Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Рант Ю.Э.-А. доверенность от 15.08.2013 г.
от ответчика: директор Малолетнев В.В. протокол от 11.01.2009 г., Юхнович И.И., выписка от 01.11.1993 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24714/2013) Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2013 г. по делу N А56-35774/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Цеолит"
о взыскании убытков по составлению оценочного акта, обязании освободить принадлежащие истцу на праве собственности здании,
установил:
Закрытое акционерное общество "Леноблторгтехника" (далее - ЗАО "Леноблторгтехника") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Цеолит" (далее - ООО "Цеолит") убытков, вызванных неоплатой аренды, в сумме 873 500 руб., стоимости услуг по составлению оценочного акта в сумме 3 000 руб., а также с требованием об обязании ООО "Цеолит" освободить принадлежащее истцу на праве собственности здание по адресу: город Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22 и передать истцу по акту приема-передачи.
Решением суда от 10.10.2013 г. в удовлетворении иска отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 10.10.2013 г. отменить, вынести судебный акт об удовлетворении исковых требований, не соглашаясь с выводом суда о действии договора аренды между сторонами, полагая договор незаключенным как не прошедшим государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.
На основании плана приватизации от 21.06.1993 ОАО "Леоноблторгтехника" является собственником нежилого здания (художественная мастерская), общей площадью 161,5 кв. м, инв. N 1442, литера Б, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2007.
01.07.1994 между АООТ "Леноблторгтехника" и ТОО "Цеолит" заключен договор аренды строения, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, для использования под офисные, складские и производственные площади. Пунктом 1.5 договора стороны предусмотрели, что срок аренды определяется с 01.07.1994 по 01.07.1995.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку на момент заключения договора требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более отсутствовало, указанный договор регистрации не подлежал. Разделом 6 договора установлено преимущественное право арендатора на возобновление договора по окончании срока его действия при надлежащем исполнении обязательств.
Письмом от 17.12.1998 г. N 314 "О внесении изменений в договор аренды от 01.07.1994" АООТ "Леноблторгтехника" согласовало предложения ТОО "Цеолит" об изменении пункта 1.1 договора аренды в части изменения площади арендуемых помещений; пункта 1.5 договора в части установления срока аренды с 1.10.1998 г. по 30.03.1998 г., пункта 3.1 - размера арендной платы. Указанное письмо о внесении изменений в договор аренды от 01.07.1994 г. подписано руководителями сторон договора (л.д. 80).
В договор аренды помещений от 01.07.1994 г. были внесены изменения 15.10.1999 г., установлен срок аренды с 01.10.1999 г. по 30.03.2000 г., подписанные руководителями сторон договора (л.д. 81).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.07.1994 г. пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель сдал, а арендатор принял в срочное хозяйственное возмездное пользование (аренду) без права передачи права собственности помещения, расположенные по адресу: г. Сланцы, ул. 1-го Мая, д. 22, в количестве 3-х комнат, площадью 8,6 кв. м, 11,8 кв. м, 21,7 кв. м (общая площадь - 42,1 кв. м), соответственно, с размером арендной платы 1500 руб. в месяц, включая НДС 20%.
В дело представлено платежное поручение N 31 от 13.03.2002 г. на сумму 1 500 руб., которым была оплачена аренда по договору от 01.07.1994 г. за декабрь 2001 г. (л.д. 83).
Кроме того, в материалах дела имеются письма арендодателя в адрес арендатора с просьбой оплатить аренду помещения за 2002 г. и за 2003 г. в сроки, установленные договором (л.д. 71, 72).
С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.07.1994 г. является заключенным и действующим на момент рассмотрения спора как возобновленный на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с отсутствием отказа от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом переписка сторон относительно заключения нового договора аренды (в том числе с правом выкупа) не свидетельствует о прекращении договора от 01.07.1994 г.
Таким образом, позиция истца и подателя апелляционной жалобы об отсутствии заключенного между сторонами договора аренды является необоснованной.
В связи с признанием договора аренды действующим суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика (арендатора) освободить занимаемые по договору помещения.
Рассмотрев доводы истца относительно занятия ответчиком всего здания общей площадью 161,5 кв. м и представленные в подтверждение данной позиции доказательства, с учетом возражений ответчика, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что ответчиком помимо арендованных помещений общей площадью 42,1 кв. м согласно последним изменениям, внесенным в договор от 01.07.1994 г., заняты иные помещения в здании.
Акт обследования земельного участка от 25.12.2012 г., на который ссылается податель апелляционной жалобы, указанные обстоятельства не подтверждает, так как содержит только сведения о нахождении на спорном здании вывески ответчика; кроме того, данный акт был составлен в связи с рассмотрением другого дела - А56-63787/2012, в котором устанавливались иные обстоятельства и без участия ООО "Цеолит".
