Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
<*> Перевод Г.А. Николаева.
Заявителями по делу выступают 21 собственник или сособственник жилых домов в г. Братиславе и г. Трнаве, к которым применяется система ограничения арендных ставок в соответствии с Законом о ценах 1996 года и иным применимым законодательством. В результате они не могли свободно согласовывать уровень арендной платы за принадлежащие им квартиры, а прекращение договоров аренды их квартир было возможно лишь при условии обеспечения арендаторов адекватным альтернативным жильем. Государство-ответчик обращалось к проблеме ограничения арендных ставок несколько раз. Например, Законом N 260/2011 были пересмотрены условия применения системы ограничения арендных ставок и ограничена максимальная продолжительность ее действия. В своей жалобе в Европейский Суд заявители утверждали, что арендная плата, которую они имели право получать за сдачу в аренду своей недвижимости, не покрывала издержки на ее содержание и была несоразмерно низкой по сравнению с аналогичными квартирами, к которым система ограничения арендных ставок не применялась.
По поводу соблюдения статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции. Законодательство, регулирующее систему ограничения арендных ставок, представляло собой законное вмешательство в осуществление прав заявителями, которое преследовало законную цель в сфере социальной политики. Контроль использования собственности заявителей, таким образом, осуществлялся "в соответствии с общими интересами", как предусмотрено вторым абзацем статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции. Что касается вопроса о пропорциональности вмешательства, Европейский Суд, во-первых, отмечает, что в контексте, в котором была введена система ограничения арендных ставок, решение о том, как согласовать конкурирующие интересы, зависящие от данного решения, затрагивало сложные социальные, экономические и политические вопросы, которые наилучшим образом могли знать и оценить власти страны. В этом отношении, хотя политика правительства и изменения законодательства были нацелены на постепенное увеличение максимальной взимаемой арендной платы, а также предусматривали на более поздней стадии правила и сроки для прекращения аренды, тем не менее, представлялось, что арендный рынок в государстве-ответчике оставался недостаточно развитым и что имелись недостатки в реализации декларируемой политики. Что касается фактического воздействия системы ограничения арендных ставок, единственная информация, доступная Европейскому Суду в этом отношении, касалась разницы между максимальной арендной платой, разрешенной в рамках системы, и рыночной арендной платой за квартиры. Эта информация свидетельствовала о том, что, несмотря на ряд повышений после 2000 года, сумма ограниченной арендной платы, которую имели право взимать заявители, оставалась значительно ниже, чем арендная плата за аналогичное жилье, в отношении которого система ограничения арендных ставок не действовала. Интересы заявителей, "включая их право получать доходы от имущества", таким образом, не соблюдались. В этом контексте законные интересы общества требовали справедливого распределения социального и финансового бремени, возникающего при трансформации и реформировании системы обеспечения жильем в стране. Это бремя не могло возлагаться на одну конкретную социальную группу, какими бы важными не были интересы другой группы или общества в целом. В свете указанных соображений Европейский Суд заключает, что власти Словакии не установили необходимого справедливого равновесия между всеобщими интересами и защитой права собственности заявителей.
По делу допущено нарушение требований статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции (принято единогласно).
В порядке применения статьи 41 Конвенции. Вопрос не готов к разрешению.
В порядке применения статьи 46 Конвенции. Европейский Суд отмечает, что хотя государство-ответчик приняло меры с целью постепенного улучшения ситуации арендодателей, данные меры предусматривали полное устранение воздействия на собственников квартир, затронутых системой ограничения арендных ставок, лишь с 2017 года, и не затрагивали ситуацию, существующую до их принятия. Европейский Суд, таким образом, предлагает государству-ответчику ввести как можно быстрее специальное и ясно урегулированное компенсаторное средство правовой защиты, чтобы предоставить реальное эффективное возмещение в связи с установленным нарушением.
(См. также Постановление Большой Палаты от 19 июня 2006 г. по делу "Хуттен-Чапская против Польши" [Hutten-Czapska v. Poland], жалоба N 35014/97, "Информационный бюллетень по прецедентной практике Европейского Суда по правам человека" N 87; Постановление Европейского Суда от 24 октября 2006 г. по делу "Эдвардс против Мальты" [Edwards v. Malta], жалоба N 17647/04; и Решение Европейского Суда от 2 июля 2013 г. по делу "Нобел и другие против Нидерландов" [Nobel and Others v. the Netherlands], жалоба 27126/11).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ИНФОРМАЦИЯ О ПОСТАНОВЛЕНИИ ЕСПЧ ОТ 28.01.2014 ПО ДЕЛУ «БИТТО И ДРУГИЕ (BITTO AND OTHERS) ПРОТИВ СЛОВАКИИ» (ЖАЛОБА N 30255/09)
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
[неофициальный перевод] {\field{\*\fldinst{HYPERLINK \\l Par13 \\o "Ссылка на текущий документ"{\fldrslt\cf2 <*>
Битто и другие против Словакии
По материалам Постановления
Европейского Суда по правам человека
от 28 января 2014 года
Европейского Суда по правам человека
от 28 января 2014 года
<*> Перевод Г.А. Николаева.
