Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ощепкова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К. и Нефедова О.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П. на решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013 года, по которому постановлено:
Удовлетворить исковые требования Т. к П. о расторжении договора купли-продажи, возврате сделки в первоначальное состояние, аннулировании записи в ЕГРП о правах нового собственника и восстановлении в правах собственника.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***, заключенный 16.08.2012 между Т. и П.
Прекратить право собственности П. на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 16.08.2012, заключенного между Т. и П.
Восстановить за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад судьи Нефедова О.Н., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к П., Б. о расторжении заключенного 16 августа 2012 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Требования мотивировала тем, что по указанному договору продала квартиру П. по цене 374 093 руб. 53 коп., которые должны были быть выплачены покупателем за счет заемных средств ООО "Деньги в помощь" после получения из Управления Росреестра по Ульяновской области свидетельства и договора, подтверждающих государственную регистрацию права. П. по заключенному с ООО "Деньги в помощь" договору N *** целевого займа на приобретение жилья денежные средства получила, однако оплату за квартиру до настоящего времени не произвела.
Ссылаясь на ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, Т. просила расторгнуть договор в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Деньги в помощь", администрацию муниципального образования "Мелекесский район" Ульяновской области и, рассмотрев по существу предъявленные требования, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе П. просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Полагает, что при принятии решения судом не учтены положения Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которому приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую долевую собственность всех совместно проживающих членов семьи: родителей, детей, других родственников. При нарушении этих условий государственная регистрация договора может быть приостановлена органом, осуществляющим государственную регистрацию.
Обращает внимание, что Управление Росреестра по Ульяновской области к участию в деле не привлекалось, оценка действиям ее - П. представителя по доверенности Б. судом не давалась.
Полагает, что, поскольку для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала, суд должен был указать, подлежат ли возвращению, кем и в каком порядке полученные целевым назначением от Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственного учреждения) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области денежные средства.
В возражениях на апелляционную жалобу Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области полагает, что решение подлежит дополнению указанием на возврат средств материнского (семейного) капитала.
Представитель Т. З. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.
Материалами дела установлено, что 16.08.2012 Т. (продавец) и П. (покупатель), от имени которой действовала на основании доверенности Б., заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Согласно п. 3 договора стороны оценили квартиру в 374 093 руб. 53 коп. Квартира приобретается продавцом за счет заемных денежных средств в указанной сумме, предоставляемых ООО "Деньги в помощь" по договору целевого займа на приобретение жилья N *** от 16.08.2012. Стоимость квартиры выплачивается покупателем продавцу после получения в Управлении Росреестра по Ульяновской области свидетельства и договора, подтверждающих государственную регистрацию права. При этом, как указано в договоре купли-продажи, сумма займа подлежит погашению за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату серии *** N ***, выданному П. 16.03.2010.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 22.08.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 73-73-02/117/2012-453.
Факт неисполнения условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за квартиру, П. не оспаривается и подтвержден материалами дела.
Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о том, что предусмотренная в договоре купли-продажи от 16.08.2012 обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость квартиры в размере 374 093 руб. 53 коп. не исполнена, что является основанием для удовлетворения исковых требований Т. о расторжения данного договора.
С приведенными выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку суд неправильно истолковал закон.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Т. и П. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 16.08.2012, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истице (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчицы (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчицей обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчицей. Именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признал существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным. В целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом в применении и толковании норм материального права, которая повлекла вынесение неправосудного решения, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Т. о расторжении заключенного с П. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***; восстановлении в правах собственника на данную квартиру и прекращении за П. права собственности на указанную квартиру.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Т. о расторжении заключенного 16.08.2012 между ней и П. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М*** д. ***, кв. ***; восстановлении в правах собственника на данную квартиру и прекращении за П. права собственности на указанную квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-531/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N 33-531/2014
Судья: Ощепкова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К. и Нефедова О.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе П. на решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013 года, по которому постановлено:
Удовлетворить исковые требования Т. к П. о расторжении договора купли-продажи, возврате сделки в первоначальное состояние, аннулировании записи в ЕГРП о правах нового собственника и восстановлении в правах собственника.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***, заключенный 16.08.2012 между Т. и П.
Прекратить право собственности П. на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 16.08.2012, заключенного между Т. и П.
Восстановить за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад судьи Нефедова О.Н., судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к П., Б. о расторжении заключенного 16 августа 2012 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Требования мотивировала тем, что по указанному договору продала квартиру П. по цене 374 093 руб. 53 коп., которые должны были быть выплачены покупателем за счет заемных средств ООО "Деньги в помощь" после получения из Управления Росреестра по Ульяновской области свидетельства и договора, подтверждающих государственную регистрацию права. П. по заключенному с ООО "Деньги в помощь" договору N *** целевого займа на приобретение жилья денежные средства получила, однако оплату за квартиру до настоящего времени не произвела.
Ссылаясь на ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, Т. просила расторгнуть договор в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Деньги в помощь", администрацию муниципального образования "Мелекесский район" Ульяновской области и, рассмотрев по существу предъявленные требования, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе П. просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Полагает, что при принятии решения судом не учтены положения Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которому приобретенное с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую долевую собственность всех совместно проживающих членов семьи: родителей, детей, других родственников. При нарушении этих условий государственная регистрация договора может быть приостановлена органом, осуществляющим государственную регистрацию.
Обращает внимание, что Управление Росреестра по Ульяновской области к участию в деле не привлекалось, оценка действиям ее - П. представителя по доверенности Б. судом не давалась.
Полагает, что, поскольку для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала, суд должен был указать, подлежат ли возвращению, кем и в каком порядке полученные целевым назначением от Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственного учреждения) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области денежные средства.
В возражениях на апелляционную жалобу Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области полагает, что решение подлежит дополнению указанием на возврат средств материнского (семейного) капитала.
Представитель Т. З. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права.
Материалами дела установлено, что 16.08.2012 Т. (продавец) и П. (покупатель), от имени которой действовала на основании доверенности Б., заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Согласно п. 3 договора стороны оценили квартиру в 374 093 руб. 53 коп. Квартира приобретается продавцом за счет заемных денежных средств в указанной сумме, предоставляемых ООО "Деньги в помощь" по договору целевого займа на приобретение жилья N *** от 16.08.2012. Стоимость квартиры выплачивается покупателем продавцу после получения в Управлении Росреестра по Ульяновской области свидетельства и договора, подтверждающих государственную регистрацию права. При этом, как указано в договоре купли-продажи, сумма займа подлежит погашению за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату серии *** N ***, выданному П. 16.03.2010.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 22.08.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 73-73-02/117/2012-453.
Факт неисполнения условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за квартиру, П. не оспаривается и подтвержден материалами дела.
Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о том, что предусмотренная в договоре купли-продажи от 16.08.2012 обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость квартиры в размере 374 093 руб. 53 коп. не исполнена, что является основанием для удовлетворения исковых требований Т. о расторжения данного договора.
С приведенными выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку суд неправильно истолковал закон.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Т. и П. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 16.08.2012, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истице (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчицы (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчицей обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчицей. Именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признал существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным. В целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом в применении и толковании норм материального права, которая повлекла вынесение неправосудного решения, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Т. о расторжении заключенного с П. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***; восстановлении в правах собственника на данную квартиру и прекращении за П. права собственности на указанную квартиру.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Т. о расторжении заключенного 16.08.2012 между ней и П. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М*** д. ***, кв. ***; восстановлении в правах собственника на данную квартиру и прекращении за П. права собственности на указанную квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)