Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турдуевой Ляйсан Шамилевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 по делу N А07-18443/2013 (судья Салиева Л.В.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Турдуевой Ляйсан Шамилевне (далее - ИП Турдуевой Л.Ш., предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 28.05.2012 N 2949 в размере 1 566 руб. 81 коп., договорной неустойки в размере 1 447 руб. 23 коп., расторжении указанного договора и выселении ответчика из помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Юбилейный, 9 (с учетом уточнения исковых требований, принятого арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - л.д. 5-7, 71-73).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 (резолютивная часть объявлена 20.02.2014 - л.д. 77-86) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С принятым решением не согласилась ИП Турдуева Л.Ш. (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловала его в апелляционном порядке (л.д. 91). В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению апеллянта, истец не представил в материалы дела допустимых доказательств, подтверждающих принятие мер по вручению уведомлений о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 2949. Поскольку ИП Турдуева Л.Ш. не получала каких-либо писем от истца о наличии задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, полагает, что у истца не возникло право на обращение в арбитражный суд в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, мотивированное невозможностью направления специалистов для участия представительства Комитета.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Положениями указанной нормы предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.
Учитывая заблаговременное извещение Комитета о месте и времени судебного разбирательства по его апелляционной жалобе, наличие в материалах дела необходимых доказательств для пересмотра дела в суде апелляционной инстанции по существу, изложении позиции истца в письменных документах, имеющихся в материалах дела, отсутствие уважительности причин невозможности явки представителей в судебное заседании, при том, что их явка не была признана обязательной, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отложения рассмотрения дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.05.2012 между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Турдуевой Л.Ш. (арендатор) был оформлен договор N 2943 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 10-18).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество - нежилые помещения на первом этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 8,1 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный, 9, для использования в целях осуществления торговли промышленными товарами.
Стороны также согласовали размер годовой арендной платы в сумме 21 950 руб. 17 коп., а также порядок внесения арендной платы - арендная плата вносится арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункты 3.1, 3.2 договора).
При невнесении арендной платы в установленные договором сроки арендатору начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора установлен с 28.05.2012 по 28.04.2013.
В соответствии с пунктом 5.2.4, договор может быть расторгнут в случае неуплаты или просрочки внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2.1 договора в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение арендной платы более чем два срока является основанием досрочного расторжения договора.
По акту приема нежилых помещений от 28.05.2012 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения на первом этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 8,1 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный, 9 (л.д. 19).
Претензией от 17.07.2013 N 1353 Комитет уведомил предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате и предупредил о возможности обращения в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжения договора и выселения из занимаемых помещений (л.д. 8).
Уведомлением о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633, ссылаясь на пункты 5.2.2 и 5.2.4 Комитет предложил предпринимателю обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды и сдачи арендованного помещения балансодержателю (л.д. 21).
Ссылаясь на отсутствие надлежащего исполнения ответчиком предусмотренных пунктом 3.2 договора обязательств по внесению арендной платы и расторжения договора в судебном порядке, истец предъявил требования о взыскании задолженности за 2013 год и первый квартал 2014 года в размере 1 566 руб. 81 коп., пени за просрочку платежей в размере 1 447 руб. 23 коп. за период с 11.07.2012 по 24.01.2014, а также о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 28.05.2012 N 2949 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Юбилейный, 9.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности спорного договора, который квалифицировал как договор аренды нежилых помещений. В отсутствие в материалах дела доказательств полного и своевременного внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени в заявленном в иске размере. Расторжение договора аренды нежилых помещений произведено на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. Руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд выселил ответчика из занимаемого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора от 28.05.2012 N 2943, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса, а также правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" анализируемый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1.2 договора аренды от 28.05.2012 N 2949 срок действия названного договора аренды установлен до 28.04.2013.
Поскольку после истечения названного срока арендатор продолжал использовать арендованное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема нежилых помещений от 28.05.2012 (л.д. 19).
Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 3.2 договора аренды обязательств в части внесения арендной платы, в размере, установленном пунктом 3.1 договора, подтверждается материалами дела.
