Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 по делу N А76-29683/2014 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Попова Н.В. (доверенность от 12.01.2015),
закрытого акционерного общества "Полиграф" - Халин А.В. (исполнительный директор на основании протокола N 1 годового собрания акционеров ЗАО "Полиграф" от 01.04.2011), Герасимов И.Г. (доверенность от 12.01.2015),
Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области - Милицына О.В. (доверенность от 10.02.2015), Соколова М.В. (доверенность от 10.02.2015).
Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Полиграф" (далее - общество "Полиграф", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 до 01.12.2014 в размере 2 656 752 руб. 81 коп., пени за период с 10.01.2007 до 01.12.2014 в размере 106 538 руб. 33 коп.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области переименовано в Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (т. 2 л.д. 74).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Челябинской области Гончаров А.Н., Государственное специализированное бюджетное учреждение "Челябинский областной фонд имущества".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 (резолютивная часть от 03.03.2015) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает, что суд не применил положения ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), а также не учел того обстоятельства, что инициатором заключения договора аренды на новый срок, в том числе с определением арендной платы в размере рыночной стоимости арендной платы, являлся ответчик, и проект нового договора аренды был направлен Министерством в соответствии с указанными нормами. Податель жалобы полагает, что к спорным правоотношениям необходимо применить п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 в части определения арендной платы на период до заключения нового договора аренды в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Размер рыночной стоимости арендной платы, определенный независимым оценщиком, ответчиком не оспорен, в силу чего апеллянт полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательства оплачивать арендную плату в размере ее рыночной стоимости являются необоснованными.
Апеллянт также считает решение суда немотивированным, полагает, что суд не дал оценки представленным в дело доказательствам и заявленным истцом доводам.
К дате судебного заседания от общества "Полиграф" поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в которой ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства - без удовлетворения.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Челябинской области также представил отзыв, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" не явились.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании присутствующие представители сторон и иного третьего лица поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством (арендодатель) и обществом "Полиграф" (арендатор) подписан договор от 18.06.2007 N 722-р (т. 1 л.д. 18-19).
В соответствии с п. п. 1.1, 1.2 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду находящееся на его балансе нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 385 кв. м (Лит. А, 1 этаж - по плану строения поз. 1'-10', 1-36, лестничная клетка площадью 10,4 кв. м, тамбур площадью 3,3 кв. м, 37-44, 44а, 45, 45а, 46-50, 2 этаж - по плану строения поз. 1-26, лестничная клетка 14,7 кв. м, 28-29, 32-35, 47, 50, 53-55), согласно техническому паспорту БТИ г. Миасс от 13.05.2002, для размещения производства полиграфической продукции.
Срок договора аренды определяется с 01.01.2007 до 01.01.2014 (п. 1.3 договора). В случае, если договор не будет зарегистрирован в ГУ "Главное управление федеральной регистрационной службы Челябинской области" в течение четырех месяцев с момента его заключения, он считается заключенным на срок с 01.01.2007 до 30.12.2007 (п. 1.4 договора).
Согласно п. 3.11 договора арендатор обязан при расторжении или продлении срока действия договора аренды за две недели письменно уведомить арендатора.
Согласно п. п. 4.1, 4.2 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение N 1). Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет.
В пункте 5.1 договора определено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает на расчетный счет, указанный в п. 4.2. договора, пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.
Нежилое помещение общей площадью 2 385 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91 передано обществу "Полиграф" по акту приема-передачи имущества от 18.06.2007 (т. 1 л.д. 20).
Приложениями N 1, N 1-а, N 1-б, N 1-в стороны согласовали расчет арендной платы за пользование нежилым имуществом с 01.01.2007 в сумме 184548,86 руб. в месяц, с 01.01.2008-190112,59 руб. в месяц, с 16.07.2009-133078,81 руб. в месяц, с 01.01.2010-131754,64 руб. в месяц (т. 1 л.д. 21-24).
