Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Белозеровой Д.С.,
при участии от Комитета по управлению имуществом Кувшиновского района Ерегина С.Ю. по доверенности от 11.01.2010 N 1 и Покровского Д.В. по доверенности от 11.01.2010 N 2,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года по делу N А66-8347/2009 (судья Жукова В.В.),
установил:
Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ильину Алексею Викторовичу о расторжении договора аренды от 28.12.2006 N 5.
Определением суда от 28.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дороги" (далее - Общество).
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил основания иска, просил расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, связанных с принятием Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ), устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом, вследствие чего ответчик, являясь физическим лицом, не имеет права на организацию рынка. Изменение исковых требований принято арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права (статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормы процессуального права и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что суд дал неверную оценку и пришел к неправильному выводу о том, что представленные истцом претензии могут служить надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Суд связал необходимость расторжения договора аренды с принятием Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ, устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом. Между тем названный Закон не регулирует и не запрещает отношения по передаче в аренду объектов недвижимости физическому лицу. Кроме того, в судебном заседании установлено, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного недвижимого имущества, именно Общество занимается организацией рыночной торговли на субарендованных объектах недвижимости, что не противоречит действующему законодательству и никогда не оспаривалось истцом. Спорный договор аренды вступил в силу с даты его государственной регистрации, а именно с 15.02.2007, то есть после подписания Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ. Соответственно, обстоятельства, на которые ссылается истец, изменились до того, как договор аренды был заключен. Также 14.09.2007, 22.05.2007 и 24.09.2007 прошли государственную регистрацию три дополнительных соглашения к спорному договору аренды, которые подписаны по взаимному согласию сторон. Комитету было известно, что данные объекты недвижимости переданы по договору субаренды Обществу и именно это лицо занимается организацией рыночной торговли на арендованном имуществе. Таким образом, в момент заключения спорного договора аренды Комитет знал, что арендатором является физическое лицо. Податель жалобы считает, что истцом не доказано, а судом не установлено наличие совокупности четырех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора, а также не доказан факт существенного изменения обстоятельств по спорному договору аренды. Кроме того, арендатором по спорному договору является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Статус предпринимателя получен только 29.10.2007, но это не было связано с арендой спорного недвижимого имущества. Изменения в договор аренды в связи с этим не вносились.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции в ее удовлетворении просили отказать, решение суда - оставить без изменения.
Предприниматель и Общество надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей Комитета, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком 28.12.2006 заключен договор N 5, в соответствии с которым муниципальное унитарное предприятие Кувшиновского района "Дороги" передало в аренду ответчику согласно передаточным актам, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора расположенное по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34 имущество: административное здание, (кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/А), гараж, (кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/Б), а также сооружения на базарной площади, расположенные по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская.
Соглашением от 20.02.2007 заменен арендодатель на Комитет.
Соглашением от 23.07.2007 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2006 N 5, прекратив действие договора в части предоставления арендодателем гаража общей площадью 140,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34, кадастровый N 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/Б.
На основании дополнительного соглашения к договору от 29.12.2007 стороны решили: в связи с прекращением права собственности муниципального образования "Кувшиновский район" на объект недвижимого имущества - нежилое здание исключить из пунктов 1.1, 1.3 договора аренды от 28.12.2006 N 5 следующее имущество: административное здание, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34, кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/А, расторгнуть договор аренды от 28.12.2006 N 5 в части указанного в настоящем соглашении имущества; приложение N 1, пункт 1 приложения N 3 к договору аренды от 28.12.2006 N 5 считать утратившими силу. Остальные положения договора остаются без изменения и сохраняют свою силу для сторон.
Согласно пункту 1.2 договора N 5 здания и сооружения базарной площади будут использоваться арендатором для организации рыночной торговли с соблюдением арендатором всех действующих норм и правил торговли, изменение профиля допускается не более 20% от их общей площади.
