Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уряшева Павла Кимовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 по делу N А76-23905/2014 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель Администрации Пластовского муниципального района - Пыталев В.Н. (доверенность от 08.04.2013).
Администрация Пластовского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уряшеву Павлу Кимовичу (далее - предприниматель Уряшев П.К., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 в сумме 43 757 руб. 07 коп., в том числе основного долга в сумме 39 988 руб. 50 коп., пени в сумме 3768 руб. 57 коп., возложении обязанности в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить арендованное муниципальное имущество - нежилые комнаты, общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А", и возвратить указанные помещения по акту приема-передачи.
Впоследствии, в связи с освобождением предпринимателем Уряшевым П.К. нежилых комнат общей площадью 46,5 кв. м по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" Администрация отказалась от исковых требований в данной части (т. 2 л.д. 63-64).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 (резолютивная часть от 28.05.2015) принят отказ Администрации от иска к предпринимателю Уряшеву П.К. в части возложения обязанности освободить арендованное муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" и возвратить указанные помещения по акту приема-передачи. Исковые требования в остальной части удовлетворены.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Уряшев П.К. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Администрации в удовлетворении заявленных исковых требований.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что предложенный истцом к подписанию проект договора аренды был подписан ответчиком с протоколом разногласий, обусловленных ненадлежащим состоянием помещения в силу отсутствия теплоснабжения, ввиду чего суд необоснованно посчитал заключенным договор аренды без протокола разногласий. Поскольку договор аренды был заключен без проведения торгов в силу признания торгов несостоявшимися ввиду участия в них только ответчика, заключение такого договора должно производиться в общем порядке, и поскольку условие арендатора об исправной системе отопления является существенным условием договора, на котором настаивал арендатор, суд должен был дать оценку заявленным ответчиком при заключении договора разногласиям. С учетом того, что заявленные арендатором разногласия не были согласованы с арендодателем, фактически помещение было предоставлено в аренду ответчику с неисправной системой отопления, в силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик полагает, что имеет право не исполнять встречное обязательство по оплате арендной платы.
К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу предпринимателя от Администрации в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились, предприниматель Уряшев П.К. просит рассмотреть апелляционную жалобу в свое отсутствие.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию - Пластовский муниципальный район Челябинской области на праве собственности принадлежит административное здание общей площадью 1 084,3 кв. м, лит. А, этажность: 3, расположенное по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1а (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АД 117216 от 09.01.2013, т. 1 л.д. 20).
Комитетом по управлению имуществом администрации Пластовского муниципального района проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района (т. 1 л.д. 106-131).
Согласно протоколу проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района, от 13.06.2013 (т. 1 л.д. 21-26) открытый аукцион по лоту N 3 (нежилые комнаты, общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А") признан несостоявшимся, единственным участником торгов признан предприниматель Уряшев П.К., начальная цена договора - 49 797 руб.
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 (т. 1 л.д. 13-17).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель на основании постановления Администрации Пластовского муниципального района от 16.04.2013 N 281, протокола аукциона б/н от 13.06.2013 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенного на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А".
Размер арендной платы сроком на 11 месяцев с 26.06.2013 устанавливается в соответствии с протоколом аукциона б/н от 13.06.2013 в сумме 49 797 руб. Размер ежемесячной арендной платы составляет 4 527 руб. Арендная плата с 26 по 30 июня 2013 года составляет 754 руб. 50 коп. (п. 2.1 договора).
Согласно п. 2.3 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 01 числа следующего за отчетным месяцем путем перечисления на счет УФК Администрации Пластовского муниципального района.
Срок действия договора аренды с 26.06.2013 до 26.05.2014 (п. 6.1 договора).
Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,04% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи нежилых комнат объект аренды, указанный в п. 1.1 договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, передан предпринимателю. В приложении к акту сторонами указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду (т. 1 л.д. 18, 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды от 26.06.2013 N 9, наличие задолженности по договору за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 в сумме 43 757 руб. 07 коп., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному договору аренды муниципального имущества.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что на основании протокола проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района, от 13.06.2013 (т. 1 л.д. 21-26) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, по условиям которого ответчику на срок с 26.06.2013 до 26.05.2014 за плату в размере 49 797 руб. передано в аренду недвижимое муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенного на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" (т. 1 л.д. 13-17).
