Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 19.08.2015 г.
В полном объеме изготовлено 26.08.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Веселый Курьер"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.02. - 16.03.2015 г.
по делу N А40-74819/2014,
принятое судьей Павлюком Ю.Б.
по спору с участием:
истец ОАО "Русский Каравай" (ОГРН 1037700041884, ИНН 77080110, 107045, г. Москва, ул. Сретенка, д. 18)
ответчик ЗАО "Веселый Курьер" (ОГРН 1097746404887, ИНН 7724712051, 115304, г. Москва, ул. Кантемировская, д. 4, стр. 1)
третье лицо Управление Росреестра по Москве,
о взыскании арендной платы, неустойки, процентов,
при участии в судебном заседании:
- от истца: конкурсный управляющий Поволоцкий А.Ю. по решен. от 28.01.2014 г. по делу N А40-159643/2013;
- от ответчика: Лябах А.О. по дов. от 20.02.2015 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
ОАО "Русский Каравай" (арендодатель) предъявило иск к ЗАО "Веселый Курьер" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 25.03.2013 г. N 25-03-13-146/ДА задолженности по арендной плате за период с 25.03.2013 г. по 10.04.2014 г. в размере 89 261 160 руб., начисленных на нее за тот же период процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 034 426,34 руб., арендной платы за просрочку в возврате предмета аренды за период с 11.04.2014 г. по 05.02.2015 г. в размере 73 609 888,14 руб., начисленных на нее за тот же период процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 727 892,20 руб., неустойки за просрочку в возврате предмета аренды за тот же период в размере 2 164 277,45 руб. по ставке 0,1% в день от месячной арендной платы, а всего 173 797 644 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 09.02.2015 г., изготовленным в полном объеме 16.03.2015 г. (т. 10 л.д. 121 - 127), иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 10 л.д. 129 - 132).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал, неявившееся третье лицо надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 12 л.д. 3).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в размере взыскиваемых сумм.
Установлено, что между ОАО "Русский Каравай" (арендодатель) и ЗАО "Веселый Курьер" (арендатор) заключен Договор аренды от 25.03.2013 г. N 25-03-13-146/ДА, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в пользование на срок до 31.12.2038 г. нежилые помещения общей площадью 9 702,3 кв. м в здании по адресу: г. Москва, пер. Просвирин, д. 4, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 9 200 руб. за 1 кв. м в год, в т.ч. НДС.
Здание, в котором расположены согласованные в качестве объекта аренды помещения, является объектом нового строительства, принятого в эксплуатацию 25.11.2010 г. (т. 4 л.д. 64 - 65).
П. 1.1 Договора предусмотрено, что помещения передаются для использования под размещение офисов, торговых площадей, предприятий общественного питания, гостиницы, объектов рекреации и развлекательных комплексов.
Конкурсный управляющий арендодателя в порядке ст. ст. 102, 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" письмом исх. от 14.02.2014 г. (т. 1 л.д. 55), направленным арендатору по его юридическому адресу и врученным адресату 18.02.2014 г. (т. 1 л.д. 59, 62 - 63), отказался от дальнейшего исполнения Договора.
Таким образом, последний день действия Договора аренды приходится на 18.02.2014 г.
После прекращения Договора арендовавшиеся помещения арендодателю не возвращены.
Установлено, что по Договору аренды арендная плата арендатором никогда не уплачивалась.
В связи с чем арендодатель требует взыскания арендных платежей за период с 25.03.2013 г. по 05.02.2015 г. (пределы исковых требований) и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами, а также договорной неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений по ставке 0,1% в день от месячной арендной платы.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска и его удовлетворении в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции полагает, что требование о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению только в части (за часть заявленного в иске периода), с соответствующим изменением размера начисленных на арендную плату процентов, неустойки.
П. 2.1 Договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору помещения по Акту приема-передачи.
