Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Пучковой Л.В.,
с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.В. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований С.В. об обязании Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области заключить договор социального найма на две комнаты в коммунальной квартире, признании продленным договора найма на новый срок - до 28 февраля 2016 года, признании недействительным договора социального найма N <...> от 21 мая 2010 года, заключенного между Администрацией Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и С.М. и удовлетворены встречные исковые требования Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к С.В. об обязании освободить комнаты, расположенные в коммунальной квартире, выселении, признании договора найма расторгнутым.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истца - адвоката Козловской О.В., действующей на основании ордера и доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области Б., действующей на основании доверенности, возражения представителя ответчика С.М. - Е., действующего на основании доверенности, заключение представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., не находившей оснований для отмены по доводам жалобы принятого судом решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
С.В. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация МО) с требованиями об обязании Администрации заключить с ним договор социального найма на две комнаты, общим размером <...> кв. м (комнаты размером <...> и <...> кв. м), расположенные в четырехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <...>, в обоснование иска указал, что зарегистрирован и постоянно проживает в указанной квартире, занимает две смежные спорные комнаты по договору найма, исполняет все обязанности нанимателя, в том числе по ремонту и содержанию помещения, вносит плату за коммунальные услуги, полагает, что у него возникло право пользования указанными помещениями, однако Администрация МО отказывает ему в заключении договора социального найма на данные помещения.
В дальнейшем истец дополнил исковые требования, указав, что 01 марта 2007 года между ним и Администрацией МО был заключен договор найма спорных комнат, сроком на три года, с 01 марта 2007 г. по 28 февраля 2010 г. Поскольку истец имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, в соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, ответчик обязан был не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма, т.е. не позднее 28 ноября 2009 г. направить истцу уведомление об отказе от продления договора, либо предложить заключить договор найма на новый срок. При неисполнении наймодателем данной обязанности в установленный законом срок, договор найма считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Ответчик направил истцу 02 февраля 2010 года уведомление о прекращении договора найма и отсутствии у Администрации МО намерения продлевать договор найма, однако, поскольку ответчиком пропущен предусмотренный законом трехмесячный срок до истечения действия договора для направления соответствующего уведомления, истец полагает договор найма от 01 марта 2007 года продленным на тот же срок - на три года, до 28 февраля 2013 года. Помимо того, поскольку до 28 ноября 2012 года ответчиком также не направлено в адрес истца уведомление в соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, истец полагает продленным договор найма еще на три года - до 28 февраля 2016 года и просит суд признать договор найма от 01 марта 2007 г. продленным на срок до 28 февраля 2016 года. Помимо того, истец также указал, что Администрацией МО в период действия договора найма, заключенного с истцом, т.е. в нарушение закона, был заключен договор социального найма N <...> от 21.05.2010 года на спорные помещения с иным лицом - С.М. Данным договором предоставлены указанные комнаты С.М. и ее троим несовершеннолетним детям. Таким образом, поскольку Администрация МО предоставила С.М. жилые помещения, не свободные от прав третьих лиц (истца), истец просил признать договор социального найма N <...> от 21.05.2010 года на спорные комнаты в коммунальной квартире, заключенный между Администрацией МО и С.М. недействительным. Истец также указал в заявлении о дополнении исковых требований и в письменных объяснениях, что С.М. и члены ее семьи не вселялись в спорные помещения, поэтому, по мнению истца, не приобрели право пользования ими (том 1, л.д. 209 - 211).
Администрация МО обратилась со встречным требованием о выселении С.В. из спорных помещений, просит обязать ответчика освободить их, при этом ссылается на то, что возможность продления договора найма помещений не была предусмотрена условиями договора найма от 01 марта 2007 г., заключенного со С.В., а также полагает, что согласно положениям ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств. Администрация МО письменно предупредила С.В. 02.02.2010 г. о прекращении договора найма от 01 марта 2007 г. и отсутствии намерения продлевать данный договор, поэтому полагает договор расторгнутым 28 февраля 2010 года. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что спорные две комнаты общим размером <...> кв. м, размер комнат в отдельности - <...> и <...> кв. м, не могли быть предоставлены С.В. ни по договору социального найма, ни по договору купли-продажи соответствии с положениями ст. 59 ЖК РФ, т.к. С.В. нуждающимся в жилых помещениях не признан, на учете по улучшению жилищных условий не состоял и не состоит, обеспечен жильем свыше нормы предоставления. Предоставление спорных двух комнат С.М. является, по мнению Администрации МО, законным, поскольку она состояла на учете на получение жилья по льготным спискам: спискам утративших жилье в результате пожара и спискам детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Заключенный с С.М. 21 мая 2010 года договор социального найма, подтверждающий право пользования ею совместно с несовершеннолетними тремя детьми спорными помещениями Администрация МО полагает законным. Администрация МО также ссылается на положения ст. 35 ЖК РФ, считает, что поскольку у С.В. право пользования спорными помещениями прекращено ввиду истечения срока действия договора найма, С.В. должен освободить спорные помещения. Кроме того, Администрацией МО также дополнены требования, истец по встречному иску просит признать договор расторгнутым после 28 февраля 2010 года, ссылаясь на нарушение С.В. обязательств по внесению платы за жилое помещение, что предусмотрено п. 2.3.8 договора в размере <...> рублей в год сверх платежей за коммунальные услуги, в то время как С.В. исполнил данную обязанность только за 2005 и 2007 годы (том 1, л.д. 220 - 224, том 2, л.д. 72, 73).
