Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истицы, ею исполнено обязательство по оплате уступленного ей цедентом права требования по договору долевого участия в строительстве, регистрация права собственности на помещение за иным лицом незаконна.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Амосова Н.Л.
Судья-докладчик Петухова В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
судей Папуши А.С. и Туглаковой Л.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к ООО "СибРоссО", ООО "ИркутскБайкалстрой", Ч. о признании договора недействительным, признании право собственности
по апелляционным жалобам ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 12 мая 2014 года,
установила:
В обоснование своих исковых требований Д. указала, что Дата изъята она заключила с ООО "СибРоссО" договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии), в соответствии с которым ООО "СибРоссо" переуступило ей право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья Номер изъят, заключенному Дата изъята между ООО "СибРоссо" и ООО "ИркутскБайкалстрой". В соответствии с условиями которого, застройщик ООО "ИркутскБайкалстрой" приняло на себя обязательство по передаче квартиры расположенной (данные изъяты).
Свои обязательства по оплате она исполнила в полном объеме.
Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним участником долевого строительства указанной квартиры является Ч.
Изменения в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним о держателе права требования по передаче квартиры внесены учреждением юстиции ввиду того, что ООО "ИркутскБайкалстрой" отказалось от исполнения договора участия в долевом строительстве и договора цессии, ввиду неоплаты суммы по договору в размере (данные изъяты) со стороны ООО "СибРоссо".
После отказа от исполнения указанных договоров между Ч. и ООО "ИркутскБайкалстрой" был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, сведения о дольщике Ч. внесены в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного истец просила признать незаконным отказ ООО "ИркутскБайкалстрой" от исполнения договора долевого участия в строительстве Номер изъят от Дата изъята и от исполнения договора цессии Номер изъят от Дата изъята. Признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. в отношении квартиры, расположенной на первом этаже в блок-секции 7 жилого дома по адресу: <адрес изъят> от Дата изъята. Признать за Д. право собственности на данную квартиру.
Решением суда иск Д. удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ИркутскБайкалстрой" К. просит решение суда отменить приведя в качестве оснований для отмены решения доводы, которыми обосновывал правовую позицию представителя ответчика в суде первой инстанции.
Дополнительно указано:
- - судом сделан вывод о расчетах сторон по договорам цессии, однако данный вывод не подтверждается допустимыми доказательствами;
- - не дана оценка имеющимся в деле объяснениям свидетеля К. о том, что на момент совершения договора цессии с истцом, цена договора участия в долевом строительстве от Дата изъята застройщику не уплачена;
- - вывод суда о том, что ООО "СибРоссо" не обязано выплачивать цену договора участия в долевом строительстве, противоречит имеющимся в деле доказательствам, основан на неправильной квалификации правоотношений ответчика и ООО "СибРоссо";
- - судом неправильно квалифицированы правоотношения участников процесса по договору строительного подряда от Дата изъята, не применены подлежащие применению ст. ст. 390, 391, 167 - 168, 382, 181, 199 - 200 ГК РФ, ст. ст. 1, 3, 5, 9, 11 (п. 1) Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 198 ГПК РФ.
С решением не согласилась ответчик Ч. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Считает, что судом необоснованно установлен факт оплаты ООО "СибРоссо" по договору долевого участия в строительстве от Дата изъята путем выполнения подрядных работ по договору подряда от Дата изъята и факт оплаты Д. по договору цессии в сумме (данные изъяты).
По мнению заявителя жалобы вывод суда о зачете стоимости выполненных ООО "СибРоссо" по договору подряда работ от Дата изъята стоимость оплаты по договору долевого участия от Дата изъята не основан на материалах дела, противоречит выводам, изложенным в решении Арбитражного суда Иркутской области от Дата изъята.
Судом не дана оценка, что на момент заключения договора цессии договор долевого участия не был заключен. Государственная регистрация договора долевого участия от Дата изъята произведена только Дата изъята - после подписания договора цессии от Дата изъята.
Полагает, что судом необоснованно признано право собственности на квартиру за Д., поскольку обязательства по оплате долевого участия не исполнены, квартира по акту приема-передачи не передана.
