Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2014.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от ответчика: Ковалева А.А. (по доверенности от 01.07.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский"
на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013,
принятое судьей Цыгановой Г.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014,
принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Большаковой О.А.,
по делу N А39-2284/2013
по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский"
к обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал"
о взыскании задолженности по арендной плате,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эвиал"
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Приволжский"
о расторжении договора аренды недвижимого имущества
и
Федеральное государственное унитарное предприятие "Приволжский" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате с 08.02.2013 по 30.04.2013 в размере 2 049 066 рублей 25 копеек.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении принятых обязательств по договору.
Общество, не признав иск, воспользовалось правом на обращение в суд с встречным иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
Встречный иск основан на статьях 450, 452, 612 и 620 ГК РФ и мотивирован неправомерными действиями истца, выразившимися в передаче арендованного недвижимого имущества в неудовлетворительном состоянии.
Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014, отказал в удовлетворении основных исковых требований, удовлетворил встречный иск. Руководствуясь статьями 309, 310, 425, 450, 453, 606, 611, 612, 614, 620 и 651 ГК РФ и статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны Обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, Общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные Предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприятие обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что Обществу при подписании договора аренды было известно фактическое состояние объекта, оно подписало акт приема-передачи, в котором отражено об отсутствии у арендатора каких-либо претензий к объекту. Суд первой инстанции указал, что в спорном договоре аренды не предусмотрено право Общества по проведению капитального ремонта здания, однако условия договора свидетельствуют об обязанности ответчика за свой счет осуществить капитальный ремонт здания. Суды обеих инстанций необоснованно отказали в исключении из доказательств научно-технического отчета от 12.03.2013, как недопустимого доказательства, сославшись на него в судебных актах.
В судебном заседании представитель ответчика отклонил доводы кассационной жалобы, представив отзыв на нее.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.02.2013 N 33-А аренды недвижимого имущества, принадлежащего Предприятию на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия от 03.04.2012 N 91-р. Право собственности Российской Федерации подтверждено свидетельством от 29.07.2008 серии 13 ГА N 251386, запись регистрации N 13-13-01/229/2008-010. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия 10.04.2013.
По акту приема-передачи от 08.02.2013 арендатору передано во временное пользование и владение нежилое здание общей площадью 5351,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Васенко, дом 11.
Размер арендной платы составляет 745 115 рублей в месяц, оплата производится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (пункты 4.2, 4.3 договора).
Сославшись на то, что Общество с момента передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи не исполняло обязательства по уплате арендной платы, Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В акте приема-передачи от 08.02.2013 состояние спорного имущества определено, как удовлетворительное.
Спорное помещение давно не эксплуатировалось и, возможно, имело дефекты, не оговоренные в аукционной документации и в самом договоре, выявление которых требовало специальных познаний, поэтому Общество провело экспертное обследование технического состояния конструкций объекта аренды с целью подтверждения возможности его эксплуатации и использования по назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно научно-техническому отчету ФГБОУ ВПО "МГУ им. Огарева" от 12.03.2013 (том дела 3, листы дела 54-96) конструкции междуэтажного перекрытия находятся в аварийном состоянии, что не позволяет использовать здание как целиком, так и по частям по его назначению на момент обследования. Функционирование и эксплуатация здания возможны при полной замене конструкций перекрытия, капитального ремонта крыши и монтаже инженерных систем (водоснабжения, канализации, отопления и т.д.), эксплуатация здания в настоящее время без проведения мероприятий по восстановлению представляет опасность для жизни и здоровья граждан.
Суд округа отклонил довод заявителя о том, что названный отчет является недопустимым доказательством.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).
Поименованный отчет является письменным доказательством по делу (судами он не расценивался как заключение экспертов) и подлежит исследованию и оценке наряду с другими доказательствами в их взаимосвязи и совокупности (статьи 71 и 75 АПК РФ).