По акту приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013 объект аренды, указанный в п. 1.1 договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, передан предпринимателю. В приложении к акту сторонами указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду (т. 1 л.д. 18, 19).
Договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 и акт приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013 подписаны сторонами без замечаний и возражений.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит, что истец и ответчик согласовали существенные условия договора аренды от 26.06.2013 N 9, договор соответствует предъявляемым ст. 651 ГК РФ требованиям, в силу чего между сторонами возникли взаимные обязательства по поводу аренды ответчиком спорных нежилых комнат общей площадью 46,5 кв. м на условиях, определенных договором аренды.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что предложенный истцом к подписанию проект договора аренды был подписан ответчиком с протоколом разногласий, подлежат отклонению как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Вместе с тем, из материалов дела, в частности из текста договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, не следует, что данный договор был подписан стороной арендатора с протоколом разногласий.
Договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 подписан ответчиком без замечаний и возражений.
Ссылки апеллянта на протокол разногласий об изменении пунктов условий договора от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 85-86) не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку изложенные в данном протоколе возражения относительно условий договора аренды от 26.06.2013 N 9 были доведены ответчиком до истца 12.08.2013, то есть спустя полтора месяца после подписания договора аренды и получения ответчиком имущества в аренду, в силу чего с учетом положений ст. ст. 431, 450, 452 ГК РФ указанные возражения представляют собой предложение арендатора по изменению условий ранее заключенного договора аренды.
Кроме того, как следует из материалов дела, договор аренды от 26.06.2013 N 9 заключен на основании ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по результатам открытого аукциона, признанного несостоявшимся (т. 1 л.д. 21-26, 106-131).
В соответствии с п. 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит необоснованными доводы апеллянта о необходимости оценки представленного протокола разногласий, поскольку обязательственные правоотношения между сторонами по поводу аренды нежилых комнат возникли на условиях, определенных договором аренды от 26.06.2013 N 9, соответствующего условиям конкурсной документации (т. 1 л.д. 124-130), согласие на заключение которого на указанных условиях было выражено предпринимателем при подаче заявки на участие в аукционе (т. 1 л.д. 131).
Утверждение апеллянта в апелляционной жалобе о том, что договор был заключен без проведения торгов в силу признания торгов несостоявшимися и заключение такого договора должно производиться в общем порядке, противоречит выше установленным фактическим обстоятельствам.
Указанные выводы апелляционного суда также позволяют отклонить как не соответствующие нормам материального права доводы апеллянта о необходимости согласования предложенного арендатором условия договора об исправной системе отопления как существенного условия договора, поскольку, как ранее установлено судом, договор аренды был заключен в порядке торгов и на условиях, установленных конкурсной документацией, и иной порядок заключения договора аренды муниципального имущества действующим законодательством не предусмотрен.
Доказательств того, что в порядке ст. ст. 450, 452 ГК РФ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 26.06.2013 N 9, в дело не представлено, в силу чего спор подлежит разрешению исходя из условий имеющегося в деле договора аренды (т. 1 л.д. л.д. 13-17).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 2.1 договора аренды от 26.06.2013 N 9 стороны установили, что размер арендной платы сроком на 11 месяцев с 26.06.2013 устанавливается в соответствии с протоколом аукциона б/н от 13.06.2013 в сумме 49 797 руб. Размер ежемесячной арендной платы составляет 4 527 руб. Арендная плата с 26 по 30 июня 2013 года составляет 754 руб. 50 коп. (п. 2.1 договора).
Согласно п. 2.3 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 01 числа следующего за отчетным месяцем путем перечисления на счет УФК Администрации Пластовского муниципального района.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку предпринимателю Уряшеву П.К. были переданы в аренду нежилые помещения и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
Бремя доказывания надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы лежит на самом арендаторе.
