Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мухина С.М.,
судей:
Марковой Т.Т., Румянцева П.В.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Жаботинским А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
3-е лицо: ООО "СМК "Стройкомплекс-3"
о признании незаконным решения Управления Росреестра,
при участии:
от заявителя:
- Апрелов С.А. по дов. N 33-Д-850 (13-(0)-0 от 18.12.2013;
- от ответчика:
- Репин П.Н. по дов. N 4251/2014 от 06.03.2014;
- от третьего лица:
- не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 27.06.2013 N 11/056/2013-267 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 08.02.2007 N 09-00046/07 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6, и обязании ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение от 05.12.2012 о продлении срока действия данного договора.
Определением суда от 18.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, было привлечено ООО "СМК "Стройкомплекс-3".
Решением от 05.12.2013 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил заявленные требования, признав наличие к тому совокупности необходимых условий, предусмотренных ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом суд пришел к выводу, что заявителем представлены регистрирующему органу документы в объеме, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям действующего законодательства.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы Управление указывает на то, что порядок заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения), установленный законодательством, соблюден не был.
При рассмотрении апелляционной жалобы по существу, судом апелляционной инстанции было установлено, что обжалуемое решение суда первой инстанции вынесено при отсутствии надлежащего извещения ООО "УМС" (п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, является безусловным основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с тем, что дело по существу рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие представителя ООО "СМК "Стройкомплекс-3" не извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направило. При указанных обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разъяснений, данных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие указанного лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев исковое заявление, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в силу нижеследующего.
Из материалов дела следует, что 08.02.2007 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "СМК "Стройкомплекс-3" заключен договор аренды недвижимого имущества N 09-00046/07, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Барышиха, д. 6, сроком действия до 15.01.2012.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.
05.12.2012 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "СМК "Стройкомплекс-3" подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения срока договора до 15.01.2017.
Дополнительное соглашение от 05.12.2012 к договору аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 представлено в регистрирующий орган.
Управлением Росреестра по Москве сообщением от 18.04.2013 N 08/023/2013-35 отказано Департаменту имущества г. Москвы в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.12.2012 к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6 на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указывая на то, что Департаментом не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий. В представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.12.2012 к договору аренды не указаны данные, позволяющие установить предмет данного соглашения и не представлены документы, подтверждающие исполнение требований, установленных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Департамент городского имущества г. Москвы обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Изучив материалы дела, выслушав представителей Департамента и Управления суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Управления Росреестра по Москве исходя из следующего.
Согласно п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 5 ст. 200, п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела следует, что на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.12.2012 к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва ул. Барышиха, д. 6 по следующим причинам.
В соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Из содержания ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой именно на дату заключения договора аренды на новый срок, а не на иную дату.
Смысл ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключается в том, что при заключении договора аренды на новый срок оценка рыночной стоимости объекта должна быть новой.
В то же время, в процессе проведения регистратором правовой экспертизы в соответствии со ст. ст. 9, 13 Закона о регистрации было установлено, что доказательств исполнения требований ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в части проведения рыночной оценки при заключении дополнительного соглашения на новый срок заявитель ни в Управление ни суду не представил.
Таким образом, порядок заключения договоров аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, не соблюден.
Согласно п. 13 разъяснений Федеральной антимонопольной службы по применению ст. 17.1 Федерального закона от 16.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" от 05.06.2012, по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Положения п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на установление объективной арендной платы в процессе заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения) посредством проведения новой оценки стоимости объекта. В противном случае, ввиду постоянного повышения рыночной стоимости объектов недвижимости, бюджет г. Москвы может понести убытки, особенно в случае, когда предыдущий договор аренды являлся долгосрочным, тогда как рыночная стоимость объектов недвижимости могла существенно измениться с момента заключения такого договора и проведения последней оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, из заявления и материалов дела следует, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, не проводилась.
Таким образом, в целях заключения договора аренды (дополнительного соглашения) на новый срок, заявителю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в аренду, непосредственно перед заключением нового договора аренды (дополнительного соглашения) и представить на государственную регистрацию документы.
Ссылка Управления Росреестра на отсутствие в дополнительном соглашении данных, позволяющих установить предмет данного соглашения, несостоятельная, поскольку, дополнительное соглашение на новый срок имеет правовые последствия заключения нового договора, однако специальных требований к форме дополнительного соглашения, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательством, рекомендациями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 не содержат.
Вместе с тем, поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды оценка рыночной стоимости объекта не проводилась, суд апелляционной инстанции считает, что регистрирующим органом правомерно отказано заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества.
Основанное на требованиях закона решение регистрирующего органа не нарушает охраняемых прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.
Следовательно, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы 20.11.2013 г. по делу N А40-99754/2013 отменить.
