Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Исакова Е.И.
Докладчик: Акинина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Акининой Е.В.
и судей Сорокина А.В., Проценко Е.П.
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Акининой Е.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Програнд" ФИО8, действующего на основании доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ, на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года
по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Програнд" о защите прав потребителей,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Програнд" (далее по тексту - ООО "Програнд") о защите прав потребителей.
Заявленные требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Програнд" был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира приобретена за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "МДМ-Банк". Обязательства по договору купли-продажи квартиры ею выполнены в полном объеме, стоимость квартиры продавцу выплачена, кредит банку погашен.
После вселения в указанную квартиру обнаружилось, что проданная недвижимость имеет существенные недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора купли-продажи. Недостатки носят существенный характер и препятствуют использованию указанного недвижимого имущества в качестве жилого помещения. Она неоднократно обращалась к ответчику с претензиями об устранении недостатков, однако меры по устранению недостатков до настоящего времени ответчиком не предприняты.
С учетом изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный с ООО "Програнд", взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ООО "Програнд" убытки, связанные с оплатой процентов по кредитному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ОАО "МДМ - Банк" в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее в пользу проценты, оплаченные по кредитному договору с ОАО "МДМ БАНК" N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу убытки, связанные с исполнением договора комплексного ипотечного страхования, заключенного с ЗАО "Московская акционерная страховая компания" в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу убытки в связи с произведенным ремонтом квартиры в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу моральный вред в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу расходы на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты>.
В судебном заседании представители истца ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Програнд" и ФИО1.
Взыскать с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимость квартиры в сумме <данные изъяты>, убытки в сумме <данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>, расходы за проведение экспертизы в сумме <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.
Обязать ФИО1 передать ООО "Програнд" квартиру по адресу <адрес>.
Взыскать с ООО "Програнд" в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.
Отказать ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании убытков в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Програнд" ФИО8, действующий на основании доверенности N от <данные изъяты>, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное в связи с неправильным применением норм материального права. Указывает, что ссылка суда на несоответствие оконных и балконного блоков требованиям ГОСТ 30674-99 и ГОСТ 30971-2002 является необоснованной, поскольку применение ГОСТ 30674-99 и ГОСТ 30971-2002 не является обязательным при строительстве жилого дома, в связи с чем несоответствия данным ГОСТам не являются недостатками качества оконных и балконного блоков в частности, и квартиры в целом. Суд не исследовал надлежащим образом заключение эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты N 4/44 от 18.03.2013, из которого следует, что выявленные экспертом недостатки являются устранимыми и несущественными. Суд также не исследовал и не дал оценки дополнительным пояснениям Кузбасской торгово-промышленной палаты от 14.08.2013, не указал мотивы, по которым дополнительные пояснения не были приняты во внимание. Таким образом, суд оставил без внимания то обстоятельство, что требование истца об устранении промерзаний квартиры на момент вынесения решения было исполнено, что подтверждается, как заключением эксперта, так и соответствующими актами выполненных работ. Ссылаясь на положения статей 310, 450, 557, 475 ГК РФ, считает, что у истца отсутствует право требования замены квартиры, а требование о расторжении договора является необоснованным, так как заявленные истцом недостатки квартиры не являются существенными и в настоящее время устранены.
При вынесении решения суд не учел, что договор купли-продажи квартиры (недвижимой вещи) на момент рассмотрения дела уже был исполнен, в связи с чем отказаться от его исполнения в рамках Закона о защите прав потребителей без соблюдения предусмотренных Гражданским кодексом РФ условий невозможно.