П. 3.5 Договора предусмотрено, что арендатор вправе не вносить арендодателю арендную плату, если в течение месяца с момента государственной регистрации выявились недостатки помещений, не позволяющих их использовать под цели, указанные в п. 1.1 Договора, без дополнительного ремонта или отделочных работ, на весь срок проведения таких работ, но не более 1 года. В ином случае арендатор праве потребовать расторжения Договора в судебном порядке и взыскать убытки.
Таким образом, по условиям Договора аренды арендодатель обязан не просто предоставить арендатору согласованные в качестве объекта аренды помещения, но передать их в состоянии, обусловленном Договором, а именно: в состоянии, не требующем ремонтных или отделочных работ, и позволяющем использовать указанные помещения под офисы, торговые площади, предприятия общественного питания, гостиницы.
Однако по настоящему делу арендодатель данную обязанность не выполнил.
Арендодатель предоставил арендодателю согласованные в качестве объекта аренды помещения, но в указанных помещениях не были выполнены ремонтные и отделочные работы, вследствие чего арендатор не мог приступить к их использованию по назначению.
Акт приема-передачи, удостоверяющий факт передачи арендодателем арендатору согласованных в качестве объекта аренды помещений, а также фиксирующий их состояние, сторонами не составлялся.
Следовательно, бремя доказывания того, что объект аренды был передан арендатору, и что он находился в состоянии, обусловленном Договором, лежит на арендодателе.
Однако арендодателем таких доказательств не представлено.
Напротив, арендатор в подтверждение своего довода о том, что арендовавшиеся помещения были ему переданы без ремонтных или отделочных работ, в силу чего арендатор сразу после заключения Договора аренды не имел возможности приступить к их использованию по назначению, - представил Акт о недостатках от 20.04.2013 г. (т. 2 л.д. 57), составленный арендатором и арендодателем (от имени арендодателя Акт подписан единоличным исполнительным органом (гендиректором) Романовым В., подпись которого скреплена круглой печатью данного общества).
Истец не оспаривал, что Акт о недостатках от 20.04.2013 г. подписан уполномоченным действовать от имени арендодателя без доверенности лицом - гендиректором Романовым В. (только с 27.09.2013 г., когда в ЕГРЮЛ была внесена запись о назначении ликвидатора ОАО "Русский Каравай", полномочия гендиректора Романов В. действовать от имени данного общества прекратились).
В Акте о недостатках от 20.04.2013 г. прямо указано, что на дату составления данного Акта арендодатель не завершил ремонтные и отделочные работы в отношении арендуемых помещений площадью 9 393,4 кв. м, вследствие чего помещения площадью 9 393,4 кв. м являются полностью непригодными для использования их арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; помещения общей площадью 308,9 кв. м на дату составления данного Акта готовы к использованию арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; также в Акте указано, что он составлен применительно к п. 3.5 Договора аренды, и что сторонами подтверждается отсутствие у арендатор обязанности вносить арендную плату за пользование помещениями до момента, пока указанные помещения не будут приведены арендодателем в состояние, позволяющее их использовать для целей, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; также в Акте указано, что приведение арендодателем помещений в надлежащее состояние и их передача арендатору по мере готовности должна подтверждаться соответствующим актами об устранении недостатков и приемки помещений в пользование.
В Актах об оказании услуг, подписанных в период с 30.04.2013 г. по 24.09.2013 г. арендатором и арендодателем в лице уполномоченных действовать от их имени лиц (т. 3 л.д. 5 - 10), указано, что за период с апреля по сентябрь 2013 г. вкл. арендатор обязан уплачивать арендную плату только за 308,9 кв. м.
Дальнейших актов об устранении недостатков или иных доказательств, подтверждающих, что после 20.04.2013 г. еще в какой-либо части арендовавшихся помещений арендодатель выполнил ремонтные и отделочные работы и подготовил их к использованию арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды, - арендодателем не представлено.
Однако арендатором признается, что с 01.10.2013 г. еще 204,2 кв. м арендовавшихся помещений было приведено арендодателем в надлежащее состояние.
