Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
при участии:
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Прокопчук С.П.)
от 18.04.2014 по делу N А53-19055/2013
по иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ" (ИНН 6165104771), г. Ростов-на-Дону,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону, федерального государственного казенного учреждения " Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,
о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ" (далее - ответчик) с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 318 699 рублей 20 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 226 316 рублей 40 копеек.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону, федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 040 387 рублей 10 копеек задолженности, 141 783 рубля 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за период с 04.09.2010 по 25.04.2013 подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апеллянт настаивает на ничтожности договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности истца на предмет договора.
Также апеллянт полагает, что истцом неправомерно пересматривался размер арендной платы.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явки представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 01.07.2008 N 4357 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 17/1, лит. А, А', общей площадью 164,00 кв. м, под офис, в том числе помещения, расположенные: Цоколь (подзем.) - 164,00 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 4, 1а, 1б, 1в, 2а, 2б, 2в, 2г, 3а, 3б (цок. эт) лит. А1.
Согласно пункту 1.2 договора настоящий договор заключен с даты подписания акта приема-передачи и действует до 25.06.2009.
Помещения переданы по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.07.2008.
Согласно пункту 1.3 договора общий размер арендной платы за пользование объектом без учета НДС составляет 29 766 рублей в месяц.
В разделе 3 договора согласованы порядок, условия и сроки оплаты, согласно которому при определении размера общей арендной платы используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 11 договора.
Арендатор перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Согласно пункту 5.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени из расчета одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно дополнительному соглашению от 01.01.2009 N 6012-7/222 к договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 общий размер арендной платы без учета НДС составил 25 301 рубль 10 копеек в месяц.
С 01.01.2011 размер арендной платы составил 32 117 рублей 51 копейку (индексирован на 7,9%).
С 01.01.2012 размер арендной платы составил 34 525 рублей 58 копеек (индексирован на 7,5%).
С 01.01.2013 размер арендной платы составил 36 701 рубль 48 копеек (индексирован на 6,3%).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, арендодатель направил уведомление о прекращении договора аренды с 25.06.2009.
Арендатор задолженность в добровольном порядке не оплатил, помещение не освободил, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2009 по делу N А53-15310/2009, вступившим в законную силу, арендатор выселен из арендованного помещения.
Спорное помещение освобождено арендатором 25.04.2013, что подтверждается актом передачи имущества должника взыскателю от 25.04.2013.
Согласно расчету истца задолженность арендатора перед арендодателем за период с 01.07.2009 по 25.04.2013 составляет 1 318 699 рублей 20 копеек.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами в арбитражный суд.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Таким образом, обязательства ответчика по оплате за поставленный истцом товар помимо договоров возникают в силу статей 307, 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт настаивает на ничтожности договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности истца на предмет договора.
Суд апелляционной инстанции отклоняет названный довод как несостоятельный ввиду следующего.
Предметом договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 17/1, лит. А, А', общей площадью 164,00 кв. м, под офис, в том числе помещения, расположенные: Цоколь (подзем.) - 164,00 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 4, 1а, 1б, 1в, 2а, 2б, 2в, 2г, 3а, 3б (цок. эт) лит. А1.
Ранее судом первой инстанции настоящий вопрос исследовался.
Так, в судебном заседании 09.04.2014 по результатам ознакомления с техническим паспортом на нежилое помещение, арендная плата за использование которого является предметом спора, и сравнивая его с техническим паспортом нежилого помещения, расположенного по ул. Оганова, 17/1, лит. А1, общей площадью 142, 2 кв. м, комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 (цокольный этаж) в г. Ростове-на-Дону, принадлежащего Министерству обороны Российской Федерации, представителем федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации было установлено, что это два различных объекта недвижимого имущества, находящегося в цокольном этаже одного жилого многоквартирного дома.
К аналогичным выводам федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации пришло по результатам осмотра дома 17/1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону.
Указанные доводы также подтверждаются отзывом федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на апелляционную жалобу.
В представленной в материалы дела выписке из реестра муниципального имущества города Ростова-на-Дону содержатся сведения о нежилом помещении 130002903 от 01.07.2012, расположенном по адресу: ул. Оганова, д. 17/1, лит. А, А', право муниципальной собственности на которое возникло на основании Распоряжения Правительства РФ N 1542-р от 01.11.2002, Постановления Администрации РО N 17 от 21.01.2002, Постановления Мэра города Ростова-на-Дону N 3085 от 19.11.2001.
Договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 сторонами фактически исполнялся на протяжении долгого промежутка времени, истец свои обязательства исполнял надлежащим образом - имущество ответчику передал, последний фактически пользовался указанным имуществом, извлекал пользу, что сторонами не отрицается.