Также указывает, что отказ ГАУ КО "НПЦЦС" от проведения экспертизы в связи с не предоставлением ООО "Програнд" проектной документации, необходимой для проведения экспертизы на основании определения суда от 20.08.2013, является необоснованным, поскольку в материалах дела имеется выкопировка из проектной документации, эксперту была предоставлена схема разреза наружной стены квартиры с выполненным утеплением по системе "Мокрый фасад". Однако указанные документы были проигнорированы экспертом, осмотр квартиры не проводился, а неоплата счета за проведение экспертизы не является основаниям для отказа в ее проведении. Считает, что ООО "Програнд" не уклонялось от проведения судебной экспертизы, в связи с чем наличие существенных недостатков в квартире нельзя считать установленным.
Истицей принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя ООО "Програнд" ФИО8, действующего на основании доверенности, заслушав пояснения представителей ФИО1 - ФИО6 и ФИО7, действующих на основании доверенностей, просивших решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с частью статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Програнд" и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, цена квартиры составляет <данные изъяты> Квартира приобретена за счет собственных и кредитных денежных средств (л.д. 28 - 32).
Свои обязательства по оплате квартиры ФИО1 исполнила в полном объеме. За ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д. 52).
Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи указанной квартиры, ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что квартира была передана с существенными недостатками, об устранении которых она неоднократно обращалась к ответчику, однако недостатки ответчиком в установленные законом сроки не были безвозмездно устранены.
Действительно, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением об устранении недостатков: промерзание окон, низкая температура в квартире, просила проверить работу вентиляции (л.д. 25).
ДД.ММ.ГГГГ она вновь обратилась к ООО "Програнд" об устранении недостатков (л.д. 12).
Аналогичная претензия предъявлена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с заявлением произвести осмотр ее квартиры, указывая на наличие тех же недостатков (л.д. 11).
По заказу ООО "Програнд" Кузбасской торгово-промышленной палатой проведена экспертиза, по заключению которой недостатки заявленные ФИО1 нашли свое подтверждение, определена стоимость работ по их устранению в размере <данные изъяты>(л.д. 126 - 148).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи, в ответ на которую ответчик, не оспаривая наличие недостатков и необходимость их устранения, отказал в расторжении договора, указав, что недостатки являются устранимыми и начало работ по устранению недостатков запланировано на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71).
На ДД.ММ.ГГГГ г. - дату обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением ответчик не приступил к выполнению работ по устранению недостатков.
Удовлетворяя заявленные требования о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании стоимости ремонта квартиры, суд первой инстанции исходил из доказанности факта передачи квартиры истцу с недостатками, сославшись на заключение ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому оконные блоки в количестве 5 штук и балконный блок из ПВХ профилей белого цвета имеют существенные дефекты оконных блоков и монтажа, не соответствуют требованиям ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30971-2002, дефекты отрицательно влияют на эксплуатационные и эстетические свойства изделий и не обеспечивают комфортные условия внутри жилья (л.д. 35 - 41), а также на заключение эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты N 4/44, согласно которому температура в квартире истца в феврале - марте 2013 г. составляла от 8 градусов до 15 градусов, при требуемых 18 - 24 градусов. В ванной комнате левая часть стены сопряжена с температурным швом, через который в помещение поступает холодный воздух, температурный шов ничем практически не заделан. Данным заключением также подтверждена некачественная установка в квартире оконных и балконного блоков.
Поскольку неоднократные требования истца о безвозмездном устранении недостатков не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке в установленные законом сроки, то предъявление истцом требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, по мнению суда, является правомерным и основано на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей", так как основанием расторжения договора купли-продажи квартиры является нарушение ответчиком срока устранения недостатков (ст. ст. 20, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей").
Доводы представителя ответчика о наличии либо отсутствии в квартире истца существенных недостатков не были приняты во внимание, так как, по мнению суда, не имеют правового значения для разрешения заявленных требований.
Однако с выводами суда согласиться нельзя, так как они сделаны без учета системного толкования норм материального права.
В параграфе 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, основания, по которым может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанные правила сформулированы в качестве специальных, исключающих действия сторон по исполнению договора купли-продажи товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимого имущества, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Из приведенных норм следует, что нормы Гражданского Кодекса РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ "О защите прав потребителей" и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ.
