Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Половинко Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
Председательствующего Прудентовой Е.В.,
Судей Мананниковой В.Н., Потеминой Е.В.
При секретаре Ж.О.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мананниковой В.Н. дело по апелляционной жалобе С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования МУП "Пензгорстройзаказчик" к ООО "Техстрой", С.В. о признании договора уступки прав и обязанностей недействительной сделкой и признании зарегистрированного обременения права отсутствующим удовлетворить.
Признать Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ года, номер регистрации N, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в части признания отсутствующими обременений, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на основании Договора NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В.
Взыскать с ООО "Техстрой", С.В. в равных долях государственную пошлину в пользу МУП "Пензгорстройзаказчик" в размере <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей с каждого,
МУП "Пензгорстройзаказчик" обратилось в суд с иском к ООО "Техстрой", С.В. о признании договора N <данные изъяты> уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО "Техстрой" и С.В., недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременения (ипотеки) права аренды земельного участка кадастровый номер N в пользу участника долевого строительства С.В. в отношении объекта долевого строительства - квартиры NN в составе многоквартирного дома стр.2, указав, что оно, как застройщик многоквартирного жилого дома строение N с пристроенными нежилыми помещениями, расположенного в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в <адрес> по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, на земельном участке кадастровый номер N, и Общество с ограниченной ответственностью "Техстрой", как участник долевого строительства, заключили Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> Э2 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру NN, состоящую из одной жилой комнаты, проектной (планируемой) площади 36,2 кв. метра, расположенную в блок-секции 1 жилого дома на 13 этаже (п. 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве). Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N. В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, была установлена в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3.2.1 договора, цена договора в полной сумме подлежала уплате участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства ООО "Техстрой" свои обязательства по оплате цены договора не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> застройщику было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NN; многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>. В связи с наличием оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, МУП "Пензгорстройзаказчик" направил в адрес ООО "Техстрой" предупреждение о необходимости погашения задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве с указанием срока, до которого должно быть исполнено обязательство по оплате - ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомлению, содержащему отметку о вручении почтового отправления адресату, данное предупреждение было получено ООО "Техстрой" ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ООО "Техстрой" не исполнило обязательство по оплате цены договора в указанный в предупреждении срок, МУП "Пензгорстройзаказчик" - направило в адрес ответчика Уведомление об одностороннем отказе от договора от ДД.ММ.ГГГГ NN) заказным письмом с описью вложения. С учетом изложенного, Договор участия в долевом строительстве с ООО "Техстрой" считается расторгнутым в установленном порядке. Вместе с тем, инициировав процедуру одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, МУП "Пензгорстройзаказчик" получил от С.В. сведения о том, что между ним и ООО "Техстрой" заключен Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Техстрой" (цедент) уступил, а С.В. (цессионарий) принял за плату в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры NN в составе строящегося многоквартирного жилого дома стр. N в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в <адрес>. Договор уступки прошел регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N. ООО "Техстрой" не уведомлял МУП "Пензгорстройзаказчик" об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе, и после получения документов, связанных с односторонним отказом застройщика от сделки. ООО "Техстрой", как указано выше, не исполнило своих обязательств перед застройщиком по уплате цены договора. Оспариваемый Договор уступки прав и обязанностей не содержит условий о переводе долга цедента перед МУП "Пензгорстройзаказчик" на цессионария. Согласие кредитора на перевод долга по договору участия в долевом строительстве получено не было. На основании изложенного, Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Техстрой" и С.В. является недействительным, поскольку нарушает требования ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. С учетом уточнения требований МУП "Пензгорстройзаказчик" просило признать Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N, недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в части признания отсутствующими обременении, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на основании Договора NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В.
