Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Мрыхина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Гербекова Б.И.
судей Налимовой Т.Л., Артюховой Г.М.,
при секретаре Ш.
с участием прокурора Самойловой И.С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.
дело по апелляционной жалобе представителя Т.А. по доверенности М.
на решение Головинского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Т.А. к О. о расторжении договора найма жилого помещения от 07.09.2010 года N *** с дополнительным соглашением к нему, заключенными между Т.А. и О., выселении О. из жилого помещения по адресу: ***, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере *** руб. и государственной пошлины в размере *** руб. - отказать,
установила:
Т.А. обратилась в суд с указанными требованиями к ответчику О., мотивируя свои требования тем, что между нею и ответчиком 07.09.2010 года был заключен договор найма жилого помещения - квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. Срок аренды установлен с 08.09.2010 года на неопределенный срок. В настоящее время, обстоятельства, при которых между нею и ответчиком был заключен договор найма, существенно изменились - у нее отпала надобность в спорной квартире, так как она имеет в собственности еще одну квартиру, а кроме того, ее материальное положение не позволяет истцу содержать две квартиры. В июне 2013 года Т.А. в устной форме предложила О. добровольно расторгнуть указанный договор и освободить жилое помещение до 01.07.2013 года, на что последняя согласилась. Однако впоследствии О. отказалась расторгнуть договор и выехать из квартиры. 09.07.2013 года в адрес ответчика ею было направлено письменное уведомление с предложением дать свое согласие на расторжение договора и освободить жилое помещение. Однако до настоящего времени ответа от О. не получено. Наличие договора найма и проживание ответчика в спорной квартире создают трудности в реализации жилого помещения.
Представитель истца Т.А. - адвокат Диков Б.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик О. против удовлетворения исковых требований возражала, указывая, что обстоятельства на момент заключения договора найма были такие же, как и в настоящее время. Желание истца продать квартиру не является существенным изменением обстоятельств. Действующий договор найма не ограничивает право истца распоряжаться квартирой.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца - М. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Т.А. - М., заключение прокурора Самойловой И.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, в соответствии с которыми Т.А. имеет в собственности однокомнатную квартиру по адресу: *** на основании договора дарения квартиры от 15.03.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2010 года.
07.09.2010 года между Т.А. и О. был заключен договор найма жилого помещения N ***, в соответствии с условиями которого наймодатель предоставляет нанимателю помещение, состоящее из одной комнаты, расположенное по адресу: ***. Срок аренды устанавливается с 08.09.2010 года по 08.08.2011 года включительно.
Также 30.09.2010 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к указанному договору найма, согласно которому срок аренды устанавливается с 08.09.2010 года на неопределенный срок.
09.07.2013 года истцом в адрес ответчика почтовым отправлением направлено уведомление о расторжении договора найма в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых они исходили при заключении дополнительного соглашения.
Как следует из объяснений представителя истца, в 2010 году бывший супруг истца - Т.В. подарил ей однокомнатную квартиру по адресу: ***, а сам проживал совместно с Т.А. в принадлежащей ей двухкомнатной квартире по адресу: ***. Муж Т.А. умер *** года. Кроме того, истец является инвалидом *** группы, ее материальное положение не позволяет содержать две квартиры, в связи с чем возникла необходимость в ее продаже.
Из объяснений ответчика О. следует, что все условия договора найма она соблюдает надлежащим образом, оплату производит в срок, что подтверждается расписками Т.А. о получении денежных средств, квитанциями почтовых переводов, а также платежными поручениями об оплате электроэнергии. По мнению ответчика, какого-либо существенного изменения обстоятельств у истца не произошло. На момент заключения договора найма она являлась единственным собственником спорной квартиры, инвалидность *** группы была присвоена Т.А. *** года. Плата за наем квартиры в размере *** рублей в месяц полностью покрывает расходы по оплате коммунальных платежей, которые составляют примерно *** рубль в месяц.
Этим обстоятельствам суд дал надлежащую правовую оценку.
Отказывая в иске, суд обоснованно исходил из следующего.
В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Пунктом 2 ст. 687 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Как усматривается из приведенных выше норм закона, расторжение договора найма жилого помещения вследствие существенного изменения обстоятельств возможно только в случае наличия совокупности четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ. Истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Указанное истцом в обоснование предъявленных требований обстоятельство - смерть мужа Т.В. - не имеет правового значения. На момент заключения договора найма жилого помещения с О. 07.09.2010 года, истец Т.А. являлась инвалидом *** группы, а также имела в собственности вторую квартиру по адресу: ***. Кроме того, официально в браке с *** она не состояла. Доказательств изменения своего материального положения истцом также представлено не было.
Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание и не положил в основу решения суда показания свидетелей *** и ***, поскольку они объективно не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Как верно указано в решении суда, в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о наличии существенного изменения обстоятельств, заключающихся в ухудшении состояния здоровья истца, ее тяжелом материальном положении, изменении цен на рынке аренды недвижимости были предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения. Суд первой инстанции правильно указал, что все перечисленные доводы не могут в силу положений п. 2 ст. 451 ГК РФ явиться основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1018
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N 33-1018
Судья суда первой инстанции: Мрыхина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Гербекова Б.И.