Таким образом, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным.
Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданной ФИО1 квартиры, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.
Согласно заключению ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" оконные блоки в количестве пяти штук и балконный блок в квартире ФИО1 имеют существенные дефекты, которые отрицательно влияют на эксплуатационные и эстетические свойства изделий и не обеспечивают комфортные условия внутри жилья, общая сумма оконных блоков в количестве пяти штук и балконного блока из ПВХ на момент проведения экспертизы составила <данные изъяты>. (л.д. 35 - 37).
Указанное заключение свидетельствует о наличии существенных недостатков оконных и балконного блоков, но не свидетельствует о наличии существенных недостатков квартиры в целом.
Согласно заключению Кузбасской торгово-промышленной палаты N от 18.03.2013 г. выявленные в квартире истца недостатки являются устранимыми с заменой изделий. Должен быть выполнен ремонт монтажных швов оконных блоков и регулировка и замена герметизирующих прокладок балконного блока. Для того, чтобы утеплить стену изнутри квартиры, необходимо произвести работу по демонтажу-монтажу натяжного потолка, смене керамической плитки на стенах, утеплению полов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 733 006 руб. 65 коп. (л.д. 136 - 148).
Согласно дополнительным пояснениям Кузбасской торгово-промышленной палаты исх. N 143/ДО от 14.08.2013 г. по выполненному заключению эксперта N от 18.03.2013 г., обследование квартиры выявило наличие потерь тепла через наружные ограждающие конструкции (через полы и наружные стены), в связи с чем экспертом были разработаны мероприятия по выполнению работ по устранению данных дефектов изнутри квартиры. Также экспертом указано, что выполненные ООО "Програнд" работы по утеплению стен квартиры снаружи по системе "Мокрый фасад", которые являются наиболее эффективными и менее трудозатратными, устраняют потери тепла в зимний период времени, а также не причиняют неудобств для проживания в квартире (л.д. 115).
Таким образом, имеющиеся в материалах дела заключения специалистов свидетельствуют о том, что недостатки квартиры являются устранимыми.
Что касается выводов суда об уклонении ООО"Програнд" от проведения экспертизы, то они не могут быть приняты во внимание, так как сторонам не были разъяснены последствия уклонения от участия в экспертизе, предусмотренные ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
ООО "Програнд" указывает в жалобе на то, что от проведения экспертизы оно не уклонялось, эксперты могли провести экспертизу без предварительной оплаты, на основании документов, имеющихся в материалах дела, а также по результатам осмотра квартиры. Эти доводы заслуживают внимания. Отказ от предварительной оплаты экспертизы не должен повлечь последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, поскольку эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения (абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ).
Таким образом, материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что квартира была передана в непригодном для использования ее по назначению состоянии.
В деле отсутствуют данные, позволяющие установить тот факт, что недостатки, которые истец считает существенными, могут быть отнесены к таковым.
Принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи по основаниям, заявленным истцом.
Договор купли-продажи квартиры (недвижимой вещи) на момент рассмотрения дела уже был исполнен, в связи с чем, отказаться от его исполнения в рамках Закона о защите прав потребителей без соблюдения предусмотренных Гражданским кодексом РФ условий возможно только в случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Вывод суда о том, что наличие существенных недостатков в квартире не имеет правового значения, является необоснованным, так как Закон РФ "О защите прав потребителей" в данном случае применяется в части, не урегулированной специальными нормами. Таким образом, выводы суда о применении к спорным положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающих право потребителя в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы в случае нарушения установленных Законом РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 20, 22) сроков устранения недостатков товара (ст. 18 Закона) ошибочны, основаны на неправильном применении норм материального права.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании стоимости квартиры по адресу: <адрес> в сумме <данные изъяты> с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.
Поскольку отменено решение суда в части удовлетворения исковых требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, также подлежит отмене и решение суда в части удовлетворения требований истца о взыскании с ООО "Програнд" расходов ФИО1 на ремонт квартиры в сумме <данные изъяты> В удовлетворении указанных требований следует отказать.
