Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А., при участии от закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" Сизовой Н.В. (доверенность от 01.12.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Нефедовой И.С. (доверенность от 26.12.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Таранова И.Е. (доверенность от 24.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2014 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-26767/2014,
установил:
Закрытое акционерное общество "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, ОГРН 1027800000470, ИНН 7831000806 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, (далее - Управление Росреестра), выраженного в письме от 14.02.2013 N 30/030/2013-218, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 к договору от 14.04.2003 N 11-А288482 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать названное дополнительное соглашение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ).
Решением от 11.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.09.2014, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационных жалобах Банк и КУГИ, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить решение от 11.06.2014 и постановление от 24.09.2014 и удовлетворить заявление Банка.
В отзыве на кассационные жалобы Управление Росреестра просит оставить решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители КУГИ и Банка поддержали доводы жалоб, а представитель Управления Росреестра - доводы, приведенные в отзыве на них.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения КУГИ от 19.03.2003 N 624-р КУГИ (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 14.04.2003 N 11-А288482 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, сроком на 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании решения Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 29.08.2013 N 9 КУГИ издал распоряжение от 10.09.2013 N 812-рк о продлении срока действия договора аренды от 14.04.2003 до 24.09.2016.
Дополнительным соглашением от 10.09.2013 N 7 к указанному договору аренды стороны продлили срок его действия до 24.09.2016.
В пункте 4 дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 указано, что оно вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Банк 29.01.2014 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 к договору от 14.04.2003 N 11-А288482.
Управление Росреестра на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) сообщением от 14.02.2014 N 30/030/2013-218 отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, сославшись на следующее: спорное соглашение о продлении договора аренды на новый срок по своему содержанию является новым договором аренды государственного имущества; поскольку договор аренды от 14.04.2003 заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и без проведения торгов, срок его действия не может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения без проведения торгов в соответствии с правилами установленными указанной нормой; Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что названное соглашение заключено с соблюдением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Банк, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации названного дополнительного соглашения, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации сделки, совершенной с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 Постановления N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды от 14.04.2003 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то дополнительное соглашение от 10.09.2013 о продлении срока указанного договора на три года является, по сути, новым договором аренды государственного имущества, который не мог быть заключен с Банком без проведения конкурса или аукциона.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013.
Приведенный в жалобе Банка довод о том, что в спорном дополнительном соглашении предусмотрено условие о зачете стоимости произведенных Банком неотделимых улучшений арендованного имущества в счет будущих арендных платежей, не свидетельствует о незаконности отказа Управления Росреестра в регистрации названного соглашения. Стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена арендатору по правилам статьи 623 ГК РФ.
При таком положении кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований Банка, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу N А56-26767/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2014 ПО ДЕЛУ N А56-26767/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2014 г. по делу N А56-26767/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А., при участии от закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" Сизовой Н.В. (доверенность от 01.12.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Нефедовой И.С. (доверенность от 26.12.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Таранова И.Е. (доверенность от 24.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2014 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-26767/2014,
установил:
Закрытое акционерное общество "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, ОГРН 1027800000470, ИНН 7831000806 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400, (далее - Управление Росреестра), выраженного в письме от 14.02.2013 N 30/030/2013-218, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 к договору от 14.04.2003 N 11-А288482 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать названное дополнительное соглашение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ).
Решением от 11.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.09.2014, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационных жалобах Банк и КУГИ, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить решение от 11.06.2014 и постановление от 24.09.2014 и удовлетворить заявление Банка.
В отзыве на кассационные жалобы Управление Росреестра просит оставить решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители КУГИ и Банка поддержали доводы жалоб, а представитель Управления Росреестра - доводы, приведенные в отзыве на них.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения КУГИ от 19.03.2003 N 624-р КУГИ (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 14.04.2003 N 11-А288482 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 55, лит. А, сроком на 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании решения Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 29.08.2013 N 9 КУГИ издал распоряжение от 10.09.2013 N 812-рк о продлении срока действия договора аренды от 14.04.2003 до 24.09.2016.
Дополнительным соглашением от 10.09.2013 N 7 к указанному договору аренды стороны продлили срок его действия до 24.09.2016.
В пункте 4 дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 указано, что оно вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Банк 29.01.2014 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013 N 7 к договору от 14.04.2003 N 11-А288482.
Управление Росреестра на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) сообщением от 14.02.2014 N 30/030/2013-218 отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, сославшись на следующее: спорное соглашение о продлении договора аренды на новый срок по своему содержанию является новым договором аренды государственного имущества; поскольку договор аренды от 14.04.2003 заключен до вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и без проведения торгов, срок его действия не может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения без проведения торгов в соответствии с правилами установленными указанной нормой; Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что названное соглашение заключено с соблюдением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Банк, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации названного дополнительного соглашения, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела, пришли к выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации сделки, совершенной с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 Постановления N 73, касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах Постановления N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку договор аренды от 14.04.2003 был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то дополнительное соглашение от 10.09.2013 о продлении срока указанного договора на три года является, по сути, новым договором аренды государственного имущества, который не мог быть заключен с Банком без проведения конкурса или аукциона.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.09.2013.
Приведенный в жалобе Банка довод о том, что в спорном дополнительном соглашении предусмотрено условие о зачете стоимости произведенных Банком неотделимых улучшений арендованного имущества в счет будущих арендных платежей, не свидетельствует о незаконности отказа Управления Росреестра в регистрации названного соглашения. Стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена арендатору по правилам статьи 623 ГК РФ.
При таком положении кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований Банка, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу N А56-26767/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Акционерный Коммерческий Банк "Констанс-Банк" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)