Обстоятельства дела
Заявителями по делу выступают 21 собственник или сособственник жилых домов в г. Братиславе и г. Трнаве, к которым применяется система ограничения арендных ставок в соответствии с Законом о ценах 1996 года и иным применимым законодательством. В результате они не могли свободно согласовывать уровень арендной платы за принадлежащие им квартиры, а прекращение договоров аренды их квартир было возможно лишь при условии обеспечения арендаторов адекватным альтернативным жильем. Государство-ответчик обращалось к проблеме ограничения арендных ставок несколько раз. Например, Законом N 260/2011 были пересмотрены условия применения системы ограничения арендных ставок и ограничена максимальная продолжительность ее действия. В своей жалобе в Европейский Суд заявители утверждали, что арендная плата, которую они имели право получать за сдачу в аренду своей недвижимости, не покрывала издержки на ее содержание и была несоразмерно низкой по сравнению с аналогичными квартирами, к которым система ограничения арендных ставок не применялась.
Вопросы права
По поводу соблюдения статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции. Законодательство, регулирующее систему ограничения арендных ставок, представляло собой законное вмешательство в осуществление прав заявителями, которое преследовало законную цель в сфере социальной политики. Контроль использования собственности заявителей, таким образом, осуществлялся "в соответствии с общими интересами", как предусмотрено вторым абзацем статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции. Что касается вопроса о пропорциональности вмешательства, Европейский Суд, во-первых, отмечает, что в контексте, в котором была введена система ограничения арендных ставок, решение о том, как согласовать конкурирующие интересы, зависящие от данного решения, затрагивало сложные социальные, экономические и политические вопросы, которые наилучшим образом могли знать и оценить власти страны. В этом отношении, хотя политика правительства и изменения законодательства были нацелены на постепенное увеличение максимальной взимаемой арендной платы, а также предусматривали на более поздней стадии правила и сроки для прекращения аренды, тем не менее, представлялось, что арендный рынок в государстве-ответчике оставался недостаточно развитым и что имелись недостатки в реализации декларируемой политики. Что касается фактического воздействия системы ограничения арендных ставок, единственная информация, доступная Европейскому Суду в этом отношении, касалась разницы между максимальной арендной платой, разрешенной в рамках системы, и рыночной арендной платой за квартиры. Эта информация свидетельствовала о том, что, несмотря на ряд повышений после 2000 года, сумма ограниченной арендной платы, которую имели право взимать заявители, оставалась значительно ниже, чем арендная плата за аналогичное жилье, в отношении которого система ограничения арендных ставок не действовала. Интересы заявителей, "включая их право получать доходы от имущества", таким образом, не соблюдались. В этом контексте законные интересы общества требовали справедливого распределения социального и финансового бремени, возникающего при трансформации и реформировании системы обеспечения жильем в стране. Это бремя не могло возлагаться на одну конкретную социальную группу, какими бы важными не были интересы другой группы или общества в целом. В свете указанных соображений Европейский Суд заключает, что власти Словакии не установили необходимого справедливого равновесия между всеобщими интересами и защитой права собственности заявителей.
Постановление
По делу допущено нарушение требований статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции (принято единогласно).
Компенсация
В порядке применения статьи 41 Конвенции. Вопрос не готов к разрешению.
В порядке применения статьи 46 Конвенции. Европейский Суд отмечает, что хотя государство-ответчик приняло меры с целью постепенного улучшения ситуации арендодателей, данные меры предусматривали полное устранение воздействия на собственников квартир, затронутых системой ограничения арендных ставок, лишь с 2017 года, и не затрагивали ситуацию, существующую до их принятия. Европейский Суд, таким образом, предлагает государству-ответчику ввести как можно быстрее специальное и ясно урегулированное компенсаторное средство правовой защиты, чтобы предоставить реальное эффективное возмещение в связи с установленным нарушением.
(См. также Постановление Большой Палаты от 19 июня 2006 г. по делу "Хуттен-Чапская против Польши" [Hutten-Czapska v. Poland], жалоба N 35014/97, "Информационный бюллетень по прецедентной практике Европейского Суда по правам человека" N 87; Постановление Европейского Суда от 24 октября 2006 г. по делу "Эдвардс против Мальты" [Edwards v. Malta], жалоба N 17647/04; и Решение Европейского Суда от 2 июля 2013 г. по делу "Нобел и другие против Нидерландов" [Nobel and Others v. the Netherlands], жалоба 27126/11).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)