Признание арендатором указанного обстоятельства выражено в Акте об устранении недостатков от 01.10.2013 г. (т. 2 л.д. 58), подписанном арендатором и гендиректором арендодателя Романовым В., а также в Актах об оказании услуг, составленных в период с 31.10.2013 г. по 31.12.2013 г. (т. 3 л.д. 11 - 13), в которых указано, что за период с октября по декабрь 2013 г. вкл. арендатор обязан уплачивать арендную плату за 513,1 кв. м.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с 25.03.2013 г. по 19.04.2013 г. арендатор вообще не должен был уплачивать арендную плату, т.к. состояние всех площадей арендовавшихся помещений не соответствовало условиям Договора; с 20.04.2013 г. по 30.09.2013 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату за помещения площадью 308,9 кв. м (в отношении которых были проведены ремонтные и отделочные работы); с 01.10.2013 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату за помещения общей площадью 513,1 кв. м.
Если бы Ответчик не представил Акт об устранении недостатков от 01.10.2013 г. и Акты об оказании услуг за период с 31.10.2013 г. по 31.12.2013 г., то Истец и за период после 01.10.2013 г. был бы не вправе требовать уплаты арендной платы за помещения площадью более 308,9 кв. м.
Вывод суда первой инстанции о том, что арендатор должен в полном объеме уплачивать арендную плату за все арендовавшиеся помещения за весь период после заключения Договора аренды, основывается на неправильном распределении бремени доказывания; при отсутствии подписанного сторонами Акта приема-передачи, составление которого предусмотрено п. 2.1 Договора, на арендодателе лежало бремя доказывания факта передачи помещений арендатору в надлежащем состоянии, тогда как суд первой инстанции необоснованно переложил на арендатора бремя доказывания факта ненадлежащего состояния переданных ему помещений.
Довод Истца о том, что его право на взыскание арендной платы за все арендовавшиеся помещения за весь период после заключения Договора аренды следует из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2014 г. по делу N А40-159643/2013, - является необоснованным.
Вышеуказанным судебным актом установлен только факт передачи арендатору во владение помещений площадью 9 702,3 кв. м, но не установлен факт надлежащего состояния данных помещений (в деле N А40-159643/2013 вообще не исследовался и в силу предмета и основания иска не подлежал исследованию вопрос о том, в каком состоянии арендодатель передал арендатору арендовавшиеся помещения).
В силу п. 3.5 Договора арендатор был вправе не вносить арендодателю арендную плату в течение всего периода, пока помещения не приведены арендодателем в состояние, позволяющее их использовать арендатором под цели, указанные в п. 1.1 Договора, без дополнительного ремонта или отделочных работ, но не более 1 года.
Установлено, что арендодатель так и не выполнил в арендовавшихся помещениях площадью свыше 513,1 кв. м ремонтные и отделочные работы.
Суд апелляционной инстанции предлагал арендодателю представить доказательства факта выполнения в арендовавшихся помещений ремонтных и отделочных работ, объема выполненных работ и даты их завершения (договоры подряда, сметы, акты принятия работ, платежные документы об оплате работ, др.).
Однако арендодателем таких доказательств не представлено.
В то же время установлено, что арендатору удалось минимизировать убытки, вызванные тем, что арендовавшиеся помещения были переданы ему арендодателем в ненадлежащем состоянии (без ремонтных и отделочных работ), а именно: арендатор сумел найти лицо, согласившееся принять все арендовавшие помещения площадью 9 702,3 кв. м в субаренду в том состоянии, в котором они находились, и 15.01.2014 г. между ними был заключен Договор субаренды N 15/01-14 (т. 11 л.д. 113 - 120), на условиях уплаты субарендатором арендной платы по ставке 10 000 руб. за 1 кв. м в год, в т.ч. НДС.
В Договоре субаренды от 15.01.2014 г. N 15/01-14 также указано, что места общего пользования, входная группа не отремонтированы, а лифты не введены в эксплуатацию, и что субарендодатель обязан в течение 1 года после устранения данных недостатков передать помещения субарендатору по акту.
