Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Логиновой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.08.2012 по делу N А11-3984/2012, принятое судьей Долговой Ж.А.,
по иску Федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (ОГРН 6660000329, г. Владимир) к обществу с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" (ОГРН 1033302400702, Владимирская область, г. Муром),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области, (г. Владимир), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (Владимирская область, г. Муром),
об освобождении помещения, взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от ответчика (заявителя) - директор Коростелева В.А., Коровина А.М. по доверенности от 09.01.2014 сроком действия 12 месяцев, Зайцева Д.Е. по доверенности от 03.06.2014 сроком действия до 31.12.2014; от истца - Богданова Я.А. по доверенности от 15.05.2014 N 187 сроком действия по 15.11.2014; от третьих лиц - не явились, извещены,
федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (далее - ФГУП "Экран", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" (далее - ООО "Элит Клуб", ответчик) об обязании освободить нежилые помещения площадью 466,5 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями за период с 05.10.2011 по 24.04.2012 в размере 793 726 руб. 50 коп.
Исковые требования основаны на статьях 167, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик в отсутствие каких-либо правовых оснований занимает помещения, принадлежащие ФГУП "Экран" на праве хозяйственного владения, не производя встречного возмещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (далее - ТУ ФАУГИ по Владимирской области), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (далее - Комитет).
Решением от 16.08.2012 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 793 726 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, государственную пошлину в сумме 18 874 руб. 54 коп., обязал ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 447,4 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Элит Клуб" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, неприменением закона подлежащего применению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Суд первой инстанции при принятии решения не принял во внимание доводы ответчика о том, что основанием для занятия спорным помещением является договор аренды федерального недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590 сроком действия до 30.06.2018, который не был заключен и зарегистрирован в предусмотренном законом порядке по причинам зависящим от арендодателя по договору.
Судом не исследованы представленные ответчиком доказательства обращения к Комитету по управлению государственным имуществом Владимирской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом округа Муром с целью регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Также не учтено, что на момент рассмотрения спора возможность регистрации договора аренды не утрачена и, следовательно, отсутствуют основания для выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Удовлетворяя требование истца о взыскании неосновательного обогащения, суд не учел, что с момента подписания договора аренды и по настоящее время стороны фактически исполняли обязанности по незаключенному договору аренды, при этом арендодатель не предлагал ответчику возвратить переданное по акту помещение и не уведомлял об увеличении установленной в договоре платы, факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора не свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Судом необоснованно определен размер неосновательного обогащения на основании представленного истцом отчета от 24.10.2011 N 11-10/О-А об определении рыночной стоимости права пользования (право аренды) в течение одного платежного периода (размер месячной и годовой арендной платы) за объект федеральной собственности, составленного ООО Аудит-консультационный центр "Консуэло". В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствуют основания для предъявления требований о взыскании арендной платы в большем, чем предусмотрено договором размере.
Ответчик в полном объеме вносил арендную плату в размере, установленном договором от 08.07.2003 N 590, задолженности перед истцом у него не имеется.
Кроме того, суд не принял во внимание, что в период с 08.07.2003 по 27.11.2006 ООО "Элит Клуб" провело за счет собственных средств капитальный ремонт нежилых помещений по адресу: г. Муром, ул. Московская д. 1, на общую сумму 4 702 278 руб.
По мнению заявителя, у ФГУП "Экран" отсутствуют основания для обращения в суд и его действия направлены не на защиту своих прав, а на злоупотребление ими.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по ходатайству ООО "Элит Клуб" производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-10235/2012 по иску ООО "Элит Клуб" о понуждении к исполнению обязательства по передаче документов и о государственной регистрации договора аренды от 08.07.2003 N 590.
Определением от 28.04.2014 производство по делу было возобновлено.
В судебном заседании представители заявителя поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ФГУП "Экран" в судебном заседании и в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
ТУ ФАУГИ по Владимирской области явку в судебное заседание не обеспечило, в отзыве указало на обоснованность принятого решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено.
В соответствии с Законом Владимирской области от 08.10.1998 N 44-ОЗ "Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения" здание, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, является памятником истории и культуры.