Ответчиком доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в период действия договора аренды в материалы дела, а также отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере суду представлено не было, в силу чего суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводы апеллянта о том, что помещения были предоставлены в аренду ответчику с неисправной системой отопления, что в силу ст. 328 ГК РФ дает ответчику право не исполнять встречное обязательство по оплате арендной платы, апелляционный суд находит необоснованными.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Однако доказательств передачи арендодателем арендатору спорных нежилых комнат в состоянии, не соответствующем условиям договора и исключающем их использование в соответствии функциональным назначением, предпринимателем суду первой инстанции не представлено.
Напротив, имеющийся в деле акт приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013, согласно которому помещение передается в удовлетворительном состоянии, и приложение к нему, где указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду, с описанием его технических характеристик, подписан арендатором без замечаний и возражений (т. 1 л.д. 18, 19).
Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи нежилых комнат, датированный 26.06.2013, был подписан с замечаниями, изложенными в протоколе разногласий об изменении пунктов условий договора от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 85-86), в силу чего арендуемое имущество не может считаться принятым без замечаний со стороны арендатора, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Доводы ответчика об отсутствии в арендуемых им нежилых комнатах отопления также не подтверждены документально, равно как не представлено доказательств того, что невозможность подачи отопления в указанные комнаты была вызвана виновными действиями Администрации, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы предпринимателя об освобождении арендатора в силу ст. 328 ГК РФ от исполнения встречного обязательства по оплате арендной платы.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.1 договора аренды стороны установили, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,04% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, истцом и ответчиком была соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
С учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды от 26.06.2013 N 9 по оплате арендной платы и наличия просроченной задолженности по договору за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 требования Администрации о взыскании предусмотренной договорной неустойки удовлетворены правомерно.
Решение суда является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств, а также с учетом доводов и возражений сторон.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 по делу N А76-23905/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уряшева Павла Кимовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2015 N 18АП-8395/2015 ПО ДЕЛУ N А76-23905/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2015 г. N 18АП-8395/2015
Дело N А76-23905/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уряшева Павла Кимовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 по делу N А76-23905/2014 (судья Медведникова Н.В.).
В заседании принял участие представитель Администрации Пластовского муниципального района - Пыталев В.Н. (доверенность от 08.04.2013).
Администрация Пластовского муниципального района (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уряшеву Павлу Кимовичу (далее - предприниматель Уряшев П.К., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 в сумме 43 757 руб. 07 коп., в том числе основного долга в сумме 39 988 руб. 50 коп., пени в сумме 3768 руб. 57 коп., возложении обязанности в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить арендованное муниципальное имущество - нежилые комнаты, общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А", и возвратить указанные помещения по акту приема-передачи.
Впоследствии, в связи с освобождением предпринимателем Уряшевым П.К. нежилых комнат общей площадью 46,5 кв. м по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" Администрация отказалась от исковых требований в данной части (т. 2 л.д. 63-64).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 (резолютивная часть от 28.05.2015) принят отказ Администрации от иска к предпринимателю Уряшеву П.К. в части возложения обязанности освободить арендованное муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" и возвратить указанные помещения по акту приема-передачи. Исковые требования в остальной части удовлетворены.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Уряшев П.К. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Администрации в удовлетворении заявленных исковых требований.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что предложенный истцом к подписанию проект договора аренды был подписан ответчиком с протоколом разногласий, обусловленных ненадлежащим состоянием помещения в силу отсутствия теплоснабжения, ввиду чего суд необоснованно посчитал заключенным договор аренды без протокола разногласий. Поскольку договор аренды был заключен без проведения торгов в силу признания торгов несостоявшимися ввиду участия в них только ответчика, заключение такого договора должно производиться в общем порядке, и поскольку условие арендатора об исправной системе отопления является существенным условием договора, на котором настаивал арендатор, суд должен был дать оценку заявленным ответчиком при заключении договора разногласиям. С учетом того, что заявленные арендатором разногласия не были согласованы с арендодателем, фактически помещение было предоставлено в аренду ответчику с неисправной системой отопления, в силу ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик полагает, что имеет право не исполнять встречное обязательство по оплате арендной платы.