При рассмотрении спора судом первой инстанции каждая из сторон поддержала требования по своему иску, встречные требования не признала. привлеченная в качестве ответчика по делу С.М., являющаяся стороной по оспариваемому истцом договору социального найма от 21 мая 2010 года, с требованиями С.В. не согласилась, пояснила, что вселиться в спорные помещения не имеет возможности, поскольку С.В. в квартиру ее не пускает, доступ в предоставленные ей помещения по договору социального найма исключил; в суд она не обращалась, поскольку по причине препятствий со стороны С.В. в пользовании спорными помещениями вынуждена снимать жилье в Санкт-Петербурге и принимать меры к содержанию троих несовершеннолетних детей.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года С.В. отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, встречные исковые требования Администрации МО удовлетворены (том 2, л.д. 97 - 110).
Не согласившись с принятым решением, истец С.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить принятый судебный акт, удовлетворить его требования в полном объеме и отказать в удовлетворении иска Администрации МО. В части взыскания судебных расходов решение суда С.В. не обжалует. В обоснование несогласия с принятым решением истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права, по его мнению, договор найма, заключенный между истцом и Администрацией МО 01 марта 2007 года считается продленным до 28 февраля 2016 года, право пользования спорными помещениями возникло у истца на законных основаниях и Администрация МО незаконно отказывается заключить с истцом договор социального найма в отношении спорных комнат; уведомление о прекращении договора найма было впервые истцу направлено 17 февраля 2014 года, в связи с чем суд незаконно применил срок исковой давности к требованиям истца; направление ответчиком уведомления о прекращении договора найма свидетельствует о том, что ответчик признавал за истцом право пользования спорными помещениями до февраля 2014 года, что подтверждает продление договора. Также истец указывает, что суд незаконно признал договор найма от 01 марта 2007 г. расторгнутым, при этом не указав оснований его расторжения и дату с которой договор расторгнут. Истец также не согласен с отказом в иске о признании недействительным договора социального найма, стороной по которому является С.М., поскольку Администрация нарушила права истца, распорядившись жилыми помещениями, в отношении которых он имел права.
На рассмотрение апелляционной жалобы явились представитель истца по первоначальному иску, поддержала доводы апелляционной жалобы, представители Администрации МО, С.М. и прокурор полагали решение не подлежащим отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец С.В. является собственником <...> долей в коммунальной четырехкомнатной квартире N <...>, по данному основанию занимает комнату размером <...> кв. м (л.д. 168), <...> долей принадлежат на праве собственности гр. ФИО1, в связи с чем ей принадлежит право пользования комнатой размером <...> кв. м, и <...> долей в указанной квартире принадлежат муниципальному образованию, что соответствует спорным комнатам размером <...> и <...> кв. м (том 1, л.д. 94, 168 обор.).
Согласно характеристике жилого помещения, и плану квартиры, спорные комнаты являются смежными (т. 1, л.д. 116, т. 2., л.д. 8).
В 2004 г. спорные помещения в виде двух комнат были предоставлены Администрацией МО в аренду ОАО <...> (далее - комбинат), в свою очередь, комбинат заключил 16 февраля 2004 года с истцом С.В., как со своим работником, договор найма указанных помещений, и по договору найма с работодателем истец занимал спорные комнаты до истечения срока данного договора - по 28 декабря 2006 г. (т. 1, л.д. 119 - 128, 140). В дальнейшем, в связи с предстоящей ликвидацией комбината, комбинат и Администрация МО подписали соглашение о расторжении указанного договора аренды 28 декабря 2006 года (т. 1, л.д. 144).
В дальнейшем, по личному заявлению С.В. 01 марта 2007 года, между Администрацией МО и С.В. был заключен договор срочного найма спорных помещений на период с 01 марта 2007 по 28 февраля 2010 г. (т. 1., л.д. 141, 150, 151).
Согласно положениям ст. 671 ГК РФ в редакции с учетом изменений и дополнений, внесенных ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ, которая действовала на момент существования спорных правоотношений, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно положениям статьи 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В рассматриваемом случае договор найма, заключенный между Администрацией МО и С.В. предусматривал трехлетний срок его действия.
В соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, с целью прекращения действия договора после 28 февраля 2010 года, Администрация МО имела возможность уведомить С.В. не позднее чем 28 ноября 2009 года.
Как следует из материалов в дела, Администрация МО (наймодатель) уведомила С.В. (нанимателя) об отсутствии намерения продлевать договор с пропуском установленного законом для направления соответствующего уведомления срока - 02 февраля 2010 г. (л.д. 160), соответственно, договор найма считается продленным на тех же условиях на новый срок - по 28 февраля 2013 г., согласно правилу, установленному ст. 684 ГК РФ. В связи с изложенным, выводы суда первой инстанции о том, что договор найма от 01 марта 2007 года, заключенный между Администрацией МО и С.В. надлежит считать расторгнутым после 28 февраля 2010 года, поскольку наймодатель предупредил нанимателя 02 февраля 2010 г. об отсутствии намерения продлевать договор и пролонгация договором не была предусмотрена, а также ссылкой на положения ст. 425 ГК РФ о прекращении обязательств по договору с окончанием срока его действия, являются неверными, т.к. сделаны без учета положений ст. 684 ГК РФ. Таким образом, С.В. имел право занимать спорные помещения в соответствии с продленным договором найма по 28 февраля 2013 года.
