Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рябухина Н.А., Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г.) по делу N А75-2492/2013 по иску индивидуального предпринимателя Андабекова Булата Турдеевича (ОГРНИП 306860223600029) к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о взыскании 1 269 403,70 руб. и по встречному иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" к индивидуальному предпринимателю Андабекову Булату Турдеевичу о признании права на одностороннее расторжение договора.
Другие лица, участвующие в деле: администрация города Сургута.
- В заседании приняли участие представители: ИП Андабеков П.Т. лично, по паспорту;
- От ОАО "Сбербанк России": Ульянов Е.В., по доверенности от 10.10.2012 N 01-6.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ответчик, банк) о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2013 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2013 по 23.05.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сургута (далее - администрация).
Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.2010 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца.
Решением от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования предпринимателя удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 259 933,20 руб. и неустойка в размере 20 830,07 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе банк просит принятые судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исключить из мотивировочной части постановления указание на недоказанность банком факта освобождения помещения.
В обоснование своих доводов указывает на нарушение арбитражными судами норм материального и процессуального права. Ответчик полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку условиями договора предусмотрено право банка на односторонний отказ от него, что подтверждается письмом администрации.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация г. Сургута просит рассмотреть кассационную жалобу на усмотрение суда.
Истец просит судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании стороны поддержали свои доводы.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Из материалов дела следует, что 26.03.2010 между администрацией (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договора аренды N 63 (далее - договор) в соответствии с которым банку передано в аренду встроенное помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Сургут, ул. Островского, д. 30, площадью 157,6 кв. м, сроком с 26.03.2010 по 25.03.2015.
Сторонами согласован размер арендной платы и порядок ее оплаты.
Пунктом 4.2 договора установлено, что за просрочку уплаты (или неуплаты) арендных платежей в установленные сроки арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ, за каждый день просрочки.
Истечение срока аренды по настоящему договору влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 6.4 договора).
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
27.12.2010 дополнительным соглашением N 1 стороны установили арендную плату в месяц с учетом налога на добавленную стоимость в размере 251 986,64 руб.
На основании договора купли-продажи имущества от 20.12.2011 N 399 вышеуказанное помещение было продано предпринимателю.
30.12.2011 был зарегистрирован переход права собственности.
Дополнительным соглашением от 01.01.2012 N 2 предприниматель и банк согласовали новую редакцию преамбулы договора; установили размер арендной платы в месяц в сумме 251 986,64 руб. без учета налога на добавленную стоимость; пункт 3.3 изложили в иной редакции; пункт 3.4 договора исключили; в остальном условия договора оставлены без изменения.
Дополнительные соглашения к договору были зарегистрированы в установленном законом порядке.
01.08.2012 банк письмом от N 26/2-12-2422, уведомил предпринимателя о расторжении договора.
Письмом от 26.11.2012 N 26/2-12-3851 банк известил предпринимателя о готовности передать помещение собственнику, направив соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи, которые просил подписать для последующего представления в регистрирующий орган.
Письмом от 19.02.2013 N 26-2/12-637, полученным предпринимателем 27.02.2013, банк повторно направил соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. При этом арендодателю сообщено, что комиссия для передачи помещения и подписания акта приема-передачи будет ожидать 28.02.2013 в 10 часов.
Предприниматель в ответ на данные письма сообщил банку об отказе от подписания соглашения о расторжении договора и намерении продолжать исполнение договора.
28.02.2013 в отсутствие предпринимателя банком составлен комиссионный акт о передаче помещения. От получения данного акта предприниматель отказался.
07.03.2013 предприниматель направил банку претензию, в которой потребовал оплатить задолженность по арендной плате за март 2013 года и пени.
Банк письмом от 22.03.2013 N 12/8-16-165 отклонил претензию с указанием на злоупотребление своим правом, предпринимателю вновь предложено подписать соглашение о расторжении договора.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском и заявления банком встречного иска.
Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судами установлено и следует из условия договора, что пунктом 5.2 предусмотрена возможность его расторжения во внесудебном порядке лишь по соглашению сторон. Пункты 5.3 и 5.4 договора предусматривают основания для расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора в судебном порядке. Пункт 5.5 договора закрепляет право на односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя.
Пункт 2.12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении.
При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что условия договора не предусматривают право банка на односторонний внесудебный отказ от договора.
Кроме того, судами правомерно указано, что отказ предпринимателя от подписания соглашения о расторжении договора не относится к недобросовестным действиям, поскольку подписание такого соглашения в обязательном порядке ни договором, ни законом не предусмотрено.
В силу положений статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам. Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были опровергнуты судами при разрешении спора.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права при разрешении спора. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.
