Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,
судей: Захарова С.Л., Цымбаренко И.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Артюковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014
по делу N А40-9614/2014, принятое судьей Дейна Н.В,
по заявлению ООО "АЛМ-СТРОЙ" (ОГРН 1027700094993, 119334, г. Москва, 5-й Донской пр-д, д. 21Б, стр. 21)
к Управлению Росреестра по Москве
третье лицо: ОАО "Призыв" (ОГРН 1037739249900, 115191, г. Москва, Рощинский пр-т, д. 20)
об оспаривании решения,
при участии:
- от заявителя: Савина-Горячева С.В. по дов. от 01.01.2014 N 41;
- от ответчика: Алексеев М.В. по дов. от 18.06.2014 N 11469/2014;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2014, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования ООО "АЛМ-СТРОЙ" (далее также - заявитель, Общество) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также - регистрирующий орган, ответчик) от 13.12.2013 N 09/093/2013-399 в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013 на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14.
Кроме того, суд обязал Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.
В обоснование принятого решения суд указал на наличие предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленных ООО "АЛМ-СТРОЙ" требований. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, принимая во внимание, что на государственную регистрацию представлен полный пакет необходимых документов.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, в удовлетворении требований ООО "АЛМ-СТРОЙ" отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений правомерен. Указывает, что технические документы части помещения, сдаваемого в аренду, от заявителя в адрес Управления представлены не были. Настаивает на том, что Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений. Отмечает также, что одной из главных функций Управления Росреестра по Москве, в этой связи, является создание публично достоверного источника сведений о существующих объектах и существующих в отношении них прав и обременений этих прав.
Представитель заявителя в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное, в удовлетворении апелляционной жалобы Управления Росреестра по Москве - отказать.
Представитель ОАО "Призыв", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного лица.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав позиции заявителя и ответчика, полагает необходимым оставить обжалуемое решение суда без изменения, а жалобу ответчика - без удовлетворения, основываясь на следующем.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "АЛМ-СТРОЙ" (арендодатель) и ОАО "Призыв" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013, предметом которого является часть комнаты N 20 площадью 183,83 кв. м, расположенной на 8 этаже в помещении N 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14(п. 1.1 договора)
Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
29.10.2013 ООО "АЛМ-СТРОЙ" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013.
Рассмотрев поступивший пакет документов, Управление Росреестра по Москве решением, оформленным письмом от 13.12.2013 N 09/093/2013-399, отказало ООО "АЛМ-СТРОЙ" в государственной регистрации договора аренды на основании абз. 4, 10, п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Считая названный отказ регистрирующего органа незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя требования ООО "АЛМ-СТРОЙ", суд первой инстанции правомерно исходил из незаконности и необоснованности отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Апелляционный суд считает, что в настоящем случае установлена совокупность указанных обстоятельств, необходимых для признания оспариваемого решения ответчика незаконным.
В соответствии с абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на которые содержится ссылка в отказе Управления, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В настоящем случае из текста решения ответчика следует, что отказывая в государственной регистрации договора аренды, регистрирующий орган исходил из того, что заявителем в нарушение требований п. 3 ст. 26 Закона о регистрации не представлены кадастровый паспорт на часть комнаты N 20 с указанием арендуемой площади.
В оспариваемом отказе Управление ссылается на то, что объект недвижимости - часть комнаты N 20, в отношении которой заключен договор аренды, не обладает параметрами, перечисленными в ч. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", т.е. не является индивидуально-определенной вещью, что в свою очередь не позволяет внести в ЕГРП запись о его обременении, ограничении.
Кроме того, отказ в регистрации мотивирован тем, что на учет в ГКН поставлено здание с кадастровым N 77:09:0001017:1018 площадью 29 740,30 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14. Сведения о помещениях и комнатах в ГКН не содержатся, в частности, ни о комнате 20, ни о ее части. В ЕГРП содержится запись об объекте, описывающая характеристики здания по вышеуказанному адресу.
Между тем приведенные доводы регистрирующего органа, положенные в основу отказа в регистрации договора аренды на указанное недвижимое имущество, по убеждению апелляционного суда, необоснованны.
Из материалов дела следует, что право заявителя на здание было зарегистрировано (запись регистрации от 27.02.2007 N 77-77-09/066/2006-007), соответствующие документы технического учета, содержащие описание и помещения здания, переданного в аренду, были представлены в дело правоустанавливающих документов.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в аренду предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названного договора аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Согласно разъяснениям Пленума, если из описания той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), следует, что предмет договора аренды сторонами согласован, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В настоящем случае суд первой инстанции достоверно установил, что заявителем в регистрирующий орган были представлены документы, содержащие описание переданного в аренду помещения (части здания): приложенное к Договору графическое и текстовое описание сдаваемого в аренду помещения (местоположение, конфигурация, границы, размеры).