Однако, 02 февраля 2010 года С.В. было получено уведомление от наймодателя о прекращении действия договора найма на спорные помещения, факт получения данного уведомления признается самим С.В. в заявлении, поданном истцом 24 февраля 2010 года в адрес Администрации МО (т. 1, л.д. 162).
Исходя из приведенных положений ГК РФ, закон устанавливает минимальный срок до истечения договора найма, в который наймодатель обязан предупредить нанимателя об отсутствии намерения продлевать договор, максимальный же срок направления такого уведомления не предусмотрен. Таким образом, 02 февраля 2010 года, т.е. за 3 года и 26 дней наниматель (С.В.) был письменно предупрежден об отсутствии у нанимателя намерения продлевать договор (который на тот момент являлся продленным по 28 февраля 2013 года) на следующий срок. Поскольку максимальный срок для направления уведомления до истечения срока действия договора законом не ограничен, и договор найма продолжал действовать тот же - от 01 марта 2007 года, нового договора не заключалось, соответственно, уведомление наймодателя от 02 февраля 2010 года об отсутствии намерения продлевать договор найма следует признать порождающим последствия в виде прекращения действия продленного по 28 февраля 2013 года договора, поэтому повторного уведомления направлять не требовалось. В итоге, с учетом состоявшегося продления договора найма по 28 февраля 2013 года, и получения С.В. уведомления об отсутствии намерения продлевать договор на следующий срок, с 01 марта 2013 года его действие прекращено, в связи с чем С.В. обязан был освободить спорные помещения не позднее, чем 01 марта 2013 года.
Согласно положениям ч. 1. ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
24.02.2014 г. Администрацией МО было направлено требование С.В. об освобождении спорных помещений, на которое истец не отреагировал (т. 2, л.д. 53), законных оснований занимать спорные помещения начиная с 01 марта 2013 года не имел.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Администрации МО о выселении С.В. из спорных помещений является правильным.
Также являются верными выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований С.В. об обязании Администрации МО заключить с ним договор социального найма в отношении спорных помещений.
24 февраля 2010 истец обратился в Администрацию МО с заявлением о предоставлении спорных комнат (л.д. 162 - 163), однако, просил предоставить не по договору социального найма, как просит в иске, а по договору купли-продажи, со ссылкой на положения ст. 59 ЖК РФ и на то, что площадь принадлежащего ему жилого помещения в данной коммунальной квартире составляет <...> кв. м, что по его мнению, менее нормы предоставления.
Истцу было отказано в удовлетворении заявления, о чем ему направлен ответ от 09.03.2010 г. (л.д. 170), со ссылкой на то, что доля общей площади приходящаяся на С.В. - <...> кв. м, при установленном размере предоставления 15 кв. м общей площади на одного человека, при этом документов о признании его малоимущим и нуждающимся в жилых помещениях истец не представил.
Согласно положениям ст. 59 ЖК РФ, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м. Истец по первоначальному иску является собственником <...> долей, занимает комнату размером <...> кв. м; <...> долей и право пользования комнатой размером <...> кв. м принадлежит гр. ФИО1, муниципальными являются <...> долей, что включает комнаты размером <...> и <...> кв. м.
Размер жилой площади квартиры составляет <...> кв. м (<...>)
Площадь помещений общего пользования составляет <...> кв. м (<...>)
Соответственно, на истца С.В. приходится <...> кв. м площади помещений общего пользования (<...>).
Таким образом, на истца С.В. приходится <...> общей площади квартиры (<...>).
Согласно имеющейся в материалах дела справке С.В. на учете нуждающихся в жилых помещениях не состоял и не состоит (л.д. 265); малоимущим или нуждающимся в жилых помещениях не признан, сведений о возможности признания истца таковым материалы дела не содержат. В указанной части о предоставлении спорных комнат по договору социального найма требования С.В. также не подлежали удовлетворению, о чем судом сделаны верные выводы.
Постановлением Администрации МО от 14 мая 2010 г. спорные комнаты площадью <...> и <...> кв. м были предоставлены С.М. как лицу из льготной категории очередников - детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц, утративших жилые помещения после пожара (т. 1, л.д. 178, 250 - 253, том 2 л.д. 12 - 14, 20). С 30 июня 2010 г. в спорных двух комнатах зарегистрированы С.М. и ее дети - ФИО2, ФИО3, ФИО4, <...> г. р. соответственно (т. 1, л.д. 91, 194). Основанием для регистрации являлся договор социального найма жилого помещения за N <...> от 21 мая 2010 г. между Администрацией МО и С.М. (л.д. 105), заключенный в соответствии с Постановлением от 14 мая 2010 года N 1268 (л.д. 105, 180 - 184).
С.В. просил признать недействительным названный договор социального найма, поскольку Администрацией МО предоставлены С.М. и ее детям жилые помещения, не свободные от прав третьих лиц (истца).
Действительно, на момент издания Постановления Администрации МО о предоставлении спорных помещений С.М., указанные помещения являлись обремененными правами истца, который имел право пользования ими по 28 февраля 2013 года включительно, однако, с учетом того, что не позднее 01 марта 2013 года С.В. обязан был освободить спорные комнаты в связи с прекращением договора найма, на момент предъявления истцом 18 октября 2013 года иска, как и на момент рассмотрения дела, договор социального найма прав истца в отношении спорных помещений не нарушает, поэтому судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции об отказе С.В. в иске и в данной части.