Но поскольку арендатор избрал способом защиты своих прав не расторжение Договора аренды в соответствии с п. 3.5, а заключение Договора субаренды, с 15.01.2014 г. арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за все помещения в полном объеме.
Арендатор утверждает, что он за свой счет выполнил ряд ремонтных и отделочных работ, которые по условиям Договора должен был выполнить арендодатель, в подтверждение чего им представлены платежные документы, в которых в назначении платежа указано на оплату за прокладку слаботочного кабеля (т. 3 л.д. 20), за проведение косметического ремонта (т. 3 л.д. 21 - 26), за укладку мраморных плит (т. 3 л.д. 27), в связи с чем арендатор считает, что указанные расходы подлежит зачету в счет взыскиваемой с него арендной платы.
Данный довод является необоснованным, поскольку косметический ремонт не относится к отделочным работам, которые по условиям Договора (п. 3.5) обязан выполнять арендодатель; выполнение косметического ремонта наряду с выполнение текущего ремонта по условиям Договора возложена на арендатора (п. 2.2 "и").
Кроме того, даже если работы по прокладке слаботочного кабеля и по укладке мраморных плит отнести к отделочным работам, то расходы по их оплате не подлежат зачету в счет арендной платы в силу того, что работы, за которые внесена оплата, были произведены после того, как 27.12.2013 г. судом было принято заявление о признании арендодателя банкротом, т.е. требования о возмещении стоимости таких работ являются текущими 4-й очереди и в силу п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" их зачет производится с соблюдением очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредитора.
Итого размер арендной платы, которую арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора за период с 20.04.2013 г. по 05.02.2015 г., составляет 99 734 586,32 руб. (в т.ч. 11 207 079,70 руб. за период действия Договора по 18.02.2014 г. и 88 527 506,62 руб. за просрочку в возврате арендовавшихся помещений после прекращения Договора с 19.02.2014 г. (расчет - т. 12 л.д. 27)); начисленные на основной долг за период с 20.04.2013 г. по 05.02.2015 г. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 4 737 946,11 руб. (расчет - т. 12 л.д. 28 - 30); неустойка за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. составляет 2 545 777,19 руб. (расчет - т. 12 л.д. 30 - 31), а всего 107 018 309,50 руб.
Указанные суммы, поскольку они не уплачены арендатором добровольно, подлежат взысканию с него в пользу арендодателя в судебном порядке на основании ст. ст. 330, 395, 614, 622 ГК РФ.
В части размера взыскиваемых сумм решение суда первой инстанции подлежит изменению.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям (61,58%), госпошлина в размере 200 000 руб., в уплате которой при подаче иска Истцу была предоставлена рассрочка, подлежит взысканию в Федеральный бюджет: с Истца в размере 123 160 руб., с Ответчика в размере 76 840 руб.
Поскольку апелляционная жалоба признана обоснованной, госпошлина в размере 3 000 руб., в уплате которой при подаче апелляционной жалобы Ответчику была предоставлена рассрочка, подлежит взысканию в Федеральный бюджет с Истца.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.02. - 16.03.2015 г. по делу N А40-74819/2014 изменить в размере взыскиваемых сумм.
Взыскать с ЗАО "Веселый Курьер" в пользу ОАО "Русский Каравай" задолженность по арендной плате за период с 20.04.2013 г. по 18.02.2014 г. в размере 11 207 079,70 руб., арендную плату за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. в размере 88 527 506,62 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2013 г. по 05.02.2015 г. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 4 737 946,11 руб.; неустойка за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. составляет 2 545 777,19 руб. (расчет - т. 12 л.д. 27).
Взыскать с ЗАО "Веселый Курьер" в доход Федерального бюджета 76 840 руб. госпошлины.
Взыскать с ОАО "Русский Каравай" в доход Федерального бюджета 126 160 руб. госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2015 N 09АП-19737/2015 ПО ДЕЛУ N А40-74819/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2015 г. по делу N А40-74819/2014
Резолютивная часть объявлена 19.08.2015 г.