В судебном заседании представитель истца МУП "Пензгорстройзаказчик" - К.С., действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик С.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Техстрой" был заключен договор NN уступки прав и обязанностей, согласно которому он принял за плату в полном объеме права и обязанности принадлежащие ООО "Техстрой" на основании договора N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.1. договора, предметом договора является порядок и условия уступки компанией в пользу приобретателя права на получение и оформление в собственность <адрес> расположенной в оконченном строительстве и введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: <адрес>, в районе <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N. ООО "Техстрой" согласно п. 5.7. договора NN подтверждает, что вышеуказанная квартира и права на нее никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. ООО "Техстрой" уступает приобретателю право требования на получение и оформление в собственность <адрес>, общей площадью 36,2 кв. метра; стоимость уступки прав на квартиру по настоящему договору составляет <данные изъяты> рублей, оплата которой была произведена полностью наличными денежными средствами в кассу ООО "Техстрой", что подтверждается чеками и справкой ООО "Техстрой". Договор N от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью N от ДД.ММ.ГГГГ и ООО "Техстрой" имел право переуступить права и обязанности по вышеуказанному договору. До настоящего времени спорная квартира в собственность С.В. не передана. Учитывая, что все взятые на себя обязательства по договору NN участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Техстрой" исполнены надлежащим образом, считал, что за ним должно быть признано право собственности на квартиру. Со ссылкой на ст. 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ считал себя добросовестным приобретателем, поскольку добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать; кто не только не знал, но и не должен был и не мог знать о неправомерности своего приобретения.
Представитель ответчика ООО "Техстрой" П.В. в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области - Г.Р. в судебном заседании разрешение заявленных требований полагал на усмотрение суда.
Октябрьский районный суд г. Пензы постановил указанное решение, на которое С.В., не согласившись, подал апелляционную жалобу.
При этом, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, указал, что судом необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что он, заключив с ООО "Техстрой" договор уступки прав и обязанностей от 12 ноября 2013 года N 065/ДУ/2013, и оплатив ООО "Техстрой" полностью уступленное право требования на получение и оформление в собственность квартиры, является добросовестным покупателем, т.к. обременения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не были зафиксированы на момент заключения договора уступки; договор уступки прав и обязанностей N 065/ДУ/2013 прошел государственную регистрацию (государственную экспертизу); оплата по договору уступки прав и обязанностей произведена; до момента его обращения в МУП "Пензгорстройзаказчик" с требованием о передаче квартиры МУП интереса к оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в течение года не проявлял, а потому в его действиях усматривает злоупотребление правом. Полагает также, что истцом не соблюден месячный срок, предоставляемый участнику долевого строительства для рассмотрения претензии со дня ее получения, что отражено п. 11.2 договора участия долевом строительстве, в то время, как соблюдение претензионного порядка является обязательным. Указал, что имеет троих несовершеннолетних детей, которые решением суда лишены права на квартиру, в которой намеревались проживать, что не соответствует ст. 35 Конституции РФ, и денежные средства, поскольку по данным официального сайта службы судебных приставов в отношении ООО "Техстрой" возбуждено семь исполнительных производств, которые в настоящее время не исполнены. Просил решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года отменить и вынести новое решение, отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу МУП "Пензгорстройзаказчик" просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.В., его представитель П.Е. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить, отменив решение суда и отказа в удовлетворении заявленных требований.
Представитель МУП "Пензгорстройзаказчик" К.С. полагал решение суда законными обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, указанных в возражениях на нее.
Представители ответчика ООО "Техстрой", третьего лица - Управления Росреестра в Пензенской области в суд не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (п. 3).
Из материалов дела следует и установлено судом, что 16 октября 2013 года между Муниципальным унитарным предприятием "Пензгорстройзаказчик" (Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" (Дольщик) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN.
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру NN, состоящую из одной жилой комнаты, проектной (планируемой) площади 36,2 кв. метра, расположенную в блок-секции 1 жилого дома на 13 этаже (п. 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве).
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.
В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, была установлена в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3.2.1 договора, цена договора в полной сумме подлежит уплате участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Участник долевого строительства ООО "Техстрой" свои обязательства по оплате цены договора не выполнил, что не оспаривалось сторонами по делу.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Техстрой" и С.В. заключен Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Техстрой" (цедент) уступил, а С.В. (цессионарий) принял за плату в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры N <адрес> в составе строящегося многоквартирного жилого дома стр. N в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в г. Пензе.
Договор N <адрес> уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N
ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Пензы МУП "Пензгорстройзаказчик" было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NN.
Согласно указанному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статья 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Достоверных и допустимых доказательств факта оплаты ООО "Техстрой" цены договора по договору долевого участия в строительстве NN от ДД.ММ.ГГГГ в какой-либо форме в материалах дела не имеется, и участвующими в деле лицами суду не представлено.