В качестве основания исковых требований С.В. также указывает, что С.М. и члены ее семьи не вселялись в спорные помещения, соответственно, не приобрели прав пользования ими. Однако, при разрешении настоящего спора при заявленных требованиях, данные обстоятельства не входят в круг обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию, правового значения в рамках заявленного спора не имеют и не могут повлечь удовлетворение иска С.В., поскольку на действительность или недействительность договора социального найма не влияют. Помимо того, не имея более субъективных прав на спорные помещения С.В. не вправе оспаривать права С.М., ФИО2, ФИО3, ФИО4 на жилые помещения, в том числе и по тем основаниям, что ими права в отношении жилых помещений не реализованы.
Судом первой инстанции удовлетворено встречное требование Администрации МО о признании договора найма от 01 марта 2007 г. между Администрацией МО и С.В. расторгнутым. Однако, в решении судом первой инстанции не указано по каким основаниям суд пришел к таким выводам, не дана оценка доводам, указанным Администрацией МО во встречном иске о том, что договор надлежит признать расторгнутым по причине неисполнения С.В. обязательств о внесении платы за пользование помещением. Действительно, положениями п. 2.3.8. договора найма от 01 марта 2007 г. предусмотрена обязанность нанимателя ежегодно, до 01 июля текущего года вносить на счет местного бюджета плату за пользование помещениями, в размере <...> рублей, помимо оплаты коммунальных услуг. Материалы дела содержат сведения об исполнении С.В. обязанности вносить плату за наем помещений только за 2005 и 2007 годы.
Положениями ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что невнесение нанимателем платы за жилое помещение сверх установленных сроков, является основанием для расторжения договора найма в судебном порядке.
Между тем, для расторжения договора в судебном порядке, в соответствии с положениями ч. 2 статьи 452 ГК РФ, необходимо соблюсти порядок направления другой стороне соответствующего предложения о расторжении договора именно по приведенным основаниям, и в случае отказа, либо неполучения ответа в установленный таким предложением срок (или в тридцатидневный срок), предъявить в суд требование о расторжении договора.
Таким образом, Администрацией МО, при заявлении требований в имеющейся формулировке: о признании договора расторгнутым, избран неверный способ защиты права; требования о расторжении судом договора не заявлялись и предусмотренный положениями ст. 452 ГК РФ досудебный порядок не соблюдался. Соответственно, законных оснований для признания договора расторгнутым по мотивам неисполнения обязанности нанимателя по оплате за пользование жилым помещением, не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в данной части как постановленное с нарушением норм материального права, что влечет принятие в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении встречного требования. Однако, данное обстоятельство не влияет на невозможность заявлять С.В. права в отношении спорных помещений, поскольку, как было сказано выше, договор найма от 01 марта 2007 года между Администрацией МО и С.В. прекратил свое действие с 01 марта 2013 года.
Ссылка С.В. на применение последствий пропуска срока исковой давности по требованию Администрации МО о признании договора найма расторгнутым, не может быть принята во внимание. По мнению С.В., срок исковой давности по указанному требованию должен исчисляться после 28 февраля 2010 года и истекает 28 февраля 2013 года. Учитывая, что основывая требования на невыполнении обязательств по оплате помещения, Администрацией неверно избран способ защиты права, право на удовлетворение требований в заявленной формулировке отсутствует, ссылка С.В. на пропуск срока исковой давности не имеет правового значения. Помимо того, поскольку речь не идет о взыскании задолженности по предусмотренной договором оплате жилых помещений, при котором суммы задолженности действительно могли быть взысканы в пределах трехлетнего срока исковой давности при соответствующем заявлении ответчика, правоотношения по договору найма носят длящийся характер и требование Администрации о расторжении договора по основаниям невыполнения обязательств по договору другой стороной могло быть заявлено в пределах срока его действия, т.е. по 28 февраля 2013 г. включительно, в связи с чем ссылка С.В. на пропуск срока исковой давности является ошибочной.
Администрацией МО также заявлено о пропуске С.В. срока исковой давности по требованию о продлении договора найма, суд первой инстанции с данной позицией ответчика согласился, считая, что 17 марта 2010 года С.В. было известно об отказе наймодателя от продления договора, поэтому его обращение с настоящим иском 18 октября 2013 года имело место за пределами срока, отведенного для защиты права. Однако, судебная коллегия пришла к вышеизложенным выводам о том, что договор найма был продлен по основаниям ст. 684 ГК РФ по 28 февраля 2013 года, соответственно, с 01 марта 2013 года С.В. мог полагать свое право нарушенным. Вместе с тем, судебная коллегия установила отсутствие у С.В. прав с 01 марта 2013 года в отношении требования считать договор найма продленным по 28 февраля 2016 года, соответственно, нарушения прав истца в этой части не допущено, в иске в данной части надлежит отказать в связи с отсутствием правовых оснований, поэтому заявление ответчика по первоначальному иску о пропуске С.В. срока исковой давности в рассматриваемом случае не может влиять на результат рассмотрения указанного требования.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что требования о признании договора найма расторгнутым подлежат оставлению без удовлетворения, решение суда первой инстанции в данной части - отмене в связи с неправильным применением норм материального права с принятием нового решения. В остальной части, изложенные в мотивировочной части решения суда первой инстанции ошибочные выводы не привели к неправильному результату рассмотрения дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения в остальной части судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ч. 4 ст. 1, ст. 199, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
Отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года в части признания договора найма от 01 марта 2007 года расторгнутым, в удовлетворении требований в данной части отказать.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2014 N 33-2398/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. N 33-2398/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Пучковой Л.В.,
с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.В. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований С.В. об обязании Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области заключить договор социального найма на две комнаты в коммунальной квартире, признании продленным договора найма на новый срок - до 28 февраля 2016 года, признании недействительным договора социального найма N <...> от 21 мая 2010 года, заключенного между Администрацией Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и С.М. и удовлетворены встречные исковые требования Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к С.В. об обязании освободить комнаты, расположенные в коммунальной квартире, выселении, признании договора найма расторгнутым.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истца - адвоката Козловской О.В., действующей на основании ордера и доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области Б., действующей на основании доверенности, возражения представителя ответчика С.М. - Е., действующего на основании доверенности, заключение представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., не находившей оснований для отмены по доводам жалобы принятого судом решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
С.В. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Администрации Муниципального Образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация МО) с требованиями об обязании Администрации заключить с ним договор социального найма на две комнаты, общим размером <...> кв. м (комнаты размером <...> и <...> кв. м), расположенные в четырехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <...>, в обоснование иска указал, что зарегистрирован и постоянно проживает в указанной квартире, занимает две смежные спорные комнаты по договору найма, исполняет все обязанности нанимателя, в том числе по ремонту и содержанию помещения, вносит плату за коммунальные услуги, полагает, что у него возникло право пользования указанными помещениями, однако Администрация МО отказывает ему в заключении договора социального найма на данные помещения.