Договор от 18.06.2007 N 722-р зарегистрирован 29.08.2007, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 3).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 74 АД 756360 от 10.12.2013 и серии 74 АД 756359 от 10.12.2013 за субъектов Российской Федерации - Челябинской областью зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 1432,8 кв. м, кадастровый номер 74:34:1600034:448, и на нежилое помещение площадью 1256,7 кв. м, кадастровый номер 74:34:1600034:449, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91 (т. 1 л.д. 51, 52).
08.11.2013 общество "Полиграф" обратилось к Министерству с заявлением исх. 105 от 05.11.2013, в котором в связи с истечением 01.01.2014 срока действия договора от 18.06.2007 N 722-р просило заключить договор аренды в отношении арендуемых им нежилых помещений на новый срок (т. 1 л.д. 45).
27.12.2013 Министерство направило обществу подписанные и скрепленные печатью оригиналы договоров о передаче в аренду недвижимого имущества (т. 1 л.д. 46, 47).
Согласно подписанному истцом проекту договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 25-28) Министерство сдает, а общество "Полиграф" принимает в аренду имущество - нежилое помещение N 1, Литера А, 1, 2 этаж, нежилое помещение N 2, 1 этаж, Литера А1, А2, 2 этаж, Литера А1, А2, номер по плану строения 28, 29, 32, 33, 34, 35, 47, 48, 53, 54, 55, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 380,7 кв. м (п. 1.1 договора).
Срок нового договора аренды определен с 01.01.2014 по 31.12.2016 (п. 1.3 договора).
В силу п. 3.1 договора размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы за нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91, от 23.12.2013 N О-25-1213-А и составляет 385 358 руб. в месяц.
15.01.2014 общество "Полиграф" подписало и направило Министерству договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р с протоколом разногласий, в том числе в части определения размера стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 30-36).
11.02.2014 Министерство направило обществу протокол согласования разногласий к договору аренды от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 49, 50, 37-41), в котором настаивало на первоначальной редакции договора в части определения размера арендной платы по договору.
Протокол согласования разногласий обществом "Полиграф" не подписан.
21.10.2014 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 7/16293 от 17.10.2014 с требованием оплатить задолженность за пользование нежилыми помещениями в размере, установленном отчетом об оценке, в сумме 1 886 036,81 руб. (т. 1 л.д. 42-43, 44).
Ссылаясь на наличие у общества "Полиграф" задолженности по арендной плате, определенной, исходя из ее рыночной оценки, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд признал действующим, возобновленным на неопределенный срок договор аренды от 18.06.2007 в силу того, что при заключении нового договора аренды сторонами не согласована арендная плата по договору. В силу указанных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы согласно условиям договора аренды от 18.06.2007 и, установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, отказал в удовлетворении требований о взыскании арендной платы. Требования истца о взыскании пени отклонены судом в силу недоказанности истцом факта наличия задолженности за заявленный истцом период начисления пени, а также в силу истечения исковой давности по части заявленных требований.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Министерства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 1 ст. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу ст. ст. 606, 607, 654 ГК РФ существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды от 18.06.2007 N 722-р (т. 1 л.д. 18-19), по условиям которого ответчику в аренду за плату, размер которой устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение N 1), передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 385 кв. м (Лит. А, 1 этаж - по плану строения поз. 1'-10', 1-36, лестничная клетка площадью 10,4 кв. м, тамбур площадью 3,3 кв. м, 37-44, 44а, 45, 45а, 46-50, 2 этаж - по плану строения поз. 1-26, лестничная клетка 14,7 кв. м, 28-29, 32-35, 47, 50, 53-55), согласно техническому паспорту БТИ г. Миасс от 13.05.2002, для размещения производства полиграфической продукции.
Приложениями N 1, N 1-а, N 1-б, N 1-в стороны согласовали расчет арендной платы за пользование нежилым имуществом, в том числе в спорный период (с 01.01.2010) - 131754,64 руб. в месяц (т. 1 л.д. 21-24).