К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу предпринимателя от Администрации в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились, предприниматель Уряшев П.К. просит рассмотреть апелляционную жалобу в свое отсутствие.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию - Пластовский муниципальный район Челябинской области на праве собственности принадлежит административное здание общей площадью 1 084,3 кв. м, лит. А, этажность: 3, расположенное по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1а (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АД 117216 от 09.01.2013, т. 1 л.д. 20).
Комитетом по управлению имуществом администрации Пластовского муниципального района проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района (т. 1 л.д. 106-131).
Согласно протоколу проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района, от 13.06.2013 (т. 1 л.д. 21-26) открытый аукцион по лоту N 3 (нежилые комнаты, общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А") признан несостоявшимся, единственным участником торгов признан предприниматель Уряшев П.К., начальная цена договора - 49 797 руб.
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 (т. 1 л.д. 13-17).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель на основании постановления Администрации Пластовского муниципального района от 16.04.2013 N 281, протокола аукциона б/н от 13.06.2013 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенного на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А".
Размер арендной платы сроком на 11 месяцев с 26.06.2013 устанавливается в соответствии с протоколом аукциона б/н от 13.06.2013 в сумме 49 797 руб. Размер ежемесячной арендной платы составляет 4 527 руб. Арендная плата с 26 по 30 июня 2013 года составляет 754 руб. 50 коп. (п. 2.1 договора).
Согласно п. 2.3 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 01 числа следующего за отчетным месяцем путем перечисления на счет УФК Администрации Пластовского муниципального района.
Срок действия договора аренды с 26.06.2013 до 26.05.2014 (п. 6.1 договора).
Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,04% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи нежилых комнат объект аренды, указанный в п. 1.1 договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, передан предпринимателю. В приложении к акту сторонами указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду (т. 1 л.д. 18, 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды от 26.06.2013 N 9, наличие задолженности по договору за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 в сумме 43 757 руб. 07 коп., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному договору аренды муниципального имущества.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что на основании протокола проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, составляющего казну Пластовского муниципального района, от 13.06.2013 (т. 1 л.д. 21-26) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, по условиям которого ответчику на срок с 26.06.2013 до 26.05.2014 за плату в размере 49 797 руб. передано в аренду недвижимое муниципальное имущество - нежилые комнаты общей площадью 46,5 кв. м трехэтажного нежилого административного здания: N 2-2,1 кв. м, N 3-40 кв. м, N 4-3,5 кв. м, расположенного на первом этаже (согласно поэтажному плану) по адресу: г. Пласт, пер. Гаражный, 1 "А" (т. 1 л.д. 13-17).
По акту приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013 объект аренды, указанный в п. 1.1 договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, передан предпринимателю. В приложении к акту сторонами указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду (т. 1 л.д. 18, 19).
Договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 и акт приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013 подписаны сторонами без замечаний и возражений.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит, что истец и ответчик согласовали существенные условия договора аренды от 26.06.2013 N 9, договор соответствует предъявляемым ст. 651 ГК РФ требованиям, в силу чего между сторонами возникли взаимные обязательства по поводу аренды ответчиком спорных нежилых комнат общей площадью 46,5 кв. м на условиях, определенных договором аренды.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что предложенный истцом к подписанию проект договора аренды был подписан ответчиком с протоколом разногласий, подлежат отклонению как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Вместе с тем, из материалов дела, в частности из текста договора аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9, не следует, что данный договор был подписан стороной арендатора с протоколом разногласий.
Договор аренды муниципального имущества от 26.06.2013 N 9 подписан ответчиком без замечаний и возражений.
Ссылки апеллянта на протокол разногласий об изменении пунктов условий договора от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 85-86) не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку изложенные в данном протоколе возражения относительно условий договора аренды от 26.06.2013 N 9 были доведены ответчиком до истца 12.08.2013, то есть спустя полтора месяца после подписания договора аренды и получения ответчиком имущества в аренду, в силу чего с учетом положений ст. ст. 431, 450, 452 ГК РФ указанные возражения представляют собой предложение арендатора по изменению условий ранее заключенного договора аренды.
Кроме того, как следует из материалов дела, договор аренды от 26.06.2013 N 9 заключен на основании ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по результатам открытого аукциона, признанного несостоявшимся (т. 1 л.д. 21-26, 106-131).