Судом кассационной инстанции не установлено нарушений, определенных статьей 288 АПК РФ в качестве оснований для отмены судебных актов.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-2492/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 17.01.2014 ПО ДЕЛУ N А75-2492/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2014 г. по делу N А75-2492/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рябухина Н.А., Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г.) по делу N А75-2492/2013 по иску индивидуального предпринимателя Андабекова Булата Турдеевича (ОГРНИП 306860223600029) к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) о взыскании 1 269 403,70 руб. и по встречному иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" к индивидуальному предпринимателю Андабекову Булату Турдеевичу о признании права на одностороннее расторжение договора.
Другие лица, участвующие в деле: администрация города Сургута.
- В заседании приняли участие представители: ИП Андабеков П.Т. лично, по паспорту;
- От ОАО "Сбербанк России": Ульянов Е.В., по доверенности от 10.10.2012 N 01-6.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ответчик, банк) о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2013 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2013 по 23.05.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сургута (далее - администрация).
Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.2010 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца.
Решением от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования предпринимателя удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 259 933,20 руб. и неустойка в размере 20 830,07 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе банк просит принятые судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исключить из мотивировочной части постановления указание на недоказанность банком факта освобождения помещения.
В обоснование своих доводов указывает на нарушение арбитражными судами норм материального и процессуального права. Ответчик полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку условиями договора предусмотрено право банка на односторонний отказ от него, что подтверждается письмом администрации.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация г. Сургута просит рассмотреть кассационную жалобу на усмотрение суда.
Истец просит судебные акты оставить в силе, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании стороны поддержали свои доводы.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Из материалов дела следует, что 26.03.2010 между администрацией (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договора аренды N 63 (далее - договор) в соответствии с которым банку передано в аренду встроенное помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Сургут, ул. Островского, д. 30, площадью 157,6 кв. м, сроком с 26.03.2010 по 25.03.2015.
Сторонами согласован размер арендной платы и порядок ее оплаты.
Пунктом 4.2 договора установлено, что за просрочку уплаты (или неуплаты) арендных платежей в установленные сроки арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ, за каждый день просрочки.
Истечение срока аренды по настоящему договору влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 6.4 договора).
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
27.12.2010 дополнительным соглашением N 1 стороны установили арендную плату в месяц с учетом налога на добавленную стоимость в размере 251 986,64 руб.
На основании договора купли-продажи имущества от 20.12.2011 N 399 вышеуказанное помещение было продано предпринимателю.
30.12.2011 был зарегистрирован переход права собственности.
Дополнительным соглашением от 01.01.2012 N 2 предприниматель и банк согласовали новую редакцию преамбулы договора; установили размер арендной платы в месяц в сумме 251 986,64 руб. без учета налога на добавленную стоимость; пункт 3.3 изложили в иной редакции; пункт 3.4 договора исключили; в остальном условия договора оставлены без изменения.
Дополнительные соглашения к договору были зарегистрированы в установленном законом порядке.
01.08.2012 банк письмом от N 26/2-12-2422, уведомил предпринимателя о расторжении договора.
Письмом от 26.11.2012 N 26/2-12-3851 банк известил предпринимателя о готовности передать помещение собственнику, направив соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи, которые просил подписать для последующего представления в регистрирующий орган.
Письмом от 19.02.2013 N 26-2/12-637, полученным предпринимателем 27.02.2013, банк повторно направил соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. При этом арендодателю сообщено, что комиссия для передачи помещения и подписания акта приема-передачи будет ожидать 28.02.2013 в 10 часов.
Предприниматель в ответ на данные письма сообщил банку об отказе от подписания соглашения о расторжении договора и намерении продолжать исполнение договора.
28.02.2013 в отсутствие предпринимателя банком составлен комиссионный акт о передаче помещения. От получения данного акта предприниматель отказался.
07.03.2013 предприниматель направил банку претензию, в которой потребовал оплатить задолженность по арендной плате за март 2013 года и пени.
Банк письмом от 22.03.2013 N 12/8-16-165 отклонил претензию с указанием на злоупотребление своим правом, предпринимателю вновь предложено подписать соглашение о расторжении договора.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском и заявления банком встречного иска.
Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судами установлено и следует из условия договора, что пунктом 5.2 предусмотрена возможность его расторжения во внесудебном порядке лишь по соглашению сторон. Пункты 5.3 и 5.4 договора предусматривают основания для расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора в судебном порядке. Пункт 5.5 договора закрепляет право на односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя.
Пункт 2.12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении.
При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что условия договора не предусматривают право банка на односторонний внесудебный отказ от договора.
Кроме того, судами правомерно указано, что отказ предпринимателя от подписания соглашения о расторжении договора не относится к недобросовестным действиям, поскольку подписание такого соглашения в обязательном порядке ни договором, ни законом не предусмотрено.
В силу положений статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам. Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были опровергнуты судами при разрешении спора.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права при разрешении спора. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.
Судом кассационной инстанции не установлено нарушений, определенных статьей 288 АПК РФ в качестве оснований для отмены судебных актов.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 24.07.2013 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 23.10.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-2492/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)