды земельного участка.
То обстоятельство, что истец Ш.Г.Н. исполнил свои обязательства по договору инвестирования строительства в части внесения суммы 500 000 рублей, подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам N 56 от 09.10.2009 года, N 57 от 10.10.2009 года, а также кассовыми чеками от 09.10.2009 года и 10.10.2009 года. Денежные средств внесены истцом в соответствие с условиями п. 4.2 договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 года, посредством внесения денежных средств в кассу Заказчика.
Установлено, что в рамках осуществления деятельности по строительству, 09.12.2009 года ООО "<...>" заказаны кадастровые работы кадастровому инженеру ИП П.В.А., в результате которых изготовлено межевое дело, проведены геодезические работы по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, 573 квартал, с КН <...>, площадью <...> кв. м с разделением на 138 участков для строительства индивидуальных жилых домов.
Таким образом, установлено и подтверждается картой (планом) земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>в квартале 573, земельные участки, на которых ООО "<...>" предстояло строить незавершенные строительством объекты, были размежеваны, были изготовлены карты (планы земельных участков), определены площади земельных участков.
Как следует из кадастрового плана территории, представленного суду, нумерация участкам присваивалась следующим образом: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица <...>, позиция N.
Как следует из ответа кадастрового инженера ИП П.В.А. на адвокатский запрос от 15.12.2013 года, исследованного судом, земельные участки с КН <...> ЗУ 37 (позиция 37) и ЗУ 23 (позиция 23) входили в состав земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, квартал 573 с КН 26:12:021001:2, площадью <...> кв. м.
Согласно материалам дела, Арбитражным судом Ставропольского края на основании определения от 18.11.2010 года по делу N А63-5812/2010 признаны установленными требования ООО "<...>" к ООО "<...>" в размере 30 053 302,20 рублей, общество включено было в реестр кредиторов. Судом было установлено, что между должником ООО "Северо-Кавказский Регион строй" в целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке заключен с ООО "<...>" договор подряда N 26-С от 19.10.2009 года, по условиям которого ООО "<...>" на указанном земельном участке выполнило подрядные работы по вертикальной планировке, благоустройству комплекса строительства индивидуальных жилых домов, однако ООО "<...>" обязательства по оплате подрядных работ не выполнило. Впоследствии, на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2011 года из числа кредиторов на указанную сумму ЗАО "<...>" исключено в связи с тем, что 29.12.2010 года исключено из ЕГРЮЛ и его требования к ООО "<...>" считаются погашенными.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно посчитал, что в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что в целях осуществления строительства объектов незавершенного строительства на арендуемом земельном участке ООО "<...>" заключило договор на осуществление подрядных работ. Однако, строительство объектов, а, следовательно, и выполнение обязательств перед инвесторами, не было завершено обществом.
Суд верно считает установленным, что обязательства истцом по договору инвестирования были исполнены надлежащим образом, в то время как свои обязательства по передаче объекта незавершенного строительства истцу ООО "<...>" не исполнило.
Основанием для невозможности исполнения обязательств ООО "<...>" послужили следующие установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства.
Так, согласно материалам дела, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.07.2010 года по делу А63-5218/2010 в отношении ООО "<...>" введена процедура наблюдения, временным управляющим назначена П. Решением от 09.12.2010 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2013 года конкурсное производство в отношении ООО "<...>" завершено. Определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника.
Следовательно, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела ООО "<...>" ликвидировано и не является действующим юридическим лицом.
Судом первой инстанции верно установлено, что Ш.Г.Н. обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о включении его в реестр кредиторов ООО "<...>", однако определением Арбитражного суда от 28.04.2011 года ему было отказано во включении в реестр кредиторов по тому основанию, что обязательством должника ООО "<...>" по договору инвестирования строительства является строительство жилого дома в качестве заказчика и передача его в собственность Ш.Г.Н., данное обязательство является имущественным обязательством, но не денежным, а поскольку в реестр требований кредиторов подлежат включению денежные обязательства и обязательные платежи должника, включение в реестр кредиторов имущественного обязательства противоречит требованиям ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В реестр требований кредиторов должника такие требования не подлежат включению, правоотношения между должником и кредиторами по имущественным обязательствам Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" не регулируются".
Как следует из исследованного судом решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года, исковые требования прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к администрации г. Ставрополя, комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "<...>", удовлетворены частично. Судом признан недействительным договор аренды земельного участка N 6635 от 19.06.2008 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ЗАО "<...>"; исключена из Единого государственного реестра запись о регистрации права аренды на земельный участок, расположенный по ул. Березовая в квартале 573 за ЗАО "<...>" от 05.08.2008 года; признан недействительным договор субаренды земельного участка N 20/72 от 05.06.2008 года, заключенный между ЗАО "<...>" и ООО "<...>"; признано недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенное между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 года; исключена из Единого государственного реестра запись о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года, заключенного между ЗАО "<...>" и ООО "<...>" от 15.10.2009 года. Исковое требование прокурора об исключении из Единого государственного реестра записи о регистрации права субаренды на земельный участок, расположенный по ул. <...> в квартале 573 в г. Ставрополе за ООО "<...>", оставлено без удовлетворения.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1445 от 05.06.2008 года ЗАО "<...>" был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв. м для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573 города Ставрополя, в соответствие со ст. 22 ЗК РФ. В соответствие с материалами землеустроительного дела судом установлено, что изначально указанный участок был предоставлен в аренду сроком на три года ООО "<...>". Однако, при предоставлении земельного участка, расположенного по ул. <...> в квартале 573 в г. Ставрополе в аренду ООО "<...>" на основании постановления главы г. Ставрополя от 21.10.2005 года N 4394, администрацией г. Ставрополя не были соблюдены условия, предусмотренные п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", следовательно, данный земельный участок был предоставлен с нарушением требований земельного законодательства.