В полном объеме изготовлено 26.08.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Веселый Курьер"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.02. - 16.03.2015 г.
по делу N А40-74819/2014,
принятое судьей Павлюком Ю.Б.
по спору с участием:
истец ОАО "Русский Каравай" (ОГРН 1037700041884, ИНН 77080110, 107045, г. Москва, ул. Сретенка, д. 18)
ответчик ЗАО "Веселый Курьер" (ОГРН 1097746404887, ИНН 7724712051, 115304, г. Москва, ул. Кантемировская, д. 4, стр. 1)
третье лицо Управление Росреестра по Москве,
о взыскании арендной платы, неустойки, процентов,
при участии в судебном заседании:
- от истца: конкурсный управляющий Поволоцкий А.Ю. по решен. от 28.01.2014 г. по делу N А40-159643/2013;
- от ответчика: Лябах А.О. по дов. от 20.02.2015 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
ОАО "Русский Каравай" (арендодатель) предъявило иск к ЗАО "Веселый Курьер" (арендатор) о взыскании по Договору аренды от 25.03.2013 г. N 25-03-13-146/ДА задолженности по арендной плате за период с 25.03.2013 г. по 10.04.2014 г. в размере 89 261 160 руб., начисленных на нее за тот же период процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 034 426,34 руб., арендной платы за просрочку в возврате предмета аренды за период с 11.04.2014 г. по 05.02.2015 г. в размере 73 609 888,14 руб., начисленных на нее за тот же период процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 727 892,20 руб., неустойки за просрочку в возврате предмета аренды за тот же период в размере 2 164 277,45 руб. по ставке 0,1% в день от месячной арендной платы, а всего 173 797 644 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 09.02.2015 г., изготовленным в полном объеме 16.03.2015 г. (т. 10 л.д. 121 - 127), иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 10 л.д. 129 - 132).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал, неявившееся третье лицо надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 12 л.д. 3).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в размере взыскиваемых сумм.
Установлено, что между ОАО "Русский Каравай" (арендодатель) и ЗАО "Веселый Курьер" (арендатор) заключен Договор аренды от 25.03.2013 г. N 25-03-13-146/ДА, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в пользование на срок до 31.12.2038 г. нежилые помещения общей площадью 9 702,3 кв. м в здании по адресу: г. Москва, пер. Просвирин, д. 4, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 9 200 руб. за 1 кв. м в год, в т.ч. НДС.
Здание, в котором расположены согласованные в качестве объекта аренды помещения, является объектом нового строительства, принятого в эксплуатацию 25.11.2010 г. (т. 4 л.д. 64 - 65).
П. 1.1 Договора предусмотрено, что помещения передаются для использования под размещение офисов, торговых площадей, предприятий общественного питания, гостиницы, объектов рекреации и развлекательных комплексов.
Конкурсный управляющий арендодателя в порядке ст. ст. 102, 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" письмом исх. от 14.02.2014 г. (т. 1 л.д. 55), направленным арендатору по его юридическому адресу и врученным адресату 18.02.2014 г. (т. 1 л.д. 59, 62 - 63), отказался от дальнейшего исполнения Договора.
Таким образом, последний день действия Договора аренды приходится на 18.02.2014 г.
После прекращения Договора арендовавшиеся помещения арендодателю не возвращены.
Установлено, что по Договору аренды арендная плата арендатором никогда не уплачивалась.
В связи с чем арендодатель требует взыскания арендных платежей за период с 25.03.2013 г. по 05.02.2015 г. (пределы исковых требований) и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами, а также договорной неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений по ставке 0,1% в день от месячной арендной платы.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска и его удовлетворении в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции полагает, что требование о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению только в части (за часть заявленного в иске периода), с соответствующим изменением размера начисленных на арендную плату процентов, неустойки.
П. 2.1 Договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору помещения по Акту приема-передачи.