В дальнейшем истец дополнил исковые требования, указав, что 01 марта 2007 года между ним и Администрацией МО был заключен договор найма спорных комнат, сроком на три года, с 01 марта 2007 г. по 28 февраля 2010 г. Поскольку истец имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, в соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, ответчик обязан был не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма, т.е. не позднее 28 ноября 2009 г. направить истцу уведомление об отказе от продления договора, либо предложить заключить договор найма на новый срок. При неисполнении наймодателем данной обязанности в установленный законом срок, договор найма считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Ответчик направил истцу 02 февраля 2010 года уведомление о прекращении договора найма и отсутствии у Администрации МО намерения продлевать договор найма, однако, поскольку ответчиком пропущен предусмотренный законом трехмесячный срок до истечения действия договора для направления соответствующего уведомления, истец полагает договор найма от 01 марта 2007 года продленным на тот же срок - на три года, до 28 февраля 2013 года. Помимо того, поскольку до 28 ноября 2012 года ответчиком также не направлено в адрес истца уведомление в соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, истец полагает продленным договор найма еще на три года - до 28 февраля 2016 года и просит суд признать договор найма от 01 марта 2007 г. продленным на срок до 28 февраля 2016 года. Помимо того, истец также указал, что Администрацией МО в период действия договора найма, заключенного с истцом, т.е. в нарушение закона, был заключен договор социального найма N <...> от 21.05.2010 года на спорные помещения с иным лицом - С.М. Данным договором предоставлены указанные комнаты С.М. и ее троим несовершеннолетним детям. Таким образом, поскольку Администрация МО предоставила С.М. жилые помещения, не свободные от прав третьих лиц (истца), истец просил признать договор социального найма N <...> от 21.05.2010 года на спорные комнаты в коммунальной квартире, заключенный между Администрацией МО и С.М. недействительным. Истец также указал в заявлении о дополнении исковых требований и в письменных объяснениях, что С.М. и члены ее семьи не вселялись в спорные помещения, поэтому, по мнению истца, не приобрели право пользования ими (том 1, л.д. 209 - 211).
Администрация МО обратилась со встречным требованием о выселении С.В. из спорных помещений, просит обязать ответчика освободить их, при этом ссылается на то, что возможность продления договора найма помещений не была предусмотрена условиями договора найма от 01 марта 2007 г., заключенного со С.В., а также полагает, что согласно положениям ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств. Администрация МО письменно предупредила С.В. 02.02.2010 г. о прекращении договора найма от 01 марта 2007 г. и отсутствии намерения продлевать данный договор, поэтому полагает договор расторгнутым 28 февраля 2010 года. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что спорные две комнаты общим размером <...> кв. м, размер комнат в отдельности - <...> и <...> кв. м, не могли быть предоставлены С.В. ни по договору социального найма, ни по договору купли-продажи соответствии с положениями ст. 59 ЖК РФ, т.к. С.В. нуждающимся в жилых помещениях не признан, на учете по улучшению жилищных условий не состоял и не состоит, обеспечен жильем свыше нормы предоставления. Предоставление спорных двух комнат С.М. является, по мнению Администрации МО, законным, поскольку она состояла на учете на получение жилья по льготным спискам: спискам утративших жилье в результате пожара и спискам детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Заключенный с С.М. 21 мая 2010 года договор социального найма, подтверждающий право пользования ею совместно с несовершеннолетними тремя детьми спорными помещениями Администрация МО полагает законным. Администрация МО также ссылается на положения ст. 35 ЖК РФ, считает, что поскольку у С.В. право пользования спорными помещениями прекращено ввиду истечения срока действия договора найма, С.В. должен освободить спорные помещения. Кроме того, Администрацией МО также дополнены требования, истец по встречному иску просит признать договор расторгнутым после 28 февраля 2010 года, ссылаясь на нарушение С.В. обязательств по внесению платы за жилое помещение, что предусмотрено п. 2.3.8 договора в размере <...> рублей в год сверх платежей за коммунальные услуги, в то время как С.В. исполнил данную обязанность только за 2005 и 2007 годы (том 1, л.д. 220 - 224, том 2, л.д. 72, 73).