Установлено, что постановлением главы города Ставрополя N 1183 от 02.11.2009 года, то есть после обращения прокурора в суд с иском, были отменены постановление от 21.10.2005 года N 4394 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "<...>" места размещения комплекса индивидуальных жилых домов..." и постановление главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573", в связи с чем производство по делу в части признания постановления N 1445 от 05.06.2008 года было прекращено.
Таким образом, Октябрьским районным судом г. Ставрополя судом было установлено, что постановление главы города Ставрополя от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573" было отменено органом, его принявшим как незаконное.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу стороной ответчика не оспаривались факты, установленные вступившим в законную силу 02.03.2010 года решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года.
При таких обстоятельствах, факт издания не соответствующего закону акта органа местного самоуправления о предоставлении обществу земельного участка установлен вступившим в законную в силу решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года.
Судом первой инстанции исследовано представленное в материалы дела постановление главы города Ставрополя N 1183 от 02.11.2009 года об отмене в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленного статьями 30 - 32 ЗК РФ постановлений главы города Ставрополя: от 21.10.2005 года N 4394 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ОО "<...>" места размещения комплекса индивидуальных жилых домов по улице Березовой в квартале 573 в г. Ставрополе и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" и от 05.06.2008 года N 1445 "О предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка для продолжения проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов по ул. <...> в квартале 573".
То обстоятельство, что органом местного самоуправления отменены ранее изданные им же ненормативные акты исходя из незаконности их вынесения, по мнению суда, свидетельствует о том, что затраты, которые понес истец, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда он не мог осознавать незаконность акта администрации в части нарушения прав ООО "<...>" в предоставлении ЗАО "<...>" земельного участка, на котором предполагалось строительство объекта незавершенного строительства, право собственности, на который должно было возникнуть у истца в случае завершения ООО "<...>" строительства, при наличии у него соответствующего права на земельный участок.
Следовательно, интерес истца, не знавшего о неправомерности предоставления обществу земельного участка, ввиду нарушения прав третьих лиц подлежит судебной защите.
Судом исследовано также определение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14.01.2011 года, вступившее в законную силу 24.05.2011 года, которым заявление ООО "<...>" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.12.2009 года по гражданскому делу по иску прокурора Октябрьского района г. Ставрополя в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, ЗАО "<...>", ООО "<...>", ООО "<...>" о признании сделок недействительными, исключении из Единого государственного реестра регистрации прав аренды на земельный участок, оставлено без рассмотрения.
Исходя из вышеизложенного, с учетом установленных обстоятельств по делу, суд верно пришел к выводу о том, что в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что обязательства ООО "<...>" перед истцом Ш.Г.Н. в частности, прекратились с учетом толкования ст. ст. 13, 16, 417 ГК РФ вследствие невозможности продолжения обществом работ на земельном участке, в отношении которого были признаны недействительными договор аренды земельного участка между КУМИ г. Ставрополя и ЗАО "<...>" N 6635 от 10.06.2008 года и соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) от 15.10.2009 года по договору аренды земельного участка N 6635Ф от 10.06.2008 года между ЗАО "<...>" и ООО "<...>".
Из представленных доказательств судом установлено, что ООО "Северо-Кавказский Регион Строй", заключив договор инвестирования, начало выполнять обязательства по договору, но не исполнило эти обязательства надлежащим образом, в связи с признанием договора аренды и соглашения по нему недействительными, вследствие чего работы на земельном участке в отсутствие прав, выполнять стало невозможным.
С учетом данных обстоятельств, суд верно счел установленным то, что истец Ш.Г.Н. заключил договор инвестирования с ООО "<...>", во исполнение которого внес в кассу общества <...> рублей, однако ООО "<...>" лишилось возможности исполнить обязательства перед Ш.Г.Н. по инвестиционному договору по причине признания недействительным договора аренды земельного участка N 6635 от 10.06.2008 года и его неотъемлемой части - соглашения о передаче права и обязанностей от 15.10.2009 года, а также отмене администрацией города Ставрополя постановлений о предоставлении земельного участка как незаконных. Таким образом, обязательства сторон, возникшие из договора инвестирования строительства N 2 от 09.10.2009 года исходя из правил п. 1 ст. 417 ГК РФ, прекратились вследствие невозможности продолжения работ на земельном участке, в результате чего Ш.Г.Н. понес убытки в размере <...> рублей.
Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.
Толкование положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.
Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.
Суд первой инстанции, проанализировав нормы права, регулирующие возникшие спорные правоотношения, обоснованно пришел к выводу о том, что истцом представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что исполнение обязательств ООО "<...>", связанных со строительством на земельном участке, стало невозможно именно вследствие издания вышеуказанных ненормативных актов органом местного самоуправления города Ставрополя, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, впоследствии отмененных тем же органом местного самоуправления, в результате чего истец понес убытки, возмещение которых он вправе требовать, поскольку это не противоречит нормам материального права.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
С учетом изложенного решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)