Согласно кадастровому паспорту здания от 09.08.2013 адрес объекта аренды: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, общей площадью 29 740,30 кв. м.
Учитывая изложенное, доводы ответчика, касающиеся отсутствия кадастрового паспорта на часть комнаты N 20, расположенной на 8 этаже в помещении N 1 здания, со ссылкой на п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, признаются несостоятельными.
Суд первой инстанции, давая оценку указанному доводу ответчика, правильно исходил из того, что согласно абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, при наличии зарегистрированного права на здание регистрации права на являющееся его частью помещение как на обособленный объект недвижимости для целей сделок с ним не требуется.
Следует также отметить, что в копии поэтажного плана, который является неотъемлемой частью договора аренды, выделена часть помещения, сдающаяся в аренду. Графическое и текстовое описание, данное в п. 1.1 договора и Приложении N 1 к договору, позволяет однозначно идентифицировать предмет аренды.
При этом Закон о регистрации не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанность повторно регистрировать право на отдельные части объекта недвижимости, так же как и регистрировать право собственности на выделенную часть.
Довод ответчика о том, что помещение, являющееся объектом аренды, не сформировано как самостоятельный объект недвижимости и не учтено в соответствии с Федеральным законом 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", необоснован.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.
При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, который не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Таким образом, здание по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, право собственности на которое зарегистрировано за заявителем, является ранее учтенным объектом недвижимости.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что заявителем в регистрирующий орган были представлены предусмотренные нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации договора аренды на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, в связи с чем законные основания для отказа в регистрации у ответчика отсутствовали.
Учитывая изложенное, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды от 13.12.2013 N 09/093/2013-399 на указанное нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, не соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы ООО "АЛМ-СТРОЙ" в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований правомерен.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014 по делу N А40-9614/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.В.ПРОННИКОВА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2014 N 09АП-27087/2014 ПО ДЕЛУ N А40-9614/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2014 г. N 09АП-27087/2014
Дело N А40-9614/14
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,
судей: Захарова С.Л., Цымбаренко И.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Артюковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014
по делу N А40-9614/2014, принятое судьей Дейна Н.В,
по заявлению ООО "АЛМ-СТРОЙ" (ОГРН 1027700094993, 119334, г. Москва, 5-й Донской пр-д, д. 21Б, стр. 21)
к Управлению Росреестра по Москве
третье лицо: ОАО "Призыв" (ОГРН 1037739249900, 115191, г. Москва, Рощинский пр-т, д. 20)
об оспаривании решения,
при участии:
- от заявителя: Савина-Горячева С.В. по дов. от 01.01.2014 N 41;
- от ответчика: Алексеев М.В. по дов. от 18.06.2014 N 11469/2014;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2014, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования ООО "АЛМ-СТРОЙ" (далее также - заявитель, Общество) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также - регистрирующий орган, ответчик) от 13.12.2013 N 09/093/2013-399 в государственной регистрации договора аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013 на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14.
Кроме того, суд обязал Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.
В обоснование принятого решения суд указал на наличие предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленных ООО "АЛМ-СТРОЙ" требований. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, принимая во внимание, что на государственную регистрацию представлен полный пакет необходимых документов.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, в удовлетворении требований ООО "АЛМ-СТРОЙ" отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений правомерен. Указывает, что технические документы части помещения, сдаваемого в аренду, от заявителя в адрес Управления представлены не были. Настаивает на том, что Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений. Отмечает также, что одной из главных функций Управления Росреестра по Москве, в этой связи, является создание публично достоверного источника сведений о существующих объектах и существующих в отношении них прав и обременений этих прав.
Представитель заявителя в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное, в удовлетворении апелляционной жалобы Управления Росреестра по Москве - отказать.
Представитель ОАО "Призыв", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного лица.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав позиции заявителя и ответчика, полагает необходимым оставить обжалуемое решение суда без изменения, а жалобу ответчика - без удовлетворения, основываясь на следующем.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "АЛМ-СТРОЙ" (арендодатель) и ОАО "Призыв" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013, предметом которого является часть комнаты N 20 площадью 183,83 кв. м, расположенной на 8 этаже в помещении N 1 здания по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14(п. 1.1 договора)
Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
29.10.2013 ООО "АЛМ-СТРОЙ" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды от 01.08.2013 N Д-АСм1/2013.