При проведении проверки комиссией, созданной на основании постановления главы Кувшиновского района от 13.05.2009 N 208, выявлены нарушения, о чем составлен акт, который направлен ответчику.
Истцом 11.06.2009 направлено предписание ответчику с требованием устранить нарушения условий договора N 5 до 22.06.2009. В указанные сроки выявленные нарушения ответчиком не устранены.
Истцом неоднократно направлялись претензии с предложением расторгнуть договор аренды. Предложение истца ответчиком было отклонено.
В связи с данными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как видно из материалов дела, Комитет и предприниматель не достигли соглашения относительно расторжения договора от 28.12.2006 N 5.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Статьей 451 ГК РФ определена возможность расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.
Арбитражным судом установлено, что предприниматель не обращался в орган местного самоуправления за разрешением на организацию рынка. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.07.2009 по делу N А66-3852/2009 определено, что предприниматель, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на котором предположительно мог бы быть организован рынок, не является лицом, которое вправе обратиться за соответствующим разрешением в администрацию муниципального образования "Кувшиновский район".
Как указано выше, изложенные обстоятельства, в частности наличие разрешения на право организации розничных рынков, являются соответственно императивными и обязательными согласно вышеназванному законодательству.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности требований истца, поскольку организация розничного рынка в силу Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить между сторонами правоотношения по предоставлению объектов - сооружений на базарной площади в пользование на условиях аренды для размещения рынка, в связи с чем сделал обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения договора от 28.12.2006 N 5 согласно статье 451 ГК РФ.
Доводы подателя жалобы о том, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного имущества, именно Общество занимается организацией рыночной торговли на субарендованных объектах недвижимости, что не противоречит действующему законодательству, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим обстоятельствам.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.12.2006 N 5, заключенного Комитетом и предпринимателем. Общество не является стороной данного договора, оно также не имеет разрешения на организацию рынка, и только после обращения Комитета в суд с настоящим иском Общество 06.11.2009 обратилось в орган местного самоуправления за выдачей необходимого разрешения.
Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Установлено, что истцом направлялись предпринимателю следующие документы: 15.05.2009 письмо с требованием устранить нарушения договора аренды в срок до 01.06.2009, предписание от 11.06.2009 об устранении нарушений условий договора N 5 от 28.12.2006 в срок до 22.06.2009, претензия от 23.06.2009 о ненадлежащем исполнении договора аренды с предложением о расторжении договора аренды N 5, в которых также указывалось не только на несоблюдение ответчиком условий договора, но и на существенное изменение обстоятельств в силу Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ. Предприниматель 09.07.2009 отказался от подписания соглашения о расторжении договора аренды. Комитетом 23.09.2009 повторно направлено предпринимателю предложение о расторжении договора аренды, на что предприниматель 12.10.2009 также ответил отказом.
В то же время несостоятельны и доводы подателя жалобы о необходимости прекращения производства по делу ввиду неподведомственности спора арбитражному суду, поскольку договор аренды от 28.12.2006 N 5 заключен с ответчиком как с физическим лицом, а не как с индивидуальным предпринимателем.
На момент предъявления Комитетом исковых требований ответчик являлся лицом, обладающим статусом индивидуального предпринимателя. Такого рода дела в силу норм статьи 27 АПК РФ подведомственны арбитражному суду как экономические споры, в связи с чем факт заключения с ответчиком как физическим лицом договора аренды от 28.12.2006 N 5 какого-либо значения не имеет, тем более что, как следует из пункта 1.2 договора, здания и сооружения базарной площади будут использоваться арендатором для организации рыночной торговли с соблюдением арендатором всех действующих норм и правил торговли, изменение профиля допускается не более 20% от их общей площади, то есть в целях предпринимательской деятельности.
Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года по делу N А66-8347/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2010 ПО ДЕЛУ N А66-8347/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2010 г. по делу N А66-8347/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Белозеровой Д.С.,
при участии от Комитета по управлению имуществом Кувшиновского района Ерегина С.Ю. по доверенности от 11.01.2010 N 1 и Покровского Д.В. по доверенности от 11.01.2010 N 2,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича на решение Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года по делу N А66-8347/2009 (судья Жукова В.В.),
установил:
Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ильину Алексею Викторовичу о расторжении договора аренды от 28.12.2006 N 5.
Определением суда от 28.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дороги" (далее - Общество).
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил основания иска, просил расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, связанных с принятием Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ), устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом, вследствие чего ответчик, являясь физическим лицом, не имеет права на организацию рынка. Изменение исковых требований принято арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права (статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормы процессуального права и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что суд дал неверную оценку и пришел к неправильному выводу о том, что представленные истцом претензии могут служить надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Суд связал необходимость расторжения договора аренды с принятием Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ, устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом. Между тем названный Закон не регулирует и не запрещает отношения по передаче в аренду объектов недвижимости физическому лицу. Кроме того, в судебном заседании установлено, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного недвижимого имущества, именно Общество занимается организацией рыночной торговли на субарендованных объектах недвижимости, что не противоречит действующему законодательству и никогда не оспаривалось истцом. Спорный договор аренды вступил в силу с даты его государственной регистрации, а именно с 15.02.2007, то есть после подписания Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ. Соответственно, обстоятельства, на которые ссылается истец, изменились до того, как договор аренды был заключен. Также 14.09.2007, 22.05.2007 и 24.09.2007 прошли государственную регистрацию три дополнительных соглашения к спорному договору аренды, которые подписаны по взаимному согласию сторон. Комитету было известно, что данные объекты недвижимости переданы по договору субаренды Обществу и именно это лицо занимается организацией рыночной торговли на арендованном имуществе. Таким образом, в момент заключения спорного договора аренды Комитет знал, что арендатором является физическое лицо. Податель жалобы считает, что истцом не доказано, а судом не установлено наличие совокупности четырех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора, а также не доказан факт существенного изменения обстоятельств по спорному договору аренды. Кроме того, арендатором по спорному договору является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Статус предпринимателя получен только 29.10.2007, но это не было связано с арендой спорного недвижимого имущества. Изменения в договор аренды в связи с этим не вносились.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции в ее удовлетворении просили отказать, решение суда - оставить без изменения.
Предприниматель и Общество надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей Комитета, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком 28.12.2006 заключен договор N 5, в соответствии с которым муниципальное унитарное предприятие Кувшиновского района "Дороги" передало в аренду ответчику согласно передаточным актам, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора расположенное по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34 имущество: административное здание, (кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/А), гараж, (кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/Б), а также сооружения на базарной площади, расположенные по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская.
Соглашением от 20.02.2007 заменен арендодатель на Комитет.
Соглашением от 23.07.2007 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2006 N 5, прекратив действие договора в части предоставления арендодателем гаража общей площадью 140,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34, кадастровый N 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/Б.
На основании дополнительного соглашения к договору от 29.12.2007 стороны решили: в связи с прекращением права собственности муниципального образования "Кувшиновский район" на объект недвижимого имущества - нежилое здание исключить из пунктов 1.1, 1.3 договора аренды от 28.12.2006 N 5 следующее имущество: административное здание, расположенное по адресу: Тверская область, г. Кувшиново, ул. Октябрьская, д. 34, кадастровый номер 69:17:07:01:50:0012:1/1492/18:1000/А, расторгнуть договор аренды от 28.12.2006 N 5 в части указанного в настоящем соглашении имущества; приложение N 1, пункт 1 приложения N 3 к договору аренды от 28.12.2006 N 5 считать утратившими силу. Остальные положения договора остаются без изменения и сохраняют свою силу для сторон.
Согласно пункту 1.2 договора N 5 здания и сооружения базарной площади будут использоваться арендатором для организации рыночной торговли с соблюдением арендатором всех действующих норм и правил торговли, изменение профиля допускается не более 20% от их общей площади.