судей Налимовой Т.Л., Артюховой Г.М.,
при секретаре Ш.
с участием прокурора Самойловой И.С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.
дело по апелляционной жалобе представителя Т.А. по доверенности М.
на решение Головинского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Т.А. к О. о расторжении договора найма жилого помещения от 07.09.2010 года N *** с дополнительным соглашением к нему, заключенными между Т.А. и О., выселении О. из жилого помещения по адресу: ***, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере *** руб. и государственной пошлины в размере *** руб. - отказать,
установила:
Т.А. обратилась в суд с указанными требованиями к ответчику О., мотивируя свои требования тем, что между нею и ответчиком 07.09.2010 года был заключен договор найма жилого помещения - квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. Срок аренды установлен с 08.09.2010 года на неопределенный срок. В настоящее время, обстоятельства, при которых между нею и ответчиком был заключен договор найма, существенно изменились - у нее отпала надобность в спорной квартире, так как она имеет в собственности еще одну квартиру, а кроме того, ее материальное положение не позволяет истцу содержать две квартиры. В июне 2013 года Т.А. в устной форме предложила О. добровольно расторгнуть указанный договор и освободить жилое помещение до 01.07.2013 года, на что последняя согласилась. Однако впоследствии О. отказалась расторгнуть договор и выехать из квартиры. 09.07.2013 года в адрес ответчика ею было направлено письменное уведомление с предложением дать свое согласие на расторжение договора и освободить жилое помещение. Однако до настоящего времени ответа от О. не получено. Наличие договора найма и проживание ответчика в спорной квартире создают трудности в реализации жилого помещения.
Представитель истца Т.А. - адвокат Диков Б.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик О. против удовлетворения исковых требований возражала, указывая, что обстоятельства на момент заключения договора найма были такие же, как и в настоящее время. Желание истца продать квартиру не является существенным изменением обстоятельств. Действующий договор найма не ограничивает право истца распоряжаться квартирой.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца - М. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Т.А. - М., заключение прокурора Самойловой И.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, в соответствии с которыми Т.А. имеет в собственности однокомнатную квартиру по адресу: *** на основании договора дарения квартиры от 15.03.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2010 года.
07.09.2010 года между Т.А. и О. был заключен договор найма жилого помещения N ***, в соответствии с условиями которого наймодатель предоставляет нанимателю помещение, состоящее из одной комнаты, расположенное по адресу: ***. Срок аренды устанавливается с 08.09.2010 года по 08.08.2011 года включительно.
Также 30.09.2010 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к указанному договору найма, согласно которому срок аренды устанавливается с 08.09.2010 года на неопределенный срок.
09.07.2013 года истцом в адрес ответчика почтовым отправлением направлено уведомление о расторжении договора найма в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых они исходили при заключении дополнительного соглашения.
Как следует из объяснений представителя истца, в 2010 году бывший супруг истца - Т.В. подарил ей однокомнатную квартиру по адресу: ***, а сам проживал совместно с Т.А. в принадлежащей ей двухкомнатной квартире по адресу: ***. Муж Т.А. умер *** года. Кроме того, истец является инвалидом *** группы, ее материальное положение не позволяет содержать две квартиры, в связи с чем возникла необходимость в ее продаже.
Из объяснений ответчика О. следует, что все условия договора найма она соблюдает надлежащим образом, оплату производит в срок, что подтверждается расписками Т.А. о получении денежных средств, квитанциями почтовых переводов, а также платежными поручениями об оплате электроэнергии. По мнению ответчика, какого-либо существенного изменения обстоятельств у истца не произошло. На момент заключения договора найма она являлась единственным собственником спорной квартиры, инвалидность *** группы была присвоена Т.А. *** года. Плата за наем квартиры в размере *** рублей в месяц полностью покрывает расходы по оплате коммунальных платежей, которые составляют примерно *** рубль в месяц.
Этим обстоятельствам суд дал надлежащую правовую оценку.
Отказывая в иске, суд обоснованно исходил из следующего.
В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Пунктом 2 ст. 687 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Как усматривается из приведенных выше норм закона, расторжение договора найма жилого помещения вследствие существенного изменения обстоятельств возможно только в случае наличия совокупности четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ. Истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Указанное истцом в обоснование предъявленных требований обстоятельство - смерть мужа Т.В. - не имеет правового значения. На момент заключения договора найма жилого помещения с О. 07.09.2010 года, истец Т.А. являлась инвалидом *** группы, а также имела в собственности вторую квартиру по адресу: ***. Кроме того, официально в браке с *** она не состояла. Доказательств изменения своего материального положения истцом также представлено не было.
Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание и не положил в основу решения суда показания свидетелей *** и ***, поскольку они объективно не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Как верно указано в решении суда, в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о наличии существенного изменения обстоятельств, заключающихся в ухудшении состояния здоровья истца, ее тяжелом материальном положении, изменении цен на рынке аренды недвижимости были предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения. Суд первой инстанции правильно указал, что все перечисленные доводы не могут в силу положений п. 2 ст. 451 ГК РФ явиться основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)