Сведения, отраженные в акте осмотра объекта от 02.07.2013 г. (л.д. 96), который составлен без участия ответчика, опровергаются ответчиком, в связи с чем данный акт не принимается апелляционным судом в качестве надлежащего доказательства использования ответчиком всего здания.
Вместе с тем апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы за пользование арендуемым помещением, заявленное за период с 2010 г. по июль 2013 г. (38 месяцев), который мотивирован отсутствием правовых оснований для взыскания убытков, отсутствия у суда возможности по своей инициативе произвести взыскание арендной платы, кроме того, в связи с наличием возражений ответчика, качающихся ненадлежащего состояния арендованного имущества, которые суд лишен возможности проверить в рамках заявленных требований.
Апелляционный суд принимает во внимание, что согласно пункту 1 статьи 133 и пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 г. N 8467/10.
Учитывая, что согласно последним изменениям, внесенным сторонами в договор аренды от 01.07.1994 г. размер ежемесячной арендной платы составил 1 500 руб., то за спорный период 38 месяцев подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общей сумме 63 000 руб.
При этом рыночная стоимость аренды, определенная истцом на основании отчета об оценке, апелляционным судом не принимается, поскольку соответствующие изменения в договор аренды сторонами не внесены, указанный размер арендной платы сторонами не согласован.
Необоснованные и документально не подтвержденные возражения ответчика относительно уменьшения размера арендной платы апелляционным судом также не принимаются с учетом положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 октября 2013 года по делу N А56-35774/2013 изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Цеолит" (место нахождения: 188560, Ленинградская обл., Сланцевский р-н, Сланцы г., 1 Мая ул., 22, ОГРН: 1024701706050) в пользу Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург г., Лиговский пр-кт, 259, ОГРН: 1037835015756) 63 000 руб. долга, 1 475 руб. 64 коп. расходов по госпошлине по иску и 71 руб. 90 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Возвратить из бюджета Российской Федерации Закрытому акционерному обществу "Леноблторгтехника" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург г., Лиговский пр-кт, 259, ОГРН: 1037835015756) 3 980 руб. излишне уплаченной госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.12.2013 ПО ДЕЛУ N А56-35774/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2013 г. по делу N А56-35774/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Рант Ю.Э.-А. доверенность от 15.08.2013 г.
от ответчика: директор Малолетнев В.В. протокол от 11.01.2009 г., Юхнович И.И., выписка от 01.11.1993 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24714/2013) Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2013 г. по делу N А56-35774/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Цеолит"
о взыскании убытков по составлению оценочного акта, обязании освободить принадлежащие истцу на праве собственности здании,
установил:
Закрытое акционерное общество "Леноблторгтехника" (далее - ЗАО "Леноблторгтехника") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Цеолит" (далее - ООО "Цеолит") убытков, вызванных неоплатой аренды, в сумме 873 500 руб., стоимости услуг по составлению оценочного акта в сумме 3 000 руб., а также с требованием об обязании ООО "Цеолит" освободить принадлежащее истцу на праве собственности здание по адресу: город Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22 и передать истцу по акту приема-передачи.
Решением суда от 10.10.2013 г. в удовлетворении иска отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 10.10.2013 г. отменить, вынести судебный акт об удовлетворении исковых требований, не соглашаясь с выводом суда о действии договора аренды между сторонами, полагая договор незаключенным как не прошедшим государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.
На основании плана приватизации от 21.06.1993 ОАО "Леоноблторгтехника" является собственником нежилого здания (художественная мастерская), общей площадью 161,5 кв. м, инв. N 1442, литера Б, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2007.
01.07.1994 между АООТ "Леноблторгтехника" и ТОО "Цеолит" заключен договор аренды строения, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сланцы, ул. 1 Мая, д. 22, для использования под офисные, складские и производственные площади. Пунктом 1.5 договора стороны предусмотрели, что срок аренды определяется с 01.07.1994 по 01.07.1995.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку на момент заключения договора требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более отсутствовало, указанный договор регистрации не подлежал. Разделом 6 договора установлено преимущественное право арендатора на возобновление договора по окончании срока его действия при надлежащем исполнении обязательств.
Письмом от 17.12.1998 г. N 314 "О внесении изменений в договор аренды от 01.07.1994" АООТ "Леноблторгтехника" согласовало предложения ТОО "Цеолит" об изменении пункта 1.1 договора аренды в части изменения площади арендуемых помещений; пункта 1.5 договора в части установления срока аренды с 1.10.1998 г. по 30.03.1998 г., пункта 3.1 - размера арендной платы. Указанное письмо о внесении изменений в договор аренды от 01.07.1994 г. подписано руководителями сторон договора (л.д. 80).