Действительность и заключенность данного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор от 18.06.2007 N 722-р зарегистрирован 29.08.2007 (т. 2 л.д. 3), его заключение без проведения процедуры торгов с учетом даты вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым Закон о защите конкуренции был дополнен статьей 17.1 об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, не противоречит требованиям ст. 422 ГК РФ.
Пунктом 1.3 договора от 18.06.2007 N 722-р стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2007 до 01.01.2014.
На основании заявления ответчика исх. 105 от 05.11.2013 о заключении договора аренды на новый срок (т. 1 л.д. 45) Министерство 27.12.2013 направило обществу подписанные и скрепленные печатью оригиналы договоров о передаче в аренду недвижимого имущества (т. 1 л.д. 46, 47).
Согласно подписанному истцом проекту договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 25-28) размер арендной платы за передаваемое ответчику в аренду имущество Министерством установлен в сумме 385 358 руб. в месяц и определен на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы (п. п. 1.1, 1.3, 3.1 договора).
Протоколом разногласий общество "Полиграф" отклонило предложенный Министерством проект договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р, в том числе в части определения размера стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 30-36).
Предложенный Министерством протокол согласования разногласий обществом "Полиграф" не подписан.
Таким образом, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, договор аренды недвижимого имущества на новый срок не был заключен ввиду недостижения сторонами соглашения по существенным условиям договора (размеру арендной платы). В силу этого названный договор не может влечь возникновение взаимных прав и обязанностей у его сторон, в том числе в части оплаты обществом арендной платы в размере, установленном в п. 3.1 договора от 25.12.2013 N 2493-р.
В то же время ранее заключенный договор аренды от 18.06.2007 N 722-р в порядке, установленном законом либо договором, не прекращен, арендованное имущество обществом "Полиграф" Министерству не возвращалось. Доказательств обратного материалы дела не содержат (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), и сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Правоотношения сторон, направленные на заключение договора аренды на новый срок на иных условиях об арендной плате, апелляционный суд не может расценить как возражения арендодателя против продления ранее действовавшего договора аренды в силу того, что инициатива по заключению нового договора аренды исходила от арендатора.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС N 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку договор аренды от 18.06.2007 N 722-р был заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор аренды от 18.06.2007 следует считать возобновленным на неопределенный срок.
В силу этого данный договор является действующим, и на основании ст. 420, п. 1 ст. 425 ГК РФ объем обязательств ответчика по оплате арендной плате подлежит установлению, исходя из условий данного договора, то есть составляет 131 754,64 руб. в месяц согласно приложению N 1-в к договору аренды (т. 1 л.д. 24).
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения N 37 от 14.01.2014, N 9 от 09.01.2014, N 82 от 21.04.2014, N 229 от 10.02.2014, N 892 от 09.06.2014, N 339 от 09.09.2014 (т. 2 л.д. 10-15), из которых следует, что обществом "Полиграф" были уплачены пени за период, предшествующий 2014 году, а также арендная плата по договору аренды от 18.06.2007 N 722-р в размере, согласованном в приложении N 1-в к договору аренды (т. 1 л.д. 24), за период с февраля по декабрь 2014 года.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере и за указанный им период 2014 года.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 для определения арендной платы на период до заключения нового договора аренды в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции являются необоснованными.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, названные нормы и разъяснения применимы в случаях заключения на новый срок договора, ранее заключенного по результатам торгов.
В данном случае договор аренды от 18.06.2007 N 722-р был заключен без проведения процедуры торгов, ввиду чего названные апеллянтом нормы и положения к рассматриваемым правоотношениям не применимы. К спорным правоотношениям подлежат применению нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73.
Судом дана оценка доводам и возражениям сторон, представленным в дело доказательствам, решение суда соответствует норме части 4 ст. 170 АПК РФ, что позволяет апелляционной коллегии отклонить доводы апеллянта о немотивированности обжалуемого судебного акта.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 по делу N А76-29683/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2015 N 18АП-4679/2015 ПО ДЕЛУ N А76-29683/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. N 18АП-4679/2015
Дело N А76-29683/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 по делу N А76-29683/2014 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Попова Н.В. (доверенность от 12.01.2015),
закрытого акционерного общества "Полиграф" - Халин А.В. (исполнительный директор на основании протокола N 1 годового собрания акционеров ЗАО "Полиграф" от 01.04.2011), Герасимов И.Г. (доверенность от 12.01.2015),
Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области - Милицына О.В. (доверенность от 10.02.2015), Соколова М.В. (доверенность от 10.02.2015).
Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Полиграф" (далее - общество "Полиграф", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 до 01.12.2014 в размере 2 656 752 руб. 81 коп., пени за период с 10.01.2007 до 01.12.2014 в размере 106 538 руб. 33 коп.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области переименовано в Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (т. 2 л.д. 74).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Челябинской области Гончаров А.Н., Государственное специализированное бюджетное учреждение "Челябинский областной фонд имущества".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 (резолютивная часть от 03.03.2015) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает, что суд не применил положения ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), а также не учел того обстоятельства, что инициатором заключения договора аренды на новый срок, в том числе с определением арендной платы в размере рыночной стоимости арендной платы, являлся ответчик, и проект нового договора аренды был направлен Министерством в соответствии с указанными нормами. Податель жалобы полагает, что к спорным правоотношениям необходимо применить п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 в части определения арендной платы на период до заключения нового договора аренды в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Размер рыночной стоимости арендной платы, определенный независимым оценщиком, ответчиком не оспорен, в силу чего апеллянт полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательства оплачивать арендную плату в размере ее рыночной стоимости являются необоснованными.
Апеллянт также считает решение суда немотивированным, полагает, что суд не дал оценки представленным в дело доказательствам и заявленным истцом доводам.
К дате судебного заседания от общества "Полиграф" поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в которой ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства - без удовлетворения.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Челябинской области также представил отзыв, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" не явились.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании присутствующие представители сторон и иного третьего лица поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством (арендодатель) и обществом "Полиграф" (арендатор) подписан договор от 18.06.2007 N 722-р (т. 1 л.д. 18-19).
В соответствии с п. п. 1.1, 1.2 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду находящееся на его балансе нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 385 кв. м (Лит. А, 1 этаж - по плану строения поз. 1'-10', 1-36, лестничная клетка площадью 10,4 кв. м, тамбур площадью 3,3 кв. м, 37-44, 44а, 45, 45а, 46-50, 2 этаж - по плану строения поз. 1-26, лестничная клетка 14,7 кв. м, 28-29, 32-35, 47, 50, 53-55), согласно техническому паспорту БТИ г. Миасс от 13.05.2002, для размещения производства полиграфической продукции.
Срок договора аренды определяется с 01.01.2007 до 01.01.2014 (п. 1.3 договора). В случае, если договор не будет зарегистрирован в ГУ "Главное управление федеральной регистрационной службы Челябинской области" в течение четырех месяцев с момента его заключения, он считается заключенным на срок с 01.01.2007 до 30.12.2007 (п. 1.4 договора).
Согласно п. 3.11 договора арендатор обязан при расторжении или продлении срока действия договора аренды за две недели письменно уведомить арендатора.
Согласно п. п. 4.1, 4.2 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение N 1). Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет.
В пункте 5.1 договора определено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает на расчетный счет, указанный в п. 4.2. договора, пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.
Нежилое помещение общей площадью 2 385 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91 передано обществу "Полиграф" по акту приема-передачи имущества от 18.06.2007 (т. 1 л.д. 20).
Приложениями N 1, N 1-а, N 1-б, N 1-в стороны согласовали расчет арендной платы за пользование нежилым имуществом с 01.01.2007 в сумме 184548,86 руб. в месяц, с 01.01.2008-190112,59 руб. в месяц, с 16.07.2009-133078,81 руб. в месяц, с 01.01.2010-131754,64 руб. в месяц (т. 1 л.д. 21-24).