08.07.2003 между Комитетом по управлению государственным имуществом Владимирской области, КУМИ округа Муром (арендодателями) и ООО "Элит Клуб" (арендатором) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества N 590, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, - нежилые помещения общей площадью 466,5 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, 1 - 2-й этаж, в здании, являющемся памятником истории и культуры Дом купчихи Шестаковой XIX, гос. инв. номер 1701876000, для проведения реконструкции и капитального ремонта с последующим использованием под административные помещения и досуговую деятельность.
Согласно пункту 2.1 договор срок действия договора установлен сторонами до 30.06.2018.
По акту приема-передачи от 01.07.2003 помещение передано истцу.
Как следует из раздела 4 договора, при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендная плата устанавливается в рублях в сумме эквивалентной 1467,7 у.е. в год; сумма ежемесячной арендной платы составляет 122,3 у.е.; расчет арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора и приводится в приложении N 3.
Ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях. Размер платежей определяется путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
В разделе 7 договора установлена обязанность арендатора по реконструкции и капитальному ремонту объекта аренды за счет собственных средств в соответствии с утвержденными арендодателями планом-графиком, техническим заданием и сметой, а также возможность рассмотрения вопроса об уменьшении арендной платы в связи с проведением такой реконструкции (капитального ремонта).
Соглашением от 25.02.2004 N 1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590 Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области передает, а Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590.
Распоряжением ТУ ФАУГИ от 16.09.2011 N 1265-р за ФГУП "Экран" закреплено на праве хозяйственного ведения имущество, составляющее имущество государственной казны Российской Федерации, в том числе и нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1.
На основании указанного распоряжения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.10.2011 произведена регистрация за истцом права хозяйственного ведения на помещения общей площадью 447,4 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская обл., г. Муром, ул. Московская, д. 1, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АЛ N 223880.
Указывая на незаконное пользование вышеназванным помещением со стороны ответчика в отсутствие платы за пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходил из отсутствия законных оснований для пользования ООО "Элит Клуб" спорными помещениями, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды.
Ответчик, возражая против иска, сослался на неправомерное поведение истца и злоупотребление правом. Указал, что оформляя право хозяйственного ведения, ФГУП "Экран" знало о наличии обременений в виде долгосрочной аренды и возможности осуществления государственной регистрации договора (со сроком действия до 30.06.2018) только при надлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору необходимых документов для регистрации.
Ответчик также указал на неоднократные обращения к арендодателям по передаче таких документов с момента подписания договора и необходимости его регистрации в установленном законом порядке.
Возражая против требования о взыскании неосновательного обогащения, ответчик указал, что, являясь добросовестным арендатором, исполнял обязанность по внесению арендной платы в установленных договором аренды порядке и размере, задолженности по оплате не имеет. Кроме того, во исполнение условий договора аренды, в период с 08.07.2003 по 27.11.2006 ООО "Элит Клуб" провело реконструкцию и капитальный ремонт указанного нежилого помещения, в связи с чем понесло расходы на общую сумму 4 702 278 руб.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рассматриваемом случае ФГУП "Экран" обратилось с иском о выселении арендатора, использующего помещения на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию и взыскании неосновательного обогащения.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.
Вместе с тем заявление приобретателя права хозяйственного ведения на недвижимое имущество об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, оформляя право хозяйственного ведения на спорное имущество, ФГУП "Экран" знало о наличии арендатора спорного помещения и незарегистрированного долгосрочного договора аренды, возможность осуществления государственной регистрации которого не утрачена.
При этом предприятие не создавало какие-либо препятствия в пользовании имуществом, принимало платежи от ответчика.
Таким образом, обладатель права хозяйственного ведения фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и оценки материалов дела, доводов и пояснений лиц, участвующих в деле, также приходит к выводу о доказанности доводов ответчика о том, государственная регистрация договора не была осуществлена по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Материалы дела свидетельствуют и не отрицается сторонами по спору, что ответчик исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, обязательства по реконструкции и капитальному ремонту переданного ему помещения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии законных оснований для пользования спорными помещениями со стороны ответчика.
Задолженности по внесению арендных платежей в порядке и размере предусмотренных условиями спорного договора судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Апелляционная жалоба ООО "Элит Клуб" подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.08.2012 по делу N А11-3984/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" удовлетворить.
В иске отказать.
Возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2288 руб. 75 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 11.05.2012 N 40.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N А11-3984/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N А11-3984/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Логиновой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.08.2012 по делу N А11-3984/2012, принятое судьей Долговой Ж.А.,
по иску Федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (ОГРН 6660000329, г. Владимир) к обществу с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" (ОГРН 1033302400702, Владимирская область, г. Муром),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области, (г. Владимир), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (Владимирская область, г. Муром),
об освобождении помещения, взыскании неосновательного обогащения,
при участии представителей: от ответчика (заявителя) - директор Коростелева В.А., Коровина А.М. по доверенности от 09.01.2014 сроком действия 12 месяцев, Зайцева Д.Е. по доверенности от 03.06.2014 сроком действия до 31.12.2014; от истца - Богданова Я.А. по доверенности от 15.05.2014 N 187 сроком действия по 15.11.2014; от третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (далее - ФГУП "Экран", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" (далее - ООО "Элит Клуб", ответчик) об обязании освободить нежилые помещения площадью 466,5 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями за период с 05.10.2011 по 24.04.2012 в размере 793 726 руб. 50 коп.
Исковые требования основаны на статьях 167, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик в отсутствие каких-либо правовых оснований занимает помещения, принадлежащие ФГУП "Экран" на праве хозяйственного владения, не производя встречного возмещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (далее - ТУ ФАУГИ по Владимирской области), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (далее - Комитет).
Решением от 16.08.2012 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 793 726 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, государственную пошлину в сумме 18 874 руб. 54 коп., обязал ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 447,4 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Элит Клуб" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, неприменением закона подлежащего применению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к следующему.
Суд первой инстанции при принятии решения не принял во внимание доводы ответчика о том, что основанием для занятия спорным помещением является договор аренды федерального недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590 сроком действия до 30.06.2018, который не был заключен и зарегистрирован в предусмотренном законом порядке по причинам зависящим от арендодателя по договору.
Судом не исследованы представленные ответчиком доказательства обращения к Комитету по управлению государственным имуществом Владимирской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом округа Муром с целью регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
Также не учтено, что на момент рассмотрения спора возможность регистрации договора аренды не утрачена и, следовательно, отсутствуют основания для выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Удовлетворяя требование истца о взыскании неосновательного обогащения, суд не учел, что с момента подписания договора аренды и по настоящее время стороны фактически исполняли обязанности по незаключенному договору аренды, при этом арендодатель не предлагал ответчику возвратить переданное по акту помещение и не уведомлял об увеличении установленной в договоре платы, факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора не свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Судом необоснованно определен размер неосновательного обогащения на основании представленного истцом отчета от 24.10.2011 N 11-10/О-А об определении рыночной стоимости права пользования (право аренды) в течение одного платежного периода (размер месячной и годовой арендной платы) за объект федеральной собственности, составленного ООО Аудит-консультационный центр "Консуэло". В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствуют основания для предъявления требований о взыскании арендной платы в большем, чем предусмотрено договором размере.
Ответчик в полном объеме вносил арендную плату в размере, установленном договором от 08.07.2003 N 590, задолженности перед истцом у него не имеется.
Кроме того, суд не принял во внимание, что в период с 08.07.2003 по 27.11.2006 ООО "Элит Клуб" провело за счет собственных средств капитальный ремонт нежилых помещений по адресу: г. Муром, ул. Московская д. 1, на общую сумму 4 702 278 руб.
По мнению заявителя, у ФГУП "Экран" отсутствуют основания для обращения в суд и его действия направлены не на защиту своих прав, а на злоупотребление ими.
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по ходатайству ООО "Элит Клуб" производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-10235/2012 по иску ООО "Элит Клуб" о понуждении к исполнению обязательства по передаче документов и о государственной регистрации договора аренды от 08.07.2003 N 590.
Определением от 28.04.2014 производство по делу было возобновлено.
В судебном заседании представители заявителя поддерживают доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ФГУП "Экран" в судебном заседании и в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
ТУ ФАУГИ по Владимирской области явку в судебное заседание не обеспечило, в отзыве указало на обоснованность принятого решения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено.
В соответствии с Законом Владимирской области от 08.10.1998 N 44-ОЗ "Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения" здание, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, является памятником истории и культуры.
08.07.2003 между Комитетом по управлению государственным имуществом Владимирской области, КУМИ округа Муром (арендодателями) и ООО "Элит Клуб" (арендатором) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества N 590, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, - нежилые помещения общей площадью 466,5 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1, 1 - 2-й этаж, в здании, являющемся памятником истории и культуры Дом купчихи Шестаковой XIX, гос. инв. номер 1701876000, для проведения реконструкции и капитального ремонта с последующим использованием под административные помещения и досуговую деятельность.