В связи с изложенным подлежит изменению решение суда в части взыскания штрафа в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, а также решение суда в части взыскания госпошлины в доход местного бюджета.
Так как решение суда в части частичного удовлетворения исковых требований ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> не оспаривается, в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме <данные изъяты> на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Также лицами, участвующими в деле, не оспаривается решение суда в части взыскания расходов на проведение экспертизы в сумме 5 000 руб., а также в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании убытков в сумме <данные изъяты>, в связи с чем судебная коллегия не проверяет законность и обоснованность решения суда в указанной части.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 327.1 частью 1, ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 29.09.2008 г. между ООО "Програнд" и ФИО1, взыскания с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>, убытков в сумме <данные изъяты>, возложении на ФИО1 обязанности передать ООО "Програнд" квартиру по адресу: <адрес> - отменить и принять новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО "Програнд" о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 29.09.2008 г. между ООО "Програнд" и ФИО1, взыскании с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>, убытков в сумме <данные изъяты>, возложении на ФИО1 обязанности передать ООО "Програнд" квартиру по адресу: <адрес>.
Решение суда в части взыскания компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>, взыскания расходов на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> и отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ООО "Програнд" убытков в сумме <данные изъяты> оставить без изменения.
Решение суда в части взыскания штрафа в сумме <данные изъяты> - изменить, взыскать с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 штраф в сумме <данные изъяты>.
Решение суда в части взыскания с ООО "Програнд" государственной пошлины в размере <данные изъяты> - изменить, взыскать с ООО "Програнд" в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.
Апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью "Програнд" ФИО8 - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3978
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-3978
Судья: Исакова Е.И.
Докладчик: Акинина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Акининой Е.В.
и судей Сорокина А.В., Проценко Е.П.
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Акининой Е.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Програнд" ФИО8, действующего на основании доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ, на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года
по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Програнд" о защите прав потребителей,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Програнд" (далее по тексту - ООО "Програнд") о защите прав потребителей.
Заявленные требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "Програнд" был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира приобретена за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "МДМ-Банк". Обязательства по договору купли-продажи квартиры ею выполнены в полном объеме, стоимость квартиры продавцу выплачена, кредит банку погашен.
После вселения в указанную квартиру обнаружилось, что проданная недвижимость имеет существенные недостатки, не оговоренные продавцом при заключении договора купли-продажи. Недостатки носят существенный характер и препятствуют использованию указанного недвижимого имущества в качестве жилого помещения. Она неоднократно обращалась к ответчику с претензиями об устранении недостатков, однако меры по устранению недостатков до настоящего времени ответчиком не предприняты.
С учетом изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный с ООО "Програнд", взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу <данные изъяты>, уплаченных по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ООО "Програнд" убытки, связанные с оплатой процентов по кредитному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ОАО "МДМ - Банк" в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее в пользу проценты, оплаченные по кредитному договору с ОАО "МДМ БАНК" N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу убытки, связанные с исполнением договора комплексного ипотечного страхования, заключенного с ЗАО "Московская акционерная страховая компания" в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу убытки в связи с произведенным ремонтом квартиры в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу моральный вред в сумме <данные изъяты>, взыскать с ООО "Програнд" в ее пользу расходы на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты>.
В судебном заседании представители истца ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года постановлено:
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Програнд" и ФИО1.
Взыскать с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимость квартиры в сумме <данные изъяты>, убытки в сумме <данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф в сумме <данные изъяты>, расходы за проведение экспертизы в сумме <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.
Обязать ФИО1 передать ООО "Програнд" квартиру по адресу <адрес>.
Взыскать с ООО "Програнд" в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.