Договор от 18.06.2007 N 722-р зарегистрирован 29.08.2007, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 2 л.д. 3).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 74 АД 756360 от 10.12.2013 и серии 74 АД 756359 от 10.12.2013 за субъектов Российской Федерации - Челябинской областью зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 1432,8 кв. м, кадастровый номер 74:34:1600034:448, и на нежилое помещение площадью 1256,7 кв. м, кадастровый номер 74:34:1600034:449, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91 (т. 1 л.д. 51, 52).
08.11.2013 общество "Полиграф" обратилось к Министерству с заявлением исх. 105 от 05.11.2013, в котором в связи с истечением 01.01.2014 срока действия договора от 18.06.2007 N 722-р просило заключить договор аренды в отношении арендуемых им нежилых помещений на новый срок (т. 1 л.д. 45).
27.12.2013 Министерство направило обществу подписанные и скрепленные печатью оригиналы договоров о передаче в аренду недвижимого имущества (т. 1 л.д. 46, 47).
Согласно подписанному истцом проекту договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 25-28) Министерство сдает, а общество "Полиграф" принимает в аренду имущество - нежилое помещение N 1, Литера А, 1, 2 этаж, нежилое помещение N 2, 1 этаж, Литера А1, А2, 2 этаж, Литера А1, А2, номер по плану строения 28, 29, 32, 33, 34, 35, 47, 48, 53, 54, 55, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 380,7 кв. м (п. 1.1 договора).
Срок нового договора аренды определен с 01.01.2014 по 31.12.2016 (п. 1.3 договора).
В силу п. 3.1 договора размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы за нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Романенко, 91, от 23.12.2013 N О-25-1213-А и составляет 385 358 руб. в месяц.
15.01.2014 общество "Полиграф" подписало и направило Министерству договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р с протоколом разногласий, в том числе в части определения размера стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 30-36).
11.02.2014 Министерство направило обществу протокол согласования разногласий к договору аренды от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 49, 50, 37-41), в котором настаивало на первоначальной редакции договора в части определения размера арендной платы по договору.
Протокол согласования разногласий обществом "Полиграф" не подписан.
21.10.2014 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 7/16293 от 17.10.2014 с требованием оплатить задолженность за пользование нежилыми помещениями в размере, установленном отчетом об оценке, в сумме 1 886 036,81 руб. (т. 1 л.д. 42-43, 44).
Ссылаясь на наличие у общества "Полиграф" задолженности по арендной плате, определенной, исходя из ее рыночной оценки, Министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд признал действующим, возобновленным на неопределенный срок договор аренды от 18.06.2007 в силу того, что при заключении нового договора аренды сторонами не согласована арендная плата по договору. В силу указанных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы согласно условиям договора аренды от 18.06.2007 и, установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, отказал в удовлетворении требований о взыскании арендной платы. Требования истца о взыскании пени отклонены судом в силу недоказанности истцом факта наличия задолженности за заявленный истцом период начисления пени, а также в силу истечения исковой давности по части заявленных требований.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Министерства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 1 ст. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу ст. ст. 606, 607, 654 ГК РФ существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды от 18.06.2007 N 722-р (т. 1 л.д. 18-19), по условиям которого ответчику в аренду за плату, размер которой устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение N 1), передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Миасс, ул. Романенко, 91, общей площадью 2 385 кв. м (Лит. А, 1 этаж - по плану строения поз. 1'-10', 1-36, лестничная клетка площадью 10,4 кв. м, тамбур площадью 3,3 кв. м, 37-44, 44а, 45, 45а, 46-50, 2 этаж - по плану строения поз. 1-26, лестничная клетка 14,7 кв. м, 28-29, 32-35, 47, 50, 53-55), согласно техническому паспорту БТИ г. Миасс от 13.05.2002, для размещения производства полиграфической продукции.
Приложениями N 1, N 1-а, N 1-б, N 1-в стороны согласовали расчет арендной платы за пользование нежилым имуществом, в том числе в спорный период (с 01.01.2010) - 131754,64 руб. в месяц (т. 1 л.д. 21-24).
