Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Македонская В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Киселевой С.Н. при секретаре Бабкиной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14.05.2014 гражданское дело по иску М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ООО "Торговый дом "Чкаловский" о признании договора купли-продажи недействительным
по апелляционным жалобам ответчиков на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения истца, считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи N от <...>, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ООО "Торговый дом "Чкаловский". Этот договор заключен на основании протокола от <...> о результатах торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, по которому он (истец) являлся должником, взыскатель - ЗАО <...>, существо исполнения - обращение взыскания на квартиру по адресу: <...>. Взыскание на указанную квартиру как на предмет залога по договору ипотеки обращено вступившим в силу решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от <...>, этим же решением установлена начальная продажная цена квартиры. В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <...> победителем торгов признано ООО "Торговый дом "Чкаловский". <...> этим лицом оплачена стоимость имущества. Результаты торгов и процедура их проведения не оспорены. Ссылаясь на то, что постановлением судебного пристава-исполнителя от <...> исполнительные действия, в т.ч. и реализация арестованного имущества - указанной в иске квартиры, были отложены на срок с <...> по <...> из-за подачи им (истцом) заявления о несогласии с результатами оценки имущества, и данный запрет был обязателен для всех, однако в нарушение этого запрета <...> сторонами подписан договор купли-продажи спорной квартиры, истец указывал на несоответствие такой сделки закону (ст. 6, п. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), просил признать договор недействительным.
Ответчики возражали против иска.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014 иск М. удовлетворен: признан недействительным оспариваемый договор купли-продажи квартиры от <...>, с ответчиков взыскано в пользу истца по <...> руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
В апелляционных жалобах оба ответчика просят об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в иске. Ссылаются на неверное определение судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств и неверное применение судом норм материального права, настаивая на том, что к моменту вынесения постановления судебного пристава-исполнителя имущество уже было реализовано, был подписан протокол о результатах торгов, имеющий силу договора. ООО "Торговый дом "Чкаловский" дополнительно указывает на то, что истец не доказал нарушение своих прав, а также не оспорил торги, без признания которых недействительными не мог быть признан недействительным оспариваемый им договор, не заявил и о применении последствий недействительности сделки. Считает, что истец избрал неверный способ защиты права.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом. С учетом мнения истца и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд согласился с позицией истца, указал на несоответствие закону (положениям ч. 1 ст. 6, ч. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве") оспариваемого договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от <...> об отложении исполнительных действий на период с <...> по <...>. С учетом изложенного, суд признал договор недействительным по норме ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с указанным выводом суда согласиться не может, находя его не основанным на законе, противоречащим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора путем проведения торгов, договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
В соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из изложенных норм следует, что договор купли-продажи имущества заключен путем проведения торгов, при этом протокол о результатах торгов имеет силу договора и, наряду с подписываемым после внесения оплаты договором купли-продажи, является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Торги были проведены <...>, в этот же день сторонами был подписан протокол о результатах торгов. <...> победителем торгов (ООО "Торговый дом "Чкаловский") произведена полная оплата по договору. Таким образом, торги были завершены еще до даты вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от <...> об отложении исполнительных действий с <...>. Договор от <...> заключен на основании протокола о результатах торгов, которые никем не оспорены, недействительными не признаны, притом, что в силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Поскольку в силу закона (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) протокол о результатах торгов имеет силу договора и в силу закона является одним из оснований для внесения записей в единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь правоустанавливающим документом, этот документ был подписан ответчиками еще <...>, ООО "Торговый дом "Чкаловский" право собственности на квартиру приобретено на торгах, которые не оспорены, вынесение постановления от <...> об отложении исполнительных действий не свидетельствует о ничтожности договора от <...>, заключенного на основании результатов торгов.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что данным постановлением не налагался запрет на совершение каких бы то ни было сделок с квартирой, указано на отложение исполнительных действий, в т.ч. по реализации квартиры, притом, что к моменту вынесения этого определения реализация квартиры на торгах уже была завершена подписанием протокола о результатах торгов и внесением победителем торгов суммы оплаты за имуществом.
