Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - индивидуального предпринимателя Королевой Л.П. - Королева С.В. (представителя по доверенности от 29.03.2013), Мохорева М.И. (представителя по доверенности от 15.06.2015),
от администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области - Сивожелезова О.В. (представителя по доверенности от 02.03.2015),
от муниципального автономного учреждения "Городская баня" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 по делу N А41-19329/15, принятое судьей Муриной В.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Королева Л.П. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского Муниципального района Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 311,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А", этаж 1, кадастровый номер 50:21:0010219:207;
- - обязать администрацию в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу провести оценку рыночной стоимости данного нежилого помещения;
- - обязать администрацию принять решение об условиях приватизации этого нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - обязать администрацию направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного нежилого помещения в десятидневный срок с даты подписания решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует муниципальное автономное учреждение "Городская баня" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители предпринимателя в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя учреждения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между администрацией и предпринимателем 23.02.2011 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 311,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А". Срок договора согласован сторонами - 5 лет.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.01.2011 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 647 118 рублей.
Решением арбитражного суда Московской области от 25.03.2013 по делу N А41-1082/13 исковые требования удовлетворены.
На основании названного решения Арбитражного суда Московской области между администрацией и предпринимателем 23.07.2013 подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 решение суда отменено, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.02.2011, заключенный между администрацией и предпринимателем, с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 460 591 рублей 20 копеек.
Постановлением Главы городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 25.11.2013 N 82 создано учреждение.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2014 встречное исковое заявление предпринимателя об уменьшении размера арендной платы принято к производству.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2014 в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Встречные исковые требований предпринимателя удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 23.06.2014 оставлено без изменения, апелляционная жалобу - без удовлетворения.
Предприниматель 21.01.2015 обратился в администрацию с заявлением о принятии решения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении имущества) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
В своем письме от 25.02.2015 N Юр-113 администрация отказала предпринимателю в выкупе арендуемого помещения. При этом данное письмо не содержит мотивированных оснований принятого администрацией решения.
Как указывает администрация, спорное нежилое помещение 19.03.2015 передано в оперативное управление учреждению.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закон об отчуждении имущества).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
На момент обращения предпринимателя с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (21.01.2015), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 23.02.2011). У общества отсутствует задолженность по арендной плате. Доказательств обратного администрацией не представлено.
Кроме того, предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства.
Площадь арендуемого заявителем помещения составляет 311,4 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Таким образом, предприниматель соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.
В обоснование своих доводов администрация ссылается на передачу этого помещения в оперативное управление учреждению, государственную регистрацию этого права.
Оценивая обстоятельство, связанное с закреплением спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, и, как следствие, установление возможности либо невозможности в реализации предпринимателем предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Как усматривается из материалов дела, закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено распоряжением администрации от 15.01.2014 N 20-р/о, то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Закона об отчуждении имущества.
Действия администрации после вступления в силу Закона об отчуждении имущества по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого предпринимателем, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения и расцениваются апелляционным судом как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следующим обстоятельством, подлежащим проверке в рамках настоящего спора, является установление обоснованности закрепления арендуемого предпринимателем спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П.
Каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих указанные обстоятельства, администрацией в материалы дела представлено не было.
У апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что реализация права на приобретение предпринимателем занимаемого им помещения нарушит надлежащий баланс между такими конституционно защищаемыми ценностями, как права населения муниципальных образований и права лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, на что указывается в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П. В то же время воспрепятствование со стороны муниципального органа в реализации предоставленного обществу права на приватизацию и создание препятствий, ограничивающих такое право, с неизбежностью ведет к нарушению такого баланса.
Апелляционным судом принимается во внимание, что предметом заявленных требований в рассматриваемом случае является не сам факт только лишь обязания заключить договор купли-продажи помещения при наличии зарегистрированного на него права оперативного управления учреждения, напротив, требования предпринимателя направлены на признание незаконным, не соответствующим Закону об отчуждении имущества отказа именно в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого им нежилого помещения.