П. 3.5 Договора предусмотрено, что арендатор вправе не вносить арендодателю арендную плату, если в течение месяца с момента государственной регистрации выявились недостатки помещений, не позволяющих их использовать под цели, указанные в п. 1.1 Договора, без дополнительного ремонта или отделочных работ, на весь срок проведения таких работ, но не более 1 года. В ином случае арендатор праве потребовать расторжения Договора в судебном порядке и взыскать убытки.
Таким образом, по условиям Договора аренды арендодатель обязан не просто предоставить арендатору согласованные в качестве объекта аренды помещения, но передать их в состоянии, обусловленном Договором, а именно: в состоянии, не требующем ремонтных или отделочных работ, и позволяющем использовать указанные помещения под офисы, торговые площади, предприятия общественного питания, гостиницы.
Однако по настоящему делу арендодатель данную обязанность не выполнил.
Арендодатель предоставил арендодателю согласованные в качестве объекта аренды помещения, но в указанных помещениях не были выполнены ремонтные и отделочные работы, вследствие чего арендатор не мог приступить к их использованию по назначению.
Акт приема-передачи, удостоверяющий факт передачи арендодателем арендатору согласованных в качестве объекта аренды помещений, а также фиксирующий их состояние, сторонами не составлялся.
Следовательно, бремя доказывания того, что объект аренды был передан арендатору, и что он находился в состоянии, обусловленном Договором, лежит на арендодателе.
Однако арендодателем таких доказательств не представлено.
Напротив, арендатор в подтверждение своего довода о том, что арендовавшиеся помещения были ему переданы без ремонтных или отделочных работ, в силу чего арендатор сразу после заключения Договора аренды не имел возможности приступить к их использованию по назначению, - представил Акт о недостатках от 20.04.2013 г. (т. 2 л.д. 57), составленный арендатором и арендодателем (от имени арендодателя Акт подписан единоличным исполнительным органом (гендиректором) Романовым В., подпись которого скреплена круглой печатью данного общества).
Истец не оспаривал, что Акт о недостатках от 20.04.2013 г. подписан уполномоченным действовать от имени арендодателя без доверенности лицом - гендиректором Романовым В. (только с 27.09.2013 г., когда в ЕГРЮЛ была внесена запись о назначении ликвидатора ОАО "Русский Каравай", полномочия гендиректора Романов В. действовать от имени данного общества прекратились).
В Акте о недостатках от 20.04.2013 г. прямо указано, что на дату составления данного Акта арендодатель не завершил ремонтные и отделочные работы в отношении арендуемых помещений площадью 9 393,4 кв. м, вследствие чего помещения площадью 9 393,4 кв. м являются полностью непригодными для использования их арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; помещения общей площадью 308,9 кв. м на дату составления данного Акта готовы к использованию арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; также в Акте указано, что он составлен применительно к п. 3.5 Договора аренды, и что сторонами подтверждается отсутствие у арендатор обязанности вносить арендную плату за пользование помещениями до момента, пока указанные помещения не будут приведены арендодателем в состояние, позволяющее их использовать для целей, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды; также в Акте указано, что приведение арендодателем помещений в надлежащее состояние и их передача арендатору по мере готовности должна подтверждаться соответствующим актами об устранении недостатков и приемки помещений в пользование.
В Актах об оказании услуг, подписанных в период с 30.04.2013 г. по 24.09.2013 г. арендатором и арендодателем в лице уполномоченных действовать от их имени лиц (т. 3 л.д. 5 - 10), указано, что за период с апреля по сентябрь 2013 г. вкл. арендатор обязан уплачивать арендную плату только за 308,9 кв. м.
Дальнейших актов об устранении недостатков или иных доказательств, подтверждающих, что после 20.04.2013 г. еще в какой-либо части арендовавшихся помещений арендодатель выполнил ремонтные и отделочные работы и подготовил их к использованию арендатором в целях, предусмотренных п. 1.1 Договора аренды, - арендодателем не представлено.
Однако арендатором признается, что с 01.10.2013 г. еще 204,2 кв. м арендовавшихся помещений было приведено арендодателем в надлежащее состояние.