В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что ООО "Техстрой" уведомлял МУП "Пензгорстройзаказчик" об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе и после получения документов, связанных с односторонним отказом застройщика от сделки. Условия договора уступки прав и обязанностей также не содержат перевода долга на нового участника. Напротив, согласно разделу 2 договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость договора цессионарий (С.В.) оплачивает цеденту (ООО "Техстрой").
Поскольку первоначальный участник долевого строительства (ООО "Техстрой") не исполнил обязательство перед застройщиком по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства (С.В.) права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, не производился и не оформлялся, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ООО "Техстрой" и С.В. не соответствует требованиям части 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений ст. ст. 167, 168, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, не влекущим юридических последствий. При этом как факт государственной регистрации договора уступки права требования ДД.ММ.ГГГГ, так и факт оплаты С.В. по нему в пользу ООО "Техстрой" не имеют правового значения.
Не имеют правового значения также доводы автора апелляционной жалобы о наличии на его иждивении троих несовершеннолетних детей и нескольких исполнительных производств, возбужденных в отношении ООО "Техстрой".
С доводом жалобы о том, что С.В. является добросовестным покупателем, судебная коллегия согласиться не может, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, при совершении указанной сделки и передаче денежных средств он не проявил должной осмотрительности и осторожности, не выяснил обстоятельства, связанные с исполнением обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве со стороны ООО "Техстрой", не предпринял мер к своевременному и надлежащему уведомлению застройщика о состоявшейся уступке прав требования. Совокупность указанных обстоятельств не позволяет признать С.В. добросовестным участником гражданского оборота. Поскольку С.В. должен был знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной он в силу ст. 167 ГК РФ не считается действовавшим добросовестно.
Не принимается судебной коллегией во внимание и довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка, как противоречащий п. 11.2 Договора участия в долевом строительстве, поскольку в адрес ООО "Техстрой" направлялось требование об оплате стоимости договора, что к рассматриваемому спору отношения не имеет.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, по сути, аналогичны возражениям ответчика на заявленные исковые требования, являлись предметом исследования суда первой инстанции, и получили надлежащую правовую оценку.
При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В. ФИО15 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-945/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-945
Судья: Половинко Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
Председательствующего Прудентовой Е.В.,
Судей Мананниковой В.Н., Потеминой Е.В.
При секретаре Ж.О.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мананниковой В.Н. дело по апелляционной жалобе С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования МУП "Пензгорстройзаказчик" к ООО "Техстрой", С.В. о признании договора уступки прав и обязанностей недействительной сделкой и признании зарегистрированного обременения права отсутствующим удовлетворить.
Признать Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ года, номер регистрации N, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в части признания отсутствующими обременений, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на основании Договора NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В.
Взыскать с ООО "Техстрой", С.В. в равных долях государственную пошлину в пользу МУП "Пензгорстройзаказчик" в размере <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей с каждого,
установил:
МУП "Пензгорстройзаказчик" обратилось в суд с иском к ООО "Техстрой", С.В. о признании договора N <данные изъяты> уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО "Техстрой" и С.В., недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременения (ипотеки) права аренды земельного участка кадастровый номер N в пользу участника долевого строительства С.В. в отношении объекта долевого строительства - квартиры NN в составе многоквартирного дома стр.2, указав, что оно, как застройщик многоквартирного жилого дома строение N с пристроенными нежилыми помещениями, расположенного в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в <адрес> по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, на земельном участке кадастровый номер N, и Общество с ограниченной ответственностью "Техстрой", как участник долевого строительства, заключили Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> Э2 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру NN, состоящую из одной жилой комнаты, проектной (планируемой) площади 36,2 кв. метра, расположенную в блок-секции 1 жилого дома на 13 этаже (п. 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве). Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N. В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, была установлена в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3.2.1 договора, цена договора в полной сумме подлежала уплате участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства ООО "Техстрой" свои обязательства по оплате цены договора не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> застройщику было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NN; многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>. В связи с наличием оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, МУП "Пензгорстройзаказчик" направил в адрес ООО "Техстрой" предупреждение о необходимости погашения задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве с указанием срока, до которого должно быть исполнено обязательство по оплате - ДД.ММ.ГГГГ. Согласно уведомлению, содержащему отметку о вручении почтового отправления адресату, данное предупреждение было получено ООО "Техстрой" ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ООО "Техстрой" не исполнило обязательство по оплате цены договора в указанный в предупреждении срок, МУП "Пензгорстройзаказчик" - направило в адрес ответчика Уведомление об одностороннем отказе от договора от ДД.