Отказать ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании убытков в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Програнд" ФИО8, действующий на основании доверенности N от <данные изъяты>, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное в связи с неправильным применением норм материального права. Указывает, что ссылка суда на несоответствие оконных и балконного блоков требованиям ГОСТ 30674-99 и ГОСТ 30971-2002 является необоснованной, поскольку применение ГОСТ 30674-99 и ГОСТ 30971-2002 не является обязательным при строительстве жилого дома, в связи с чем несоответствия данным ГОСТам не являются недостатками качества оконных и балконного блоков в частности, и квартиры в целом. Суд не исследовал надлежащим образом заключение эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты N 4/44 от 18.03.2013, из которого следует, что выявленные экспертом недостатки являются устранимыми и несущественными. Суд также не исследовал и не дал оценки дополнительным пояснениям Кузбасской торгово-промышленной палаты от 14.08.2013, не указал мотивы, по которым дополнительные пояснения не были приняты во внимание. Таким образом, суд оставил без внимания то обстоятельство, что требование истца об устранении промерзаний квартиры на момент вынесения решения было исполнено, что подтверждается, как заключением эксперта, так и соответствующими актами выполненных работ. Ссылаясь на положения статей 310, 450, 557, 475 ГК РФ, считает, что у истца отсутствует право требования замены квартиры, а требование о расторжении договора является необоснованным, так как заявленные истцом недостатки квартиры не являются существенными и в настоящее время устранены.
При вынесении решения суд не учел, что договор купли-продажи квартиры (недвижимой вещи) на момент рассмотрения дела уже был исполнен, в связи с чем отказаться от его исполнения в рамках Закона о защите прав потребителей без соблюдения предусмотренных Гражданским кодексом РФ условий невозможно.
Также указывает, что отказ ГАУ КО "НПЦЦС" от проведения экспертизы в связи с не предоставлением ООО "Програнд" проектной документации, необходимой для проведения экспертизы на основании определения суда от 20.08.2013, является необоснованным, поскольку в материалах дела имеется выкопировка из проектной документации, эксперту была предоставлена схема разреза наружной стены квартиры с выполненным утеплением по системе "Мокрый фасад". Однако указанные документы были проигнорированы экспертом, осмотр квартиры не проводился, а неоплата счета за проведение экспертизы не является основаниям для отказа в ее проведении. Считает, что ООО "Програнд" не уклонялось от проведения судебной экспертизы, в связи с чем наличие существенных недостатков в квартире нельзя считать установленным.
Истицей принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя ООО "Програнд" ФИО8, действующего на основании доверенности, заслушав пояснения представителей ФИО1 - ФИО6 и ФИО7, действующих на основании доверенностей, просивших решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с частью статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Програнд" и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, цена квартиры составляет <данные изъяты> Квартира приобретена за счет собственных и кредитных денежных средств (л.д. 28 - 32).
Свои обязательства по оплате квартиры ФИО1 исполнила в полном объеме. За ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на квартиру (л.д. 52).
Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи указанной квартиры, ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что квартира была передана с существенными недостатками, об устранении которых она неоднократно обращалась к ответчику, однако недостатки ответчиком в установленные законом сроки не были безвозмездно устранены.
Действительно, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением об устранении недостатков: промерзание окон, низкая температура в квартире, просила проверить работу вентиляции (л.д. 25).
ДД.ММ.ГГГГ она вновь обратилась к ООО "Програнд" об устранении недостатков (л.д. 12).
Аналогичная претензия предъявлена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с заявлением произвести осмотр ее квартиры, указывая на наличие тех же недостатков (л.д. 11).
По заказу ООО "Програнд" Кузбасской торгово-промышленной палатой проведена экспертиза, по заключению которой недостатки заявленные ФИО1 нашли свое подтверждение, определена стоимость работ по их устранению в размере <данные изъяты>(л.д. 126 - 148).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи, в ответ на которую ответчик, не оспаривая наличие недостатков и необходимость их устранения, отказал в расторжении договора, указав, что недостатки являются устранимыми и начало работ по устранению недостатков запланировано на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71).
