Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал, что покупатель не оплатил квартиру, приобретенную в государственную собственность во исполнение договора о предоставлении аварийного жилого фонда на инвестиционных условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Павлова Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Птоховой З.Ю., Зарочинцевой Е.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-54/2014 по апелляционным жалобам администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитета по управлению городским имуществом, К.А.Ф. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года по иску М.Р.А.о. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, ООО "Э", К.А.Ф., Б.Ю.С., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Управлению Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании возвратить квартиру, признать недействительным распоряжения о предоставлении квартиры, признании недействительным договора социального найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, и по иску СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" к М.Р.А.о., Л.Е.В., К.А.С. о выселении из жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя администрации Василеостровского района СПб - С.О.Г. действующей на основании доверенности от 09.01.2014 года, представителя КУГИ Санкт-Петербурга - П.У.В. действующей на основании доверенности от 28.12.2013 года, представителя СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" - С.Н.Б., действующей на основании доверенности от 18.11.2013 года, К.А.Ф., действующей как представитель Б.Ю.С. на основании доверенности от 07.08.2013 года, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, представителя М.Р.А.о. - Т.Е.В. действующей на основании доверенности от 19.03.2013 года, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М.Р.А.о. обратился в Кировский районный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, ООО "Э", К.А.Ф., Б.Ю.С., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Управлению Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 24 января 2012 года между истцом и ООО "Э"; признать недействительным распоряжение администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 22 февраля 2013 года о предоставлении К.А.Ф. и члену ее семьи - Б.Ю.С. квартиры <адрес>; признать недействительным договор социального найма жилого помещения - квартиры <адрес>, заключенный 12 марта 2013 года между СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" и К.А.Ф.; обязать ОУФМС по СПб и ЛО снять К.А.Ф. и Б.Ю.С. с регистрационного учета в квартире <адрес>; обязать Санкт-Петербург, в лице Жилищного комитета Санкт-Петербурга, Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и администрацию Василеостровского района Санкт-Петербурга возвратить ему квартиру <адрес>.
Судом к участию в деле в качестве ответчика был привлечен Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга.
СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" обратилось в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М.Р.А.о., Л.Е.В. К.А.С. о выселении из квартиры <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что ответчики незаконно занимают спорную квартиру и подлежат выселению.
Определением Кировского районного суда от 08 августа 2013 года дела по искам М.Р.А.о. и СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" были объединены в одно производство.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года исковые требования М.Р.А.о. удовлетворены в полном объеме. Иск СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" оставлен без удовлетворения.
В апелляционных жалобах администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитет по управлению городским имуществом, К.А.Ф. просят отменить решение суда, считая его постановленным с нарушением норм материального права.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие М.Р.А.о., Б.Ю.С., которые в порядке ст. 48 ГПК РФ направили в суд своих представителей, а также в отсутствие Л.Е.В. К.А.С., представителя администрации Кировского района СПб, представителя УФМС России по СПб и ЛО, которые судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, однако в суд не явились, об отложении слушания дела не просили.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Из материалов дела следует, что 03 августа 2007 года между КУГИ Санкт-Петербурга, администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга и ООО "Э" (инвестор) был заключен договор о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, в соответствии с условиями которого, ООО "Э" (инвестор) обязалось принять от КУГИ Санкт-Петербурга и администрации Василеостровского района и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии по адресам, перечисленным в приложении к договору, в том числе доли квартиры <адрес>, нанимателем которой являются К.А.Ф. и член ее семьи Б.Ю.С., а также передать в собственность Санкт-Петербурга для расселения из аварийного жилья граждан благоустроенные жилые помещения по адресам согласованным в установленном порядке с администрацией, в счет 50% доли Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном договором.
Во исполнение указанного договора, 09 декабря 2011 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, М.Р.А.о. обязался продать принадлежащую ему на праве частной собственности квартиру <адрес>, а ООО "Э" обязалось купить данную квартиру в государственную собственности Санкт-Петербурга за <...> руб., из которых <...> руб. оплачиваются при подписании договора, а <...> руб. в течение трех дней с момента регистрации договора регистрирующим органом.
12 декабря 2011 года ООО "Э" предложило для осмотра К.А.Ф. для расселения из аварийного жилья квартиру <адрес> и получило ее согласие.
24 января 2012 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого, М.Р.А.о. продал, а ООО "Э" купило указанную квартиру в государственную собственность Санкт-Петербурга во исполнение договора о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, за <...> руб., которые покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора.