При проведении проверки комиссией, созданной на основании постановления главы Кувшиновского района от 13.05.2009 N 208, выявлены нарушения, о чем составлен акт, который направлен ответчику.
Истцом 11.06.2009 направлено предписание ответчику с требованием устранить нарушения условий договора N 5 до 22.06.2009. В указанные сроки выявленные нарушения ответчиком не устранены.
Истцом неоднократно направлялись претензии с предложением расторгнуть договор аренды. Предложение истца ответчиком было отклонено.
В связи с данными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как видно из материалов дела, Комитет и предприниматель не достигли соглашения относительно расторжения договора от 28.12.2006 N 5.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Статьей 451 ГК РФ определена возможность расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.
Арбитражным судом установлено, что предприниматель не обращался в орган местного самоуправления за разрешением на организацию рынка. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.07.2009 по делу N А66-3852/2009 определено, что предприниматель, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на котором предположительно мог бы быть организован рынок, не является лицом, которое вправе обратиться за соответствующим разрешением в администрацию муниципального образования "Кувшиновский район".
Как указано выше, изложенные обстоятельства, в частности наличие разрешения на право организации розничных рынков, являются соответственно императивными и обязательными согласно вышеназванному законодательству.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности требований истца, поскольку организация розничного рынка в силу Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить между сторонами правоотношения по предоставлению объектов - сооружений на базарной площади в пользование на условиях аренды для размещения рынка, в связи с чем сделал обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения договора от 28.12.2006 N 5 согласно статье 451 ГК РФ.
Доводы подателя жалобы о том, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного имущества, именно Общество занимается организацией рыночной торговли на субарендованных объектах недвижимости, что не противоречит действующему законодательству, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим обстоятельствам.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.12.2006 N 5, заключенного Комитетом и предпринимателем. Общество не является стороной данного договора, оно также не имеет разрешения на организацию рынка, и только после обращения Комитета в суд с настоящим иском Общество 06.11.2009 обратилось в орган местного самоуправления за выдачей необходимого разрешения.
Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Установлено, что истцом направлялись предпринимателю следующие документы: 15.05.2009 письмо с требованием устранить нарушения договора аренды в срок до 01.06.2009, предписание от 11.06.2009 об устранении нарушений условий договора N 5 от 28.12.2006 в срок до 22.06.2009, претензия от 23.06.2009 о ненадлежащем исполнении договора аренды с предложением о расторжении договора аренды N 5, в которых также указывалось не только на несоблюдение ответчиком условий договора, но и на существенное изменение обстоятельств в силу Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ. Предприниматель 09.07.2009 отказался от подписания соглашения о расторжении договора аренды. Комитетом 23.09.2009 повторно направлено предпринимателю предложение о расторжении договора аренды, на что предприниматель 12.10.2009 также ответил отказом.
В то же время несостоятельны и доводы подателя жалобы о необходимости прекращения производства по делу ввиду неподведомственности спора арбитражному суду, поскольку договор аренды от 28.12.2006 N 5 заключен с ответчиком как с физическим лицом, а не как с индивидуальным предпринимателем.
На момент предъявления Комитетом исковых требований ответчик являлся лицом, обладающим статусом индивидуального предпринимателя. Такого рода дела в силу норм статьи 27 АПК РФ подведомственны арбитражному суду как экономические споры, в связи с чем факт заключения с ответчиком как физическим лицом договора аренды от 28.12.2006 N 5 какого-либо значения не имеет, тем более что, как следует из пункта 1.2 договора, здания и сооружения базарной площади будут использоваться арендатором для организации рыночной торговли с соблюдением арендатором всех действующих норм и правил торговли, изменение профиля допускается не более 20% от их общей площади, то есть в целях предпринимательской деятельности.
Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 12 января 2010 года по делу N А66-8347/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильина Алексея Викторовича - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)