Предприятие не воспользовалось правом по заявлению ходатайства о назначении по делу экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ и не представило каких-либо доказательств в обоснование своих доводов и возражений, следовательно, у судов обеих инстанций не имелось оснований для исключения научно-технического отчета из числа доказательств по мотиву его недопустимости.
Общество в подтверждение выводов, изложенных в научно-техническом отчете, представило отчет от 13.11.2008 N 191/2008, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Оценщик", и акты от 17.06.2010 и 05.12.2011 проверки эффективности использования и обеспечения сохранности федерального имущества.
Представленные ответчиком доказательства свидетельствуют о том, что обнаруженные специалистом недостатки арендованного имущества не были оговорены ни в спорном договоре аренды, ни в аукционной документации, следовательно, при передаче помещения не могли быть известны Обществу, а значит, арендованное имущество не могло быть использовано в соответствии с его назначением.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ в договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
При расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, обязательства сторон договора прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), поэтому юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством, то есть соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации.
Из переписки сторон следует намерение сторон на расторжение договора.
Ввиду отсутствия соглашения о расторжении договора и его государственной регистрации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке.
Односторонний отказ истца от договора аренды по основанию неоплаты арендных платежей арендатором в данном случае не имеет юридического значения.
Ссылка заявителя на несоответствие вывода суда о невозможности проведения арендатором капитального ремонта пункту 3.3.10 договора аренды судом округа отклонена с учетом следующего. Суд первой инстанции указал в своем решении на отсутствие в договоре условия о возможности самостоятельного проведения арендатором капитального ремонта арендуемого помещения. Данный вывод не противоречит пункту 3.3.10 договора, предусматривающему возможность проведения только текущего ремонта, перепланировки и переоборудования капитального характера и только с предварительного письменного согласия арендодателя.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в основном иске по мотиву отсутствия у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи ввиду неисполнения истцом обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А39-2284/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2014 ПО ДЕЛУ N А39-2284/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2014 г. по делу N А39-2284/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2014.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от ответчика: Ковалева А.А. (по доверенности от 01.07.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский"
на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013,
принятое судьей Цыгановой Г.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014,
принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Большаковой О.А.,
по делу N А39-2284/2013
по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский"
к обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал"
о взыскании задолженности по арендной плате,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эвиал"
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Приволжский"
о расторжении договора аренды недвижимого имущества
и
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Приволжский" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате с 08.02.2013 по 30.04.2013 в размере 2 049 066 рублей 25 копеек.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении принятых обязательств по договору.
Общество, не признав иск, воспользовалось правом на обращение в суд с встречным иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
Встречный иск основан на статьях 450, 452, 612 и 620 ГК РФ и мотивирован неправомерными действиями истца, выразившимися в передаче арендованного недвижимого имущества в неудовлетворительном состоянии.
Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014, отказал в удовлетворении основных исковых требований, удовлетворил встречный иск. Руководствуясь статьями 309, 310, 425, 450, 453, 606, 611, 612, 614, 620 и 651 ГК РФ и статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны Обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, Общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные Предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприятие обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что Обществу при подписании договора аренды было известно фактическое состояние объекта, оно подписало акт приема-передачи, в котором отражено об отсутствии у арендатора каких-либо претензий к объекту. Суд первой инстанции указал, что в спорном договоре аренды не предусмотрено право Общества по проведению капитального ремонта здания, однако условия договора свидетельствуют об обязанности ответчика за свой счет осуществить капитальный ремонт здания. Суды обеих инстанций необоснованно отказали в исключении из доказательств научно-технического отчета от 12.03.2013, как недопустимого доказательства, сославшись на него в судебных актах.
В судебном заседании представитель ответчика отклонил доводы кассационной жалобы, представив отзыв на нее.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.02.2013 N 33-А аренды недвижимого имущества, принадлежащего Предприятию на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия от 03.04.2012 N 91-р. Право собственности Российской Федерации подтверждено свидетельством от 29.07.2008 серии 13 ГА N 251386, запись регистрации N 13-13-01/229/2008-010. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия 10.04.2013.