При этом, согласно расписке от 24 января 2012 года генеральный директор ООО "Э" обязался в течение трех дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры выплатить М.Р.А.о. денежную сумму в размере <...> руб.
Договор купли-продажи квартиры <адрес> и право собственности Санкт-Петербурга на указанную квартиру были зарегистрированы в установленном законом порядке 17 марта 2012 года.
09 апреля 2012 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 24 января 2012 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемая квартира оценивается ими в <...> руб., которые покупатель ООО "Э" обязуется оплатить единовременно, в срок до 23 мая 2012 года.
Пунктом 1.2 дополнительного соглашения, стороны также предусмотрели, что в случае неоплаты ООО "Э" стоимости квартиры М.Р.А.о. вправе расторгнуть договор купли-продажи с последующим возвратом права собственности на квартиру.
Однако, ООО "Э" не исполнило свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, и не передало М.Р.А.о. денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры, в связи с чем, М.Р.А.о. 14 июня 2012 года обратился к ООО "Э" с требованием о расторжении договора купли-продажи, которое было оставлено без удовлетворения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, наличие у истца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в соответствии со ст. 12 ГК РФ истец вправе выбирать способ защиты нарушенного права, в том числе заявить требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО "Э" свои обязательства по договору не выполнило, оплату стоимости квартиры не произвело.
Указанное следует в частности из объяснений представителя ООО "Э" - генерального директора А.А.А.о., который в судебном заседании не отрицал факт неисполнения обязательств по договору купли-продажи в части неоплаты М.Р.А.о. стоимости квартиры, подтвердив, что до настоящего времени М.Р.А.о. не переданы денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры.
Изложенное позволяет прийти к выводу о существенном нарушении условий договора купли-продажи спорной квартиры со стороны покупателя - ООО "Э", так как данное нарушение влечет для М.Р.А.о. такой ущерб, в результате которого он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, а именно на получение денежных средств в сумме <...> руб. в счет оплаты стоимости квартиры.
Ввиду изложенного вывод суда о возможности применения к сложившимся правоотношениям ст. 450 ГК РФ судебная коллегия находит правильным, поскольку при указанных обстоятельствах истец вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры и как следствие, признании за ним права собственности на спорную квартиру и обязании возвратить спорную квартиру.
Доводы апелляционных жалоб администрации Василеостровского района, К.А.Ф., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" о наличии в собственности М.Р.А.о. иного жилого помещения не имеют правового значения, поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи спорной квартиры подлежит расторжению ввиду неисполнения ООО "Э" обязательств по оплате стоимости квартиры.
Доводы апелляционных жалоб администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга и КУГИ Санкт-Петербурга о необоснованности вывода суда о том, что неполучение истцом денежных средств по договору купли-продажи является для истца существенным ущербом, подлежат отклонению.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая, что материалами дела достоверно установлено, что ООО "Э" не исполнило свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, и не передало М.Р.А.о. денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что ООО "Э" в полном объеме лишило М.Р.А.о. денежных средств в сумме <...> руб., на которые он рассчитывал при заключении договора купли-продажи квартиры
Сумма в размере <...> руб. для М.Р.А.о. является значительной, доказательств обратного суду не представлено.
Доводы апелляционных жалоб КУГИ Санкт-Петербурга и администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о невозможности возврата спорной квартиры в собственность М.Р.А.о. противоречат разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и подлежат отклонению, поскольку регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, и в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, что в настоящем случае имеет место быть, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что у Санкт-Петербурга возникло неосновательное обогащение в виде спорной квартиры, поскольку ни М.Р.А.о., ни ООО Э" никакого встречного предоставления в период действия инвестиционного договора не получили, тогда как в данном случае М.Р.А.о. являясь стороной в договоре купли-продажи спорной квартиры, заключенном с ООО "Э", вправе требовать встречного исполнения обязательств от ООО "Э" по указанному договору купли-продажи.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 августа 2012 года договор, заключенный 03 августа 2007 года между КУГИ Санкт-Петербурга, администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга и ООО "Э" (инвестор) о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, был расторгнут.
Между тем, после расторжения инвестиционного договора, 22 февраля 2013 года администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга издано распоряжение N 410-р о предоставлении К.А.Ф. и члену ее семьи Б.Ю.С. в связи с признанием занимаемого жилого помещения непригодным для проживания - квартиры <адрес>
12 марта 2013 года СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" с К.А.Ф. заключен договор социального найма в отношении квартиры <адрес>, в договор в качестве члена семьи нанимателя включен сын К.А.Ф. - Б.Ю.С.