ММ.ГГГГ NN) заказным письмом с описью вложения. С учетом изложенного, Договор участия в долевом строительстве с ООО "Техстрой" считается расторгнутым в установленном порядке. Вместе с тем, инициировав процедуру одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, МУП "Пензгорстройзаказчик" получил от С.В. сведения о том, что между ним и ООО "Техстрой" заключен Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Техстрой" (цедент) уступил, а С.В. (цессионарий) принял за плату в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры NN в составе строящегося многоквартирного жилого дома стр. N в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в <адрес>. Договор уступки прошел регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N. ООО "Техстрой" не уведомлял МУП "Пензгорстройзаказчик" об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе, и после получения документов, связанных с односторонним отказом застройщика от сделки. ООО "Техстрой", как указано выше, не исполнило своих обязательств перед застройщиком по уплате цены договора. Оспариваемый Договор уступки прав и обязанностей не содержит условий о переводе долга цедента перед МУП "Пензгорстройзаказчик" на цессионария. Согласие кредитора на перевод долга по договору участия в долевом строительстве получено не было. На основании изложенного, Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Техстрой" и С.В. является недействительным, поскольку нарушает требования ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. С учетом уточнения требований МУП "Пензгорстройзаказчик" просило признать Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N, недействительной сделкой; применить последствия недействительности сделки в части признания отсутствующими обременении, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на основании Договора NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" и С.В.
В судебном заседании представитель истца МУП "Пензгорстройзаказчик" - К.С., действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик С.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Техстрой" был заключен договор NN уступки прав и обязанностей, согласно которому он принял за плату в полном объеме права и обязанности принадлежащие ООО "Техстрой" на основании договора N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.1. договора, предметом договора является порядок и условия уступки компанией в пользу приобретателя права на получение и оформление в собственность <адрес> расположенной в оконченном строительстве и введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: <адрес>, в районе <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N. ООО "Техстрой" согласно п. 5.7. договора NN подтверждает, что вышеуказанная квартира и права на нее никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. ООО "Техстрой" уступает приобретателю право требования на получение и оформление в собственность <адрес>, общей площадью 36,2 кв. метра; стоимость уступки прав на квартиру по настоящему договору составляет <данные изъяты> рублей, оплата которой была произведена полностью наличными денежными средствами в кассу ООО "Техстрой", что подтверждается чеками и справкой ООО "Техстрой". Договор N от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью N от ДД.ММ.ГГГГ и ООО "Техстрой" имел право переуступить права и обязанности по вышеуказанному договору. До настоящего времени спорная квартира в собственность С.В. не передана. Учитывая, что все взятые на себя обязательства по договору NN участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Техстрой" исполнены надлежащим образом, считал, что за ним должно быть признано право собственности на квартиру. Со ссылкой на ст. 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ считал себя добросовестным приобретателем, поскольку добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать; кто не только не знал, но и не должен был и не мог знать о неправомерности своего приобретения.
Представитель ответчика ООО "Техстрой" П.В. в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области - Г.Р. в судебном заседании разрешение заявленных требований полагал на усмотрение суда.
Октябрьский районный суд г. Пензы постановил указанное решение, на которое С.В., не согласившись, подал апелляционную жалобу.
При этом, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, указал, что судом необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что он, заключив с ООО "Техстрой" договор уступки прав и обязанностей от 12 ноября 2013 года N 065/ДУ/2013, и оплатив ООО "Техстрой" полностью уступленное право требования на получение и оформление в собственность квартиры, является добросовестным покупателем, т.к. обременения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не были зафиксированы на момент заключения договора уступки; договор уступки прав и обязанностей N 065/ДУ/2013 прошел государственную регистрацию (государственную экспертизу); оплата по договору уступки прав и обязанностей произведена; до момента его обращения в МУП "Пензгорстройзаказчик" с требованием о передаче квартиры МУП интереса к оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в течение года не проявлял, а потому в его действиях усматривает злоупотребление правом. Полагает также, что истцом не соблюден месячный срок, предоставляемый участнику долевого строительства для рассмотрения претензии со дня ее получения, что отражено п. 11.2 договора участия долевом строительстве, в то время, как соблюдение претензионного порядка является обязательным. Указал, что имеет троих несовершеннолетних детей, которые решением суда лишены права на квартиру, в которой намеревались проживать, что не соответствует ст. 35 Конституции РФ, и денежные средства, поскольку по данным официального сайта службы судебных приставов в отношении ООО "Техстрой" возбуждено семь исполнительных производств, которые в настоящее время не исполнены. Просил решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года отменить и вынести новое решение, отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу МУП "Пензгорстройзаказчик" просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.В., его представитель П.Е. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили ее удовлетворить, отменив решение суда и отказа в удовлетворении заявленных требований.