Судом необоснованно отказано в применении исковой давности. Неверно определено начало течения срока.
Д. на апелляционные жалобы представлены письменные возражения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Петуховой В.Г., выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "СибРоссО" (дольщик) и ООО "ИркутскБайкалстрой" (застройщик) Дата изъята был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства своими силами и с привлечением других лиц построить пятнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику двухкомнатную квартиру: (данные изъяты)
Дата изъята между ООО "СибРоссО" (цедент) и Д. (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору долевого участия от Дата изъята, заключенного между ООО "СибРоссО" и ООО "ИркутскБайкалстрой". Цессионарий принимает право требования по передаче указанной квартиры. Этот договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.
ООО "ИркутскБайкалстрой" были направлены Д. Дата изъята предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята в связи с отсутствием подтверждения оплаты стоимости строительства квартиры, Дата изъята - уведомление о расторжении данного договора и в адрес ООО "СибРоссО" Дата изъята соответствующее предупреждение, что подтверждается описями вложений в ценные письма, копиями конвертов, распечаткой с сайта "Почта России" по отслеживанию почтовых отправлений. Данные уведомления направлялись Д. по указанному в договоре адресу.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Дата изъята между Ч. (дольщик) и ООО "ИркутскБайкалстрой" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить пятнадцатиэтажный многоквартирный монолитный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру, планировочные параметры которой предусмотрены в Приложении Номер изъят к настоящему договору - двухкомнатная квартира (данные изъяты), а дольщик обязуется оплатить указанную квартиру и принять ее.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области Дата изъята.
ООО "ИркутскБайкалстрой" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Дата изъята.
По данным технического паспорта по состоянию на Дата изъята квартира (данные изъяты).
Дата изъята ООО "ИркутскБайкалстрой" передало Ч. по передаточному акту двухкомнатную квартиру (данные изъяты).
Удовлетворяя исковые требования Д., суд первой инстанции исходил из того, что истцу, заключившему договор цессии с ООО "СибРоссО", в установленном законом порядке перешло право требования исполнения договора долевого участия по передаче жилого помещения. Суд не принял во внимание доводы представителя ООО "ИркутскБайкалстрой" о расторжении в одностороннем порядке договора в долевом строительстве от Дата изъята, исходя из того, что на момент заключения договора уступки никаких претензий по оплате за спорную квартиру не было, а расторжении договора без участия заинтересованного лица Д., которой перешло право требования по сделке, не признанной судом недействительной, не может повлечь прекращения права требования в отношении спорного имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку судом оставлено без учета то обстоятельство, что застройщик - ООО "ИркутскБайкалстрой" после расторжения договора с истцом заключил Дата изъята новый договор участия в долевом строительстве с Ч., которая исполнила свои обязательства по оплате договора и зарегистрировала его в установленном законом порядке.
Согласно статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества Дата изъята заключен договор участия в долевом строительстве с Ч., обязательства по которому исполнены ею в полном объеме, квартира <адрес изъят> после введения дома в эксплуатацию фактически ей передана, она в ней проживает с семьей, то в силу указанных выше норм права она имеет приоритет перед другими лицами, претендующими на данный объект.
Исходя из изложенного оснований для удовлетворения исковых требований Д. у суда первой инстанции не имелось, а потому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Д., который избран неверный способ защиты нарушенных прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 12 мая 2014 года по данному делу отменить.
В удовлетворении исковых требований Д. о признании незаконными: отказа ООО "ИркутскБайкалстрой" от исполнения договора долевого участия в строительстве Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО "ИркутскБайкалстрой" и ООО "СибРоссО", отказа от исполнения договора цессии Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО "СибРоссО" и Д.; признании недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. Дата изъята, признании за Д. права собственности на жилое помещение - 2-х комнатную квартиру, <адрес изъят> отказать.
Председательствующий
В.Г.ПЕТУХОВА
Судьи
А.С.ПАПУША
Л.Г.ТУГЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10474/14
Требование: О признании незаконными отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, от исполнения договора цессии, признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истицы, ею исполнено обязательство по оплате уступленного ей цедентом права требования по договору долевого участия в строительстве, регистрация права собственности на помещение за иным лицом незаконна.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2014 г. по делу N 33-10474/14
Судья Амосова Н.Л.