Признание арендатором указанного обстоятельства выражено в Акте об устранении недостатков от 01.10.2013 г. (т. 2 л.д. 58), подписанном арендатором и гендиректором арендодателя Романовым В., а также в Актах об оказании услуг, составленных в период с 31.10.2013 г. по 31.12.2013 г. (т. 3 л.д. 11 - 13), в которых указано, что за период с октября по декабрь 2013 г. вкл. арендатор обязан уплачивать арендную плату за 513,1 кв. м.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с 25.03.2013 г. по 19.04.2013 г. арендатор вообще не должен был уплачивать арендную плату, т.к. состояние всех площадей арендовавшихся помещений не соответствовало условиям Договора; с 20.04.2013 г. по 30.09.2013 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату за помещения площадью 308,9 кв. м (в отношении которых были проведены ремонтные и отделочные работы); с 01.10.2013 г. арендатор должен был уплачивать арендную плату за помещения общей площадью 513,1 кв. м.
Если бы Ответчик не представил Акт об устранении недостатков от 01.10.2013 г. и Акты об оказании услуг за период с 31.10.2013 г. по 31.12.2013 г., то Истец и за период после 01.10.2013 г. был бы не вправе требовать уплаты арендной платы за помещения площадью более 308,9 кв. м.
Вывод суда первой инстанции о том, что арендатор должен в полном объеме уплачивать арендную плату за все арендовавшиеся помещения за весь период после заключения Договора аренды, основывается на неправильном распределении бремени доказывания; при отсутствии подписанного сторонами Акта приема-передачи, составление которого предусмотрено п. 2.1 Договора, на арендодателе лежало бремя доказывания факта передачи помещений арендатору в надлежащем состоянии, тогда как суд первой инстанции необоснованно переложил на арендатора бремя доказывания факта ненадлежащего состояния переданных ему помещений.
Довод Истца о том, что его право на взыскание арендной платы за все арендовавшиеся помещения за весь период после заключения Договора аренды следует из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2014 г. по делу N А40-159643/2013, - является необоснованным.
Вышеуказанным судебным актом установлен только факт передачи арендатору во владение помещений площадью 9 702,3 кв. м, но не установлен факт надлежащего состояния данных помещений (в деле N А40-159643/2013 вообще не исследовался и в силу предмета и основания иска не подлежал исследованию вопрос о том, в каком состоянии арендодатель передал арендатору арендовавшиеся помещения).
В силу п. 3.5 Договора арендатор был вправе не вносить арендодателю арендную плату в течение всего периода, пока помещения не приведены арендодателем в состояние, позволяющее их использовать арендатором под цели, указанные в п. 1.1 Договора, без дополнительного ремонта или отделочных работ, но не более 1 года.
Установлено, что арендодатель так и не выполнил в арендовавшихся помещениях площадью свыше 513,1 кв. м ремонтные и отделочные работы.
Суд апелляционной инстанции предлагал арендодателю представить доказательства факта выполнения в арендовавшихся помещений ремонтных и отделочных работ, объема выполненных работ и даты их завершения (договоры подряда, сметы, акты принятия работ, платежные документы об оплате работ, др.).
Однако арендодателем таких доказательств не представлено.
В то же время установлено, что арендатору удалось минимизировать убытки, вызванные тем, что арендовавшиеся помещения были переданы ему арендодателем в ненадлежащем состоянии (без ремонтных и отделочных работ), а именно: арендатор сумел найти лицо, согласившееся принять все арендовавшие помещения площадью 9 702,3 кв. м в субаренду в том состоянии, в котором они находились, и 15.01.2014 г. между ними был заключен Договор субаренды N 15/01-14 (т. 11 л.д. 113 - 120), на условиях уплаты субарендатором арендной платы по ставке 10 000 руб. за 1 кв. м в год, в т.ч. НДС.
В Договоре субаренды от 15.01.2014 г. N 15/01-14 также указано, что места общего пользования, входная группа не отремонтированы, а лифты не введены в эксплуатацию, и что субарендодатель обязан в течение 1 года после устранения данных недостатков передать помещения субарендатору по акту.