Представитель МУП "Пензгорстройзаказчик" К.С. полагал решение суда законными обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, указанных в возражениях на нее.
Представители ответчика ООО "Техстрой", третьего лица - Управления Росреестра в Пензенской области в суд не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (п. 3).
Из материалов дела следует и установлено судом, что 16 октября 2013 года между Муниципальным унитарным предприятием "Пензгорстройзаказчик" (Застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью "Техстрой" (Дольщик) заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN.
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру NN, состоящую из одной жилой комнаты, проектной (планируемой) площади 36,2 кв. метра, расположенную в блок-секции 1 жилого дома на 13 этаже (п. 2.1, 2.2 договора участия в долевом строительстве).
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома NN от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.
В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, была установлена в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3.2.1 договора, цена договора в полной сумме подлежит уплате участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Участник долевого строительства ООО "Техстрой" свои обязательства по оплате цены договора не выполнил, что не оспаривалось сторонами по делу.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Техстрой" и С.В. заключен Договор NN уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Техстрой" (цедент) уступил, а С.В. (цессионарий) принял за плату в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры N <адрес> в составе строящегося многоквартирного жилого дома стр. N в микрорайоне N третьей очереди строительства жилого района "Арбеково" в г. Пензе.
Договор N <адрес> уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N
ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Пензы МУП "Пензгорстройзаказчик" было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NN.
Согласно указанному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статья 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Достоверных и допустимых доказательств факта оплаты ООО "Техстрой" цены договора по договору долевого участия в строительстве NN от ДД.ММ.ГГГГ в какой-либо форме в материалах дела не имеется, и участвующими в деле лицами суду не представлено.
В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что ООО "Техстрой" уведомлял МУП "Пензгорстройзаказчик" об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе и после получения документов, связанных с односторонним отказом застройщика от сделки. Условия договора уступки прав и обязанностей также не содержат перевода долга на нового участника. Напротив, согласно разделу 2 договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость договора цессионарий (С.В.) оплачивает цеденту (ООО "Техстрой").
Поскольку первоначальный участник долевого строительства (ООО "Техстрой") не исполнил обязательство перед застройщиком по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства (С.В.) права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, не производился и не оформлялся, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ООО "Техстрой" и С.В. не соответствует требованиям части 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений ст. ст. 167, 168, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, не влекущим юридических последствий. При этом как факт государственной регистрации договора уступки права требования ДД.ММ.ГГГГ, так и факт оплаты С.В. по нему в пользу ООО "Техстрой" не имеют правового значения.
Не имеют правового значения также доводы автора апелляционной жалобы о наличии на его иждивении троих несовершеннолетних детей и нескольких исполнительных производств, возбужденных в отношении ООО "Техстрой".
С доводом жалобы о том, что С.В. является добросовестным покупателем, судебная коллегия согласиться не может, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, при совершении указанной сделки и передаче денежных средств он не проявил должной осмотрительности и осторожности, не выяснил обстоятельства, связанные с исполнением обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве со стороны ООО "Техстрой", не предпринял мер к своевременному и надлежащему уведомлению застройщика о состоявшейся уступке прав требования. Совокупность указанных обстоятельств не позволяет признать С.В. добросовестным участником гражданского оборота. Поскольку С.В. должен был знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной он в силу ст. 167 ГК РФ не считается действовавшим добросовестно.
Не принимается судебной коллегией во внимание и довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка, как противоречащий п. 11.2 Договора участия в долевом строительстве, поскольку в адрес ООО "Техстрой" направлялось требование об оплате стоимости договора, что к рассматриваемому спору отношения не имеет.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, по сути, аналогичны возражениям ответчика на заявленные исковые требования, являлись предметом исследования суда первой инстанции, и получили надлежащую правовую оценку.
При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 30 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В. ФИО15 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)