Реализация преимущественного права не ограничивается лишь подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Отказ в удовлетворении такого требования, при установлении судом факта передачи арендуемого помещения на праве оперативного управления учреждением в нарушение части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствия общества условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, не будет отвечать требованиям законности и обоснованности судебного акта. Не может быть такой отказ обусловлен и указанием обществу на необходимость предварительного оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, оспаривания зарегистрированного права оперативного управления, а также на необходимость подачи иных исков и заявлений перед тем как обратиться за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права оперативного управления произведены с единственной целью - воспрепятствовать обществу в реализации его права. И субъект малого предпринимательства в соответствии с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишен возможности выбора способа защиты своего права, соответствующего последствиям нарушения этого права со стороны органа местного самоуправления.
Оснований полагать, что сам факт создания учреждения на основании распоряжения администрации и регистрации его в ЕГРЮЛ является незаконным, у суда отсутствуют.
Между тем спорное имущество было закреплено за учреждением уже после вступления в силу Закона об отчуждении имущества. При этом факт обращения с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права приватизации до или после такой государственной регистрации не имеет значения для вывода о том, что закрепление спорного имущества за учреждением произведено в нарушение требований части 1 статьи 10 Гражданского кодекса по изложенным основаниям, что в данном случае не лишает субъекта малого предпринимательства реализовать преимущественное право приватизации.
Материалами дела подтверждено, что спорное помещение не используется учреждением для своей уставной деятельности, данное помещение еще с 2011 года используется предпринимателем для предоставления услуг банного комплекса, и с момента закрепления этого помещения за учреждением, предприниматель как и ранее продолжает его использовать в тех же целях.
Апелляционный суд также учитывает, что передача имущества в оперативное управление учреждению произведена без изъятия его из фактического владения предпринимателя, который не освобождал помещение и не выселялся из него. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты, и государственную регистрацию права, не поступало.
Возможность прекращения права оперативного управления учреждения на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого учреждения или его ликвидацией. Право оперативного управления имуществом может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса. В пункте 2 статьи 296 данного Кодекса также определено, что собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Учитывая приведенные положения законодательства, разъяснения и указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в названном Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134, постановлениях Президиума от 05.10.2010 N 5153/10, от 01.12.2011 N 9646/11, установленные по делу обстоятельства, заявленные требования подлежали удовлетворению.
Из доводов администрации, материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 по делу N А41-19329/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2015 N 10АП-10040/2015 ПО ДЕЛУ N А41-19329/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2015 г. по делу N А41-19329/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - индивидуального предпринимателя Королевой Л.П. - Королева С.В. (представителя по доверенности от 29.03.2013), Мохорева М.И. (представителя по доверенности от 15.06.2015),
от администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области - Сивожелезова О.В. (представителя по доверенности от 02.03.2015),
от муниципального автономного учреждения "Городская баня" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 по делу N А41-19329/15, принятое судьей Муриной В.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Королева Л.П. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского Муниципального района Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ администрации в реализации предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 311,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А", этаж 1, кадастровый номер 50:21:0010219:207;
- - обязать администрацию в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу провести оценку рыночной стоимости данного нежилого помещения;
- - обязать администрацию принять решение об условиях приватизации этого нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - обязать администрацию направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного нежилого помещения в десятидневный срок с даты подписания решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует муниципальное автономное учреждение "Городская баня" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители предпринимателя в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя учреждения.
Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Между администрацией и предпринимателем 23.02.2011 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 311,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Видное, ул. Гаевского, д. 1 "А". Срок договора согласован сторонами - 5 лет.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.01.2011 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 647 118 рублей.
Решением арбитражного суда Московской области от 25.03.2013 по делу N А41-1082/13 исковые требования удовлетворены.
На основании названного решения Арбитражного суда Московской области между администрацией и предпринимателем 23.07.2013 подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 решение суда отменено, расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.02.2011, заключенный между администрацией и предпринимателем, с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 460 591 рублей 20 копеек.
Постановлением Главы городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 25.11.2013 N 82 создано учреждение.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2014 встречное исковое заявление предпринимателя об уменьшении размера арендной платы принято к производству.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2014 в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Встречные исковые требований предпринимателя удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 решение Арбитражного суда Московской области от 23.06.2014 оставлено без изменения, апелляционная жалобу - без удовлетворения.
Предприниматель 21.01.2015 обратился в администрацию с заявлением о принятии решения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении имущества) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
В своем письме от 25.02.2015 N Юр-113 администрация отказала предпринимателю в выкупе арендуемого помещения. При этом данное письмо не содержит мотивированных оснований принятого администрацией решения.
