Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик, являясь собственником одной из комнат в коммунальной квартире, заключил договор найма принадлежащей ему комнаты без письменного согласия сособственников квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Исаева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Емельяновой Е.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2015 года гражданское дело N 2-1172/15 по апелляционной жалобе П. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июня 2015 года по иску П. к З. об обязании получить согласие на пользование общим имуществом в коммунальной квартире.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец П. обратился в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику З., в котором с учетом уточнения требований просит суд обязать ответчика получить согласие сособственника П. на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, ссылаясь на то, что является собственником комнаты в указанной коммунальной квартире, одна из комнат принадлежит на праве собственности ответчику З., являющемуся собственником второй комнаты, который заключил договор найма принадлежащей ему комнаты в указанной квартире, не получив на это письменного согласия сособственников квартиры. В связи с этим, истец считает, что проживающие в комнате ответчика лица не имеют права пользоваться местами общего пользования; ответчик обязан получить его согласие на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, жильцы З. не имеют права пользоваться местами общего пользования, так как у них нет его письменного согласия, которое он не даст.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербург от 02 июня 2015 года постановлено: в удовлетворении заявленных требований П. к З. об обязании получить согласие сособственника квартиры П. на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире по адресу: <...>, отказать.
В апелляционной жалобе П. просит решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июня 2015 года отменить, удовлетворить его исковые требования.
В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Материалами дела установлено, что истец П. является собственником одной комнаты <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N <...>, третьему лицу <...> и ее дочери <...> принадлежит на праве собственности комната площадью <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N <...>
Ответчик З. на основании договора купли-продажи N <...> от <...> является собственником <...> доли в спорной квартире; третье лицо <...> является собственником <...> доли в праве собственности; при этом, у ответчика во владении и пользовании находится одна комната площадью <...> кв. м
<...> между З. и <...> заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель сдает нанимателю за плату во временное пользование жилое помещение площадью <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, совместно с нанимателем в квартире будет проживать <...> имеет регистрацию по спорному адресу.
Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П., руководствуясь указанными нормами, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не содержит запрета для собственника жилого помещения по сдаче его внаем третьим лицам.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции о том, что положения ст. 247 ГК РФ к данным правоотношениям не могут быть применены, поскольку спорное жилое помещение является коммунальной квартирой основаны на неправильном установлении обстоятельств имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.
Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Ссылку суда в обоснование отказа в иске П. на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может, судебная коллегия признает несостоятельной, поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Следовательно, выводы суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушают имущественные права истца, о неприменении к спорным правоотношениям положений ст. 247 ГК РФ, являются незаконными, основанными на неправильном применении норм материального права и подлежат исключению из решения суда первой инстанции.
Однако, в соответствии ч. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права.
Вместе с тем требования истца о возложении на ответчика обязанности получить согласие на пользование общим имуществом в коммунальной квартире, без требования о выселении третьих лиц, не могут быть удовлетворены, поскольку не направлены на судебную защиту восстановления его прав собственника, правовых последствий, преследуемых истцом, не порождают; при этом истец не лишен возможности пресечь нарушение своих прав путем предъявления соответствующего искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербург от 02 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.09.2015 N 33-14537/2015 ПО ДЕЛУ N 2-1172/2015
Требование: Об обязании получить согласие собственника квартиры на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик, являясь собственником одной из комнат в коммунальной квартире, заключил договор найма принадлежащей ему комнаты без письменного согласия сособственников квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. N 33-14537/2015
Судья: Исаева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Емельяновой Е.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 сентября 2015 года гражданское дело N 2-1172/15 по апелляционной жалобе П. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июня 2015 года по иску П. к З. об обязании получить согласие на пользование общим имуществом в коммунальной квартире.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец П. обратился в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику З., в котором с учетом уточнения требований просит суд обязать ответчика получить согласие сособственника П. на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, ссылаясь на то, что является собственником комнаты в указанной коммунальной квартире, одна из комнат принадлежит на праве собственности ответчику З., являющемуся собственником второй комнаты, который заключил договор найма принадлежащей ему комнаты в указанной квартире, не получив на это письменного согласия сособственников квартиры. В связи с этим, истец считает, что проживающие в комнате ответчика лица не имеют права пользоваться местами общего пользования; ответчик обязан получить его согласие на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, жильцы З. не имеют права пользоваться местами общего пользования, так как у них нет его письменного согласия, которое он не даст.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербург от 02 июня 2015 года постановлено: в удовлетворении заявленных требований П. к З. об обязании получить согласие сособственника квартиры П. на пользование временными жильцами общим имуществом в коммунальной квартире по адресу: <...>, отказать.
В апелляционной жалобе П. просит решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июня 2015 года отменить, удовлетворить его исковые требования.
В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Материалами дела установлено, что истец П. является собственником одной комнаты <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N <...>, третьему лицу <...> и ее дочери <...> принадлежит на праве собственности комната площадью <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N <...>
Ответчик З. на основании договора купли-продажи N <...> от <...> является собственником <...> доли в спорной квартире; третье лицо <...> является собственником <...> доли в праве собственности; при этом, у ответчика во владении и пользовании находится одна комната площадью <...> кв. м
<...> между З. и <...> заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель сдает нанимателю за плату во временное пользование жилое помещение площадью <...> кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, совместно с нанимателем в квартире будет проживать <...> имеет регистрацию по спорному адресу.
Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П., руководствуясь указанными нормами, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не содержит запрета для собственника жилого помещения по сдаче его внаем третьим лицам.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции о том, что положения ст. 247 ГК РФ к данным правоотношениям не могут быть применены, поскольку спорное жилое помещение является коммунальной квартирой основаны на неправильном установлении обстоятельств имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.
Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Ссылку суда в обоснование отказа в иске П. на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может, судебная коллегия признает несостоятельной, поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Следовательно, выводы суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушают имущественные права истца, о неприменении к спорным правоотношениям положений ст. 247 ГК РФ, являются незаконными, основанными на неправильном применении норм материального права и подлежат исключению из решения суда первой инстанции.
Однако, в соответствии ч. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права.
Вместе с тем требования истца о возложении на ответчика обязанности получить согласие на пользование общим имуществом в коммунальной квартире, без требования о выселении третьих лиц, не могут быть удовлетворены, поскольку не направлены на судебную защиту восстановления его прав собственника, правовых последствий, преследуемых истцом, не порождают; при этом истец не лишен возможности пресечь нарушение своих прав путем предъявления соответствующего искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербург от 02 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)