Судья-докладчик Петухова В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
судей Папуши А.С. и Туглаковой Л.Г.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к ООО "СибРоссО", ООО "ИркутскБайкалстрой", Ч. о признании договора недействительным, признании право собственности
по апелляционным жалобам ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 12 мая 2014 года,
установила:
В обоснование своих исковых требований Д. указала, что Дата изъята она заключила с ООО "СибРоссО" договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии), в соответствии с которым ООО "СибРоссо" переуступило ей право требования по договору о долевом участии в строительстве жилья Номер изъят, заключенному Дата изъята между ООО "СибРоссо" и ООО "ИркутскБайкалстрой". В соответствии с условиями которого, застройщик ООО "ИркутскБайкалстрой" приняло на себя обязательство по передаче квартиры расположенной (данные изъяты).
Свои обязательства по оплате она исполнила в полном объеме.
Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним участником долевого строительства указанной квартиры является Ч.
Изменения в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним о держателе права требования по передаче квартиры внесены учреждением юстиции ввиду того, что ООО "ИркутскБайкалстрой" отказалось от исполнения договора участия в долевом строительстве и договора цессии, ввиду неоплаты суммы по договору в размере (данные изъяты) со стороны ООО "СибРоссо".
После отказа от исполнения указанных договоров между Ч. и ООО "ИркутскБайкалстрой" был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, сведения о дольщике Ч. внесены в ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного истец просила признать незаконным отказ ООО "ИркутскБайкалстрой" от исполнения договора долевого участия в строительстве Номер изъят от Дата изъята и от исполнения договора цессии Номер изъят от Дата изъята. Признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. в отношении квартиры, расположенной на первом этаже в блок-секции 7 жилого дома по адресу: <адрес изъят> от Дата изъята. Признать за Д. право собственности на данную квартиру.
Решением суда иск Д. удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ИркутскБайкалстрой" К. просит решение суда отменить приведя в качестве оснований для отмены решения доводы, которыми обосновывал правовую позицию представителя ответчика в суде первой инстанции.
Дополнительно указано:
- - судом сделан вывод о расчетах сторон по договорам цессии, однако данный вывод не подтверждается допустимыми доказательствами;
- - не дана оценка имеющимся в деле объяснениям свидетеля К. о том, что на момент совершения договора цессии с истцом, цена договора участия в долевом строительстве от Дата изъята застройщику не уплачена;
- - вывод суда о том, что ООО "СибРоссо" не обязано выплачивать цену договора участия в долевом строительстве, противоречит имеющимся в деле доказательствам, основан на неправильной квалификации правоотношений ответчика и ООО "СибРоссо";
- - судом неправильно квалифицированы правоотношения участников процесса по договору строительного подряда от Дата изъята, не применены подлежащие применению ст. ст. 390, 391, 167 - 168, 382, 181, 199 - 200 ГК РФ, ст. ст. 1, 3, 5, 9, 11 (п. 1) Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004, ст. 198 ГПК РФ.
С решением не согласилась ответчик Ч. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Считает, что судом необоснованно установлен факт оплаты ООО "СибРоссо" по договору долевого участия в строительстве от Дата изъята путем выполнения подрядных работ по договору подряда от Дата изъята и факт оплаты Д. по договору цессии в сумме (данные изъяты).
По мнению заявителя жалобы вывод суда о зачете стоимости выполненных ООО "СибРоссо" по договору подряда работ от Дата изъята стоимость оплаты по договору долевого участия от Дата изъята не основан на материалах дела, противоречит выводам, изложенным в решении Арбитражного суда Иркутской области от Дата изъята.
Судом не дана оценка, что на момент заключения договора цессии договор долевого участия не был заключен. Государственная регистрация договора долевого участия от Дата изъята произведена только Дата изъята - после подписания договора цессии от Дата изъята.
Полагает, что судом необоснованно признано право собственности на квартиру за Д., поскольку обязательства по оплате долевого участия не исполнены, квартира по акту приема-передачи не передана.