Заключение договора в такой ситуации являлось выполнением императивного требования закона - п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Нарушений положений ч. 1 ст. 6, ч. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (об обязательности законных требований судебного пристава-исполнителя) при заключении договора от <...> не допущено, учитывая, что реализация квартиры на торгах с составлением протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, была осуществлена еще <...>, а постановлением судебного пристава-исполнителя были отложены исполнительные действия именно по реализации квартиры с <...>.
Также судебная коллегия находит обоснованными и доводы жалобы ответчика о ненарушении прав истца и неверно избранном способе защиты права.
Лицо, обращающееся с требованием о признании договора недействительным, должно доказать наличие заинтересованности в оспаривании сделки (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Истец является должником в исполнительном производстве. Фактом заключения договора купли-продажи от <...> его права никак не нарушаются, т.к. такой договор заключен на основании торгов, результаты которых не оспорены и судом недействительными не признаны. Признание недействительным договора купли-продажи квартиры, в любом случае, не приведет к восстановлению тех имущественных прав на квартиру, которые истец считает нарушенными: при признании договора купли-продажи от <...> недействительным (если бы основания к тому имелись), у сторон сделки, в силу п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", существовала бы обязанность по заключению нового договора купли-продажи на основании неоспоренных результатов торгов и с учетом уплаты покупателем покупной цены. Изложенное свидетельствует о ненадлежащем способе защиты права, избранном истцом (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, иск не мог быть удовлетворен, поскольку гражданские права и интересы истца не нарушены данной сделкой, и такой способ защиты права, как признание договора купли-продажи квартиры недействительным, по иску последнего не мог быть применен (ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 166, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решение суда как постановленное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска (по мотиву непротиворечия сделки закону, отсутствия нарушенного права истца, подлежащего защите избранным им в иске способом). С учетом положений ч. ч. 1, 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных расходов (госпошлины) не имеется.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014 отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ООО "Торговый дом "Чкаловский" о признании недействительным договора купли-продажи N от <...>, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ООО "Торговый дом "Чкаловский", отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судья
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5438/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. по делу N 33-5438/2014
Судья Македонская В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Киселевой С.Н. при секретаре Бабкиной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14.05.2014 гражданское дело по иску М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ООО "Торговый дом "Чкаловский" о признании договора купли-продажи недействительным
по апелляционным жалобам ответчиков на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения истца, считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи N от <...>, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ООО "Торговый дом "Чкаловский". Этот договор заключен на основании протокола от <...> о результатах торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, по которому он (истец) являлся должником, взыскатель - ЗАО <...>, существо исполнения - обращение взыскания на квартиру по адресу: <...>. Взыскание на указанную квартиру как на предмет залога по договору ипотеки обращено вступившим в силу решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от <...>, этим же решением установлена начальная продажная цена квартиры. В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <...> победителем торгов признано ООО "Торговый дом "Чкаловский". <...> этим лицом оплачена стоимость имущества. Результаты торгов и процедура их проведения не оспорены. Ссылаясь на то, что постановлением судебного пристава-исполнителя от <...> исполнительные действия, в т.ч. и реализация арестованного имущества - указанной в иске квартиры, были отложены на срок с <...> по <...> из-за подачи им (истцом) заявления о несогласии с результатами оценки имущества, и данный запрет был обязателен для всех, однако в нарушение этого запрета <...> сторонами подписан договор купли-продажи спорной квартиры, истец указывал на несоответствие такой сделки закону (ст. 6, п. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), просил признать договор недействительным.
Ответчики возражали против иска.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014 иск М. удовлетворен: признан недействительным оспариваемый договор купли-продажи квартиры от <...>, с ответчиков взыскано в пользу истца по <...> руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.