При рассмотрении спора судом первой инстанции каждая из сторон поддержала требования по своему иску, встречные требования не признала. привлеченная в качестве ответчика по делу С.М., являющаяся стороной по оспариваемому истцом договору социального найма от 21 мая 2010 года, с требованиями С.В. не согласилась, пояснила, что вселиться в спорные помещения не имеет возможности, поскольку С.В. в квартиру ее не пускает, доступ в предоставленные ей помещения по договору социального найма исключил; в суд она не обращалась, поскольку по причине препятствий со стороны С.В. в пользовании спорными помещениями вынуждена снимать жилье в Санкт-Петербурге и принимать меры к содержанию троих несовершеннолетних детей.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года С.В. отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме, встречные исковые требования Администрации МО удовлетворены (том 2, л.д. 97 - 110).
Не согласившись с принятым решением, истец С.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить принятый судебный акт, удовлетворить его требования в полном объеме и отказать в удовлетворении иска Администрации МО. В части взыскания судебных расходов решение суда С.В. не обжалует. В обоснование несогласия с принятым решением истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права, по его мнению, договор найма, заключенный между истцом и Администрацией МО 01 марта 2007 года считается продленным до 28 февраля 2016 года, право пользования спорными помещениями возникло у истца на законных основаниях и Администрация МО незаконно отказывается заключить с истцом договор социального найма в отношении спорных комнат; уведомление о прекращении договора найма было впервые истцу направлено 17 февраля 2014 года, в связи с чем суд незаконно применил срок исковой давности к требованиям истца; направление ответчиком уведомления о прекращении договора найма свидетельствует о том, что ответчик признавал за истцом право пользования спорными помещениями до февраля 2014 года, что подтверждает продление договора. Также истец указывает, что суд незаконно признал договор найма от 01 марта 2007 г. расторгнутым, при этом не указав оснований его расторжения и дату с которой договор расторгнут. Истец также не согласен с отказом в иске о признании недействительным договора социального найма, стороной по которому является С.М., поскольку Администрация нарушила права истца, распорядившись жилыми помещениями, в отношении которых он имел права.
На рассмотрение апелляционной жалобы явились представитель истца по первоначальному иску, поддержала доводы апелляционной жалобы, представители Администрации МО, С.М. и прокурор полагали решение не подлежащим отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, истец С.В. является собственником <...> долей в коммунальной четырехкомнатной квартире N <...>, по данному основанию занимает комнату размером <...> кв. м (л.д. 168), <...> долей принадлежат на праве собственности гр. ФИО1, в связи с чем ей принадлежит право пользования комнатой размером <...> кв. м, и <...> долей в указанной квартире принадлежат муниципальному образованию, что соответствует спорным комнатам размером <...> и <...> кв. м (том 1, л.д. 94, 168 обор.).
Согласно характеристике жилого помещения, и плану квартиры, спорные комнаты являются смежными (т. 1, л.д. 116, т. 2., л.д. 8).
В 2004 г. спорные помещения в виде двух комнат были предоставлены Администрацией МО в аренду ОАО <...> (далее - комбинат), в свою очередь, комбинат заключил 16 февраля 2004 года с истцом С.В., как со своим работником, договор найма указанных помещений, и по договору найма с работодателем истец занимал спорные комнаты до истечения срока данного договора - по 28 декабря 2006 г. (т. 1, л.д. 119 - 128, 140). В дальнейшем, в связи с предстоящей ликвидацией комбината, комбинат и Администрация МО подписали соглашение о расторжении указанного договора аренды 28 декабря 2006 года (т. 1, л.д. 144).
В дальнейшем, по личному заявлению С.В. 01 марта 2007 года, между Администрацией МО и С.В. был заключен договор срочного найма спорных помещений на период с 01 марта 2007 по 28 февраля 2010 г. (т. 1., л.д. 141, 150, 151).
Согласно положениям ст. 671 ГК РФ в редакции с учетом изменений и дополнений, внесенных ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ, которая действовала на момент существования спорных правоотношений, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно положениям статьи 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В рассматриваемом случае договор найма, заключенный между Администрацией МО и С.В. предусматривал трехлетний срок его действия.
В соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, с целью прекращения действия договора после 28 февраля 2010 года, Администрация МО имела возможность уведомить С.В. не позднее чем 28 ноября 2009 года.
Как следует из материалов в дела, Администрация МО (наймодатель) уведомила С.В. (нанимателя) об отсутствии намерения продлевать договор с пропуском установленного законом для направления соответствующего уведомления срока - 02 февраля 2010 г. (л.д. 160), соответственно, договор найма считается продленным на тех же условиях на новый срок - по 28 февраля 2013 г., согласно правилу, установленному ст. 684 ГК РФ. В связи с изложенным, выводы суда первой инстанции о том, что договор найма от 01 марта 2007 года, заключенный между Администрацией МО и С.В. надлежит считать расторгнутым после 28 февраля 2010 года, поскольку наймодатель предупредил нанимателя 02 февраля 2010 г. об отсутствии намерения продлевать договор и пролонгация договором не была предусмотрена, а также ссылкой на положения ст. 425 ГК РФ о прекращении обязательств по договору с окончанием срока его действия, являются неверными, т.к. сделаны без учета положений ст. 684 ГК РФ. Таким образом, С.В. имел право занимать спорные помещения в соответствии с продленным договором найма по 28 февраля 2013 года.