21 марта 2013 года К.А.Ф. и Б.Ю.С. зарегистрировались в квартире <адрес>
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вместе с тем, судом установлено, что М.Р.А.о. спорную квартиру по акту приема-передачи не передавал, фактически квартиру не освобождал, не прекращая ею пользоваться и владеть.
Данное обстоятельство подтверждается и пояснениями К.А.Ф. данными в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, из которых следует, что при осмотре ею спорной квартиры в ней проживали люди, квартира свободной не была.
В своей апелляционной жалобе К.А.Ф. также указывает на то, что до настоящего времени они проживают в аварийном жилом помещении, так как М.Р.А.о. квартиру N..., предоставленную ей в связи с расселением из аварийного жилья, не освобождает, в квартире проживают люди.
Таким образом, несмотря на то, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Санкт-Петербургом 17 марта 2012 года, у администрации Василеостровского района не имелось законных оснований для издания 22 февраля 2013 года распоряжения N 410-р о предоставлении спорной квартиры К.А.Ф. и ее члену семьи Б.Ю.С., поскольку на этот момент инвестиционный договор уже был расторгнут и не мог быть исполнен.
Учитывая, что распоряжение администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 22 февраля 2013 года N 410-р о предоставлении спорной квартиры К.А.Ф. и члену ее семьи Б.Ю.С. издано с нарушением прав М.Р.А.о., суд на основании ст. 167 ГК РФ правомерно признал указанное распоряжение, а также договор социального найма жилого помещения от 12 марта 2013 года, заключенный между СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" и К.А.Ф. недействительными.
Доводы апелляционной жалобы СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" оспаривающие решение суда в части отказа в иске о выселении М.Р.А.о., Л.Е.В., К.А.С. из самоуправно занятого жилого помещения - квартиры <адрес>, судебная коллегия находит подлежащими отклонению.
Отказывая в удовлетворении иска СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", суд первой инстанции верно исходил из того, что М.Р.А.о. имеет законные основания для проживания в спорной квартире, доказательств проживания в спорной квартире Л.Е.В., К.А.С., суду представлено не было.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенных судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, К.А.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.05.2014 N 33-7184/2014 ПО ДЕЛУ N 2-54/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи, признании недействительными распоряжения о предоставлении жилья и договора социального найма, снятии с регистрационного учета и обязании возвратить квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал, что покупатель не оплатил квартиру, приобретенную в государственную собственность во исполнение договора о предоставлении аварийного жилого фонда на инвестиционных условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. N 33-7184/2014
Судья: Павлова Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Птоховой З.Ю., Зарочинцевой Е.В.
с участием прокурора Войтюк Е.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-54/2014 по апелляционным жалобам администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитета по управлению городским имуществом, К.А.Ф. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года по иску М.Р.А.о. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, ООО "Э", К.А.Ф., Б.Ю.С., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Управлению Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании возвратить квартиру, признать недействительным распоряжения о предоставлении квартиры, признании недействительным договора социального найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, и по иску СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" к М.Р.А.о., Л.Е.В., К.А.С. о выселении из жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя администрации Василеостровского района СПб - С.О.Г. действующей на основании доверенности от 09.01.2014 года, представителя КУГИ Санкт-Петербурга - П.У.В. действующей на основании доверенности от 28.12.2013 года, представителя СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" - С.Н.Б., действующей на основании доверенности от 18.11.2013 года, К.А.Ф., действующей как представитель Б.Ю.С. на основании доверенности от 07.08.2013 года, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, представителя М.Р.А.о. - Т.Е.В. действующей на основании доверенности от 19.03.2013 года, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М.Р.А.о. обратился в Кировский районный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, ООО "Э", К.А.Ф., Б.Ю.С., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Управлению Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 24 января 2012 года между истцом и ООО "Э"; признать недействительным распоряжение администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 22 февраля 2013 года о предоставлении К.А.Ф. и члену ее семьи - Б.Ю.С. квартиры <адрес>; признать недействительным договор социального найма жилого помещения - квартиры <адрес>, заключенный 12 марта 2013 года между СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" и К.А.Ф.; обязать ОУФМС по СПб и ЛО снять К.А.Ф. и Б.Ю.С. с регистрационного учета в квартире <адрес>; обязать Санкт-Петербург, в лице Жилищного комитета Санкт-Петербурга, Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и администрацию Василеостровского района Санкт-Петербурга возвратить ему квартиру <адрес>.
Судом к участию в деле в качестве ответчика был привлечен Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга.
СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" обратилось в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М.Р.А.о., Л.Е.В. К.А.С. о выселении из квартиры <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что ответчики незаконно занимают спорную квартиру и подлежат выселению.