В апелляционных жалобах оба ответчика просят об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в иске. Ссылаются на неверное определение судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств и неверное применение судом норм материального права, настаивая на том, что к моменту вынесения постановления судебного пристава-исполнителя имущество уже было реализовано, был подписан протокол о результатах торгов, имеющий силу договора. ООО "Торговый дом "Чкаловский" дополнительно указывает на то, что истец не доказал нарушение своих прав, а также не оспорил торги, без признания которых недействительными не мог быть признан недействительным оспариваемый им договор, не заявил и о применении последствий недействительности сделки. Считает, что истец избрал неверный способ защиты права.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом. С учетом мнения истца и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд согласился с позицией истца, указал на несоответствие закону (положениям ч. 1 ст. 6, ч. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве") оспариваемого договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от <...> об отложении исполнительных действий на период с <...> по <...>. С учетом изложенного, суд признал договор недействительным по норме ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с указанным выводом суда согласиться не может, находя его не основанным на законе, противоречащим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора путем проведения торгов, договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
В соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из изложенных норм следует, что договор купли-продажи имущества заключен путем проведения торгов, при этом протокол о результатах торгов имеет силу договора и, наряду с подписываемым после внесения оплаты договором купли-продажи, является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Торги были проведены <...>, в этот же день сторонами был подписан протокол о результатах торгов. <...> победителем торгов (ООО "Торговый дом "Чкаловский") произведена полная оплата по договору. Таким образом, торги были завершены еще до даты вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от <...> об отложении исполнительных действий с <...>. Договор от <...> заключен на основании протокола о результатах торгов, которые никем не оспорены, недействительными не признаны, притом, что в силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Поскольку в силу закона (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) протокол о результатах торгов имеет силу договора и в силу закона является одним из оснований для внесения записей в единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь правоустанавливающим документом, этот документ был подписан ответчиками еще <...>, ООО "Торговый дом "Чкаловский" право собственности на квартиру приобретено на торгах, которые не оспорены, вынесение постановления от <...> об отложении исполнительных действий не свидетельствует о ничтожности договора от <...>, заключенного на основании результатов торгов.
Судебная коллегия обращает внимание на то, что данным постановлением не налагался запрет на совершение каких бы то ни было сделок с квартирой, указано на отложение исполнительных действий, в т.ч. по реализации квартиры, притом, что к моменту вынесения этого определения реализация квартиры на торгах уже была завершена подписанием протокола о результатах торгов и внесением победителем торгов суммы оплаты за имуществом.
Заключение договора в такой ситуации являлось выполнением императивного требования закона - п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Нарушений положений ч. 1 ст. 6, ч. 4 ст. 14 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (об обязательности законных требований судебного пристава-исполнителя) при заключении договора от <...> не допущено, учитывая, что реализация квартиры на торгах с составлением протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, была осуществлена еще <...>, а постановлением судебного пристава-исполнителя были отложены исполнительные действия именно по реализации квартиры с <...>.
Также судебная коллегия находит обоснованными и доводы жалобы ответчика о ненарушении прав истца и неверно избранном способе защиты права.
Лицо, обращающееся с требованием о признании договора недействительным, должно доказать наличие заинтересованности в оспаривании сделки (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Истец является должником в исполнительном производстве. Фактом заключения договора купли-продажи от <...> его права никак не нарушаются, т.к. такой договор заключен на основании торгов, результаты которых не оспорены и судом недействительными не признаны. Признание недействительным договора купли-продажи квартиры, в любом случае, не приведет к восстановлению тех имущественных прав на квартиру, которые истец считает нарушенными: при признании договора купли-продажи от <...> недействительным (если бы основания к тому имелись), у сторон сделки, в силу п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", существовала бы обязанность по заключению нового договора купли-продажи на основании неоспоренных результатов торгов и с учетом уплаты покупателем покупной цены. Изложенное свидетельствует о ненадлежащем способе защиты права, избранном истцом (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, иск не мог быть удовлетворен, поскольку гражданские права и интересы истца не нарушены данной сделкой, и такой способ защиты права, как признание договора купли-продажи квартиры недействительным, по иску последнего не мог быть применен (ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 166, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решение суда как постановленное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска (по мотиву непротиворечия сделки закону, отсутствия нарушенного права истца, подлежащего защите избранным им в иске способом). С учетом положений ч. ч. 1, 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных расходов (госпошлины) не имеется.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 03.02.2014 отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска М. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ООО "Торговый дом "Чкаловский" о признании недействительным договора купли-продажи N от <...>, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ООО "Торговый дом "Чкаловский", отказать.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судья
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)