Учитывая продолжительность договорных правоотношений между истцом и ответчиком, суд расценивает доводы ответчика о недействительности договора аренды как злоупотребление правом с целью уклонения от оплаты арендных платежей за фактическое пользование арендованными помещениями.
Кроме того, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание".
Суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о правомерности требований истца в части взыскания суммы задолженности.
Также суд отклоняет довод апеллянта о том, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обязан был уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3.1 договора при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением мэра г. Ростова на Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчетов общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетный счет.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет платежи за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Арендная плата за недвижимое имущество находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении к части требований последствий пропуска сроков исковой давности.
В соответствии с положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что на день обращения истца в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности в отношении периода с 01.07.2009 по 03.09.2010 истек.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требование Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о взыскании задолженности в размере 1 318 699 рублей 20 копеек подлежит частичному удовлетворению в размере 1 040 387 рублей 10 копеек.
Апеллянтом также оспаривается решение суда первой инстанции в части определения размера процентов за пользование чужими денежными средствами.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 за период с 01.07.2010 по 25.04.2013 истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 01.07.2009 по 31.08.2013 в размере 226 316 рублей 40 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства, с учетом применения срока исковой давности, подтвержден материалами дела за период с 04.09.2010 по 25.04.2013, в связи с чем, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствам правомерно за период с 10.09.2010 по 31.08.2013.
При расчете процентов за пользование чужими денежными средствами, истцом применена ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25%, действующая на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Апелляционным судом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2010 по 31.08.2013, согласно которому, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 139 923 рубля 24 копейки.
Суд отмечает, что в соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет платежи за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца. Договором указанная дата определена.
Поскольку суд первой инстанции исчислял проценты без учета договорного условия о сроке оплаты, решение в соответствующей части подлежит изменению.
В остальной части решение арбитражного суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2014 года по делу N А53-19055/2013 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (ОГРН 1036165004798, ИНН 6165104771) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) 1 040 387 рублей 10 копеек задолженности, 139 923 рубля 24 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 1 180 310 (один миллион сто восемьдесят тысяч триста десять) рублей 34 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (ОГРН 1036165004798, ИНН 6165104771) в доход федерального бюджета 24 803 (двадцать четыре тысячи восемьсот три) рубля 10 копеек государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2014 N 15АП-9321/2014 ПО ДЕЛУ N А53-19055/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. N 15АП-9321/2014
Дело N А53-19055/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
при участии:
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Прокопчук С.П.)
от 18.04.2014 по делу N А53-19055/2013
по иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ" (ИНН 6165104771), г. Ростов-на-Дону,
при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону, федерального государственного казенного учреждения " Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,
о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "ЮГ-ТТ" (далее - ответчик) с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 318 699 рублей 20 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 226 316 рублей 40 копеек.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Октябрьского района города Ростова-на-Дону, федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 040 387 рублей 10 копеек задолженности, 141 783 рубля 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за период с 04.09.2010 по 25.04.2013 подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апеллянт настаивает на ничтожности договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности истца на предмет договора.
Также апеллянт полагает, что истцом неправомерно пересматривался размер арендной платы.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание явки представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 01.07.2008 N 4357 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 17/1, лит. А, А', общей площадью 164,00 кв. м, под офис, в том числе помещения, расположенные: Цоколь (подзем.) - 164,00 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 4, 1а, 1б, 1в, 2а, 2б, 2в, 2г, 3а, 3б (цок. эт) лит. А1.
Согласно пункту 1.2 договора настоящий договор заключен с даты подписания акта приема-передачи и действует до 25.06.2009.
Помещения переданы по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.07.2008.
Согласно пункту 1.3 договора общий размер арендной платы за пользование объектом без учета НДС составляет 29 766 рублей в месяц.
В разделе 3 договора согласованы порядок, условия и сроки оплаты, согласно которому при определении размера общей арендной платы используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 11 договора.
Арендатор перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Согласно пункту 5.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляются пени из расчета одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно дополнительному соглашению от 01.01.2009 N 6012-7/222 к договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 общий размер арендной платы без учета НДС составил 25 301 рубль 10 копеек в месяц.
С 01.01.2011 размер арендной платы составил 32 117 рублей 51 копейку (индексирован на 7,9%).
С 01.01.2012 размер арендной платы составил 34 525 рублей 58 копеек (индексирован на 7,5%).
С 01.01.2013 размер арендной платы составил 36 701 рубль 48 копеек (индексирован на 6,3%).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, арендодатель направил уведомление о прекращении договора аренды с 25.06.2009.
Арендатор задолженность в добровольном порядке не оплатил, помещение не освободил, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2009 по делу N А53-15310/2009, вступившим в законную силу, арендатор выселен из арендованного помещения.
Спорное помещение освобождено арендатором 25.04.2013, что подтверждается актом передачи имущества должника взыскателю от 25.04.2013.