На ДД.ММ.ГГГГ г. - дату обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением ответчик не приступил к выполнению работ по устранению недостатков.
Удовлетворяя заявленные требования о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании стоимости ремонта квартиры, суд первой инстанции исходил из доказанности факта передачи квартиры истцу с недостатками, сославшись на заключение ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" N от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому оконные блоки в количестве 5 штук и балконный блок из ПВХ профилей белого цвета имеют существенные дефекты оконных блоков и монтажа, не соответствуют требованиям ГОСТ 30674-99, ГОСТ 30971-2002, дефекты отрицательно влияют на эксплуатационные и эстетические свойства изделий и не обеспечивают комфортные условия внутри жилья (л.д. 35 - 41), а также на заключение эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты N 4/44, согласно которому температура в квартире истца в феврале - марте 2013 г. составляла от 8 градусов до 15 градусов, при требуемых 18 - 24 градусов. В ванной комнате левая часть стены сопряжена с температурным швом, через который в помещение поступает холодный воздух, температурный шов ничем практически не заделан. Данным заключением также подтверждена некачественная установка в квартире оконных и балконного блоков.
Поскольку неоднократные требования истца о безвозмездном устранении недостатков не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке в установленные законом сроки, то предъявление истцом требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, по мнению суда, является правомерным и основано на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей", так как основанием расторжения договора купли-продажи квартиры является нарушение ответчиком срока устранения недостатков (ст. ст. 20, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей").
Доводы представителя ответчика о наличии либо отсутствии в квартире истца существенных недостатков не были приняты во внимание, так как, по мнению суда, не имеют правового значения для разрешения заявленных требований.
Однако с выводами суда согласиться нельзя, так как они сделаны без учета системного толкования норм материального права.
В параграфе 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, основания, по которым может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанные правила сформулированы в качестве специальных, исключающих действия сторон по исполнению договора купли-продажи товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимого имущества, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Из приведенных норм следует, что нормы Гражданского Кодекса РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ "О защите прав потребителей" и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ.
Таким образом, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным.
Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.
Бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданной ФИО1 квартиры, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.
Согласно заключению ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" оконные блоки в количестве пяти штук и балконный блок в квартире ФИО1 имеют существенные дефекты, которые отрицательно влияют на эксплуатационные и эстетические свойства изделий и не обеспечивают комфортные условия внутри жилья, общая сумма оконных блоков в количестве пяти штук и балконного блока из ПВХ на момент проведения экспертизы составила <данные изъяты>. (л.д. 35 - 37).
Указанное заключение свидетельствует о наличии существенных недостатков оконных и балконного блоков, но не свидетельствует о наличии существенных недостатков квартиры в целом.
Согласно заключению Кузбасской торгово-промышленной палаты N от 18.03.2013 г. выявленные в квартире истца недостатки являются устранимыми с заменой изделий. Должен быть выполнен ремонт монтажных швов оконных блоков и регулировка и замена герметизирующих прокладок балконного блока. Для того, чтобы утеплить стену изнутри квартиры, необходимо произвести работу по демонтажу-монтажу натяжного потолка, смене керамической плитки на стенах, утеплению полов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 733 006 руб. 65 коп. (л.д. 136 - 148).
Согласно дополнительным пояснениям Кузбасской торгово-промышленной палаты исх. N 143/ДО от 14.08.2013 г. по выполненному заключению эксперта N от 18.03.2013 г., обследование квартиры выявило наличие потерь тепла через наружные ограждающие конструкции (через полы и наружные стены), в связи с чем экспертом были разработаны мероприятия по выполнению работ по устранению данных дефектов изнутри квартиры. Также экспертом указано, что выполненные ООО "Програнд" работы по утеплению стен квартиры снаружи по системе "Мокрый фасад", которые являются наиболее эффективными и менее трудозатратными, устраняют потери тепла в зимний период времени, а также не причиняют неудобств для проживания в квартире (л.д. 115).