Согласно пункту 2.1 договор срок действия договора установлен сторонами до 30.06.2018.
По акту приема-передачи от 01.07.2003 помещение передано истцу.
Как следует из раздела 4 договора, при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендная плата устанавливается в рублях в сумме эквивалентной 1467,7 у.е. в год; сумма ежемесячной арендной платы составляет 122,3 у.е.; расчет арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора и приводится в приложении N 3.
Ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях. Размер платежей определяется путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.
В разделе 7 договора установлена обязанность арендатора по реконструкции и капитальному ремонту объекта аренды за счет собственных средств в соответствии с утвержденными арендодателями планом-графиком, техническим заданием и сметой, а также возможность рассмотрения вопроса об уменьшении арендной платы в связи с проведением такой реконструкции (капитального ремонта).
Соглашением от 25.02.2004 N 1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590 Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области передает, а Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 08.07.2003 N 590.
Распоряжением ТУ ФАУГИ от 16.09.2011 N 1265-р за ФГУП "Экран" закреплено на праве хозяйственного ведения имущество, составляющее имущество государственной казны Российской Федерации, в том числе и нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 1.
На основании указанного распоряжения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.10.2011 произведена регистрация за истцом права хозяйственного ведения на помещения общей площадью 447,4 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская обл., г. Муром, ул. Московская, д. 1, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АЛ N 223880.
Указывая на незаконное пользование вышеназванным помещением со стороны ответчика в отсутствие платы за пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходил из отсутствия законных оснований для пользования ООО "Элит Клуб" спорными помещениями, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды.
Ответчик, возражая против иска, сослался на неправомерное поведение истца и злоупотребление правом. Указал, что оформляя право хозяйственного ведения, ФГУП "Экран" знало о наличии обременений в виде долгосрочной аренды и возможности осуществления государственной регистрации договора (со сроком действия до 30.06.2018) только при надлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору необходимых документов для регистрации.
Ответчик также указал на неоднократные обращения к арендодателям по передаче таких документов с момента подписания договора и необходимости его регистрации в установленном законом порядке.
Возражая против требования о взыскании неосновательного обогащения, ответчик указал, что, являясь добросовестным арендатором, исполнял обязанность по внесению арендной платы в установленных договором аренды порядке и размере, задолженности по оплате не имеет. Кроме того, во исполнение условий договора аренды, в период с 08.07.2003 по 27.11.2006 ООО "Элит Клуб" провело реконструкцию и капитальный ремонт указанного нежилого помещения, в связи с чем понесло расходы на общую сумму 4 702 278 руб.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рассматриваемом случае ФГУП "Экран" обратилось с иском о выселении арендатора, использующего помещения на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию и взыскании неосновательного обогащения.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.
Вместе с тем заявление приобретателя права хозяйственного ведения на недвижимое имущество об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, оформляя право хозяйственного ведения на спорное имущество, ФГУП "Экран" знало о наличии арендатора спорного помещения и незарегистрированного долгосрочного договора аренды, возможность осуществления государственной регистрации которого не утрачена.
При этом предприятие не создавало какие-либо препятствия в пользовании имуществом, принимало платежи от ответчика.
Таким образом, обладатель права хозяйственного ведения фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и оценки материалов дела, доводов и пояснений лиц, участвующих в деле, также приходит к выводу о доказанности доводов ответчика о том, государственная регистрация договора не была осуществлена по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Материалы дела свидетельствуют и не отрицается сторонами по спору, что ответчик исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, обязательства по реконструкции и капитальному ремонту переданного ему помещения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии законных оснований для пользования спорными помещениями со стороны ответчика.
Задолженности по внесению арендных платежей в порядке и размере предусмотренных условиями спорного договора судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Апелляционная жалоба ООО "Элит Клуб" подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.08.2012 по делу N А11-3984/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" удовлетворить.
В иске отказать.
Возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2288 руб. 75 коп., излишне уплаченную по платежному поручению от 11.05.2012 N 40.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защиты средств и сооружений гражданской обороны "Экран" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элит Клуб" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.А.ЛОГИНОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)