Но поскольку арендатор избрал способом защиты своих прав не расторжение Договора аренды в соответствии с п. 3.5, а заключение Договора субаренды, с 15.01.2014 г. арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за все помещения в полном объеме.
Арендатор утверждает, что он за свой счет выполнил ряд ремонтных и отделочных работ, которые по условиям Договора должен был выполнить арендодатель, в подтверждение чего им представлены платежные документы, в которых в назначении платежа указано на оплату за прокладку слаботочного кабеля (т. 3 л.д. 20), за проведение косметического ремонта (т. 3 л.д. 21 - 26), за укладку мраморных плит (т. 3 л.д. 27), в связи с чем арендатор считает, что указанные расходы подлежит зачету в счет взыскиваемой с него арендной платы.
Данный довод является необоснованным, поскольку косметический ремонт не относится к отделочным работам, которые по условиям Договора (п. 3.5) обязан выполнять арендодатель; выполнение косметического ремонта наряду с выполнение текущего ремонта по условиям Договора возложена на арендатора (п. 2.2 "и").
Кроме того, даже если работы по прокладке слаботочного кабеля и по укладке мраморных плит отнести к отделочным работам, то расходы по их оплате не подлежат зачету в счет арендной платы в силу того, что работы, за которые внесена оплата, были произведены после того, как 27.12.2013 г. судом было принято заявление о признании арендодателя банкротом, т.е. требования о возмещении стоимости таких работ являются текущими 4-й очереди и в силу п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" их зачет производится с соблюдением очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредитора.
Итого размер арендной платы, которую арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора за период с 20.04.2013 г. по 05.02.2015 г., составляет 99 734 586,32 руб. (в т.ч. 11 207 079,70 руб. за период действия Договора по 18.02.2014 г. и 88 527 506,62 руб. за просрочку в возврате арендовавшихся помещений после прекращения Договора с 19.02.2014 г. (расчет - т. 12 л.д. 27)); начисленные на основной долг за период с 20.04.2013 г. по 05.02.2015 г. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 4 737 946,11 руб. (расчет - т. 12 л.д. 28 - 30); неустойка за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. составляет 2 545 777,19 руб. (расчет - т. 12 л.д. 30 - 31), а всего 107 018 309,50 руб.
Указанные суммы, поскольку они не уплачены арендатором добровольно, подлежат взысканию с него в пользу арендодателя в судебном порядке на основании ст. ст. 330, 395, 614, 622 ГК РФ.
В части размера взыскиваемых сумм решение суда первой инстанции подлежит изменению.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям (61,58%), госпошлина в размере 200 000 руб., в уплате которой при подаче иска Истцу была предоставлена рассрочка, подлежит взысканию в Федеральный бюджет: с Истца в размере 123 160 руб., с Ответчика в размере 76 840 руб.
Поскольку апелляционная жалоба признана обоснованной, госпошлина в размере 3 000 руб., в уплате которой при подаче апелляционной жалобы Ответчику была предоставлена рассрочка, подлежит взысканию в Федеральный бюджет с Истца.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.02. - 16.03.2015 г. по делу N А40-74819/2014 изменить в размере взыскиваемых сумм.
Взыскать с ЗАО "Веселый Курьер" в пользу ОАО "Русский Каравай" задолженность по арендной плате за период с 20.04.2013 г. по 18.02.2014 г. в размере 11 207 079,70 руб., арендную плату за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. в размере 88 527 506,62 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2013 г. по 05.02.2015 г. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 4 737 946,11 руб.; неустойка за просрочку в возврате арендовавшихся помещений за период с 19.02.2014 г. по 05.02.2015 г. составляет 2 545 777,19 руб. (расчет - т. 12 л.д. 27).
Взыскать с ЗАО "Веселый Курьер" в доход Федерального бюджета 76 840 руб. госпошлины.
Взыскать с ОАО "Русский Каравай" в доход Федерального бюджета 126 160 руб. госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)