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, при невнесении арендной платы в установленные договором сроки арендатору начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, исковые требования в части взыскания неустойки (пени) в размере 1 447 руб. 23 коп., начисленной за период с 11.07.2012 по 24.01.2014 (расчет на л.д. 68) являются обоснованными. Расчет неустойки арбитражными судами проверен и признан правильным. Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайство об уменьшении неустойки не заявил (часть 2 статьи 9, часть 3 статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При оценке обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно пункту 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и основаниям предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие предусмотрено в пунктах 3.7, 5.2.4 договора аренды.
Из представленного истцом при обращении с исковым заявлением расчета следует, что за период с 28.05.2012 по 08.10.2013 у ИП Турдуевой Л.Ш. имелась задолженность в сумме 20 158 руб. 83 коп. Исходя из согласованного в договоре аренды ежеквартального срока внесения арендной платы и размера годовой арендной платы 21 950 руб. 17 коп., следует, что нарушение срока внесения арендной платы имело место более, чем за три месяца.
В соответствии с квитанцией от 22.01.2014 предпринимателем было произведено перечисление 21 586 руб. 46 коп. (л.д. 56).
Само по себе обстоятельство погашения в период рассмотрения спора задолженности по арендной плате, которая изначально составляла предмет исковых требований, не исключает право истца требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.
Как следует из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Названное подтверждает наличие оснований для досрочного расторжения договора в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При оценке соблюдения досудебного порядка расторжения договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации претензии от 17.07.2013 N 1353 (л.д. 8) и уведомления о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 (л.д. 21) в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Доводы ответчика о том, что истец не предпринял всех мер для надлежащего письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений, допущенных им при исполнении обязательств по договору, а представленные истцом претензия от 17.07.2013 N 1353 и уведомление о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 не были получены арендатором, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 17.07.2013 N 1353 и уведомление о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 по адресу места нахождения предпринимателя в соответствии с данными государственной регистрации в соответствии с Единым государственным реестром юридических лиц, совпадающему с почтовым адресом предпринимателя согласно адресной справки, а также почтовому адресу, указанному в договоре аренды: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, 71 Б-51 (л.д. 39-45, 47,18).
Согласно пункту 6.3 договора арендатор гарантирует, что указанный в договоре адрес является его официально зарегистрированным местом нахождения, а также, что корреспонденция, направленная по данному адресу, будет считаться доставленной арендатору.
Факт направления претензии и уведомления о расторжении договора подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями от 18.07.2013 N 05033 (л.д. 9), от 30.08.2013 N 00647 (л.д. 22). Вместе с тем, как следует из пояснений истца, направленная по данному адресу корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения.
Учитывая принятие истцом всех необходимых мер для извещения ответчика о необходимости исполнения договорных обязательств и расторжении договора, обстоятельство неполучения ответчиком претензии от 17.07.2013 N 1353 и уведомления о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 свидетельствует о том, что ИП Турдуева Л.Ш. не проявила должной осмотрительности и не приняла мер к получению адресованной ей корреспонденции, связанной с осуществляемой предпринимательской деятельностью. Ненадлежащая деятельность индивидуального предпринимателя в части организации получения по его адресу корреспонденции является риском самого индивидуального предпринимателя и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должен нести сам индивидуальный предприниматель.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание установленное судом обстоятельство ненадлежащего исполнения предпринимателем договорных обязательств в части оплаты арендной платы (пункт 3.2 договора), а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о расторжении договора.
Соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергают выводов суда по существу спора, а сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду расторжения договора у ответчика отсутствуют правовые основания для осуществления владения и пользования предоставленными помещениями, поэтому требование Комитета о выселении ответчика из нежилых помещений также является обоснованным.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 по делу N А07-18443/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турдуевой Ляйсан Шамилевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2014 N 18АП-3907/2014 ПО ДЕЛУ N А07-18443/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. N 18АП-3907/2014
Дело N А07-18443/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турдуевой Ляйсан Шамилевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 по делу N А07-18443/2013 (судья Салиева Л.В.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Турдуевой Ляйсан Шамилевне (далее - ИП Турдуевой Л.Ш., предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 28.05.2012 N 2949 в размере 1 566 руб. 81 коп., договорной неустойки в размере 1 447 руб. 23 коп., расторжении указанного договора и выселении ответчика из помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Юбилейный, 9 (с учетом уточнения исковых требований, принятого арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - л.д. 5-7, 71-73).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 (резолютивная часть объявлена 20.02.2014 - л.д. 77-86) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С принятым решением не согласилась ИП Турдуева Л.Ш. (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловала его в апелляционном порядке (л.д. 91). В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению апеллянта, истец не представил в материалы дела допустимых доказательств, подтверждающих принятие мер по вручению уведомлений о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 2949. Поскольку ИП Турдуева Л.Ш. не получала каких-либо писем от истца о наличии задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, полагает, что у истца не возникло право на обращение в арбитражный суд в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, мотивированное невозможностью направления специалистов для участия представительства Комитета.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Положениями указанной нормы предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.
Учитывая заблаговременное извещение Комитета о месте и времени судебного разбирательства по его апелляционной жалобе, наличие в материалах дела необходимых доказательств для пересмотра дела в суде апелляционной инстанции по существу, изложении позиции истца в письменных документах, имеющихся в материалах дела, отсутствие уважительности причин невозможности явки представителей в судебное заседании, при том, что их явка не была признана обязательной, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отложения рассмотрения дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.05.2012 между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Турдуевой Л.Ш. (арендатор) был оформлен договор N 2943 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 10-18).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество - нежилые помещения на первом этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 8,1 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный, 9, для использования в целях осуществления торговли промышленными товарами.
Стороны также согласовали размер годовой арендной платы в сумме 21 950 руб. 17 коп., а также порядок внесения арендной платы - арендная плата вносится арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункты 3.1, 3.2 договора).
При невнесении арендной платы в установленные договором сроки арендатору начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора установлен с 28.05.2012 по 28.04.2013.
В соответствии с пунктом 5.2.4, договор может быть расторгнут в случае неуплаты или просрочки внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2.1 договора в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение арендной платы более чем два срока является основанием досрочного расторжения договора.
По акту приема нежилых помещений от 28.05.2012 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения на первом этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 8,1 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный, 9 (л.д. 19).
Претензией от 17.07.2013 N 1353 Комитет уведомил предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате и предупредил о возможности обращения в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжения договора и выселения из занимаемых помещений (л.д. 8).
Уведомлением о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633, ссылаясь на пункты 5.2.2 и 5.2.4 Комитет предложил предпринимателю обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды и сдачи арендованного помещения балансодержателю (л.д. 21).
Ссылаясь на отсутствие надлежащего исполнения ответчиком предусмотренных пунктом 3.2 договора обязательств по внесению арендной платы и расторжения договора в судебном порядке, истец предъявил требования о взыскании задолженности за 2013 год и первый квартал 2014 года в размере 1 566 руб. 81 коп., пени за просрочку платежей в размере 1 447 руб. 23 коп. за период с 11.07.2012 по 24.01.2014, а также о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 28.05.2012 N 2949 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Юбилейный, 9.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности спорного договора, который квалифицировал как договор аренды нежилых помещений. В отсутствие в материалах дела доказательств полного и своевременного внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени в заявленном в иске размере. Расторжение договора аренды нежилых помещений произведено на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. Руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд выселил ответчика из занимаемого помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора от 28.05.2012 N 2943, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса, а также правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" анализируемый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1.2 договора аренды от 28.05.2012 N 2949 срок действия названного договора аренды установлен до 28.04.2013.
Поскольку после истечения названного срока арендатор продолжал использовать арендованное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема нежилых помещений от 28.05.2012 (л.д. 19).