Согласно расчету истца задолженность арендатора перед арендодателем за период с 01.07.2009 по 25.04.2013 составляет 1 318 699 рублей 20 копеек.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами в арбитражный суд.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Таким образом, обязательства ответчика по оплате за поставленный истцом товар помимо договоров возникают в силу статей 307, 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт настаивает на ничтожности договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности истца на предмет договора.
Суд апелляционной инстанции отклоняет названный довод как несостоятельный ввиду следующего.
Предметом договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Оганова, 17/1, лит. А, А', общей площадью 164,00 кв. м, под офис, в том числе помещения, расположенные: Цоколь (подзем.) - 164,00 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 4, 1а, 1б, 1в, 2а, 2б, 2в, 2г, 3а, 3б (цок. эт) лит. А1.
Ранее судом первой инстанции настоящий вопрос исследовался.
Так, в судебном заседании 09.04.2014 по результатам ознакомления с техническим паспортом на нежилое помещение, арендная плата за использование которого является предметом спора, и сравнивая его с техническим паспортом нежилого помещения, расположенного по ул. Оганова, 17/1, лит. А1, общей площадью 142, 2 кв. м, комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 (цокольный этаж) в г. Ростове-на-Дону, принадлежащего Министерству обороны Российской Федерации, представителем федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации было установлено, что это два различных объекта недвижимого имущества, находящегося в цокольном этаже одного жилого многоквартирного дома.
К аналогичным выводам федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации пришло по результатам осмотра дома 17/1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону.
Указанные доводы также подтверждаются отзывом федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на апелляционную жалобу.
В представленной в материалы дела выписке из реестра муниципального имущества города Ростова-на-Дону содержатся сведения о нежилом помещении 130002903 от 01.07.2012, расположенном по адресу: ул. Оганова, д. 17/1, лит. А, А', право муниципальной собственности на которое возникло на основании Распоряжения Правительства РФ N 1542-р от 01.11.2002, Постановления Администрации РО N 17 от 21.01.2002, Постановления Мэра города Ростова-на-Дону N 3085 от 19.11.2001.
Договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 сторонами фактически исполнялся на протяжении долгого промежутка времени, истец свои обязательства исполнял надлежащим образом - имущество ответчику передал, последний фактически пользовался указанным имуществом, извлекал пользу, что сторонами не отрицается.
Учитывая продолжительность договорных правоотношений между истцом и ответчиком, суд расценивает доводы ответчика о недействительности договора аренды как злоупотребление правом с целью уклонения от оплаты арендных платежей за фактическое пользование арендованными помещениями.
Кроме того, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание".
Суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда первой инстанции о правомерности требований истца в части взыскания суммы задолженности.
Также суд отклоняет довод апеллянта о том, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обязан был уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3.1 договора при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением мэра г. Ростова на Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчетов общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетный счет.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет платежи за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Арендная плата за недвижимое имущество находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении к части требований последствий пропуска сроков исковой давности.
В соответствии с положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что на день обращения истца в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности в отношении периода с 01.07.2009 по 03.09.2010 истек.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требование Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о взыскании задолженности в размере 1 318 699 рублей 20 копеек подлежит частичному удовлетворению в размере 1 040 387 рублей 10 копеек.
Апеллянтом также оспаривается решение суда первой инстанции в части определения размера процентов за пользование чужими денежными средствами.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.07.2008 N 6034-7 за период с 01.07.2010 по 25.04.2013 истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 01.07.2009 по 31.08.2013 в размере 226 316 рублей 40 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства, с учетом применения срока исковой давности, подтвержден материалами дела за период с 04.09.2010 по 25.04.2013, в связи с чем, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствам правомерно за период с 10.09.2010 по 31.08.2013.
При расчете процентов за пользование чужими денежными средствами, истцом применена ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25%, действующая на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Апелляционным судом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2010 по 31.08.2013, согласно которому, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 139 923 рубля 24 копейки.
Суд отмечает, что в соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор перечисляет платежи за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца. Договором указанная дата определена.
Поскольку суд первой инстанции исчислял проценты без учета договорного условия о сроке оплаты, решение в соответствующей части подлежит изменению.
В остальной части решение арбитражного суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 апреля 2014 года по делу N А53-19055/2013 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (ОГРН 1036165004798, ИНН 6165104771) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) 1 040 387 рублей 10 копеек задолженности, 139 923 рубля 24 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 1 180 310 (один миллион сто восемьдесят тысяч триста десять) рублей 34 копейки.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Юг-ТТ" (ОГРН 1036165004798, ИНН 6165104771) в доход федерального бюджета 24 803 (двадцать четыре тысячи восемьсот три) рубля 10 копеек государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)