В договор аренды помещений от 01.07.1994 г. были внесены изменения 15.10.1999 г., установлен срок аренды с 01.10.1999 г. по 30.03.2000 г., подписанные руководителями сторон договора (л.д. 81).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.07.1994 г. пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель сдал, а арендатор принял в срочное хозяйственное возмездное пользование (аренду) без права передачи права собственности помещения, расположенные по адресу: г. Сланцы, ул. 1-го Мая, д. 22, в количестве 3-х комнат, площадью 8,6 кв. м, 11,8 кв. м, 21,7 кв. м (общая площадь - 42,1 кв. м), соответственно, с размером арендной платы 1500 руб. в месяц, включая НДС 20%.
В дело представлено платежное поручение N 31 от 13.03.2002 г. на сумму 1 500 руб., которым была оплачена аренда по договору от 01.07.1994 г. за декабрь 2001 г. (л.д. 83).
Кроме того, в материалах дела имеются письма арендодателя в адрес арендатора с просьбой оплатить аренду помещения за 2002 г. и за 2003 г. в сроки, установленные договором (л.д. 71, 72).
С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.07.1994 г. является заключенным и действующим на момент рассмотрения спора как возобновленный на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с отсутствием отказа от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом переписка сторон относительно заключения нового договора аренды (в том числе с правом выкупа) не свидетельствует о прекращении договора от 01.07.1994 г.
Таким образом, позиция истца и подателя апелляционной жалобы об отсутствии заключенного между сторонами договора аренды является необоснованной.
В связи с признанием договора аренды действующим суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика (арендатора) освободить занимаемые по договору помещения.
Рассмотрев доводы истца относительно занятия ответчиком всего здания общей площадью 161,5 кв. м и представленные в подтверждение данной позиции доказательства, с учетом возражений ответчика, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что ответчиком помимо арендованных помещений общей площадью 42,1 кв. м согласно последним изменениям, внесенным в договор от 01.07.1994 г., заняты иные помещения в здании.
Акт обследования земельного участка от 25.12.2012 г., на который ссылается податель апелляционной жалобы, указанные обстоятельства не подтверждает, так как содержит только сведения о нахождении на спорном здании вывески ответчика; кроме того, данный акт был составлен в связи с рассмотрением другого дела - А56-63787/2012, в котором устанавливались иные обстоятельства и без участия ООО "Цеолит".
Сведения, отраженные в акте осмотра объекта от 02.07.2013 г. (л.д. 96), который составлен без участия ответчика, опровергаются ответчиком, в связи с чем данный акт не принимается апелляционным судом в качестве надлежащего доказательства использования ответчиком всего здания.
Вместе с тем апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы за пользование арендуемым помещением, заявленное за период с 2010 г. по июль 2013 г. (38 месяцев), который мотивирован отсутствием правовых оснований для взыскания убытков, отсутствия у суда возможности по своей инициативе произвести взыскание арендной платы, кроме того, в связи с наличием возражений ответчика, качающихся ненадлежащего состояния арендованного имущества, которые суд лишен возможности проверить в рамках заявленных требований.
Апелляционный суд принимает во внимание, что согласно пункту 1 статьи 133 и пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 г. N 8467/10.
Учитывая, что согласно последним изменениям, внесенным сторонами в договор аренды от 01.07.1994 г. размер ежемесячной арендной платы составил 1 500 руб., то за спорный период 38 месяцев подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общей сумме 63 000 руб.
При этом рыночная стоимость аренды, определенная истцом на основании отчета об оценке, апелляционным судом не принимается, поскольку соответствующие изменения в договор аренды сторонами не внесены, указанный размер арендной платы сторонами не согласован.
Необоснованные и документально не подтвержденные возражения ответчика относительно уменьшения размера арендной платы апелляционным судом также не принимаются с учетом положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению, апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 октября 2013 года по делу N А56-35774/2013 изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Цеолит" (место нахождения: 188560, Ленинградская обл., Сланцевский р-н, Сланцы г., 1 Мая ул., 22, ОГРН: 1024701706050) в пользу Закрытого акционерного общества "Леноблторгтехника" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург г., Лиговский пр-кт, 259, ОГРН: 1037835015756) 63 000 руб. долга, 1 475 руб. 64 коп. расходов по госпошлине по иску и 71 руб. 90 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Возвратить из бюджета Российской Федерации Закрытому акционерному обществу "Леноблторгтехника" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург г., Лиговский пр-кт, 259, ОГРН: 1037835015756) 3 980 руб. излишне уплаченной госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)