Факт неисполнения ответчиком предусмотренных пунктом 3.2 договора аренды обязательств в части внесения арендной платы, в размере, установленном пунктом 3.1 договора, подтверждается материалами дела.
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, при невнесении арендной платы в установленные договором сроки арендатору начисляются пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, исковые требования в части взыскания неустойки (пени) в размере 1 447 руб. 23 коп., начисленной за период с 11.07.2012 по 24.01.2014 (расчет на л.д. 68) являются обоснованными. Расчет неустойки арбитражными судами проверен и признан правильным. Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайство об уменьшении неустойки не заявил (часть 2 статьи 9, часть 3 статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При оценке обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно пункту 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и основаниям предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие предусмотрено в пунктах 3.7, 5.2.4 договора аренды.
Из представленного истцом при обращении с исковым заявлением расчета следует, что за период с 28.05.2012 по 08.10.2013 у ИП Турдуевой Л.Ш. имелась задолженность в сумме 20 158 руб. 83 коп. Исходя из согласованного в договоре аренды ежеквартального срока внесения арендной платы и размера годовой арендной платы 21 950 руб. 17 коп., следует, что нарушение срока внесения арендной платы имело место более, чем за три месяца.
В соответствии с квитанцией от 22.01.2014 предпринимателем было произведено перечисление 21 586 руб. 46 коп. (л.д. 56).
Само по себе обстоятельство погашения в период рассмотрения спора задолженности по арендной плате, которая изначально составляла предмет исковых требований, не исключает право истца требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.
Как следует из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Названное подтверждает наличие оснований для досрочного расторжения договора в связи с нарушением арендатором условий договора о внесении арендной платы.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При оценке соблюдения досудебного порядка расторжения договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации претензии от 17.07.2013 N 1353 (л.д. 8) и уведомления о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 (л.д. 21) в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Доводы ответчика о том, что истец не предпринял всех мер для надлежащего письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений, допущенных им при исполнении обязательств по договору, а представленные истцом претензия от 17.07.2013 N 1353 и уведомление о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 не были получены арендатором, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 17.07.2013 N 1353 и уведомление о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 по адресу места нахождения предпринимателя в соответствии с данными государственной регистрации в соответствии с Единым государственным реестром юридических лиц, совпадающему с почтовым адресом предпринимателя согласно адресной справки, а также почтовому адресу, указанному в договоре аренды: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, 71 Б-51 (л.д. 39-45, 47,18).
Согласно пункту 6.3 договора арендатор гарантирует, что указанный в договоре адрес является его официально зарегистрированным местом нахождения, а также, что корреспонденция, направленная по данному адресу, будет считаться доставленной арендатору.
Факт направления претензии и уведомления о расторжении договора подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями от 18.07.2013 N 05033 (л.д. 9), от 30.08.2013 N 00647 (л.д. 22). Вместе с тем, как следует из пояснений истца, направленная по данному адресу корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения.
Учитывая принятие истцом всех необходимых мер для извещения ответчика о необходимости исполнения договорных обязательств и расторжении договора, обстоятельство неполучения ответчиком претензии от 17.07.2013 N 1353 и уведомления о расторжении договора аренды от 28.08.2013 N 1633 свидетельствует о том, что ИП Турдуева Л.Ш. не проявила должной осмотрительности и не приняла мер к получению адресованной ей корреспонденции, связанной с осуществляемой предпринимательской деятельностью. Ненадлежащая деятельность индивидуального предпринимателя в части организации получения по его адресу корреспонденции является риском самого индивидуального предпринимателя и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должен нести сам индивидуальный предприниматель.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание установленное судом обстоятельство ненадлежащего исполнения предпринимателем договорных обязательств в части оплаты арендной платы (пункт 3.2 договора), а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о расторжении договора.
Соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергают выводов суда по существу спора, а сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду расторжения договора у ответчика отсутствуют правовые основания для осуществления владения и пользования предоставленными помещениями, поэтому требование Комитета о выселении ответчика из нежилых помещений также является обоснованным.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2014 по делу N А07-18443/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турдуевой Ляйсан Шамилевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)