Судом необоснованно отказано в применении исковой давности. Неверно определено начало течения срока.
Д. на апелляционные жалобы представлены письменные возражения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Петуховой В.Г., выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "СибРоссО" (дольщик) и ООО "ИркутскБайкалстрой" (застройщик) Дата изъята был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства своими силами и с привлечением других лиц построить пятнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом, на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику двухкомнатную квартиру: (данные изъяты)
Дата изъята между ООО "СибРоссО" (цедент) и Д. (цессионарий) заключен договор уступки прав по договору долевого участия от Дата изъята, заключенного между ООО "СибРоссО" и ООО "ИркутскБайкалстрой". Цессионарий принимает право требования по передаче указанной квартиры. Этот договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.
ООО "ИркутскБайкалстрой" были направлены Д. Дата изъята предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята в связи с отсутствием подтверждения оплаты стоимости строительства квартиры, Дата изъята - уведомление о расторжении данного договора и в адрес ООО "СибРоссО" Дата изъята соответствующее предупреждение, что подтверждается описями вложений в ценные письма, копиями конвертов, распечаткой с сайта "Почта России" по отслеживанию почтовых отправлений. Данные уведомления направлялись Д. по указанному в договоре адресу.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Дата изъята между Ч. (дольщик) и ООО "ИркутскБайкалстрой" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить пятнадцатиэтажный многоквартирный монолитный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру, планировочные параметры которой предусмотрены в Приложении Номер изъят к настоящему договору - двухкомнатная квартира (данные изъяты), а дольщик обязуется оплатить указанную квартиру и принять ее.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области Дата изъята.
ООО "ИркутскБайкалстрой" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Дата изъята.
По данным технического паспорта по состоянию на Дата изъята квартира (данные изъяты).
Дата изъята ООО "ИркутскБайкалстрой" передало Ч. по передаточному акту двухкомнатную квартиру (данные изъяты).
Удовлетворяя исковые требования Д., суд первой инстанции исходил из того, что истцу, заключившему договор цессии с ООО "СибРоссО", в установленном законом порядке перешло право требования исполнения договора долевого участия по передаче жилого помещения. Суд не принял во внимание доводы представителя ООО "ИркутскБайкалстрой" о расторжении в одностороннем порядке договора в долевом строительстве от Дата изъята, исходя из того, что на момент заключения договора уступки никаких претензий по оплате за спорную квартиру не было, а расторжении договора без участия заинтересованного лица Д., которой перешло право требования по сделке, не признанной судом недействительной, не может повлечь прекращения права требования в отношении спорного имущества.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку судом оставлено без учета то обстоятельство, что застройщик - ООО "ИркутскБайкалстрой" после расторжения договора с истцом заключил Дата изъята новый договор участия в долевом строительстве с Ч., которая исполнила свои обязательства по оплате договора и зарегистрировала его в установленном законом порядке.
Согласно статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества Дата изъята заключен договор участия в долевом строительстве с Ч., обязательства по которому исполнены ею в полном объеме, квартира <адрес изъят> после введения дома в эксплуатацию фактически ей передана, она в ней проживает с семьей, то в силу указанных выше норм права она имеет приоритет перед другими лицами, претендующими на данный объект.
Исходя из изложенного оснований для удовлетворения исковых требований Д. у суда первой инстанции не имелось, а потому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Д., который избран неверный способ защиты нарушенных прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 12 мая 2014 года по данному делу отменить.
В удовлетворении исковых требований Д. о признании незаконными: отказа ООО "ИркутскБайкалстрой" от исполнения договора долевого участия в строительстве Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО "ИркутскБайкалстрой" и ООО "СибРоссО", отказа от исполнения договора цессии Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО "СибРоссО" и Д.; признании недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "ИркутскБайкалстрой" и Ч. Дата изъята, признании за Д. права собственности на жилое помещение - 2-х комнатную квартиру, <адрес изъят> отказать.
Председательствующий
В.Г.ПЕТУХОВА
Судьи
А.С.ПАПУША
Л.Г.ТУГЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)