Однако, 02 февраля 2010 года С.В. было получено уведомление от наймодателя о прекращении действия договора найма на спорные помещения, факт получения данного уведомления признается самим С.В. в заявлении, поданном истцом 24 февраля 2010 года в адрес Администрации МО (т. 1, л.д. 162).
Исходя из приведенных положений ГК РФ, закон устанавливает минимальный срок до истечения договора найма, в который наймодатель обязан предупредить нанимателя об отсутствии намерения продлевать договор, максимальный же срок направления такого уведомления не предусмотрен. Таким образом, 02 февраля 2010 года, т.е. за 3 года и 26 дней наниматель (С.В.) был письменно предупрежден об отсутствии у нанимателя намерения продлевать договор (который на тот момент являлся продленным по 28 февраля 2013 года) на следующий срок. Поскольку максимальный срок для направления уведомления до истечения срока действия договора законом не ограничен, и договор найма продолжал действовать тот же - от 01 марта 2007 года, нового договора не заключалось, соответственно, уведомление наймодателя от 02 февраля 2010 года об отсутствии намерения продлевать договор найма следует признать порождающим последствия в виде прекращения действия продленного по 28 февраля 2013 года договора, поэтому повторного уведомления направлять не требовалось. В итоге, с учетом состоявшегося продления договора найма по 28 февраля 2013 года, и получения С.В. уведомления об отсутствии намерения продлевать договор на следующий срок, с 01 марта 2013 года его действие прекращено, в связи с чем С.В. обязан был освободить спорные помещения не позднее, чем 01 марта 2013 года.
Согласно положениям ч. 1. ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
24.02.2014 г. Администрацией МО было направлено требование С.В. об освобождении спорных помещений, на которое истец не отреагировал (т. 2, л.д. 53), законных оснований занимать спорные помещения начиная с 01 марта 2013 года не имел.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Администрации МО о выселении С.В. из спорных помещений является правильным.
Также являются верными выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований С.В. об обязании Администрации МО заключить с ним договор социального найма в отношении спорных помещений.
24 февраля 2010 истец обратился в Администрацию МО с заявлением о предоставлении спорных комнат (л.д. 162 - 163), однако, просил предоставить не по договору социального найма, как просит в иске, а по договору купли-продажи, со ссылкой на положения ст. 59 ЖК РФ и на то, что площадь принадлежащего ему жилого помещения в данной коммунальной квартире составляет <...> кв. м, что по его мнению, менее нормы предоставления.
Истцу было отказано в удовлетворении заявления, о чем ему направлен ответ от 09.03.2010 г. (л.д. 170), со ссылкой на то, что доля общей площади приходящаяся на С.В. - <...> кв. м, при установленном размере предоставления 15 кв. м общей площади на одного человека, при этом документов о признании его малоимущим и нуждающимся в жилых помещениях истец не представил.
Согласно положениям ст. 59 ЖК РФ, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м. Истец по первоначальному иску является собственником <...> долей, занимает комнату размером <...> кв. м; <...> долей и право пользования комнатой размером <...> кв. м принадлежит гр. ФИО1, муниципальными являются <...> долей, что включает комнаты размером <...> и <...> кв. м.
Размер жилой площади квартиры составляет <...> кв. м (<...>)
Площадь помещений общего пользования составляет <...> кв. м (<...>)
Соответственно, на истца С.В. приходится <...> кв. м площади помещений общего пользования (<...>).
Таким образом, на истца С.В. приходится <...> общей площади квартиры (<...>).
Согласно имеющейся в материалах дела справке С.В. на учете нуждающихся в жилых помещениях не состоял и не состоит (л.д. 265); малоимущим или нуждающимся в жилых помещениях не признан, сведений о возможности признания истца таковым материалы дела не содержат. В указанной части о предоставлении спорных комнат по договору социального найма требования С.В. также не подлежали удовлетворению, о чем судом сделаны верные выводы.
Постановлением Администрации МО от 14 мая 2010 г. спорные комнаты площадью <...> и <...> кв. м были предоставлены С.М. как лицу из льготной категории очередников - детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц, утративших жилые помещения после пожара (т. 1, л.д. 178, 250 - 253, том 2 л.д. 12 - 14, 20). С 30 июня 2010 г. в спорных двух комнатах зарегистрированы С.М. и ее дети - ФИО2, ФИО3, ФИО4, <...> г. р. соответственно (т. 1, л.д. 91, 194). Основанием для регистрации являлся договор социального найма жилого помещения за N <...> от 21 мая 2010 г. между Администрацией МО и С.М. (л.д. 105), заключенный в соответствии с Постановлением от 14 мая 2010 года N 1268 (л.д. 105, 180 - 184).
С.В. просил признать недействительным названный договор социального найма, поскольку Администрацией МО предоставлены С.М. и ее детям жилые помещения, не свободные от прав третьих лиц (истца).
Действительно, на момент издания Постановления Администрации МО о предоставлении спорных помещений С.М., указанные помещения являлись обремененными правами истца, который имел право пользования ими по 28 февраля 2013 года включительно, однако, с учетом того, что не позднее 01 марта 2013 года С.В. обязан был освободить спорные комнаты в связи с прекращением договора найма, на момент предъявления истцом 18 октября 2013 года иска, как и на момент рассмотрения дела, договор социального найма прав истца в отношении спорных помещений не нарушает, поэтому судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции об отказе С.В. в иске и в данной части.