Как указывает администрация, спорное нежилое помещение 19.03.2015 передано в оперативное управление учреждению.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закон об отчуждении имущества).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
На момент обращения предпринимателя с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (21.01.2015), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 23.02.2011). У общества отсутствует задолженность по арендной плате. Доказательств обратного администрацией не представлено.
Кроме того, предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства.
Площадь арендуемого заявителем помещения составляет 311,4 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Таким образом, предприниматель соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.
В обоснование своих доводов администрация ссылается на передачу этого помещения в оперативное управление учреждению, государственную регистрацию этого права.
Оценивая обстоятельство, связанное с закреплением спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, и, как следствие, установление возможности либо невозможности в реализации предпринимателем предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Как усматривается из материалов дела, закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено распоряжением администрации от 15.01.2014 N 20-р/о, то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Закона об отчуждении имущества.
Действия администрации после вступления в силу Закона об отчуждении имущества по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого предпринимателем, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения и расцениваются апелляционным судом как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следующим обстоятельством, подлежащим проверке в рамках настоящего спора, является установление обоснованности закрепления арендуемого предпринимателем спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П.
Каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих указанные обстоятельства, администрацией в материалы дела представлено не было.
У апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что реализация права на приобретение предпринимателем занимаемого им помещения нарушит надлежащий баланс между такими конституционно защищаемыми ценностями, как права населения муниципальных образований и права лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, на что указывается в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П. В то же время воспрепятствование со стороны муниципального органа в реализации предоставленного обществу права на приватизацию и создание препятствий, ограничивающих такое право, с неизбежностью ведет к нарушению такого баланса.
Апелляционным судом принимается во внимание, что предметом заявленных требований в рассматриваемом случае является не сам факт только лишь обязания заключить договор купли-продажи помещения при наличии зарегистрированного на него права оперативного управления учреждения, напротив, требования предпринимателя направлены на признание незаконным, не соответствующим Закону об отчуждении имущества отказа именно в реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого им нежилого помещения.
Реализация преимущественного права не ограничивается лишь подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Отказ в удовлетворении такого требования, при установлении судом факта передачи арендуемого помещения на праве оперативного управления учреждением в нарушение части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствия общества условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, не будет отвечать требованиям законности и обоснованности судебного акта. Не может быть такой отказ обусловлен и указанием обществу на необходимость предварительного оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, оспаривания зарегистрированного права оперативного управления, а также на необходимость подачи иных исков и заявлений перед тем как обратиться за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права оперативного управления произведены с единственной целью - воспрепятствовать обществу в реализации его права. И субъект малого предпринимательства в соответствии с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишен возможности выбора способа защиты своего права, соответствующего последствиям нарушения этого права со стороны органа местного самоуправления.
Оснований полагать, что сам факт создания учреждения на основании распоряжения администрации и регистрации его в ЕГРЮЛ является незаконным, у суда отсутствуют.
Между тем спорное имущество было закреплено за учреждением уже после вступления в силу Закона об отчуждении имущества. При этом факт обращения с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права приватизации до или после такой государственной регистрации не имеет значения для вывода о том, что закрепление спорного имущества за учреждением произведено в нарушение требований части 1 статьи 10 Гражданского кодекса по изложенным основаниям, что в данном случае не лишает субъекта малого предпринимательства реализовать преимущественное право приватизации.
Материалами дела подтверждено, что спорное помещение не используется учреждением для своей уставной деятельности, данное помещение еще с 2011 года используется предпринимателем для предоставления услуг банного комплекса, и с момента закрепления этого помещения за учреждением, предприниматель как и ранее продолжает его использовать в тех же целях.
Апелляционный суд также учитывает, что передача имущества в оперативное управление учреждению произведена без изъятия его из фактического владения предпринимателя, который не освобождал помещение и не выселялся из него. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты, и государственную регистрацию права, не поступало.
Возможность прекращения права оперативного управления учреждения на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого учреждения или его ликвидацией. Право оперативного управления имуществом может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса. В пункте 2 статьи 296 данного Кодекса также определено, что собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Учитывая приведенные положения законодательства, разъяснения и указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в названном Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134, постановлениях Президиума от 05.10.2010 N 5153/10, от 01.12.2011 N 9646/11, установленные по делу обстоятельства, заявленные требования подлежали удовлетворению.
Из доводов администрации, материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 09.07.2015 по делу N А41-19329/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)