Определением Кировского районного суда от 08 августа 2013 года дела по искам М.Р.А.о. и СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" были объединены в одно производство.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года исковые требования М.Р.А.о. удовлетворены в полном объеме. Иск СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" оставлен без удовлетворения.
В апелляционных жалобах администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитет по управлению городским имуществом, К.А.Ф. просят отменить решение суда, считая его постановленным с нарушением норм материального права.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие М.Р.А.о., Б.Ю.С., которые в порядке ст. 48 ГПК РФ направили в суд своих представителей, а также в отсутствие Л.Е.В. К.А.С., представителя администрации Кировского района СПб, представителя УФМС России по СПб и ЛО, которые судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, однако в суд не явились, об отложении слушания дела не просили.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Из материалов дела следует, что 03 августа 2007 года между КУГИ Санкт-Петербурга, администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга и ООО "Э" (инвестор) был заключен договор о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, в соответствии с условиями которого, ООО "Э" (инвестор) обязалось принять от КУГИ Санкт-Петербурга и администрации Василеостровского района и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии по адресам, перечисленным в приложении к договору, в том числе доли квартиры <адрес>, нанимателем которой являются К.А.Ф. и член ее семьи Б.Ю.С., а также передать в собственность Санкт-Петербурга для расселения из аварийного жилья граждан благоустроенные жилые помещения по адресам согласованным в установленном порядке с администрацией, в счет 50% доли Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном договором.
Во исполнение указанного договора, 09 декабря 2011 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, М.Р.А.о. обязался продать принадлежащую ему на праве частной собственности квартиру <адрес>, а ООО "Э" обязалось купить данную квартиру в государственную собственности Санкт-Петербурга за <...> руб., из которых <...> руб. оплачиваются при подписании договора, а <...> руб. в течение трех дней с момента регистрации договора регистрирующим органом.
12 декабря 2011 года ООО "Э" предложило для осмотра К.А.Ф. для расселения из аварийного жилья квартиру <адрес> и получило ее согласие.
24 января 2012 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого, М.Р.А.о. продал, а ООО "Э" купило указанную квартиру в государственную собственность Санкт-Петербурга во исполнение договора о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, за <...> руб., которые покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора.
При этом, согласно расписке от 24 января 2012 года генеральный директор ООО "Э" обязался в течение трех дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры выплатить М.Р.А.о. денежную сумму в размере <...> руб.
Договор купли-продажи квартиры <адрес> и право собственности Санкт-Петербурга на указанную квартиру были зарегистрированы в установленном законом порядке 17 марта 2012 года.
09 апреля 2012 года между М.Р.А.о. и ООО "Э" было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 24 января 2012 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемая квартира оценивается ими в <...> руб., которые покупатель ООО "Э" обязуется оплатить единовременно, в срок до 23 мая 2012 года.
Пунктом 1.2 дополнительного соглашения, стороны также предусмотрели, что в случае неоплаты ООО "Э" стоимости квартиры М.Р.А.о. вправе расторгнуть договор купли-продажи с последующим возвратом права собственности на квартиру.
Однако, ООО "Э" не исполнило свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, и не передало М.Р.А.о. денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры, в связи с чем, М.Р.А.о. 14 июня 2012 года обратился к ООО "Э" с требованием о расторжении договора купли-продажи, которое было оставлено без удовлетворения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, наличие у истца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в соответствии со ст. 12 ГК РФ истец вправе выбирать способ защиты нарушенного права, в том числе заявить требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО "Э" свои обязательства по договору не выполнило, оплату стоимости квартиры не произвело.
Указанное следует в частности из объяснений представителя ООО "Э" - генерального директора А.А.А.о., который в судебном заседании не отрицал факт неисполнения обязательств по договору купли-продажи в части неоплаты М.Р.А.о. стоимости квартиры, подтвердив, что до настоящего времени М.Р.А.о. не переданы денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры.
Изложенное позволяет прийти к выводу о существенном нарушении условий договора купли-продажи спорной квартиры со стороны покупателя - ООО "Э", так как данное нарушение влечет для М.Р.А.о. такой ущерб, в результате которого он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора, а именно на получение денежных средств в сумме <...> руб. в счет оплаты стоимости квартиры.
Ввиду изложенного вывод суда о возможности применения к сложившимся правоотношениям ст. 450 ГК РФ судебная коллегия находит правильным, поскольку при указанных обстоятельствах истец вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры и как следствие, признании за ним права собственности на спорную квартиру и обязании возвратить спорную квартиру.
