Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1278/2015

Требование: О расторжении договора купли-продажи доли земельного участка.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор является недействительным в силу закона, поскольку заключен с нарушением прав третьего лица.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 г. по делу N 33-1278/2015


Судья Томас Е.М.
Докладчик Савельева М.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
Председательствующего Шостак Г.П.,
судей Савельевой М.А., Папушиной Н.Ю.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 19 февраля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе П. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 24 ноября 2014 года, которым постановлено
исковые требования М. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли на земельный участок площадью 430900 кв. м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с. Криводановка, кадастровый номер 54:19:022201:6, заключенный 19 декабря 2012 года между Г.Д. и М.
Настоящее решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности М. на 1/2 доли на земельный участок площадью 430900 кв. м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с. Криводановка, кадастровый номер 54:19:022201:6 и восстановлении права собственности Г.Д. на 1/2 доли на земельный участок площадью 430900 кв. м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с. Криводановка, кадастровый номер 54:19:022201:6.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения представителя М. - Р., представителя П. - Г.О., судебная коллегия

установила:

М. обратился в суд с иском к Г.Д. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка.
В обоснование указал, что 19 декабря 2012 года между ним и Г.Д. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка из категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обесп. - для разработки карьера по добыче песков; площадью 430900 кв. м; местоположением <адрес>; кадастровый (или условный) номер: 54:19:022201:6, а 15 января 2013 года - дополнительное соглашение к нему. При заключении договора купли-продажи спорного земельного участка покупателю продавцом было представлено извещение, адресованное сособственнику земельного участка - П., с даты которого прошел месяц. Договор купли-продажи земельного участка был представлен в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, где произведена государственная регистрация перехода прав собственника от Г.Д. к М. Осенью 2013 года М. стало известно, что 1/2 доля земельного участка продана ему Г.Д. с нарушением права преимущественной покупки, и сособственник земельного участка - П. в августе 2013 года обратился в суд с иском о переводе на него прав покупателя. Полагает, что договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу закона, поскольку заключен с нарушением прав третьего лица. Однако действующее законодательство в данном случае предусматривает иные последствия - расторжение договора купли-продажи. 02.12.2013 года между М. и Г.Д. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое представлено на регистрацию в Управление Росреестра, которым в регистрации соглашения отказано.
Просил расторгнуть договор купли-продажи указанной доли спорного земельного участка и указать, что решение суда о расторжении договора купли-продажи является основанием для внесения в ЕГРП сведений о прекращении его права собственности на земельный участок и восстановление права собственности Г.Д.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен П., в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.
Обращает внимание, что при регистрации права собственности Росреестром по НСО проводилась правовая экспертиза документов.
Указывает, что с момента передачи земельного участка и оплаты его стоимости покупателем по договору купли-продажи, договор считает исполненным, а отношения сторон прекращенными, в связи с чем не допускается ни внесение изменений в договор, ни его расторжение.
Полагает, что преимущественное право покупки не может быть квалифицировано как обременение предмета договора купли-продажи, а представляет собой способ защиты прав других участников долевой собственности.
Указывает также, что из материалов дела следует, что покупатель М. из обстоятельств сделки знал, что земельный участок обременен правами третьих лиц, добровольно принял права и обязанности по договору, в связи с чем в силу ст. 460 ГК РФ у него отсутствует право на расторжение договора по данному основанию.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и обсудив эти доводы, приходит к следующим выводам:
Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия считает, что такие нарушения допущены судом первой инстанции в данном случае, а потому обжалуемое решение подлежит отмене исходя из следующего.
Постанавливая обжалуемое решение и удовлетворяя исковые требования М., суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
При этом суд исходил из того, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт продажи ответчиком Г.Д. истцу М. 1/2 доли земельного участка, обремененного преимущественным правом покупки П., в результате чего истец лишен возможности осуществить свои правомочия собственника в отношении приобретенного имущества, и доказательств осведомленности покупателя М. на момент совершения сделки о том, что второй участник долевой собственности П. не извещен Г.Д. о намерении продать свою долю, суду не представлено, истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи в соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, так как они постановлены с нарушением норм материального права, что согласно пункту 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что П. и Г.Д. являлись сособственниками земельного участка из категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обесп. - для разработки карьера по добыче песков; площадью 430900 кв. м; местоположением <адрес>. Каждому из них принадлежало по 1/2 доле спорного земельного участка.
Из пояснений представителя истца следует, что 19.11.2012 года Г.Д. направил П. уведомление о намерении продать принадлежащую ему 1/2 долю спорного земельного участка. 19.12.2012 года, не получив от П. сообщения о намерении использовать свое право преимущественной покупки, Г.Д. заключил с М. договор купли-продажи доли спорного земельного участка. Представитель П. оспаривала факт получения указанного уведомления П.
В августе 2013 года М. стало известно о том, что Г.Д. продал ему долю земельного участка с нарушением права преимущественной покупки П., который обратился в суд с иском о переводе на него прав покупателя.
Судебная коллегия считает, что применение норм части 1 статьи 460 ГК РФ в данном случае невозможно, поскольку из обстоятельств дела следует, что М., приобретая 1/2 долю в спорном земельном участке, должен был знать о наличии второго собственника, который мог иметь намерение приобрести у Г.Д. указанный земельный участок, а также должен был понимать, что заключение договора купли-продажи доли должно осуществляться с учетом положений статьи 250 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах.
М., ознакомившись до заключения договора купли-продажи доли с уведомлением Г.Д., направленным 19.11.2013 года в адрес П., о намерении продать свою долю, реализуя свои права по своему усмотрению, заключил договор купли-продажи доли земельного участка.
Из изложенного можно сделать вывод, что М. заведомо знал о наличии права третьего лица П. на перевод прав и обязанностей покупателя.
Необходимо также отметить, что в соответствии со статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничением (обременением) прав на недвижимое имущество понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в установленном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Таким образом, преимущественное право покупки не может быть квалифицировано, как "обременение предмета договора", а представляет собой способ защиты прав других участников долевой собственности.
Не подлежат применению в данном случае и нормы статьи 450 ГК РФ о расторжении договора в связи с существенным нарушении договора другой стороной, на которые сослался в решении суд первой инстанции.
В данном случае при переводе прав покупателя на П., если таковой будет произведен, М. вправе потребовать у продавца Г.Д. возврата уплаченной по договору суммы, следовательно, доказательств возможного ущерба истцом также не представлено.
Кроме того, заслуживают внимания и доводы апеллянта о том, что с момента передачи земельного участка и оплаты его стоимости покупателем по договору купли-продажи договор считается исполненным, а отношения сторон прекращенными в силу статьи 408 ГК РФ, в связи с чем не допускается ни внесение изменений в договор? ни его расторжение.
Указанные выводы были сделаны Новосибирским районным судом в решении от 2 июня 2014 года по иску Г.Д. к М. о расторжении договора (л.д. 16 - 19), а также в апелляционном определении судебной коллегии Новосибирского областного суда от 25 сентября 2014 года, которые согласно статьи 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не применен закон, подлежащий применению (статья 408 ГК РФ), применен закон, не подлежащий применению (часть 1 статьи 460 ГК РФ), а потому решение подлежит отмене, а по делу необходимо постановить новое решение об отказе в иске М. к Г.Д. в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 24 ноября 2014 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в иске М. к Г.Д. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка отказать.
Апелляционную жалобу П. удовлетворить.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)