Действительность и заключенность данного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор от 18.06.2007 N 722-р зарегистрирован 29.08.2007 (т. 2 л.д. 3), его заключение без проведения процедуры торгов с учетом даты вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым Закон о защите конкуренции был дополнен статьей 17.1 об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, не противоречит требованиям ст. 422 ГК РФ.
Пунктом 1.3 договора от 18.06.2007 N 722-р стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2007 до 01.01.2014.
На основании заявления ответчика исх. 105 от 05.11.2013 о заключении договора аренды на новый срок (т. 1 л.д. 45) Министерство 27.12.2013 направило обществу подписанные и скрепленные печатью оригиналы договоров о передаче в аренду недвижимого имущества (т. 1 л.д. 46, 47).
Согласно подписанному истцом проекту договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р (т. 1 л.д. 25-28) размер арендной платы за передаваемое ответчику в аренду имущество Министерством установлен в сумме 385 358 руб. в месяц и определен на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы (п. п. 1.1, 1.3, 3.1 договора).
Протоколом разногласий общество "Полиграф" отклонило предложенный Министерством проект договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 25.12.2013 N 2493-р, в том числе в части определения размера стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 30-36).
Предложенный Министерством протокол согласования разногласий обществом "Полиграф" не подписан.
Таким образом, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, договор аренды недвижимого имущества на новый срок не был заключен ввиду недостижения сторонами соглашения по существенным условиям договора (размеру арендной платы). В силу этого названный договор не может влечь возникновение взаимных прав и обязанностей у его сторон, в том числе в части оплаты обществом арендной платы в размере, установленном в п. 3.1 договора от 25.12.2013 N 2493-р.
В то же время ранее заключенный договор аренды от 18.06.2007 N 722-р в порядке, установленном законом либо договором, не прекращен, арендованное имущество обществом "Полиграф" Министерству не возвращалось. Доказательств обратного материалы дела не содержат (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), и сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Правоотношения сторон, направленные на заключение договора аренды на новый срок на иных условиях об арендной плате, апелляционный суд не может расценить как возражения арендодателя против продления ранее действовавшего договора аренды в силу того, что инициатива по заключению нового договора аренды исходила от арендатора.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС N 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку договор аренды от 18.06.2007 N 722-р был заключен до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор аренды от 18.06.2007 следует считать возобновленным на неопределенный срок.
В силу этого данный договор является действующим, и на основании ст. 420, п. 1 ст. 425 ГК РФ объем обязательств ответчика по оплате арендной плате подлежит установлению, исходя из условий данного договора, то есть составляет 131 754,64 руб. в месяц согласно приложению N 1-в к договору аренды (т. 1 л.д. 24).
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения N 37 от 14.01.2014, N 9 от 09.01.2014, N 82 от 21.04.2014, N 229 от 10.02.2014, N 892 от 09.06.2014, N 339 от 09.09.2014 (т. 2 л.д. 10-15), из которых следует, что обществом "Полиграф" были уплачены пени за период, предшествующий 2014 году, а также арендная плата по договору аренды от 18.06.2007 N 722-р в размере, согласованном в приложении N 1-в к договору аренды (т. 1 л.д. 24), за период с февраля по декабрь 2014 года.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере и за указанный им период 2014 года.
Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 для определения арендной платы на период до заключения нового договора аренды в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции являются необоснованными.
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, названные нормы и разъяснения применимы в случаях заключения на новый срок договора, ранее заключенного по результатам торгов.
В данном случае договор аренды от 18.06.2007 N 722-р был заключен без проведения процедуры торгов, ввиду чего названные апеллянтом нормы и положения к рассматриваемым правоотношениям не применимы. К спорным правоотношениям подлежат применению нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73.
Судом дана оценка доводам и возражениям сторон, представленным в дело доказательствам, решение суда соответствует норме части 4 ст. 170 АПК РФ, что позволяет апелляционной коллегии отклонить доводы апеллянта о немотивированности обжалуемого судебного акта.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2015 по делу N А76-29683/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)