Рассмотрев поступивший пакет документов, Управление Росреестра по Москве решением, оформленным письмом от 13.12.2013 N 09/093/2013-399, отказало ООО "АЛМ-СТРОЙ" в государственной регистрации договора аренды на основании абз. 4, 10, п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Считая названный отказ регистрирующего органа незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя требования ООО "АЛМ-СТРОЙ", суд первой инстанции правомерно исходил из незаконности и необоснованности отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Апелляционный суд считает, что в настоящем случае установлена совокупность указанных обстоятельств, необходимых для признания оспариваемого решения ответчика незаконным.
В соответствии с абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на которые содержится ссылка в отказе Управления, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В настоящем случае из текста решения ответчика следует, что отказывая в государственной регистрации договора аренды, регистрирующий орган исходил из того, что заявителем в нарушение требований п. 3 ст. 26 Закона о регистрации не представлены кадастровый паспорт на часть комнаты N 20 с указанием арендуемой площади.
В оспариваемом отказе Управление ссылается на то, что объект недвижимости - часть комнаты N 20, в отношении которой заключен договор аренды, не обладает параметрами, перечисленными в ч. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", т.е. не является индивидуально-определенной вещью, что в свою очередь не позволяет внести в ЕГРП запись о его обременении, ограничении.
Кроме того, отказ в регистрации мотивирован тем, что на учет в ГКН поставлено здание с кадастровым N 77:09:0001017:1018 площадью 29 740,30 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14. Сведения о помещениях и комнатах в ГКН не содержатся, в частности, ни о комнате 20, ни о ее части. В ЕГРП содержится запись об объекте, описывающая характеристики здания по вышеуказанному адресу.
Между тем приведенные доводы регистрирующего органа, положенные в основу отказа в регистрации договора аренды на указанное недвижимое имущество, по убеждению апелляционного суда, необоснованны.
Из материалов дела следует, что право заявителя на здание было зарегистрировано (запись регистрации от 27.02.2007 N 77-77-09/066/2006-007), соответствующие документы технического учета, содержащие описание и помещения здания, переданного в аренду, были представлены в дело правоустанавливающих документов.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в аренду предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названного договора аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Согласно разъяснениям Пленума, если из описания той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), следует, что предмет договора аренды сторонами согласован, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В настоящем случае суд первой инстанции достоверно установил, что заявителем в регистрирующий орган были представлены документы, содержащие описание переданного в аренду помещения (части здания): приложенное к Договору графическое и текстовое описание сдаваемого в аренду помещения (местоположение, конфигурация, границы, размеры).
Согласно кадастровому паспорту здания от 09.08.2013 адрес объекта аренды: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, общей площадью 29 740,30 кв. м.
Учитывая изложенное, доводы ответчика, касающиеся отсутствия кадастрового паспорта на часть комнаты N 20, расположенной на 8 этаже в помещении N 1 здания, со ссылкой на п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, признаются несостоятельными.
Суд первой инстанции, давая оценку указанному доводу ответчика, правильно исходил из того, что согласно абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, при наличии зарегистрированного права на здание регистрации права на являющееся его частью помещение как на обособленный объект недвижимости для целей сделок с ним не требуется.
Следует также отметить, что в копии поэтажного плана, который является неотъемлемой частью договора аренды, выделена часть помещения, сдающаяся в аренду. Графическое и текстовое описание, данное в п. 1.1 договора и Приложении N 1 к договору, позволяет однозначно идентифицировать предмет аренды.
При этом Закон о регистрации не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанность повторно регистрировать право на отдельные части объекта недвижимости, так же как и регистрировать право собственности на выделенную часть.
Довод ответчика о том, что помещение, являющееся объектом аренды, не сформировано как самостоятельный объект недвижимости и не учтено в соответствии с Федеральным законом 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", необоснован.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.
При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, который не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Таким образом, здание по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, право собственности на которое зарегистрировано за заявителем, является ранее учтенным объектом недвижимости.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что заявителем в регистрирующий орган были представлены предусмотренные нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации договора аренды на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, в связи с чем законные основания для отказа в регистрации у ответчика отсутствовали.
Учитывая изложенное, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды от 13.12.2013 N 09/093/2013-399 на указанное нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания, по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 14, не соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы ООО "АЛМ-СТРОЙ" в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований правомерен.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014 по делу N А40-9614/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.В.ПРОННИКОВА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)