В соответствии с п. 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит необоснованными доводы апеллянта о необходимости оценки представленного протокола разногласий, поскольку обязательственные правоотношения между сторонами по поводу аренды нежилых комнат возникли на условиях, определенных договором аренды от 26.06.2013 N 9, соответствующего условиям конкурсной документации (т. 1 л.д. 124-130), согласие на заключение которого на указанных условиях было выражено предпринимателем при подаче заявки на участие в аукционе (т. 1 л.д. 131).
Утверждение апеллянта в апелляционной жалобе о том, что договор был заключен без проведения торгов в силу признания торгов несостоявшимися и заключение такого договора должно производиться в общем порядке, противоречит выше установленным фактическим обстоятельствам.
Указанные выводы апелляционного суда также позволяют отклонить как не соответствующие нормам материального права доводы апеллянта о необходимости согласования предложенного арендатором условия договора об исправной системе отопления как существенного условия договора, поскольку, как ранее установлено судом, договор аренды был заключен в порядке торгов и на условиях, установленных конкурсной документацией, и иной порядок заключения договора аренды муниципального имущества действующим законодательством не предусмотрен.
Доказательств того, что в порядке ст. ст. 450, 452 ГК РФ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 26.06.2013 N 9, в дело не представлено, в силу чего спор подлежит разрешению исходя из условий имеющегося в деле договора аренды (т. 1 л.д. л.д. 13-17).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 2.1 договора аренды от 26.06.2013 N 9 стороны установили, что размер арендной платы сроком на 11 месяцев с 26.06.2013 устанавливается в соответствии с протоколом аукциона б/н от 13.06.2013 в сумме 49 797 руб. Размер ежемесячной арендной платы составляет 4 527 руб. Арендная плата с 26 по 30 июня 2013 года составляет 754 руб. 50 коп. (п. 2.1 договора).
Согласно п. 2.3 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 01 числа следующего за отчетным месяцем путем перечисления на счет УФК Администрации Пластовского муниципального района.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку предпринимателю Уряшеву П.К. были переданы в аренду нежилые помещения и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
Бремя доказывания надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы лежит на самом арендаторе.
Ответчиком доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в период действия договора аренды в материалы дела, а также отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере суду представлено не было, в силу чего суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводы апеллянта о том, что помещения были предоставлены в аренду ответчику с неисправной системой отопления, что в силу ст. 328 ГК РФ дает ответчику право не исполнять встречное обязательство по оплате арендной платы, апелляционный суд находит необоснованными.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Однако доказательств передачи арендодателем арендатору спорных нежилых комнат в состоянии, не соответствующем условиям договора и исключающем их использование в соответствии функциональным назначением, предпринимателем суду первой инстанции не представлено.
Напротив, имеющийся в деле акт приема-передачи нежилых комнат от 26.06.2013, согласно которому помещение передается в удовлетворительном состоянии, и приложение к нему, где указан перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду, с описанием его технических характеристик, подписан арендатором без замечаний и возражений (т. 1 л.д. 18, 19).
Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи нежилых комнат, датированный 26.06.2013, был подписан с замечаниями, изложенными в протоколе разногласий об изменении пунктов условий договора от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 85-86), в силу чего арендуемое имущество не может считаться принятым без замечаний со стороны арендатора, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Доводы ответчика об отсутствии в арендуемых им нежилых комнатах отопления также не подтверждены документально, равно как не представлено доказательств того, что невозможность подачи отопления в указанные комнаты была вызвана виновными действиями Администрации, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы предпринимателя об освобождении арендатора в силу ст. 328 ГК РФ от исполнения встречного обязательства по оплате арендной платы.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.1 договора аренды стороны установили, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,04% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, истцом и ответчиком была соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
С учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды от 26.06.2013 N 9 по оплате арендной платы и наличия просроченной задолженности по договору за период с 13.08.2013 по 15.09.2014 требования Администрации о взыскании предусмотренной договорной неустойки удовлетворены правомерно.
Решение суда является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств, а также с учетом доводов и возражений сторон.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2015 по делу N А76-23905/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Уряшева Павла Кимовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)