В качестве основания исковых требований С.В. также указывает, что С.М. и члены ее семьи не вселялись в спорные помещения, соответственно, не приобрели прав пользования ими. Однако, при разрешении настоящего спора при заявленных требованиях, данные обстоятельства не входят в круг обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию, правового значения в рамках заявленного спора не имеют и не могут повлечь удовлетворение иска С.В., поскольку на действительность или недействительность договора социального найма не влияют. Помимо того, не имея более субъективных прав на спорные помещения С.В. не вправе оспаривать права С.М., ФИО2, ФИО3, ФИО4 на жилые помещения, в том числе и по тем основаниям, что ими права в отношении жилых помещений не реализованы.
Судом первой инстанции удовлетворено встречное требование Администрации МО о признании договора найма от 01 марта 2007 г. между Администрацией МО и С.В. расторгнутым. Однако, в решении судом первой инстанции не указано по каким основаниям суд пришел к таким выводам, не дана оценка доводам, указанным Администрацией МО во встречном иске о том, что договор надлежит признать расторгнутым по причине неисполнения С.В. обязательств о внесении платы за пользование помещением. Действительно, положениями п. 2.3.8. договора найма от 01 марта 2007 г. предусмотрена обязанность нанимателя ежегодно, до 01 июля текущего года вносить на счет местного бюджета плату за пользование помещениями, в размере <...> рублей, помимо оплаты коммунальных услуг. Материалы дела содержат сведения об исполнении С.В. обязанности вносить плату за наем помещений только за 2005 и 2007 годы.
Положениями ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что невнесение нанимателем платы за жилое помещение сверх установленных сроков, является основанием для расторжения договора найма в судебном порядке.
Между тем, для расторжения договора в судебном порядке, в соответствии с положениями ч. 2 статьи 452 ГК РФ, необходимо соблюсти порядок направления другой стороне соответствующего предложения о расторжении договора именно по приведенным основаниям, и в случае отказа, либо неполучения ответа в установленный таким предложением срок (или в тридцатидневный срок), предъявить в суд требование о расторжении договора.
Таким образом, Администрацией МО, при заявлении требований в имеющейся формулировке: о признании договора расторгнутым, избран неверный способ защиты права; требования о расторжении судом договора не заявлялись и предусмотренный положениями ст. 452 ГК РФ досудебный порядок не соблюдался. Соответственно, законных оснований для признания договора расторгнутым по мотивам неисполнения обязанности нанимателя по оплате за пользование жилым помещением, не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в данной части как постановленное с нарушением норм материального права, что влечет принятие в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении встречного требования. Однако, данное обстоятельство не влияет на невозможность заявлять С.В. права в отношении спорных помещений, поскольку, как было сказано выше, договор найма от 01 марта 2007 года между Администрацией МО и С.В. прекратил свое действие с 01 марта 2013 года.
Ссылка С.В. на применение последствий пропуска срока исковой давности по требованию Администрации МО о признании договора найма расторгнутым, не может быть принята во внимание. По мнению С.В., срок исковой давности по указанному требованию должен исчисляться после 28 февраля 2010 года и истекает 28 февраля 2013 года. Учитывая, что основывая требования на невыполнении обязательств по оплате помещения, Администрацией неверно избран способ защиты права, право на удовлетворение требований в заявленной формулировке отсутствует, ссылка С.В. на пропуск срока исковой давности не имеет правового значения. Помимо того, поскольку речь не идет о взыскании задолженности по предусмотренной договором оплате жилых помещений, при котором суммы задолженности действительно могли быть взысканы в пределах трехлетнего срока исковой давности при соответствующем заявлении ответчика, правоотношения по договору найма носят длящийся характер и требование Администрации о расторжении договора по основаниям невыполнения обязательств по договору другой стороной могло быть заявлено в пределах срока его действия, т.е. по 28 февраля 2013 г. включительно, в связи с чем ссылка С.В. на пропуск срока исковой давности является ошибочной.
Администрацией МО также заявлено о пропуске С.В. срока исковой давности по требованию о продлении договора найма, суд первой инстанции с данной позицией ответчика согласился, считая, что 17 марта 2010 года С.В. было известно об отказе наймодателя от продления договора, поэтому его обращение с настоящим иском 18 октября 2013 года имело место за пределами срока, отведенного для защиты права. Однако, судебная коллегия пришла к вышеизложенным выводам о том, что договор найма был продлен по основаниям ст. 684 ГК РФ по 28 февраля 2013 года, соответственно, с 01 марта 2013 года С.В. мог полагать свое право нарушенным. Вместе с тем, судебная коллегия установила отсутствие у С.В. прав с 01 марта 2013 года в отношении требования считать договор найма продленным по 28 февраля 2016 года, соответственно, нарушения прав истца в этой части не допущено, в иске в данной части надлежит отказать в связи с отсутствием правовых оснований, поэтому заявление ответчика по первоначальному иску о пропуске С.В. срока исковой давности в рассматриваемом случае не может влиять на результат рассмотрения указанного требования.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что требования о признании договора найма расторгнутым подлежат оставлению без удовлетворения, решение суда первой инстанции в данной части - отмене в связи с неправильным применением норм материального права с принятием нового решения. В остальной части, изложенные в мотивировочной части решения суда первой инстанции ошибочные выводы не привели к неправильному результату рассмотрения дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения в остальной части судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ч. 4 ст. 1, ст. 199, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
Отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года в части признания договора найма от 01 марта 2007 года расторгнутым, в удовлетворении требований в данной части отказать.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)