По акту приема-передачи от 08.02.2013 арендатору передано во временное пользование и владение нежилое здание общей площадью 5351,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Васенко, дом 11.
Размер арендной платы составляет 745 115 рублей в месяц, оплата производится ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (пункты 4.2, 4.3 договора).
Сославшись на то, что Общество с момента передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи не исполняло обязательства по уплате арендной платы, Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В акте приема-передачи от 08.02.2013 состояние спорного имущества определено, как удовлетворительное.
Спорное помещение давно не эксплуатировалось и, возможно, имело дефекты, не оговоренные в аукционной документации и в самом договоре, выявление которых требовало специальных познаний, поэтому Общество провело экспертное обследование технического состояния конструкций объекта аренды с целью подтверждения возможности его эксплуатации и использования по назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно научно-техническому отчету ФГБОУ ВПО "МГУ им. Огарева" от 12.03.2013 (том дела 3, листы дела 54-96) конструкции междуэтажного перекрытия находятся в аварийном состоянии, что не позволяет использовать здание как целиком, так и по частям по его назначению на момент обследования. Функционирование и эксплуатация здания возможны при полной замене конструкций перекрытия, капитального ремонта крыши и монтаже инженерных систем (водоснабжения, канализации, отопления и т.д.), эксплуатация здания в настоящее время без проведения мероприятий по восстановлению представляет опасность для жизни и здоровья граждан.
Суд округа отклонил довод заявителя о том, что названный отчет является недопустимым доказательством.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).
Поименованный отчет является письменным доказательством по делу (судами он не расценивался как заключение экспертов) и подлежит исследованию и оценке наряду с другими доказательствами в их взаимосвязи и совокупности (статьи 71 и 75 АПК РФ).
Предприятие не воспользовалось правом по заявлению ходатайства о назначении по делу экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ и не представило каких-либо доказательств в обоснование своих доводов и возражений, следовательно, у судов обеих инстанций не имелось оснований для исключения научно-технического отчета из числа доказательств по мотиву его недопустимости.
Общество в подтверждение выводов, изложенных в научно-техническом отчете, представило отчет от 13.11.2008 N 191/2008, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Оценщик", и акты от 17.06.2010 и 05.12.2011 проверки эффективности использования и обеспечения сохранности федерального имущества.
Представленные ответчиком доказательства свидетельствуют о том, что обнаруженные специалистом недостатки арендованного имущества не были оговорены ни в спорном договоре аренды, ни в аукционной документации, следовательно, при передаче помещения не могли быть известны Обществу, а значит, арендованное имущество не могло быть использовано в соответствии с его назначением.
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ в договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
При расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, обязательства сторон договора прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), поэтому юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством, то есть соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации.
Из переписки сторон следует намерение сторон на расторжение договора.
Ввиду отсутствия соглашения о расторжении договора и его государственной регистрации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке.
Односторонний отказ истца от договора аренды по основанию неоплаты арендных платежей арендатором в данном случае не имеет юридического значения.
Ссылка заявителя на несоответствие вывода суда о невозможности проведения арендатором капитального ремонта пункту 3.3.10 договора аренды судом округа отклонена с учетом следующего. Суд первой инстанции указал в своем решении на отсутствие в договоре условия о возможности самостоятельного проведения арендатором капитального ремонта арендуемого помещения. Данный вывод не противоречит пункту 3.3.10 договора, предусматривающему возможность проведения только текущего ремонта, перепланировки и переоборудования капитального характера и только с предварительного письменного согласия арендодателя.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в основном иске по мотиву отсутствия у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи ввиду неисполнения истцом обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А39-2284/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА
О.Н.ГОЛУБЕВА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
С.В.БАБАЕВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)