Таким образом, имеющиеся в материалах дела заключения специалистов свидетельствуют о том, что недостатки квартиры являются устранимыми.
Что касается выводов суда об уклонении ООО"Програнд" от проведения экспертизы, то они не могут быть приняты во внимание, так как сторонам не были разъяснены последствия уклонения от участия в экспертизе, предусмотренные ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
ООО "Програнд" указывает в жалобе на то, что от проведения экспертизы оно не уклонялось, эксперты могли провести экспертизу без предварительной оплаты, на основании документов, имеющихся в материалах дела, а также по результатам осмотра квартиры. Эти доводы заслуживают внимания. Отказ от предварительной оплаты экспертизы не должен повлечь последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, поскольку эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения (абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ).
Таким образом, материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что квартира была передана в непригодном для использования ее по назначению состоянии.
В деле отсутствуют данные, позволяющие установить тот факт, что недостатки, которые истец считает существенными, могут быть отнесены к таковым.
Принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи по основаниям, заявленным истцом.
Договор купли-продажи квартиры (недвижимой вещи) на момент рассмотрения дела уже был исполнен, в связи с чем, отказаться от его исполнения в рамках Закона о защите прав потребителей без соблюдения предусмотренных Гражданским кодексом РФ условий возможно только в случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Вывод суда о том, что наличие существенных недостатков в квартире не имеет правового значения, является необоснованным, так как Закон РФ "О защите прав потребителей" в данном случае применяется в части, не урегулированной специальными нормами. Таким образом, выводы суда о применении к спорным положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающих право потребителя в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы в случае нарушения установленных Законом РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 20, 22) сроков устранения недостатков товара (ст. 18 Закона) ошибочны, основаны на неправильном применении норм материального права.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании стоимости квартиры по адресу: <адрес> в сумме <данные изъяты> с принятием нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.
Поскольку отменено решение суда в части удовлетворения исковых требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, также подлежит отмене и решение суда в части удовлетворения требований истца о взыскании с ООО "Програнд" расходов ФИО1 на ремонт квартиры в сумме <данные изъяты> В удовлетворении указанных требований следует отказать.
В связи с изложенным подлежит изменению решение суда в части взыскания штрафа в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, а также решение суда в части взыскания госпошлины в доход местного бюджета.
Так как решение суда в части частичного удовлетворения исковых требований ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> не оспаривается, в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме <данные изъяты> на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Также лицами, участвующими в деле, не оспаривается решение суда в части взыскания расходов на проведение экспертизы в сумме 5 000 руб., а также в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании убытков в сумме <данные изъяты>, в связи с чем судебная коллегия не проверяет законность и обоснованность решения суда в указанной части.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 327.1 частью 1, ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 24 января 2014 года в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 29.09.2008 г. между ООО "Програнд" и ФИО1, взыскания с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>, убытков в сумме <данные изъяты>, возложении на ФИО1 обязанности передать ООО "Програнд" квартиру по адресу: <адрес> - отменить и принять новое решение, которым отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО "Програнд" о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного 29.09.2008 г. между ООО "Програнд" и ФИО1, взыскании с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>, убытков в сумме <данные изъяты>, возложении на ФИО1 обязанности передать ООО "Програнд" квартиру по адресу: <адрес>.
Решение суда в части взыскания компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>, взыскания расходов на проведение экспертизы в сумме <данные изъяты> и отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ООО "Програнд" убытков в сумме <данные изъяты> оставить без изменения.
Решение суда в части взыскания штрафа в сумме <данные изъяты> - изменить, взыскать с ООО "Програнд" в пользу ФИО1 штраф в сумме <данные изъяты>.
Решение суда в части взыскания с ООО "Програнд" государственной пошлины в размере <данные изъяты> - изменить, взыскать с ООО "Програнд" в доход местного бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>.
Апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью "Програнд" ФИО8 - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)