Доводы апелляционных жалоб администрации Василеостровского района, К.А.Ф., СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" о наличии в собственности М.Р.А.о. иного жилого помещения не имеют правового значения, поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи спорной квартиры подлежит расторжению ввиду неисполнения ООО "Э" обязательств по оплате стоимости квартиры.
Доводы апелляционных жалоб администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга и КУГИ Санкт-Петербурга о необоснованности вывода суда о том, что неполучение истцом денежных средств по договору купли-продажи является для истца существенным ущербом, подлежат отклонению.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая, что материалами дела достоверно установлено, что ООО "Э" не исполнило свои обязательства по договору купли-продажи квартиры, и не передало М.Р.А.о. денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что ООО "Э" в полном объеме лишило М.Р.А.о. денежных средств в сумме <...> руб., на которые он рассчитывал при заключении договора купли-продажи квартиры
Сумма в размере <...> руб. для М.Р.А.о. является значительной, доказательств обратного суду не представлено.
Доводы апелляционных жалоб КУГИ Санкт-Петербурга и администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о невозможности возврата спорной квартиры в собственность М.Р.А.о. противоречат разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и подлежат отклонению, поскольку регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, и в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, что в настоящем случае имеет место быть, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что у Санкт-Петербурга возникло неосновательное обогащение в виде спорной квартиры, поскольку ни М.Р.А.о., ни ООО Э" никакого встречного предоставления в период действия инвестиционного договора не получили, тогда как в данном случае М.Р.А.о. являясь стороной в договоре купли-продажи спорной квартиры, заключенном с ООО "Э", вправе требовать встречного исполнения обязательств от ООО "Э" по указанному договору купли-продажи.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 августа 2012 года договор, заключенный 03 августа 2007 года между КУГИ Санкт-Петербурга, администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга и ООО "Э" (инвестор) о предоставлении аварийного жилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях, был расторгнут.
Между тем, после расторжения инвестиционного договора, 22 февраля 2013 года администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга издано распоряжение N 410-р о предоставлении К.А.Ф. и члену ее семьи Б.Ю.С. в связи с признанием занимаемого жилого помещения непригодным для проживания - квартиры <адрес>
12 марта 2013 года СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" с К.А.Ф. заключен договор социального найма в отношении квартиры <адрес>, в договор в качестве члена семьи нанимателя включен сын К.А.Ф. - Б.Ю.С.
21 марта 2013 года К.А.Ф. и Б.Ю.С. зарегистрировались в квартире <адрес>
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вместе с тем, судом установлено, что М.Р.А.о. спорную квартиру по акту приема-передачи не передавал, фактически квартиру не освобождал, не прекращая ею пользоваться и владеть.
Данное обстоятельство подтверждается и пояснениями К.А.Ф. данными в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, из которых следует, что при осмотре ею спорной квартиры в ней проживали люди, квартира свободной не была.
В своей апелляционной жалобе К.А.Ф. также указывает на то, что до настоящего времени они проживают в аварийном жилом помещении, так как М.Р.А.о. квартиру N..., предоставленную ей в связи с расселением из аварийного жилья, не освобождает, в квартире проживают люди.
Таким образом, несмотря на то, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Санкт-Петербургом 17 марта 2012 года, у администрации Василеостровского района не имелось законных оснований для издания 22 февраля 2013 года распоряжения N 410-р о предоставлении спорной квартиры К.А.Ф. и ее члену семьи Б.Ю.С., поскольку на этот момент инвестиционный договор уже был расторгнут и не мог быть исполнен.
Учитывая, что распоряжение администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга от 22 февраля 2013 года N 410-р о предоставлении спорной квартиры К.А.Ф. и члену ее семьи Б.Ю.С. издано с нарушением прав М.Р.А.о., суд на основании ст. 167 ГК РФ правомерно признал указанное распоряжение, а также договор социального найма жилого помещения от 12 марта 2013 года, заключенный между СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" и К.А.Ф. недействительными.
Доводы апелляционной жалобы СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" оспаривающие решение суда в части отказа в иске о выселении М.Р.А.о., Л.Е.В., К.А.С. из самоуправно занятого жилого помещения - квартиры <адрес>, судебная коллегия находит подлежащими отклонению.
Отказывая в удовлетворении иска СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", суд первой инстанции верно исходил из того, что М.Р.А.о. имеет законные основания для проживания в спорной квартире, доказательств проживания в спорной квартире Л.Е.В., К.А.С., суду представлено не было.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенных судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, СПб ГКУ "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга", Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, К.А.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)