В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве N 08/023/2013-35 от 18 апреля 2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 46,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 05 декабря 2012 года о продлении срока действия договора аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 до 15.01.2017, заключенного с ООО "СМК "Стройкомплекс-3", отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
С.М.МУХИН
Судьи
Т.Т.МАРКОВА
П.В.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2014 N 09АП-2252/2014 ПО ДЕЛУ N А40-99754/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2014 г. N 09АП-2252/2014
Дело N А40-99754/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мухина С.М.,
судей:
Марковой Т.Т., Румянцева П.В.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Жаботинским А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)
3-е лицо: ООО "СМК "Стройкомплекс-3"
о признании незаконным решения Управления Росреестра,
при участии:
от заявителя:
- Апрелов С.А. по дов. N 33-Д-850 (13-(0)-0 от 18.12.2013;
- от ответчика:
- Репин П.Н. по дов. N 4251/2014 от 06.03.2014;
- от третьего лица:
- не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 27.06.2013 N 11/056/2013-267 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 08.02.2007 N 09-00046/07 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6, и обязании ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение от 05.12.2012 о продлении срока действия данного договора.
Определением суда от 18.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, было привлечено ООО "СМК "Стройкомплекс-3".
Решением от 05.12.2013 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил заявленные требования, признав наличие к тому совокупности необходимых условий, предусмотренных ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом суд пришел к выводу, что заявителем представлены регистрирующему органу документы в объеме, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям действующего законодательства.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы Управление указывает на то, что порядок заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения), установленный законодательством, соблюден не был.
При рассмотрении апелляционной жалобы по существу, судом апелляционной инстанции было установлено, что обжалуемое решение суда первой инстанции вынесено при отсутствии надлежащего извещения ООО "УМС" (п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, является безусловным основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел в суде первой инстанции в связи с тем, что дело по существу рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие представителя ООО "СМК "Стройкомплекс-3" не извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направило. При указанных обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разъяснений, данных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие указанного лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев исковое заявление, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в силу нижеследующего.
Из материалов дела следует, что 08.02.2007 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "СМК "Стройкомплекс-3" заключен договор аренды недвижимого имущества N 09-00046/07, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Барышиха, д. 6, сроком действия до 15.01.2012.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.
05.12.2012 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "СМК "Стройкомплекс-3" подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения срока договора до 15.01.2017.
Дополнительное соглашение от 05.12.2012 к договору аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 представлено в регистрирующий орган.
Управлением Росреестра по Москве сообщением от 18.04.2013 N 08/023/2013-35 отказано Департаменту имущества г. Москвы в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.12.2012 к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6 на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указывая на то, что Департаментом не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий. В представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.12.2012 к договору аренды не указаны данные, позволяющие установить предмет данного соглашения и не представлены документы, подтверждающие исполнение требований, установленных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Департамент городского имущества г. Москвы обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Изучив материалы дела, выслушав представителей Департамента и Управления суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Управления Росреестра по Москве исходя из следующего.
Согласно п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 5 ст. 200, п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела следует, что на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.12.2012 к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва ул. Барышиха, д. 6 по следующим причинам.
В соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Из содержания ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой именно на дату заключения договора аренды на новый срок, а не на иную дату.
Смысл ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключается в том, что при заключении договора аренды на новый срок оценка рыночной стоимости объекта должна быть новой.
В то же время, в процессе проведения регистратором правовой экспертизы в соответствии со ст. ст. 9, 13 Закона о регистрации было установлено, что доказательств исполнения требований ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в части проведения рыночной оценки при заключении дополнительного соглашения на новый срок заявитель ни в Управление ни суду не представил.
Таким образом, порядок заключения договоров аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, не соблюден.
Согласно п. 13 разъяснений Федеральной антимонопольной службы по применению ст. 17.1 Федерального закона от 16.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" от 05.06.2012, по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Положения п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на установление объективной арендной платы в процессе заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения) посредством проведения новой оценки стоимости объекта. В противном случае, ввиду постоянного повышения рыночной стоимости объектов недвижимости, бюджет г. Москвы может понести убытки, особенно в случае, когда предыдущий договор аренды являлся долгосрочным, тогда как рыночная стоимость объектов недвижимости могла существенно измениться с момента заключения такого договора и проведения последней оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, из заявления и материалов дела следует, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, не проводилась.
Таким образом, в целях заключения договора аренды (дополнительного соглашения) на новый срок, заявителю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в аренду, непосредственно перед заключением нового договора аренды (дополнительного соглашения) и представить на государственную регистрацию документы.
Ссылка Управления Росреестра на отсутствие в дополнительном соглашении данных, позволяющих установить предмет данного соглашения, несостоятельная, поскольку, дополнительное соглашение на новый срок имеет правовые последствия заключения нового договора, однако специальных требований к форме дополнительного соглашения, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, законодательством, рекомендациями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 не содержат.
Вместе с тем, поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды оценка рыночной стоимости объекта не проводилась, суд апелляционной инстанции считает, что регистрирующим органом правомерно отказано заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества.
Основанное на требованиях закона решение регистрирующего органа не нарушает охраняемых прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.
Следовательно, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы 20.11.2013 г. по делу N А40-99754/2013 отменить.
В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве N 08/023/2013-35 от 18 апреля 2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 в отношении объекта недвижимого имущества общей площадью 46,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 6 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 05 декабря 2012 года о продлении срока действия договора аренды N 09-00046/07 от 08.02.2007 до 15.01.2017, заключенного с ООО "СМК "Стройкомплекс-3", отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
С.М.МУХИН
Судьи
Т.Т.МАРКОВА
П.В.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)